第三节
中国房地产的新发展形势

在住房严重供给不足的历史问题得到基本解决后，房地产的需求结构随之发生变化，顺应经济高质量发展的要求，推动住房消费升级和缓解住房资源的结构性不均衡，将成为房地产转型和持续发展的新动能。

一、房地产从增量时代逐步向增存并重、区域分化的阶段发展

住房具有显著的区位特征，总体上属于稀缺的社会资源，但归根结底仍然是用于满足人的居住需求。长期来看，人口数量和结构是影响住房市场规模和需求结构的重要因素。根据国家统计局每年1‰抽样调查数据 模拟人口与城镇化发展趋势，基于存量住房拆迁、新增刚性与改善性住房需求等情况，笔者测算得到2021—2035年我国将新增133.62亿平方米住房需求，年均住房需求为8.91亿平方米（见表1.1）。

与此同时，过去10年常住人口净增加地区主要集中在核心城市群和高等级城市，未来住房市场区域分化将更加明显。随着新增住房需求的收窄，未来逐渐到了用好增量空间、更多盘活存量、提升居住品质、推动消费升级的时期，衍生出养老、旅游、休闲等多元化细分需求，以及与居住相关的上下游装修设计、智能设备、物业管理等，成为推动我国房地产转型和培养多元业态的新引擎。

二、租购并举和住房消费升级利好规范化、机构化、品质化租赁市场发展

住房消费升级既是居住品质的提升，也是交易形态的多元化，能推动房地产市场从“重购轻租”向“租购并举”转变。在住房“有没有”阶段，早买房、多买房成为众多消费者的理性选择；在住房“好不好”阶段，消费者则更倾向于享受包括住房在内的各种不动产的使用权，而使用权交易的主要形态就是租赁。从深化供给侧改革、促进消费扩大内需、推动经济高质量发展的角度看，通勤、养老、旅居等多元化需求都可以而且更适合通过租赁而非买房的方式解决，租赁市场将获得更广阔的发展空间，这也有利于不断优化住房资源配置效率。

三、存量资产盘活将持续拓宽房地产资产运营和管理空间，推动房地产金融创新

在存量资产比重上升的阶段，依靠每期经营现金流获取长期稳定运营收益对房企日渐重要，此时具备资产管理能力、信誉和品牌认可度的专业管理人，是赢得投资者认可、满足消费者多元需求的重要保障。同时，为提升资产盘活效率，市场需要通过REITs（房地产投资信托基金）等不动产金融渠道，利用标准化和高频次交易，逐步建立起合理的资产价格发现机制，形成以稳定运营获取租金为核心的定价逻辑，满足更透明、更灵活的资产盘活需求，推动房地产金融创新。

四、为更好缓解住房资源结构性不均衡问题，需进一步提升住房保障效率

在高房价、高租金基数上，部分低收入群体通过市场化方式购房或租房的难度不断增加。据易居研究院数据，2020年，我国房价收入比平均值为9.2，一线城市更高，远超国际上4~6的合理区间；据诸葛找房2019年数据，一线城市租金收入比接近30%。新阶段，补足住房保障的短板更加重要，也是缓解住房资源结构性不均衡、满足低收入群体居住需求的主要方式。未来如何进一步明确保障对象，丰富保障方式，适应相关人群住房需要，都是进一步提升住房保障效率的关键。

五、未来房地产仍是支柱性产业，但房地产转型将推动我国地方财政和经济金融发展模式的转型

由于房地产业规模大、链条长、涉及面广，其在各国的宏观经济中都占有重要地位，属于支柱性产业。尽管统计口径有差异，在美国等经济体存量房占主体的市场中，房地产出租、代理和经纪以及建筑业中的住宅建筑投资的增加值合计也占到GDP（国内生产总值）的13%左右。五大经济体房地产业占GDP比重见图1.7。房地产业的稳定健康可持续发展，对我国经济至关重要。

过去房地产业蓬勃发展的背后是我国“土地+基建”的经济增长模式，未来新增住房需求和开发增量的下滑，必然减少地方政府的土地出让收入，进而影响过去我国在一定程度上以房地产作为投资“发动机”，拉动经济增长的发展模式；资产价格波动和存量风险的逐步出清，也会改变以不动产作为优质抵押物的金融系统，推动房地产金融体系的优化升级。