下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
2023年1月1日，王某与袁某签订房屋租赁合同，约定王某承租袁某的房屋，租赁期限为2年。2024年1月1日，袁某将该房屋出售给张某，张某取得房屋产权证。2024年2月1日，张某在房屋门上张贴通知，要求王某与其办理交接事宜，并尽快搬出该房屋。王某与张某协商未果后，张某将房屋门锁更换。王某以房屋被提前收回为由诉至法院，要求张某支付违约金。
《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。第七百二十六条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。第七百二十八条规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。因此，租赁物在租赁期间发生所有权变动，并不影响租赁合同的效力。出租人对外出售房屋时，承租人对于其所租赁的房屋亦可主张优先购买权。本案中，张某在取得案涉房屋所有权之后，虽未与原承租人重新签订租赁合同，但袁某就案涉房屋签订的租赁合同对张某具有约束力，张某在取得案涉房屋所有权之时即与原承租人之间成立租赁合同关系。张某更换案涉房屋门锁，导致王某的房屋租赁合同目的无法实现，已构成违约。提醒注意，为减少纠纷，出租人在出卖其所出租房屋时，应提前通知承租人，告知其可以行使优先购买权。如果承租人不行使优先购买权，则出租人应告知买受人该房屋存在出租情况，而买受人应遵守原租赁合同的约定，保障承租人的合法权益。
2023年8月29日，王某与陈某签订房屋租赁合同，约定陈某将房屋出租给王某，租赁期限为2年，租金为每月2000元。2024年11月27日，王某在阳台晾晒衣物时不慎从四楼坠落至地面后受伤。因双方就赔偿事宜未能达成一致，王某诉至法院。
《民法典》第一千一百六十五条第一款规定，“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”。本案中，事发阳台围墙高度仅为76厘米且无其他防护设施。陈某作为出租人，其知晓该阳台围墙较低，却未设置防护网等安全设施，放任风险的发生。陈某亦未作出安全提示或警示，未尽到合理的安全保障义务。因此，陈某对王某的损失存在过错，应当承担责任。提醒注意，出租人对于其出租房屋的质量、设施等应及时进行检查和维修，以免造成承租人的人身和财产损失。
2024年1月，房东陈某和中介冯某签订房屋租赁合同，约定陈某将房屋整体出租给冯某。冯某承租房屋后，将该房屋分隔成六间房间对外出租。吕某从冯某手中承租房屋一间。2024年11月3日晚，吕某洗澡后使用电吹风时因一氧化碳中毒晕倒，其晕倒后又因电吹风长时间直吹，导致其右手及左下肢被烫伤。该群租房内，还有其他数人不同程度地中毒。经专业人员鉴定分析，一氧化碳中毒的原因是该群租房内使用的老式燃气热水器安装在室内，且无排风口，废气以及未完全燃烧产生的一氧化碳排入室内。吕某诉至法院，要求冯某、陈某对其损失承担赔偿责任。
本案中，冯某作为出租人及房屋改造者、房屋设施提供者、管理者，对吕某的受伤应负主要责任。陈某作为房屋所有人，对房屋也有一定的管理责任，其将房屋整租给中介冯某，冯某不合理地改造该房屋致使租住人员受伤，故房屋所有人应承担一定的赔偿责任。《民法典》第一千一百七十九条规定，“侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金；造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金”。提醒注意，房屋所有人在将房屋出租后，一定要及时了解该房屋的使用情况、房屋设施的更新情况，对出租的房屋尽到管理责任。
2023年8月6日，王某与金某签订房屋租赁合同，约定金某承租王某房屋一套，租期为1年，每月租金2900元，押金2900元。承租人退房时，押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金，水、电、燃气费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应当自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。合同到期后，金某搬离承租房屋，王某却拒绝按照合同约定退还押金，故金某诉至法院。
