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现有研究对土地制度演化的阶段特征展开了诸多讨论，对于新中国成立以来农地制度的演化，刘广栋等（2007）将其划分为农民土地所有制（1949—1953年）、合作和集体经营（1953—1978年）、家庭承包（1978年至今）三个阶段，在各阶段时间内部也有细致划分。郑淋议等（2019）将其划分为新中国成立初期的“产权合一”、集体化时期的“两权分离”、改革开放以后的“两权分离”和新常态以来的“三权分置”四个阶段。黄少安（2022）基于土地产权结构细分和流转权能的调整过程，将改革开放以来我国农地制度变迁大致划分为四个阶段，分别是：家庭联产承包责任制的确立阶段（1978—1988年）、家庭联产承包责任制的稳定和土地使用权流转的探索阶段（1989—2002年）、土地使用权流转的规范发展阶段（2003—2012年）、土地“三权分置”的改革阶段（2013年至今）。
对于土地制度演化动因，学者们的观点集中在以下方面：王西玉（1998）认为家庭联产责任制改革的诱因是人民公社体制下农民面临生存危机，周其仁（1995）也提出是当时普遍的贫困和温饱困局以及集体制度运行成本与收益结构的变化推动着农地制度的变革。但农地制度的变革并非源于中央政府的顶层设计，而是在制度环境变化下各方主体力量共同作用、互动呼应、审时度势决策推动的结果（ 杜润生 ，2005； 周其仁 ，1994）。在集体化农业产出低迷、国家实现工业化目标发展战略等客观因素的影响下，农民为摆脱现实困境所开展的自下而上的自发性演进（Lin, 1988），本质上是农民在国家发展目标和集体化需要等既定制度框架内所做出的一种自发性努力（ 刘守英 ，2017），并非“由底层发动并一举成功的故事”（ 崔传义 等，1983； 陆子修 ，1998）。陈锡文（2005）认为家庭联产承包责任制下农民可以最大限度地获得其种地所得，打破了原有困境。
冀县卿等（2019）分析认为，农地制度得以成功改革与中央、国家层面的积极推动密不可分。1982—1983年的中央一号文件认可了家庭联产承包责任制的改革思路，进而开启了合法承认改革的程序（ 周其仁 ，2008），将集体土地所有制改为“两权分离”，即所有权与承包经营权相分离。1993年《中华人民共和国农业法》明确了以家庭联产承包为主的责任制地位。许庆等（2019）指出，国家政治的阶段变化、外围环境的改变以及决策者思想认知的转变在农地制度变迁过程中发挥关键作用。
丰雷等（2019）在构建“中央—地方—个体”三者互动共演的动态土地制度变迁分析框架的基础之上，分析当代中国农地制度变迁的动态过程，认为中央政府发展战略和决策者认知的转变、地方政府特征的改变以及农民制度需求的变化在变迁过程中起到重要作用。同时，通过研究当代农地制度实践，认为在改革开放前30年的艰难探索中，中央政策可行集的设定存在一定偏差，缺少强制性与诱致性（中央与地方）的互动；而改革开放后成功的关键在于中央政策可行集得到调整，进行了强制性与诱致性的互动，充分利用了制度的互补性，使改革得以广泛推进。