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杨昌利
原告：李某田、侯某琴
被告：XC公司
委托代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所律师
2012年11月2日，李某田、侯某琴与XC公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买XC公司开发的1号楼9F商品房（期房）；合同第三条载明房屋建筑面积为96.63平方米；第四条载明房屋的计价方式为按套计价，房屋总价为1773403元；第五条载明当事人选择按套计价的，不适用关于面积确认及面积差异处理的约定。合同签订后，李某田、侯某琴支付了全部购房款，2013年12月28日向原告出具了购房发票。2014年5月，双方办理交房入住。嗣后，办理产权登记房屋实测建筑面积比商品房买卖合同约定的房屋建筑面积小了2.85平方米，李某田、侯某琴向XC公司主张退还面积差价款52304.65元及相应利息未果，引发本案诉讼。本所杨昌利律师受XC公司委托，担任XC公司（被告）诉讼代理人。
李某田、侯某琴在诉讼过程中提交了《商品房买卖合同》，合同约定按套计价；另外还提交了其与XC公司签订《商品房买卖合同》之前签订的《商品房买卖合同审批流转单》（以下简称“《审批流转单》”），以证明自己的主张。《审批流转单》载明，计价方式为按建筑面积、建筑面积为96.63平方米、优惠后单价和优惠后总价、底部注明“一式三联，白联档案留存，红联销售留存，黄联财务留存”。原告主张按照《审批流转单》应当按照建筑面积计算，在签订房屋买卖合同时被告XC公司未告知其按套计价。被告主张按照合同约定房价按套计价，并且签约时已经提醒过原告，《审批流转单》是用于体现优惠的内部审批流程文件，并不是双方当事人达成合意的凭证。
1.案涉房屋计价方式的认定。
2.李某田、侯某琴主张退还面积差额部分购房款及利息是否具有事实依据和法律依据。
原告认为，《审批流转单》载明，计价方式为按建筑面积、建筑面积96.63平方米、套内面积75平方米、优惠后单价和优惠后总价计算。《商品房买卖合同》第三条记载：“该商品房合同约定建筑面积共96.63平方米，其中套内建筑面积75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.36平方米”，被告XC公司向原告出具的销售不动产统一发票票面也明确，建筑面积为96.63平方米。2015年11月，被告交付的土地房屋权证显示本案房产建筑面积93.78平方米，分摊公共建筑面积18.86平方米，比商品房买卖合同约定的房屋建筑面积小了2.85平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符……（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算”
的规定，被告应据实结算退还两原告购房款人民币52304.65元，并按照中国人民银行贷款利率支付自2012年11月2日开始至实际退还日止的利息。
本所代理律师认为，一、双方在《商品房买卖合同》第四条（计价方式与价款）中明确约定“按套计价”，该条款来源于住建部的标准范文，没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同条款，双方当事人理应尊重并执行该条款。既然已经约定按套计价，则抛开该约定内容单独谈面积不符的问题，不符合当事人真实意思表示。原告作为完全民事行为能力人，应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积（尤其对于期房）与房产证登记面积极有可能不一致，而仍然与被告约定选择按套的计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险。二、原告提出，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条不适用于本案的处理，根据约定大于法定的原则，双方实际上排除了该条在本案中的适用，即双方实际执行的就是按套销售、按套计价，双方对面积差异不退不补。三、《审批流转单》是被告XC公司内部审批流程文件，不是双方当事人达成合意的凭证，原告也不能合法持有该文件，《审批流转单》系非法取得的，不能成为有效的证据，更不能支持原告的诉讼主张。并且该审批流程单上的计价方式为按建筑面积，明显与双方在商品房买卖合同中约定的计价方式相矛盾。商品房买卖合同形成在后，应当以商品房买卖合同的约定为准。四、双方约定按套销售、按套计价、对面积差异不补不退，并没有违反合同法规定的公平原则，而且是为了方便简便交易程序，提高为原告办出产权证的速度，也是为了维护原告的合法权益。被告销售的小区商品房，既有产权登记面积小于合同约定面积的，也有产权登记面积大于合同约定面积的，被告也会损失一定的经济利益。但被告必须执行合同按套计价的约定，不能要求产权面积大于合同约定面积的买受人补交房款。
