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住房商品化改革以来，伴随经济高速增长，我国住房市场迅猛发展，基本解决了住房总量严重不足的民生问题，也有力支撑了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。从套户比、人均面积等指标看，当前我国住房市场基本实现了总量上的供需平衡，居住品质明显改善。但由于城乡之间土地供给、住房开发建设模式不同，城镇化过程中遗留了较大规模的城中村和坐落其中的小产权房，同时区域和城市之间经济发展、人口增量水平不一，住房供需关系结构性差异巨大，多重因素共同塑造了我国独具特色的住房市场。
住房的基本功能在于提供居住空间，人口总量增长与结构变化是决定基本住房需求的关键变量。2020年，我国人口
共计14.12亿人，城镇常住人口9.02亿人，城镇化率达63.89%。过去10年，家庭小型化、人户分离和“城城流动”成为人口结构和区域变化的新特征，尤其是部分地区的人口萎缩，给我国住房市场转型发展提出了新的挑战。
第一，人口总量增速放缓，老龄化程度加深，影响未来住房新增需求的规模与结构。近年来，我国人口总量增速放缓，出生率创新低。2020年第七次全国人口普查数据显示，全国总人口14.12亿人，过去10年年均增长率为0.53%，保持低速上涨态势。2020年，人口出生率首次跌破10‰，人口自然增长率仅为1.45‰，两个指标均创下1978年以来的新低，出生人口面临持续下滑压力。同时，受生育率超预期下降和人口平均预期寿命延长的影响，人口老龄化程度进一步加深。2020年，65岁以上人口占比达到13.5%，我国即将进入深度老龄化社会（标准是65岁以上人口占比达到14%），对住房的适老化需求增加。
第二，家庭小型化和代际居住分离，产生增量住房需求，居家养老扶幼能力减弱。受人口流动日趋频繁、住房条件改善等的影响，我国家庭户总数显著增加，户均人口数加速减少，增加了对小户型和多套住房的需求。2020年，全国共形成5.23亿户，其中家庭户4.94亿，较2010年增长22.94%。家庭户每户2.62人，较2010年减少0.47人，其中，一人和二人户占比从38.9%增至55.07%，五人户及以上占比从16.66%降至10.76%。户均人口规模的缩小趋势加快，代际同住比例减少，家庭规模的小型化和家庭结构的扁平化一定程度上弱化了传统的居家养老扶幼能力，提高了社会化服务需求。
第三，流动人口规模持续增加，既增加了多住所和租赁需求，也导致部分住房利用率下降。与城镇化相伴相生，我国人户分离
群体规模不断扩张，2020年增至4.93亿人，较2010年上涨88.52%，占总人口的34.90%。人户分离人口包括城市内市辖区人户分离人口和地区之间迁移的流动人口。2020年，市辖区人户分离人口增至1.17亿，较2010年增长192.66%；地区之间流动人口3.76亿，增长69.73%。3.76亿流动人口中，除了传统的“乡城流动”（占比66%），“城城流动”人口规模大幅增长，超过8 200万。
流动人口的多栖化住房选择会长期存在，既会放大住房市场需求，又会导致农村和小城镇等原居住地住房空置，降低住房资源利用效率。
第四，人口向都市圈和高等级城市集聚，住房需求区域分化明显。经济发展和收入水平差异驱动人口迁移，过去10年常住人口净增加的地区主要集中在核心城市群。珠三角、长三角、成渝和京津冀城市群的人口增量分别达到2 182万、1 690万、695万和607万，约占全国新增人口的七成。
流入地主要包括3个直辖市（北京、上海和重庆）和4个副省级城市（深圳、青岛、厦门和宁波），以及16个省会城市。2010—2020年，东北三省、山西、内蒙古和甘肃的人口绝对值减少，同时我国343个地级市中有150个出现人口收缩，人口共减少4 051.4万。人口流失后可能出现的产业下滑、区域性房地产市场低迷和风险问题值得关注。