《民法典》第五百零九条第一款、第二款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，房屋租赁合同是金某与王某的真实意思表示，双方已经实际履约，双方之间成立房屋租赁合同关系。合同签订后，金某按照合同约定给付了房屋租金和押金，并在合同到期后办理了房屋交接手续并实际搬离房屋，双方之间的房屋租赁合同关系于合同到期之日终止。房屋租赁合同约定出租人应当自房屋交还之日起3个工作日内退还承租人押金，因此王某应按照合同约定履行其退还押金的义务。金某主张王某返还房屋租赁押金的诉讼请求于法有据，法院最终判决支持金某的诉讼请求。
2024年3月21日，董某与江某签订房屋租赁合同，约定江某承租董某房屋一套，租赁期限为2年，租金每月5000元，押金为一个月租金。租赁合同约定，租赁期限内，因承租人原因退租的，押金不予退还。2024年4月，江某出现身体不适，认为与室内甲醛超标有关，自行购买甲醛检测试纸检测后，显示甲醛结果超标。于是江某与董某联系退租事宜，董某同意退租，但对于押金部分不予退还。江某认为退租是室内甲醛超标导致的，并非其个人原因导致，遂诉至法院。
《民法典》第七百零八条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”。第七百三十一条规定，“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。第五百六十六条第一款、第二款规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”。本案中，出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的健康权，致承租人的租赁目的无法实现。危害居住人的房屋不应用于出租，已出租的，出租人亦无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项，法院最终判决支持承租人的诉讼请求。
2024年1月，王某与李某签订房屋租赁合同，约定李某承租王某的一处房屋，租赁期间为2024年1月1日至2025年12月31日。2024年4月，王某突然告诉李某自己决定将这套房子出售，李某需要配合中介公司到该房屋拍摄全景视频，并配合后续中介每天带人看房，李某未同意，王某遂诉至法院。
依法成立的合同，受法律保护，且对合同各方均具有法律约束力。本案中，王某与李某签订房屋租赁合同后，该合同对双方均具有法律约束力，即双方都应按照合同的约定行使权利与履行义务。王某与李某所约定的房屋租赁期限未届满，双方的租赁合同关系仍在存续期间，李某仍然享有占有与使用该租赁房屋的权利，包括在除法律规定的特殊情况之外，拒绝王某擅自进出该租赁房屋的权利。王某为了达到出卖房屋的目的需要进入该房屋，应当与李某充分协商，达成一致；未协商一致即要求进入该房屋，将会对李某作为承租人的占有权、使用权及隐私权造成侵犯，但王某关于要求李某配合看房的主张没有法律依据。本案中，法院经审理认为，租赁房屋内有大量的私人物品，拍摄实景视频可能会泄露李某的私密信息，不利于隐私保护；房屋租赁合同中也并未约定租客必须配合房屋售卖事宜，且王某主张的看房频率和要求也超出了对一般普通租客的合理要求，法院最终判决驳回王某的诉讼请求。
董某与林某签订房屋租赁合同，约定林某承租董某的餐馆。林某承租董某的餐馆后，因排油烟不畅、漏水被投诉，导致停业三个月。林某就维修事宜与董某协商，但未能达成一致，于是林某自行改造烟管、修理下水道，花费1万元。后关于该笔支出由谁承担，董某与林某未能协商一致，林某遂诉至法院。
《民法典》第七百一十三条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务”。本案中，法院考虑到林某使用租赁房屋经营餐饮业，排放油烟、废水量大，其在实际使用过程中也会产生必要的维修费用，不可全部归责于董某，故依据公平原则，酌情判决董某赔付5000元。
2022年5月31日，赵某与杨某签订房屋租赁合同，约定杨某承租赵某门面房用于经营餐饮，合同期限为3年。2024年10月，杨某在未告知赵某的情况下，将该房屋转租给刘某。赵某发现后，要求解除与杨某之间的房屋租赁合同，杨某不同意，赵某诉至法院。
承租人不得擅自对出租屋进行转租，否则出租人有权解除合同、收回房屋。《民法典》第七百一十六条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，杨某于2024年10月将案涉房屋转租给刘某时并未征得赵某的同意，事后也未得到赵某的追认，故赵某要求收回该房屋的诉讼请求于法有据。
