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土地作为人类赖以生存最基础、最根本的物质条件，马克思认为它是“一切生产和一切存在的源泉”
，在唯物史观和剩余价值这两大理论的基础上，马克思论证了土地公有制代替私有制的理论必然性。
土地所有权理论是马克思土地思想的基础，马克思指出“土地所有权的前提是一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从个人意志的领域”
。马克思认为，一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，一切形态的地租都是以土地所有权的存在为前提的，是土地所有权在经济上的实现。地租产生的原因是土地所有权和经营权的垄断，也即资本主义私有制的存在，其本质是对农业工人的剥削，是资本家和地主根据生产资料所有权进行分配的方式，无偿占有土地经营使用劳动所创造的剩余价值。同时，马克思还首创了绝对地租的范畴，也就是由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租。而土地的级差地租则是由于土地经营权的垄断，这是基于土地质量优劣和生产率的差异所产生的。
谈及资本主义经济条件下土地所有权与经营权的统一和分离问题，马克思认为，在土地所有者使用自有土地经营农场的情形下，土地所有权与经营权是相统一的，但这并非资本主义经济的典型情况。资本主义经济的典型情况是土地所有权与经营权相分离。在这一情形下，土地经营者有资本，但不是土地所有者；土地所有者有土地，但不是土地经营者，这造成了“资本和土地的分离、租地农场主和土地所有者的分离”
。
此外，马克思研究分析了资本主义生产方式以及与之相适应的生产关系的历史地位，指出资本主义生产关系和财产关系曾经是社会生产力发展的物质形式，对生产力的发展起到过积极作用，但二者关系本身具有对抗性质，即资本主义生产关系下的人会成为财产关系中的牺牲品。马克思曾提出“无产阶级要求否定私有财产”
，资本主义的生产关系成为生产力发展的桎梏，因而需要更高形态的社会主义生产关系将其替代，社会主义运动的起点是为生产资料公有化创造条件。
由于土地所有权的垄断，资本无法自由进入农业生产领域的同时，也抑制了农业资本家投入资本提升土地生产力的积极性。因而，马克思认为必须废除土地私有制。土地私有制消灭以后，在理想的共产主义社会，土地应为所有人共同所有，整个社会只是土地的利用者与改良者，绝对地租和一切地租形式都将消失。马克思和恩格斯认为，要对农村封建土地实行国有化，鉴于小农将不可避免地走向灭亡，要解放农民，也必须消灭农民小块土地私有制，实行土地公共占有。但是在一定阶段，为吸引农民参加革命队伍，需要对农民小块土地进行保护。“必须要求把没收过来的封建地产变为国有财产，变成工人移民区，由联合起来的农村无产阶级利用大规模农业的一切优点来进行耕种。这样一来，在资产阶级所有制关系发生动摇的情况下，公有制的原则立刻就会获得巩固的基础”
。
早在《共产党宣言》中，马克思就提出了消灭私有制、剥夺地产的思想，后来又在《论土地国有化》中详细地阐述了土地国有思想，提出土地国有化将彻底改变劳动和资本的关系，并最终消灭工业和农业中的资本主义生产方式。马克思和恩格斯在对资本主义土地制度深入研究的基础上，不断探索更高社会层次的社会主义社会应当建立何种土地制度。他们认为，农业生产资料主要是土地，农业生产资料的所有制主要是土地的所有制。马克思说“我早就确信，社会革命必须认真地从基础开始，就是说，从土地所有制开始”。
土地所有制的变革是农业社会主义改造的基础。马克思和恩格斯主张把农业生产资料的占有形式由“私人占有”变为“合作社占有”，以此来实现农业土地所有制的改造。在社会生产力高度发展、农业中以大土地所有制为主的国家和地区，他们主张在社会主义改造中实行土地国有化制度，变土地私人所有为国家所有。在《共产党宣言》中，他们明确指出“剥夺地产，把地租用于国家支出”。
后来，马克思在《论土地国有化》中又指出：“土地国有化将劳动和资本之间的关系彻底改变，归根到底将完全消灭工业和农业中的资本主义生产方式。……生产资料的全国性的集中将成为由自由平等的生产者的联合体所构成的社会的全国性基础，这些生产者将按照共同的合理的计划自觉地从事社会劳动。”
恩格斯也在他的《德国农民战争》第二版序言中说：“为了社会的利益，必须把地产变成国家财产。”
关于适用实行土地国有化制度的国家或地区，恩格斯有明确的论述：“主要是这样的国家，那里存在有大地产以及与它相联系的、在大片土地上经营的大规模经济，而且在这种大地产上存在有一个主人和许多雇佣工人。”