“98房改”以后，受住房需求持续扩张的影响，我国住房市场进入快速发展阶段。20年间，全国住房总面积翻倍，住房品质明显改善。但在城乡二元结构下，我国城乡住房市场差异显著，还存在规模庞大的城中村和坐落其中的小产权房，形成非正规住房市场。
第一，全国城镇住房总量3.56亿套，商品房占比超过六成。根据笔者的测算，2020年全国住房总面积达567亿平方米，总套数增至5.96亿套
，分别较2000年增长107%和67%；其中，城镇住房总面积从92.31亿平方米跃升至308.22亿平方米，达到3.56亿套。此外，根据住房产权性质，城镇3.56亿套住房中，商品住宅占比55.5%，自建房占比29.3%，已购公房占比9.5%，公租房（含廉租房）占比5.4%，剩余0.3%为其他住房。考虑到部分已购公房已经转变为完全产权的商品住房，商品房总占比超过六成。
第二，住房品质明显改善，居住服务仍待完善。随着2007年后棚户区拆迁和老旧城区改造的迅速推进，存量住房品质明显提升。截至2020年，全国65%的家庭户居住在房龄20年以内的住房中，14%的家庭户居住在房龄超过30年的住房中；家庭户均面积得到较大提升，全国37.8%的家庭户居住在130平方米及以上的住房中，比2010年增长16.2个百分点。同时，城镇住房成套率达到95%以上，但乡村居住配套相对较差，21.3%的房屋缺少洗澡设施。此外，全国仅19.7%的家庭户居住在有电梯的住房中，城市也仅达到36.7%，也就是7层及以下住房基本未配备电梯，适老化水平相对较低。
第三，租赁市场以个人房源散租为主，机构渗透率低。1998年以后，我国推进住房商品化改革，以购为主的住房制度迅速形成和强化，居民购房需求和意愿始终处于高位，绝大部分存量住房由个人持有。笔者测算，2020年我国用于租赁的住房约8 000万套，其中超过七成（5 700万套）为个人散租房源，政府管理的公租房约占24%，剩余集中式和分散式长租公寓房源占比不足5%。也就是说，我国租赁市场机构化渗透率不足5%，即使在一线核心城市，机构管理运营的租赁房源也不到20%，远低于美国由专业机构持有运营和机构托管的房源，美国占比为54.7%，德国为46.0%，日本为83.0%。
第四，住房保障体系以实物保障为主，租赁类保障房占比较低。我国住房保障体系伴随住房制度改革和快速城镇化不断发展，形成实物保障和住房补贴两种形式，但以实物保障“补砖头”为主。2020年，全国公共财政支出——住房保障支出中，保障性住房租金补贴支出45.01亿元，占比1.44%。根据住建部等部门的公开数据，截至2020年，我国共建设保障性住房约9 000万套，其中，产权类的棚改安置房和经济适用房分别建设约5 200万套和1 590万套，共占比75%，公租房（含廉租房）共建设约1 900万套，占比21%。
经过“98房改”后20多年的快速发展，现阶段我国住房供需主要矛盾已经从总量短缺转化为结构性不均衡和发展不充分。与此同时，在房价长期上涨的条件下，住房的不均衡和不充分也衍生出居民个人居住条件和住房财富水平、城乡二元和区域发展的不均衡，以及租赁市场发展滞后，保障性住房区域性房源不足与过剩并存等问题。
第一，住房矛盾从总量短缺转变为结构性不足，从追求“有没有”转变为追求“好不好”，改善空间仍然较大。2020年，全国人均住房建筑面积达43.80平方米，户均1.24套，其中，城镇人均38.02平方米，户均1.17套。
有机构数据显示，总体来看，我国已经彻底改变了改革开放初期城镇人均住房面积仅6.7平方米的窘境，套户比高于德国的1.02和英国的1.03，也超过了美国的1.15和日本的1.16，住房总量短缺矛盾已经得到根本缓解。但从实际使用面积来看，2020年我国城镇人均住房使用面积仅28.52平方米（按照建筑面积的75%换算），与其他国家相比有一定差距
，且物业服务薄弱，改善空间较大。
住房资源分布不均衡也成为现阶段我国住房市场的突出特征，主要体现在多套房、空置房与住房困难群体并存的现状。根据中国人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，2019年四成城镇家庭拥有两套以上住房，不同机构测算的住房空置率也在12%~22%