2021年9月16日，陈某与董某签订房屋租赁合同，约定董某承租陈某的房屋一套。2023年12月15日，陈某与杨某签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给杨某。2023年12月20日，陈某向董某发送《关于出售房屋的通知》，告知董某该房屋即将出售，如董某有意行使优先购买权，则须于收到通知后15日内书面回复，协商购买事宜，并提供材料证明其有购房能力和购房资格。董某收到陈某通知后，明确告知陈某其要购买该房屋。2024年1月19日，陈某将案涉房屋过户给杨某。董某认为陈某侵害了其优先购买权，遂诉至法院。
《民法典》第七百二十六条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。第七百二十八条规定，“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”。本案中，陈某本应于出卖房屋之前的合理期限内告知董某其享有优先购买的权利，但是陈某在已经签订房屋买卖合同之后才通知董某。法院经审理认为，陈某出卖案涉房屋时并未合理履行通知义务，侵害了董某的优先购买权，故判决赔偿董某因优先购买权被侵害所遭受的实际损失15万元。承租人对于所租赁的房屋享有优先购买权，出租人在出售房屋时应尽到合理的通知义务，以免损害承租人的优先购买权。关于出租人在出卖房屋之前通知承租人的合理期限的确定，法律并无明确规定，实践中，可结合承租人行使优先购买权的期限、筹措资金的时间、市场交易周期、交易习惯等因素综合考虑。因出租人未合理履行通知义务，造成承租人损失的，出租人应当承担损害赔偿责任。损害赔偿以承租人的实际损失为准，同时应考虑承租人的购买能力、真实购买意愿、同类房屋的寻找难度、差价损失等。其中，同类房屋的寻找难度，主要体现在承租人因其优先购买权受到损害，另行寻找、租赁、购买同类房屋所支付的必要费用。差价损失则是指承租人优先购买权实现的可得利益损失，即承租人因优先购买权受到侵害，购买同类房屋相比租赁房屋所多支付的房屋差价。
2022年2月，王某与董某签订房屋租赁合同，约定董某承租王某的房屋一套，租赁期限为2年，月租金为6000元。2024年1月，租赁期限到期前一个月，王某告知董某合同到期后房屋不再出租。董某却以自己已经住习惯了为由，想再续租2年。租赁期间届满后，董某仍未搬出其承租的房屋，且经王某催告后，董某拒绝搬出，故王某诉至法院。
《民法典》第七百三十三条规定，“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。本案中，董某应在租期届满后及时返还承租的房屋，其拒绝返还租赁物的行为构成违约，应当承担违约的责任。通常而言，租赁合同到期后，如果承租人拒不搬出，则出租人可以强制要求其搬出，承租人拒绝的，则出租人可以报警处理。出租人还可以根据租房合同的约定，通过诉讼手段，要求承租人搬离房屋。另外，如果出租人确实找不到合适的解决方法，在提前通知承租人以及妥善保管好对方财物的情况下，可以直接将对方的物品搬离。但是在搬离物品的过程中，最好求助物业公司以及专业的开锁师傅，并将搬离过程全程录音录像，以保证妥善处理对方的财物，避免后续的纠纷。
2024年1月25日，刘某与张某签订房屋买卖合同，约定刘某将1602号房屋出卖给张某，并在完成房屋过户登记后把户口迁出。张某向刘某足额支付了购房款后，双方于2024年5月12日办理了房屋过户登记手续，1602号房屋由刘某过户至张某名下。半年后张某发现刘某及其子女的户口仍登记在1602号房屋下，要求刘某迁出户口未果后，诉至法院。
《民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，法院经审理认为，户口迁移属于涉及国家行政机关的行政行为，买受人要求出卖人迁出户口的主张，不属于民事案件的受理范围，故对张某在本案中要求刘某将1602号房屋的相关户口迁出的诉讼请求，法院不予处理。刘某未依约办理户口迁出手续，且未提交证据证明其已与张某就户口迟延迁出问题达成合意，构成违约，应依照约定承担违约责任。在房屋买卖中，卖方不迁出户口时，买方无法通过法院判决使卖方将户口迁出，双方只能到行政机关自行办理户口迁出、迁入手续。但是，买方可以在房屋买卖合同中明确约定卖方迁出户口的条款及违约金事项，据此主张卖方的违约责任。卖方也应该按照合同的约定及时履行自己的合同义务，避免因户口未迁出而承担违约责任。
董某与李某于2024年2月5日签订房屋买卖合同，约定董某购买李某的房屋一套，房屋单价为8000元/平方米，总价款为80万元。2024年2月10日，董某交款当日，董某与李某签订了一份新的房屋买卖合同，约定房屋单价为6500元/平方米，总价款为65万元。第二份合同于2024年3月10日登记备案，后董某认为李某多收取其15万元没有依据，遂向法院起诉，要求李某退还15万元。
