下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
王 煌 林嘉俊
被告：WC公司
委托代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师
林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师
原告：袁某、陈某易
2016年10月1日，WC公司与袁某、陈某易签订了《某市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”），约定WC公司于2017年12月31日前将房屋交付袁某、陈某易使用，并于2016年9月28日签订了《房屋装修工程协议书》（以下简称“《装修协议》”），约定WC公司于2018年6月30日前完成房屋装修工程。2019年9月12日，袁某、陈某易以WC公司未能按期履行交付房屋义务为由，向人民法院提起诉讼。人民法院作出了民事判决，袁某、陈某易认为，法院对事实认定不清，向某中级人民法院提起上诉。
1.装修协议的性质及效力问题。
2.WC公司是否构成逾期交付房屋，是否需向袁某、陈某易支付逾期交付房屋违约金。
（一）袁某、陈某易认为，其与WC公司在签署《某市商品房买卖合同》时的本意都是出售/购买带精装修的商品房，《装修协议》因非双方的真实意思表示而从未实际履行（WC公司未举证任何委托装修、支付装修工程款，抑或与实际施工单位办理验收及接受商品房毛坯房手续的证据），故装修协议应认定为无效。WC公司应当严格遵照购房合同的约定期限向袁某、陈某易交付符合约定条件的房屋，现WC公司逾期交付房屋，应当承担违约责任。若认定《装修协议》有效，也不应当对其中的约定有选择性地认定。原审法院认可《装修协议》的效力，并认为双方协议变更了交付房屋时间，但《装修协议》同时约定，袁某、陈某易委托WC公司进行装修，WC公司应聘请有资质的装修施工单位实施，并委托聘请的施工单位在商品房达到与WC公司约定的交付条件时代袁某、陈某易验收并接收该房屋，以便直接进行装修。原审法院认为《装修协议》有效，但同时又未认定WC公司需按双方在《装修协议》中就房屋交付流程、手续所作明确约定履行。且WC公司在原审庭审中明确表示，案涉房屋是买楼送装修，其本意完全可以理解为在案涉房屋达到毛坯房交付房屋标准后由业主收楼，或者由装修单位代为履行收楼手续，在进行装修后整体移交给业主。这一流程是可行的，也符合《装修协议》的本意，但WC公司没有提供任何证据证明其在房屋达到毛坯房交付标准时有通知袁某、陈某易收楼，或者有与装修单位进行交付房屋验收。
（二）经办律师代表WC公司做出以下答辩：
1.WC公司按约定向两原告交付案涉房屋，不存在逾期交付的行为。
WC公司与袁某、陈某易签订了《买卖合同》以及《装修协议》，虽然是两个不同的法律关系，但是双方在不同的法律关系中对交付房屋这一权利义务进行了替代性的约定，即：将《买卖合同》中约定的于2017年12月31日以毛坯房形式交付案涉房屋，变更为于2018年6月30日交付的带装修案涉房屋。案涉房屋已于2017年12月20日符合合同约定的交付条件，WC公司完全可以在买卖合同约定的时间交付毛坯房给原告；WC公司在完成装修后，已经于2018年6月28日向袁某、陈某易送达商品房交付使用通知书。因此，WC公司将案涉房屋完成装修后交付给袁某、陈某易是履约行为，不存在违约行为，不应承担逾期交付房屋的违约金。
2.原告的行为表明其清楚知道自己的收楼时间在2018年6月30日后，谁此前从未向WC公司催收楼或询问交付时间。
如果购房者均对合同内容有重大误解，认为应该在2017年12月31日收楼，那么根据合同和法律规定，购房者应当履行通知义务，要求WC公司履行交付房屋义务。从现有的证据看，在2017年12月31日至2018年6月30日期间，包括袁某、陈某易在内的所有同类型合同购房者，均没有向WC公司提出交付房屋的主张或通知。这表明，虽然双方签订的商品房买卖合同约定交付的是毛坯房，但购房者清楚知道根据装修协议的约定，自己实际收楼时间在2018年6月30日后。因此，原告的诉请内容与双方真实意思表示不符。
3.原告通过装修协议的约定，放弃了第一次收楼的行为，对于原告而言有利无害。原告为谋取违约金有违诚实信用原则。
依据《合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
原告有协助更好地完成对房屋建设和装修的附随义务。在《装修协议》的第二条，双方明确，案涉房屋由WC公司先代为验收以便直接进行装修。这一约定省却了原告繁多的收楼手续，即使原告2017年12月31日来收楼，也还是不能入住，再次交付WC公司完成装修后，才能真正实现对房屋的使用。但是原告如果在2017年12月31日收楼了，那么此后的装修期是需要支付物业管理费的，WC公司提出的装修后统一交付的方案不但未损害原告的验收权、房屋使用权，还给原告节省了费用、提供了便利，因此，原告是自愿将两次验收减少为一次验收，将毛坯房验收后装修并支付管理费调整为带装修交付、免交管理费。但是，收楼后，原告为谋取违约金，强行将被告的履约事实割裂分析，只看《买卖合同》，而罔顾《装修协议书》的替代性约定，有违合同的诚实信用原则。