。同时，不同家庭人均住房面积差异显著，29.52%的城市家庭人均住房建筑面积大于50平方米，但也有39.54%的城市家庭人均住房建筑面积不足29平方米。还有众多新市民在工作城市无自有住房，或职住位置不匹配导致住房困难，居住在工作场所等类住宅
的人口（除近4 000万名在校生）约有7 300万人。
第二，区域性不均衡，部分大城市人均住房面积仍相对较小，但住宅用地供给增量空间有限，更加依赖存量盘活。重点都市圈和区域中心城市持续吸引人口流入，新增住房需求不断增加，但受政府供地政策影响，住宅用地供给反而相对较少，且由于土地资源有限，新增住宅用地空间逐渐收窄并且日趋偏远，更需要盘活存量从而尽可能维持职住平衡。从城市家庭户人均住房建筑面积角度来看，全国均值为36.5平方米，广东不足30平方米，而河南等地大于41平方米。同时，部分三、四线城市住房资源相对充裕，待售房屋库存压力较大。例如，2017—2020年，部分城市住宅销售面积连续3~4年负增长，库存去化周期超过2年，新房售价连续下调，住房市场区域分化加剧。
第三，城乡住房二元结构下，农村存量房利用率不断下降。我国城镇住房兼具消费和投资属性，住房市场发展迅速；而农村住房由于尚未启动市场化改革，仅有成本价，无市场价，在很大程度上只发挥了居住功能。人口流动在事实上未能带来城乡土地和住房资源的优化配置，反而不断加剧人口与住房城镇化的失调。2020年，我国常住人口城镇化率（64%）显著高于城镇住房总面积占比（54%），两个指标之间的差距从2000年的2%扩大至10%。人房错配之下，我国城镇住房或供地的结构性短缺和农村宅基地资源浪费两大问题并存，随着城镇化的发展，这些问题预计还将不断加剧。笔者测算，我国农村住房空置率约为27%，共计6 586万套住房处于空置状态。
第四，非正规住房成为城镇住房供给的有力补充，但存在诸多隐患。城中村在统计上被纳入城镇，但以村民在宅基地和集体建设用地上自建为主，多形成产权不完整的非正规住房。非正规住房主要用于租赁，以较低租金满足众多流动人口的住房需求，成为缓解城镇住房供需矛盾的有力补充。据卫计委2017年统计，在城中村居住的家庭平均月收入比在市区居住的家庭低16.5%，但其住房成本比市区家庭低55.2%。尤其是北京、广州、深圳等超大城市的城中村数量较多，例如，2022年深圳城中村自建房约580万套，占全市住房总量的51%，其中70%多用于租赁。但由于违建、环境差和不安全等，很多城市对城中村实施了拆迁改造，困难也较多。
第五，租赁需求明显分层，居住品质整体较差。租赁需求与城镇化和流动人口相伴而生，同时房价上涨和居民支付能力约束暂时将部分购房需求推向租赁市场。目前我国15%的人口居住在租赁住房中，比2010年增长3.05个百分点。但租赁人口尤其是农民工的居住品质较差。根据卫计委2017年数据，农民工人均住房建筑面积仅21.5平方米，约为全国均值的一半，尤其在大城市，农民工人均住房建筑面积仅17平方米，且住房配套设施和环境较差。同时，我国租赁需求显著分层。根据卫计委2017年数据，全国73%的流动人口的租金收入比低于20%；在一线、新一线等10个重点城市中，超过25%的流动人口的租金收入比超过30%。部分群体在一定程度上愿意为提升居住区位和品质支付更高的租金，说明未来我国租赁市场将呈现差异化发展的必然趋势。
第六，保障性住房区域性房源不足与空置并存。2021年住房保障体系改革的重点是，通过保障性租赁住房的形式，不限制收入和户籍，覆盖约3亿规模的新市民和青年人。但由于土地落实难等，租赁保障需求集中的大城市普遍存在有效房源不足和轮候时间较长的问题。同时，配套设施欠完善和供需匹配性较低也导致部分房源空置。根据审计署发布的2018年保障性安居工程资金投入和使用绩效审计结果，6.06万套公租房因消防验收不合格、配套设施建设滞后等建成1年后未达到交付使用条件，18.41万套公租房因位置偏远等建成后空置1年以上，一定程度上反映出部分保障房空置的问题。