严格来说，“阴阳合同”并不是一个法律概念，其一般是指合同的当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对内的那份合同是双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同，被称为“阴合同”；而对外的那份合同不是双方真实意思表示，被称为“阳合同”。实践中，房屋买卖领域存在“阴阳合同”，然而签订“阴阳合同”在给当事人带来利益的同时，也存在很大的风险，因为存在两份内容不同的合同，当事人之间很容易发生纠纷。按照《民法典》的规定，不是双方真实意思表示的那份“阳合同”是无效的。《民法典》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”第一百五十四条规定，“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。本案中，董某与李某于2024年2月10日签订的房屋买卖合同显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订的，根据双方2024年2月5日签订的房屋买卖合同中有关“为了满足有关政府单位需要而签订的任何合同条款与此合同条款不一致的，均以此合同为准”的约定等证据综合认定，2024年2月10日签订的房屋买卖合同约定总价款65万元并非双方真实意思表示，双方以该价款办理产权过户登记，必然会导致国家税收利益受损。因此，该房屋买卖合同约定的房屋买卖价格条款应为无效条款。本案中，房屋买卖价款应根据双方于2024年2月5日签订的房屋买卖合同认定，董某的诉讼请求没有法律依据，法院判决驳回其诉讼请求。提醒注意，在签订房屋买卖合同时，不要以虚假的意思表示签订合同，也不要约定损害他人合法权益的条款，以免相关条款无效，影响合同的后续履行。
2023年3月2日，某房地产公司和陈某签订商品房买卖合同，约定陈某购买某房地产公司在售房产一套。某房地产公司的广告宣传资料中显示，陈某购买的房产所在小区的西南面有游泳池、篮球场、绿化植物，但双方在《商品房买卖合同》中没有对案涉房屋的基础设施、公共配套建筑作出任何约定。2024年3月，小区西南面的游泳池、篮球场被拆除，绿化植物也被铲除。陈某认为某房地产公司违约，诉至法院。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，某房地产公司在广告宣传资料中明确案涉小区具备游泳池、篮球场等配套设施和绿化植物，该配套设施的存在可提高小区的居住环境和条件，对买卖双方合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，以上广告宣传应视为要约，并纳入合同内容。后游泳池、篮球场等设施被拆除，绿化植物被铲除，某房地产公司无法履行上述合同义务，应承担违约责任。
2021年4月，董某与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定某房地产公司应于2023年3月30日前交房，并于一定期限内办理权属登记，若逾期则应承担相应的违约责任。合同签订后，董某按照合同约定支付了全部购房款，但某房地产公司于2023年9月1日才交付房屋。董某认为某房地产公司未在约定期限内交房，诉至法院要求其承担逾期交房的违约责任。
根据《民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，某房地产公司虽存在逾期交房的违约行为，但在诉讼前已完成交房，董某已收房，董某可以要求某房地产公司按照商品房买卖合同约定承担违约责任。如果商品房买卖合同中没有约定违约金条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三款的规定，逾期交付使用房屋的违约金数额，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
2023年12月30日，董某与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定董某从某房地产公司处购买一间商铺，总价款为1328309元，建筑面积共64.42平方米，套内建筑面积为62.85平方米。后经董某实际测量确认，该商铺的实际建筑面积仅为56.78平方米。董某遂与某房地产公司协议退还误差面积的房价款，但某房地产公司拒绝退还，董某诉至法院。