4.假设被告真有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金的标准也应当调低。
第一，《买卖合同》第十四条规定：“甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交房之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”
《合同》附件七第九条规定：“卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。”
案涉房屋的总价款为2484953元（2648228-2500×65.31，扣减装修协议中装修款项），按合同约定的违约金条款计算最高违约金限额为74548.59元（即：2484953×3%）。因此，袁某、陈某易要求支付95336元违约金，远远超过合同约定的违约金限额。
第二，案涉房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计。
第三，案涉房屋同地段同面积房屋的月租金也仅为2000多元，原告无论依据资金成本还是依据房屋不能使用来要求WC公司支付违约金的数额均远远超过其实际损失。
因此，原告要求支付的违约金数额远远超过合同约定的违约金限额，请求法院调低应支付的违约金数额。
（三）经办律师代表WC公司做出以下二审答辩：
1.装修协议经双方真实签署，袁某、陈某易作为具有完全民事行为能力的当事人，也当庭认可该签名行为是真实的，也阅读过其中的内容。且袁某、陈某易一再强调购买的是带装修的房子，而原来的买卖合同只是一个毛坯房的交付合同，只有装修协议才对装修进行了约定。
2.双方对于整个装修内容、装修交付的时间及装修所需的期间等均进行了明确的约定，构成对房屋买卖合同的相应变更，且WC公司在履行交付义务时也按协议对房屋进行了装修。袁某、陈某易认为房屋应当完成两次验收，WC公司没有提供该证据证明，在程序上存在瑕疵，但该问题不影响本案的处理。如袁某、陈某易认为装修公司未代其履行装修检验义务，应当通过委托合同关系主张权利，与本案无关。
3.本案中的毛坯房交付程序已由双方实际履行完毕，且已经相关政府部门验收和备案，最终交付给袁某、陈某易的房屋也符合毛坯房交付和带装修交付的所有条件。
4.袁某、陈某易委托的验收人并没有怠于履行自己的义务，没有损害其权益。
第一，审理结果：一审判决驳回袁某、陈某易的全部诉讼请求。案件受理费1092元，由袁某、陈某易共同负担。二审法院经审理认定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并予以维持。
第二，一审法院认定，1.装修协议实质上具有房屋买卖协议的性质，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，是与买卖合同共同构成房屋买卖双方主要权利义务内容的购房协议。2.装修协议约定了房屋的交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长了原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。除此之外，某市中级人民法院提出，二审焦点在于WC公司是否构成预逾期交付房屋，是否需要向袁某、陈某易支付逾期交付房屋违约金。根据已查明的事实，应视装修协议约定的装修截止日期即2018年6月30日为双方约定的实际交付房屋日期。案涉房屋在2017年12月20日即已符合交付条件，WC公司于2018年6月28日向袁某、陈某易履行了通知收楼义务，袁某、陈某易亦已按照WC公司的通知在2018年7月5日办理了收楼手续，故WC公司不存在逾期交付房屋的违约行为。袁某、陈某易主张以买卖合同约定的2017年12月31日作为WC公司的交付房屋期限，并据此诉请WC公司承担逾期交付房屋违约金，实质上是割裂了买卖合同和装修协议之间的整体关联，有违双方的真实意思表示，故一审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上，上诉人袁某、陈某易的上诉请求均不成立，某市中级人民法院予以驳回，维持原判。
第一，经办律师组织WC公司的工作人员研讨案情，并起草证据收集清单，协助工作人员收集了案涉楼盘的全部验收文件，通过相关的建设工程验收文件以及交付通知文书等证据证实，案涉房屋于2017年12月20日即达到买卖合同约定的交付条件并且已经依照合同约定向原告送达了相关的交付通知文书。
第二，对房屋交付时间的变更应当由双方当事人通过书面协议清楚记载。本案中，因房屋装修的需要，开发商与购房者签署了装修协议，并在装修协议中重新约定了新的交付时间。通过装修协议约定房屋交付时间来变更、替代原房屋买卖合同中的交付时间不违反法律、法规等强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效。须注意的是，如卖方拟对房屋买卖合同的条款作变更或者替代约定，应统一原合同以及补充协议文书条款的表述，以免引起歧义或者误解。本案中虽然认可了实际交付日期的变更，但延期交付主要是装修引起的，所以不等于主合同约定的“符合竣工备案要求的交付条件满足日可以延期”，如交付条件系在约定的交付日之后方才达成，则被告需承担逾期交付的法律后果。