原告在二审中进一步提出，一、《审批流转单》是商品房买卖行为的真实记载，具备商品房买卖合同的主要内容，一审法院应当将其作为合法有效的证据。并且2012年11月2日，原告与被告在XC公司售楼处与XC公司达成合意，当场签订了《审批流转单》，载明按照建筑面积计价以及优惠后的单价和总价，经XC公司置业顾问、案场经理、营销部审核签字，并特别注明“上述资料准确无误，同意签订本合同，并保证提供真实有效的按揭材料”。而后，置业顾问将《审批流转单》红联交给原告，既作为合同，又作为收款凭证。售楼员随即让原告在合同空白页签字，当时未见其他内容。二、XC公司未及时依据《审批流转单》制作合同交付原告，事后单方伪造了《商品房买卖合同》，背离了《审批流转单》的约定，内容不真实，属于格式条款，不合法，并且前后矛盾，属于无效合同。三、按照《商品房销售管理办法》第十九条第二款“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的规定，即使XC公司是按套销售房屋，但其未在合同所附平面图上标注尺寸和约定误差范围，也应承担违约责任。四、《审批流转单》真实、合法、有效，为优势证据，《商品房买卖合同》为格式条款，不具有证据的真实性、合法性、关联性，并且无其他证据佐证，不能据此否认《审批流转单》的效力。另，2015年4月，XC公司向李某田、侯某琴重新出具了载明建筑面积93.78平方米以及购房款金额的购房发票，换回其于2013年12月向李某田、侯某琴开具的载明建筑面积96.63平方米以及购房款金额的发票。
本所律师认为，一、一审时原告从未提出过XC公司有诱骗其签订含有按套计价条款的《商品房买卖合同》的行为，也未陈述过XC公司存在只给合同最后签字页让其签名的行为，仅以合同中按套计价的约定违反法律规定为由，要求据实结算。二审中，李某田、侯某琴全面否认了一审自述的事实和主张，既没有提供有效证据支持，相关陈述也自相矛盾，不符合生活常理。二、李某田、侯某琴提出，《审批流转单》是有效的商品房买卖合同没有事实依据和法律依据。《审批流转单》是用于审批的内部流程文件，不具备商品房买卖合同的法律要件，李某田、侯某琴取得该证据的手段不合法。三、李某田、侯某琴认为《商品房买卖合同》无效，但一直按照《商品房买卖合同》履行，其主张与事实不符。四、《商品房买卖合同》采用的是住建部的示范文本，并非XC公司创设的条款，是经过双方充分协商后，由李某田、侯某琴签署的，是当时真实的意思表示，并且双方已按该合同全面履行。现对已经履行完毕的合同提出异议，有违诚实信用原则。五、《商品房买卖合同》按套计价的约定，事实上排除了按照建筑面积计价和结算的约定，符合法律规定，同时也充分尊重海南房地产市场现状。六、选择按套计价、适度面积差异不退不补，对于交易双方风险相当，不会必然导致违反公平原则。
三亚市某法院一审判决：驳回原告李某田、侯某琴的诉讼请求。
某中院二审判决：驳回李某田、侯某琴的上诉请求，维持原判。
三亚市某法院认定XC公司主张按套计价的事实，不再对面积差异进行补差价处理，采纳了XC公司的代理意见。
中院认为，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，对案由略做调整，更加细致地分析了不予支持原告诉讼的理由。首先，法院认为《审批流转单》不能认定为商品房买卖合同，虽然其反映了双方当事人签订《商品房买卖合同》之前的协商过程，但缺乏房屋交付条件、日期、面积差异的处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，并且未加盖XC公司印章，故《审批流转单》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。其次，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。《商品房买卖合同》采用的是停建部的示范文本，关于计价方式、面积差异处理等条款均是选择性条款，在签订协议时并非不可协商，不属于格式条款，并且双方已按该合同全面履行。李某田、侯某琴主张XC公司隐瞒按套计价条款并且不让其看到合同全部内容，没有提供相应证据支持，也不符合生活常理。再次，双方已经在《商品房买卖合同》中约定按套计价，因此，判断实际交付的商品房是否符合合同约定，应将实际交付房屋与合同所附房屋的平面图进行比较，确定套型与设计图纸是否一致，相关尺寸是否在约定的误差范围内。经查，虽然XC公司未在商品房买卖合同所附的平面图上标明详细尺寸，也未约定误差范围和超出误差范围的处理方式，与《商品房销售管理办法》第十九条的规定不符，确实存在不规范之处，但是，房屋平面图上是否标明详细尺寸，主要影响房屋套型和套内建筑面积。从涉案房屋建筑面积减少不到3%并且主要是分摊公共面积减少等实际情况来看，可以认定XC公司交付的房屋套型以及相关尺寸与设计图纸基本一致。《商品房买卖合同》第五条也明确规定，双方当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。两原告作为完全民事行为能力人，应当预见房产登记面积与合同约定面积有可能出现差异，但其依然与XC公司约定按套计价，就应当承担合理的、可预见的房屋买卖交易风险。
在商品房销售过程中，房地产开发企业工作人员的介绍用语须严谨，签订协议及文件须谨慎，企业内部的相关文件管理须完善，避免与买受人产生纠纷。
第一，充分抓住《审批流转单》为公司内部留存文件，原告取得该文件不具有合法性的关键点。
第二，指出《审批流转单》仅有置业顾问等人员的签名、没有XC公司盖章的事实，依法不应当认定为李某田、侯某琴与XC公司签订的协议，对双方不具有约束力。
第三，《审批流转单》不具备商品房买卖合同主要内容，不应将其视为双方签订的商品房买卖合同。
二审阶段，李某田、侯某琴声称双方当事人签订的《商品房买卖合同》未经其审查，并且除签名页外，其余条款未经其同意，是XC公司自己单方制作的。根据原告的新的主张，办案律师及时调整诉讼思路，反驳原告一审、二审的主张不一致，改变了一审认定的事实，对其主张依法应当不予采纳。这反映出了办案律师的临场发挥能力及专业的诉讼功底。