第二节
中国房地产发展模式存在的问题

过去我国房地产市场的快速发展逐渐形成了一定的模式。毋庸置疑，应当充分肯定房地产业的发展对快速解决我国住房供给严重不足的阶段性梗阻，以及改善居民生活条件和推动城镇化做出了巨大贡献，并且通过加速资本积累，充实地方财政收入，推动经济快速增长，也在投资、消费、信用派生和经济产出中占据重要地位。2022年，房地产开发投资达到13.29万亿元，占全社会固定资产投资的24.5%，意味着超过1/5的固定资产投资资金投入房地产业，对国民经济发展起到举足轻重的作用，房地产支柱性产业的地位不可否认。

与此同时，也逐渐积累了不少深层次问题。快速城镇化导致一段时间内住房供不应求，叠加房产持有环节税收低等因素，居民部门加杠杆早购房、多购房，市场逐渐形成房价刚性上涨预期，抵押品价值与信贷扩张形成螺旋上涨效应；同时，房企通过不规范的预售制度和提早发放的按揭贷款不断强化高杠杆、高负债和高存货模式，土地资本化水平提升，住房租赁和住房保障相对弱化，重开发轻服务、重产权轻租赁、重速度轻质量的不均衡发展成为房地产发展模式的主要问题。

一、房地产价格长期上涨

房地产兼具消费品和资产属性，价格受到经济发展、土地供给、人口和利率等宏观经济变量以及市场预期、投资投机等多重因素的影响，一段时间内价格小幅波动是正常现象。特殊的是，过去20年我国房价持续大幅上涨（特别是在部分大中城市），2000—2020年，全国房价均值年涨幅达8.61%，2020年全国均价超过万元。其中有人口增长和城镇化增加住房需求的原因，也有多套住房持有成本基本为零，购房后空置比重较高，投资倾向突出的原因。据央行调查统计司2019年报告，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套。住房空置方面，2017年全国住房空置率为21.40%（见图1.1），远高于日本（2023年，14%） 、美国（2022年，出租房屋空置率为5.8%，自住房屋空置率为0.8%） 、德国（2019年，东部各州为8%） 等，锁定房屋所有权以获取资产增值收益的投资倾向突出。

二、房企高负债、高存货，资金链脆弱风险大

在我国特定的金融体系、政策环境以及行业背景下，房企前期没有动力通过股权融资稀释利润，后期因政策和市场变化，股权融资受限，主要通过债务融资完成拿地开发建设。2021年，房地产开发企业资产负债率均值为80.3%，偿债压力较大，资金链脆弱。在房价不断上涨的预期下，房企囤积大量土地，以期获得资产增值收益，风险控制意识和能力弱化。例如，恒大2010年存货只有500多亿元，2016年已经增加了10多倍，达到6 000多亿元，2018年突破万亿元，2020年超过1.4万亿元。一旦市场波动，海量库存无法周转，便容易引发流动性困境。房地产开发企业资产负债率分布情况如图1.2所示。上市房企的存货规模及增速情况如图1.3所示。

三、不规范的预售放大土地资本属性，增加烂尾风险

我国目前仍以新房交易为主，预售占九成，预售款占房地产开发到位资金的一半。长期以来，预售资金监管等规则不明确且执行不力，房企违规成本几乎可以忽略不计，不规范的预售制度实际上成为房企高杠杆经营的重要融资渠道。房企普遍占用项目预售资金在集团层面形成资金池，违规用于购置土地、市场投资等。我国预售逐渐偏离销售方式的本源，衍生出非常强的融资属性。当市场下行、销售不畅时，部分房企在集团和项目层面同时爆发流动性风险，导致楼盘烂尾。重点监测24城的问题项目情况见图1.4。

四、住房租赁与住房保障发展薄弱，住房结构失衡

购房与租房、市场与保障是满足居住需求的不同方式。长期以来，由于房价相对租金上涨幅度更高，我国住房租金收益率从2014年的约3%一路下行（见图1.5），一线城市租金收益率不足1.7%，大幅低于4%~6%这一国际通常认为合理的水平，难以吸引长期资本介入，机构化、品质化、可持续的租赁业态尚未形成。同时，在住房商品化和“以房地产促发展”的旧模式下，住房保障制度不可避免地相对弱化，尤其是我国城镇化进程很快，住房保障体系难以同步建立。经过20年的发展，定向安置棚改房和产权型经济适用房共占保障性住房总量的75%，对居民收入等要求低、保障功能较强的公租房等租赁型住房较少，结构稍显畸形。

五、旧模式空间收窄，房地产风险累积，亟须转型

旧模式的关键是“以房地产促发展”（见图1.6），以土地和房产价格深度耦合、不断上涨为条件。2021年，土地财政的总盘子达到10.5万亿元，地方土地财政依赖程度增至51.0%。同时，我国金融系统广泛以房地产作为优质抵押物，且对于抵押贷款项下不动产价值评估主要遵循市场价值法。经济对房地产的依赖不断加深，形成内在托底地价和房价的激励，强化房地产投资投机行为，这也成为近年来房价不断上涨、产业出现空心化苗头、居民消费不振、经济转型较为困难的重要原因。目前我国住房市场已经发生深刻变化，主要矛盾从“数量短缺”转变为“结构和品质的不均衡”，以规模和速度见长的旧发展模式难以为继，亟须逐步化解风险，使经济、金融和社会摆脱对房地产的依赖。