《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因此，如果卖方交付的房屋的实际面积与约定面积存在误差，买受人有权主张开发商减少或返还误差面积部分房屋价款，当面积误差比绝对值超出3%时，买受人也有权选择退房。本案中，商品房买卖合同约定案涉商品房的建筑面积为64.42平方米，但实际现有面积为56.78平方米，面积误差比=（64.42-56.78）÷64.42×100%≈11.86%，面积误差比绝对值3%以内部分房款为39849.27元（1328309×3%=39849.27）；面积误差比绝对值超出3%部分的房款为235376.35元[1328309×（11.86%-3%）×2≈235376.35]。因此，某房地产公司一共应当返还董某275225.62元。
2023年1月1日，郑某与张某签订房屋买卖合同，约定郑某购买张某的一套房屋。2023年2月5日，郑某按照合同约定向张某交付购房款15万元。2023年5月4日，房屋尚未交付即发生火灾，毁损严重。于是郑某与张某协商退款事宜。张某认为房屋买卖合同已经签订，房屋毁损灭失的风险应由郑某承担，郑某不同意，遂诉至法院。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案中，案涉房屋尚未交付，故房屋的毁损、灭失的风险应由出卖人承担，法院最终判决张某返还购房款。通常而言，在买卖合同双方无特殊约定时，房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，房屋买卖双方都应在各自对房屋毁损、灭失的风险承担期间尽到对房屋的看管和保护义务。
2023年8月7日，董某与某房地产公司签订房屋认购书，约定董某购买某房地产公司开发建设的1202号房屋。2024年6月5日，该项目未通过竣工验收，且1202号房屋亦未取得商品房销售许可证。董某与某房地产公司协商退还购房款事项未果后，诉至法院。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，某房地产公司未取得商品房预售许可证而预售房屋，且在董某起诉前仍未取得商品房预售许可证，因此其与董某于2023年8月7日签订的房屋认购书应当认定无效。
2023年1月，某房地产公司与董某签订商品房买卖合同，约定董某购买1606号房屋，价款为100万元。董某在签订合同后全款支付，但某房地产公司尚未交付房屋。2023年6月，某房地产公司又与王某签订商品房买卖合同，约定王某购买1606号房屋，价款为120万元。2024年1月，某房地产公司将1606号房屋交付王某，产权登记人为王某。董某发现该房屋被交付王某后，遂与某房地产公司、王某协商，协商未果后，董某将某房地产公司诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并要求某房地产公司返还购房款，赔偿合理的直接财产损失及房屋差价损失。
《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案中，某房地产公司一房二卖的行为构成违约，由于王某已经占有案涉房屋并登记为产权人，董某不能取得案涉房屋。因此，董某可以解除房屋买卖合同并要求某房地产公司返还购房款，赔偿损失。董某主张的房屋差价损失，属于当事人在订立合同时应当预见的内容，是可得利益损失，应当由违约方予以赔偿，故法院最终判决支持董某的诉讼请求。如果房屋所有权人与第三人恶意串通进行一房多卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，买受人则可以以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
2023年7月18日，王某与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定某房地产公司将1801号房屋出售给王某，某房地产公司应于合同签订之日起90日内交房，并于交房后90日内办理产权证。合同签订后，王某按照约定付清房款，某房地产公司于2023年9月23日交房，交房后未及时办理产权证，直到2024年7月25日才办理产权证。王某与某房地产公司就逾期办证违约事宜协商未果后诉至法院，要求某房地产公司承担违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，按照商品房买卖合同约定，某房地产公司应于2023年12月23日之前办理产权证，但其于2024年7月25日才将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约。法院最终判决某房地产公司向王某支付违约金。
2011年5月29日，王某与董某签订房屋买卖合同，约定王某将1702号房屋卖给董某，房屋总价款为58万元。2011年7月，董某向王某支付40万元购房款。2015年2月6日，王某向董某交付房屋，并办理过户登记。直至2024年2月，董某仍有18万元购房款未支付，王某向法院提起诉讼，请求判令解除其与董某之间的房屋买卖合同。
