下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
命题点睛：物业服务合同/物业服务范围/业主建筑物专有权
2021年12月，赖某某因订购了新能源汽车，欲在其所有的三明市某新村负一层车位安装充电桩，故向小区物业公司厦门某物业管理公司三明服务部要求出具同意其安装充电桩的相关证明。厦门某物业管理公司三明服务部以在小区无法满足所有电动车充电桩电表安装，对先申请的业主出具同意书存在不公，加之在地下室安装充电桩不符合消防安全要求等为由拒绝出具相关证明。赖某某遂诉请判令厦门某物业管理公司三明服务部出具同意其安装充电桩的相关证明。
物业服务合同，是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务合同是要式合同，当事人订立物业服务合同，应当采用书面形式。
1.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
2.建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
注意：前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
3.物业服务的转委托
（1）物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
（2）物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
1.物业服务人的主要义务
（1）信息公开义务
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
（2）退出义务
物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。原物业服务人违反该义务的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
（3）后合同义务
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
注意：此处的后合同义务，适用于业主尚未选聘新的物业服务人，也没有决定自行管理。一旦业主选聘了新的物业服务人或决定自行管理，原物业服务人就应当按照约定退出物业服务区域，此时适用上述退出义务的相应规则。
2.业主的主要义务
（1）支付物业费的义务
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，但物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
（2）业主的告知、协助义务
业主装饰装修房屋、转让房屋、出租房屋、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
3.业主的任意解除权
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
注意：按上述方式解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
业主和物业公司可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。
福建省三明市三元区人民法院一审认为，业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，并非须经业主大会讨论通过事项，属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用，物业服务企业无正当理由不得拒绝配合、加以阻挠，不予出具同意安装充电桩的证明材料。至于自用桩是否符合安装条件、具体应如何安装应根据用电及施工可行性勘察确定，供电企业会同用户或其委托的电动汽车企业、小区物业共同到现场进行用电及施工可行性勘察。物业公司出具同意安装充电桩证明不等于其放弃相应物业管理，车位实际安装、使用新能源汽车充电桩过程中出现侵权等不当行为时，物业公司仍可及时行使物业管理权力制止、纠正，预防及避免损害发生。故判决厦门某物业管理公司三明服务部应向赖某出具同意其安装新能源汽车充电桩的证明。宣判后，各方均未上诉。
在小区充电设施建设时予以配合、提供出具同意安装充电桩的证明材料等便利应纳入物业服务的义务范围，依法保障业主的权益，同时物业服务企业应当采取合理措施，协助安装、管理、维护充电基础设施，保护业主的人身及财产安全，消除安全隐患，预防损害的发生。