在社会生产力水平低下、农业中大量存在小农经济的国家或地区，马克思、恩格斯主张在农业社会主义改造中实行土地集体所有的制度，变土地私人所有为集体所有。
马克思在《巴枯宁〈国家制度和无政府状态〉一书摘要》中说：“凡是农民作为土地私有者大批存在的地方，凡是像在西欧大陆各国那样农民甚至多少还占据多数的地方，凡是农民没有消失，没有像在英国那样为雇农所代替的地方，……就应当促进土地私有制向集体所有制的过渡。”
在应该实行土地集体所有制的国家和地区，马克思、恩格斯反对实行土地国有化制度。马克思在《论土地国有化》中说：法国不同于英国的情况，法国不能像英国那样实行土地国有化制度，而且只能一开始就实行土地的集体所有制。因为，“法国的农民所有制，比英国的大地主所有制离土地国有化要远得多”，因为，“土地所有制的这种形式以及由此造成的把土地分成小块耕种的方式”把“耕作者本身变成任何社会进步尤其是土地国有化的最坚决的反对者”
。因此，马克思说：“既然农民所有制是土地国有化的最大障碍，所以目前情况下的法国，无疑不是我们应当寻求这个重大问题的解决办法的地方。”
在农业的社会主义改造中，无论是实行国家所有制的土地，还是实行集体所有制的土地，都必须由合作社实际占有，由合作社支配和使用。这是马克思、恩格斯关于农业生产资料所有制形式和以它为基础的农业生产资料占有制形式的基本思想。
在土地所有制方面，列宁主张实行土地国有化。他指出：“全部土地必须成为全体人民的财产。从这里可以看出，我们主张立即把地主的土地无偿交给当地农民，但我们绝不赞成把这些土地夺过来变成私有财产，决不赞成分这些土地。我们认为，必须根据当地多数农民代表的决定，由当地农民共同耕种土地。我们决不主张把这些土地变成现时拿来共同耕种的农民的私产。”
在土地的经营形式和农业的组织形式方面，对于实现农业合作化的具体道路与形式，列宁的理论与实践经历了一个巨大的、战略性的转变过程。
1918年1月，列宁领导苏维埃政权颁布了《土地社会化法令》，其基本思想是要在土地国有化的基础上进一步开展“减少个体经济，发展集体经济”的社会革命。1918年3月，列宁在俄国社会民主工党（布）第七次代表大会上提出，把“稳步地过渡到共耕制和大规模的社会主义农业”
作为党近期的奋斗目标。接着，由于14个国家发动了对新生苏维埃政权的武装干涉，切断了苏维埃政府最重要的粮食、原料、燃料的来源，造成了严重的饥荒与灾难，苏维埃政府为挽救危机而实行了战时共产主义政策。为了有利于战时共产主义政策的推行，苏维埃政府进一步加紧了实现农业生产集体化的步伐。在此期间，列宁把体现农业生产集体化特点的“共耕制”，完全视作摆脱粮食危机、支持战时共产主义政策的有效法宝。他说“只有共耕制才是出路”，才是“振兴农业，改进农业，节省人力，同富农、寄生虫和剥削者作斗争的手段”，才是“摆脱小农经济的坏处的救星”
。
“共耕制”组织有三种基本形式，即农业公社、农业劳动组合、共耕社（协作社）。农业公社的特点是：全部生产资料除国有土地之外为全公社公有和公用；集中劳动；个人消费品的分配名为“各取所需”，实际上是平均分配。农业劳动组合的特点是：生产资料除国有土地之外归集体所有；集中劳动；产品也归集体所有，个人消费品实行按劳分配；允许社员经营少量规定数量的宅旁园地和家庭副业。共耕社（协作社）的特点是：生产资料除国有土地之外归社员私人所有；集中劳动；产品按各户社员投入的生产资料与劳动力的比例进行分配。可见，“共耕制”的三种基本形式具有共同的特征，即集中劳动，统一经营，统一分配。
列宁认为，建立和发展“共耕制”有利于取消商品经济。他说，由于“办起协作农场，工人大伙一起种地……那时候，就是还想照旧单独经营的小农也不会为市场而经营，不会卖给别人，而是为工人协作社而经营，小农把粮食、肉、青菜供给工人协作社，而工人会把机器、耕畜、肥料、衣服和农民所需要的其他一切东西不要钱给他们”
。可见，列宁认为只要办起了“协作农场”，就有利于消灭商品经济、实行产品经济。但是，“共耕制”并没有达到其最初建立的预期目标，为国家提供的粮食产量水平与人均生产水平存在较大差异。由于参加“共耕制”组织的农民对“共耕制”和余粮征集制的严重不满和对抗，以至于其喊出“苏维埃万岁，但要打倒公社”的口号。这使列宁深刻地认识到，“共耕制”组织形式并不是对农民进行社会主义改造过程中一开始就应该采取的理想形式，也不是解决粮食危机和提高农业生产力的理想形式。从此，列宁关于农业合作化的思想便开始了具有战略意义的转变。新战略的特点是首先依靠个体农民的生产积极性大力发展农业商品经济，同时从流通领域内把个体农民联合起来组织流通合作社，其次才在生产领域中把农民联合起来组织生产合作社。