根据《民法典》第五百六十三条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。《民法典》第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，案涉房屋早在2015年就已经交付并办理过户登记，董某对该房屋已进行了装修并使用了近十年之久。但王某未提供任何有效证据证明其在近十年内曾向董某催告履行付款义务或者要求解除合同。王某在交房近十年后才要求解除合同，废止既有的合同关系，不仅会破坏现存的法律关系，也达不到物尽其用的效果，且其主张的合同解除权已超过合理的期限，据此，法院最终判决驳回王某的诉讼请求。
2022年7月2日，胡某与李某签订房屋买卖合同，约定胡某购买李某位于某小区的还建房一套，总价款为42万元。房屋买卖合同签订后，胡某陆续通过现金交付、银行卡转账等方式向李某支付了部分购房款，金额累计41万元。因该房屋属于还建房，尚无产权证，2022年10月15日，李某向胡某出具收条，载明“今收到胡某购房款41万元整，余款1万元于办理房产证时一次性付清”。后李某将案涉房屋交付胡某，胡某出资对该房屋进行装修后迁入该房屋居住。2023年12月，胡某购买的还建房已具备办理房产证条件，遂向李某催办产权登记及过户手续。2024年3月4日，李某经申报取得房屋不动产登记证后拒绝配合胡某办理房屋过户手续，并声称该房屋买卖合同无效，胡某诉至法院。
《民法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，胡某早在2022年7月即与李某就案涉房屋达成交易合意，签署房屋买卖合同并按约定支付了购房款，随后对案涉房屋进行了装修并实际居住。该房屋虽尚未办理所有权变更登记，但相关交易事实真实、有效，不违反法律规定。双方签订的房屋买卖合同中也明确约定，在案涉房屋符合办理房产证条件时，李某须配合胡某办理过户手续。在胡某了解到案涉房屋具备办理产权证条件时，向李某催办产权登记及过户手续，却遭到拒绝，可见房屋产权未能及时过户至胡某名下是李某不配合导致的。胡某与李某针对案涉房屋所达成的买卖合同合法、有效，故胡某基于购房事实所享有的合同权益应当受法律保护。
2023年5月31日，某房地产公司与陶某签订商品房买卖合同，约定将其开发的一幢房屋出售给陶某，陶某应于2023年6月30日一次性付清房款1000万元。某房地产公司于2023年6月1日交房后，陶某未按照约定支付购房款。2024年4月16日，某房地产公司对陶某进行催告，陶某仍未付款。某房地产公司于2024年5月30日向法院提起诉讼，要求解除双方之间的商品房买卖合同。
根据《民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。本案中，某房地产公司要求解除商品房买卖合同，是享有合同解除权的一方行使法定解除权的行为，且某房地产公司行使合同解除权的期限符合法律规定，因此法院最终判决解除该商品房买卖合同。
某物业公司在管理某小区期间，未经业主大会或者业主委员会同意，擅自经营小区公共区域，获取广告收入。业主委员会经多次催要广告收入无果后，诉至法院，要求某物业公司退还全部广告收入。
《民法典》第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。小区内的广告收入属于全体业主共有。小区开发商或物业管理企业本着物尽其用的原则，在不影响业主权益的基础上，可以对小区的业主共有部分，如车位、电梯间等加以利用，增加收益。如果物业服务机构将这部分收益作为经营收益据为己有，则侵害了全体业主的权利，业主可以要求物业公司返还。本案中，某物业公司擅自经营小区公共区域且获取广告收入，没有法律依据，因此某物业公司应向业主委员会返还公共区域的全部广告收入。
王某入住某小区后发现小区物业服务人员态度差，公共卫生打扫也不及时，于是采取拒绝缴纳物业服务费的方式来表达自己的不满。但王某担心，其拒绝缴纳物业费，物业能否对其房屋停止供水、供电？
《民法典》第九百四十四条第二款、第三款规定，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司，也就是说，物业公司不是小区内的供水、供电人，不享有供水、供电权；物业服务合同的双方当事人为业主与物业公司，两者属于不同的法律关系。业主欠缴物业费的，物业公司可采取催告方式要求其支付；催告期满后仍未支付的，可提起诉讼或者申请仲裁，但不能采取停水、停电方式催交物业费。如果物业采取停水、停电方式催交物业费，造成业主损失，则业主可以要求物业公司进行赔偿。