序言

2020年，房地产行业在历经三十年爆发式增长后，也开始面临转折。2020年8月，央行和住建部等部门联合出台“三道红线”政策，对房地产企业的负债规模和融资进行严格限制，旨在防范房地产金融风险，促进房地产市场的平稳健康发展。2021年，房地产贷款集中度管理制度实施，对银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，进一步收紧房地产企业的融资渠道，引导银行资金合理流向实体经济。中小房地产开发企业，甚至头部企业，此后频频暴露出自身问题。虽然2022年后，因城施策力度加大，但房地产市场购房者的观望情绪却持续升温，市场信心不强，使房地产交易市场萎缩。作为一名“破人”（破产领域对破产管理人的戏称），感触最深的也是房地产行业。国家房住不炒政策一直延续，银行信贷措施收紧，各地限购限贷政策不断出台更新，陷入麻烦的不仅包括中小型房地产企业，也包括一些大型房地产企业和上市企业。

作为广东省一级管理人团队成员，本人近些年碰到的案件，也以房地产企业破产案件居多。无论是债务人咨询如何拯救企业，还是债权人咨询如何追讨债权，大多数都是因债务人企业资金链断裂、可处置资产被多轮查封，而陷入僵局。而作为民商事行为的最终救济途径，破产程序也成为当前可行的最主要法律手段。

本书其实是本团队办理某地区中小型房地产企业破产案件的工作手记，笔者作为管理人与负责人，在案件办理过程中对全部管理人事务和相关文件进行梳理，编辑成册。主要目的是提高团队的管理人执业水平，统筹效率，希望能借此复盘，反思管理人执业职务行为的问题，进行思考总结，并作为此后经办房地产企业破产案件的借鉴。

本书以团队经办该类房地产开发企业破产案件的时间轴为主线，以资产处置和债权梳理这两条轴线为辅线，随着破产进程的推进，以债权最大化和效率原则为核心原则，阐述了整个破产案件的过程。本书章节依照《企业破产法》规定的管理人履职行为，明确团队分工以及各时间节点工作内容的重要性；根据实务经验设定的时间轴主线，说明管理人各项工作的次序和重要性、急迫性，希望能对刚入行从事管理人业务的新人承办破产案件工作起到一定参考作用。

依照笔者团队十几年破产业务的从业经历，管理人团队需对破产领域执业保存着特定的敬畏之心，诚惶诚恐，依法履职。特别是在《民法典》实施，以及相关司法解释出台后，团队在担任管理人期间，需要更加认真、仔细地比对法律，更准确地适用法律。虽然案件的具体情况不同，但管理人履职涉及的工作内容流程大致一样，因此，房地产开发企业破产案件均可借鉴本书，特别是前三章的工作内容和流程，基本都是大多数破产案件将涉及的管理人工作。本书作为团队经办房地产开发破产企业的实务经验和办案心得，希望可作为管理人办理房地产企业破产案件的参考，因团队实务经验有限，欢迎各位积极提出不同意见，共谋众策，为破产管理人事业的推进添砖加瓦。