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以土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，应当依法办理其财产权的转移手续。土地的出资是使用权的出资，公司接受出资人以土地使用权出资，目的是要取得对该土地的占有和使用。因此，出资人不仅要将土地实际交付公司，还要办理土地权属变更登记。
案件来源： 北京市第三中级人民法院（2019）京03民终3113号A公司等与C公司案外人执行异议案
2014年12月，A公司（甲方）与B公司（乙方）签订出资协议书，双方约定共同设立C公司；B公司认缴出资比例70%，出资方式为货币，A公司认缴出资比例30%，出资方式为土地使用权；C公司成立后，A公司立即履行实物出资义务，将两块土地建筑物建筑面积6，144.84平方米的使用权转让给C公司；A公司与12家租户所签订的租赁合同继续履行，自2014年12月1日起租金收入归属于C公司，合同到期后所有租户与C公司签订新的租赁合同。2014年12月23日，A公司（甲方，转让人）与C公司（乙方，受让人）签订两份土地使用权转让合同，土地为涉案土地。C公司陈述签订上述两份土地使用权转让合同是为了办理土地变更登记，土地使用权股权出资在登记部门类似于土地使用权的买卖转让。
2015年9月14日，海口市国土资源局出具了《海口市国土资源局关于证据调取的复函》，载明由于涉案土地上有建筑物，但转、受让双方在提供的土地过户材料中没有地上建筑物有关证明材料，故对于过户申请已做退档处理。2015年9月21日，海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室出具函件载明，因未能提供项目规划报建材料，不予受理。
2018年7月24日，海南省陵水黎族自治县人民法院作出（2018）琼9028破1号民事裁定书，裁定受理对A公司的破产清算申请。
王某某基于另案民事调解书对A公司享有债权，该案生效后进入执行程序。在执行程序中，查封了涉案的土地使用权。
C公司作为案外人提起执行异议之诉。
一审法院判决不得执行涉案土地。
二审法院审理后认为案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，C公司以其对涉案土地享有权利为由主张解除对涉案土地的查封。针对C公司对涉案土地所享权利的性质，法院分析如下：A公司与B公司于2014年12月签订《出资人协议书》，约定A公司以两块土地建筑物建筑面积6，144.84平方米的所有权及使用权出资。2014年12月22日《C公司章程》明确A公司以土地方式出资1，500万元，占注册资本的30%。2015年2月15日《C公司股东会决议》将A公司的出资方式变更为以土地方式出资685.2万元和以货币方式出资814.8万元。至此，可以确认A公司以其名下土地使用权向C公司出资。关于土地的具体位置，结合2014年12月23日A公司与C公司所签《土地使用权转让合同》确定的两块土地的面积以及2015年3月30日A公司与C公司共同向海口市国土资源局提交的《土地使用权转受让申请书》，可以确认A公司出资的具体财产为涉案土地。A公司以涉案土地出资不违反法律法规的强制性规定，应为有效。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十条第一款的规定：出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。由该规定可知，股东以土地使用权出资，应办理权属变更手续，否则为未履行出资义务。本案中，因A公司和C公司就涉案土地办理过户申请时未提交地上建筑物合法产权手续，故海口市国土资源局对过户申请做退档处理。涉案土地使用权未能办理至C公司名下，A公司未依法全面履行出资义务。股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东有权请求其向公司依法全面履行出资义务。C公司取得对A公司缴付出资请求权，该项权利不属于足以阻止涉案土地转让、交付的实体权利。故C公司以其对涉案土地享有权利为由诉请中止对涉案土地的执行，于法无据，法院不予支持。
二审法院最终判决撤销一审民事判决，驳回C公司的全部诉讼请求。
本案例中，A公司以土地使用权向C公司出资，但由于历史遗留问题，A公司与B公司都无法提交涉案土地地上建筑物的产权资料，致使土地使用权未能办理至C公司名下。
关于出资形式，根据《公司法》第四十八条规定，股东的出资可以分为货币出资和可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资两种形式。以货币形式出资的，股东一般需要在银行开立验资账户，验资后资金转入公司的基本账户，此时股东会取得银行出具的资金转入凭证，公司取得该出资的所有权。以货币出资相对简单直接，一般不会有争议。而以非货币财产出资，根据《公司法》第四十九条和第九十八条的规定，应当依法办理财产权的转移手续。如果以没有权属凭证的非货币财产，如机器设备等出资的，需要先对机器设备等进行评估，在评估价格的基础上股东再与公司签署机器设备移交的书面文件以完成出资，此时，书面文件和移交手续成为出资凭证。
对于以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，《公司法司法解释三》第十条区分两种情况对瑕疵出资予以规定。一种情形是财产已经交付公司使用但未办理权属变更手续。此时该财产的所有权依然归属于股东，没有成为公司的法人财产，公司有使用权但是是无权处分的，该情形可以认定出资人未履行出资义务。另一种情形是已经办理权属变更手续但未交付给公司使用。由于财产权属已变更，财产所有权属于公司。但由于该财产未交付，所有权与使用权脱离，致使公司无法利用该财产的全部价值。因此，公司或者其他股东有权主张该股东向公司交付财产，并且在实际交付之前不享有相应的股东权利。
股东在出资前，如果有股东以土地使用权等非货币财产出资的，有必要对该财产的所有权人、该财产之上有无权利负担等做必要的尽职调查，尽可能避免风险。在此基础上，股东之间还应该订立书面的出资协议，对出资形式、非货币财产评估作价以及将来权属如何变更等加以明确约定，避免产生纠纷和不必要的诉累。对以土地使用权等非货币财产出资的股东而言，也应向公司按约履行实际交付和权属变更登记义务，避免股东权利受到影响。
《中华人民共和国公司法》
第四十八条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权、股权、债权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
第四十九条 股东应当按期足额缴纳公司章程规定的各自所认缴的出资额。
股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
股东未按期足额缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当对给公司造成的损失承担赔偿责任。
第九十八条 发起人应当在公司成立前按照其认购的股份全额缴纳股款。
发起人的出资，适用本法第四十八条、第四十九条第二款关于有限责任公司股东出资的规定。
第九十九条 发起人不按照其认购的股份缴纳股款，或者作为出资的非货币财产的实际价额显著低于所认购的股份的，其他发起人与该发起人在出资不足的范围内承担连带责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第九条 出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第十条 出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国公司法》
第十七条 公司职工依照《中华人民共和国工会法》组织工会，开展工会活动，维护职工合法权益。公司应当为本公司工会提供必要的活动条件。公司工会代表职工就职工的劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生和保险福利等事项依法与公司签订集体合同。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。