1.1　研究背景

近二十年来，我国房地产业先后经历了1998年至2001年的温和过渡期、2002年至2008年第一季度的高度景气期、2008年第二季度至2009年的异常震荡期及而后至2022年底的高位运行期。2023年，我国房地产市场的供求关系发生了急速变化，严重影响了市场的活跃程度和交易者的预期。我国房地产业不仅经历过生机盎然的春天，也遭遇过短暂的冰冻考验，但是，无论是从全国层面还是各区域、各地区层面看，我国房地产业在“量”与“质”两个方面都有快速发展。

“量”的方面，从全国来看，房地产开发投资额从1997年的3178.40亿元增加到2023年的110913.00亿元，年复合增长率为14.51%，剔除价格因素年复合增长率为12.38%。其中，2003年、2007年与2010年，全国房地产开发投资额增长率均突破30%。然而，由于房地产调控政策收紧，2015年后，全国房地产开发投资额增长率降至个位数，呈现增速明显下降及整体规模保持“缓中有升”的特点。从2018年开始，我国房地产开发投资额增速明显放缓，2022年后出现了负增长趋势。与此同时，全国房地产开发住宅投资额由1997年的1539.38亿元上升至2023年的83820.00亿元，实现年复合增长率16.54%，剔除价格因素年复合增长率为14.39%。其中，1998年、2004年、2007年及2010年增长率均在30%以上。在此期间，全国房地产开发住宅投资额占房地产开发投资额的比重始终保持在60%以上，多在65%～70%波动。自2019年后，全国房地产开发住宅投资额在房地产开发投资额中的占比超过70%，并保持上升势头（见图1-2）。另外，1997—2023年全国住宅商品房销售面积与销售均价同步实现了9.68%与6.44%的年平均增速，即使剔除价格因素，全国住宅商品房销售均价的年平均增速也达到了4.02%（见图1-3）。

数据来源：根据国家统计局网站及《中国房地产统计年鉴》数据整理而成。

数据来源：根据国家统计局网站及《中国房地产统计年鉴》数据整理而成。

从东、中、西部各区域来看，1998—2022年，房地产开发投资额的年复合增长率分别为14.48%、19.21%、19.13%，以1997年居民消费价格指数为基数，剔除价格因素年复合增长率分别为12.26%、16.96%、16.88%；东部地区房地产开发住宅投资额的年复合增长率达到了15.84%，中部、西部地区均为20.85%；剔除价格因素东部地区为13.62%，中部、西部地区均为18.58%。数据显示，在2017年之前，无论是房地产开发投资额，还是房地产开发住宅投资额，东、中、西部地区基本保持同步涨跌。然而，东部、中部及西部地区分别于2017年、2018年和2019年出现时间维度的阶梯式回落并形成确定的下降趋势。在2022年，各区域均呈现负增长。另外，在住宅商品房销售面积方面，东部、中部与西部地区的年复合增长分别为8.73%、13.97%、12.52%；在住宅商品房销售均价方面，东部、中部与西部地区的年复合增长率分别为7.62%、7.63%、7.67%，上升幅度较为接近。从数据上看，多年来，我国东、中、西部地区住宅商品房销售面积的增减变化相较于住宅商品房销售均价的波动更为剧烈。整体来看，住宅商品房销售面积的增速在2016年发生转折，自2017年开始，逐步形成确定性的增速回落趋势。2022年，住宅商品房销售面积出现“断崖式”下降；住宅商品房销售均价则于2018年后开始呈现增速趋缓态势。

基于上述分析，不难看出，我国国民经济的发展对房地产业仍具有较强的依赖性，房地产市场包括住宅商品房价格等依然是宏观经济治理体系的重要内容。长期以来，在以房地产开发投资额，尤其是房地产开发住宅投资额为表征的供给端与住宅商品房销售面积为表征的需求端，相较于东部地区，中、西部地区变化更为剧烈，发展更为快速，市场扩张空间更具潜力（见图1-4、图1-5）。然而，住宅商品房销售均价增长率，东部地区较中、西部地区却呈现更强的波动性（见图1-5）。从时间维度各项指标的变化情况看，2008年，受全球金融危机的影响，我国东、中、西部地区需求端均受到显著影响，住宅商品房销售均价上涨乏力、增速放缓，东部地区甚至出现销售均价的负增长；2014—2015年，由于实行“紧”的房地产调控政策，我国东、中、西部地区房地产开发投资额、房地产开发住宅投资额增长率呈现“断崖式”下降。自此以后，尽管在2019年略有反弹，但投资额增长率始终保持在10%（剔除价格因素）以下，直到2022年，出现负增长。与此同时，东部地区表现出更强的“韧性”，一方面，房地产开发投资额（包括房地产开发住宅投资额）增长率下降趋势的形成相较于中、西部有所延迟；另一方面，其下降程度较弱。相较于以投资额为测度的供给端，市场的需求端受“紧”调控政策的影响有限，住宅商品房销售面积、销售均价的增长率直到2019年才形成确定的下降趋势，且以西部地区下降最为显著，东部地区住宅商品房的市场需求更具支撑性。

数据来源：根据国家统计局网站及《中国房地产统计年鉴》数据整理而成。

数据来源：根据国家统计局网站及《中国房地产统计年鉴》数据整理而成。

再从我国东、中、西部区域内各省际单位层面看，1997—2023年，上述各项指标虽在个别年份出现了一定程度的波动，但整体而言，31个省（自治区、直辖市）均实现了较快增长。大多数省份住宅商品房销售面积、销售均价在2017—2019年达到了峰值，2019年后增长乏力。但房地产开发投资额与房地产开发住宅投资额直到2021年仍然保持增长，出现明显的下降则在2022—2023年。根据相应指标同期变动方差测算结果，住宅商品房市场最为活跃的地方为东部地区的海南省、中部地区的山西省以及西部地区的西藏自治区。由于上述三省际单位经济发展水平及特点具有明显差异，因此可以合理推测，造成其住宅商品房市场发展活跃的因素应有所差异。海南省因其良好的气候条件与优越的地理位置，房地产易受追求生活品质的高端消费群体的追捧；山西省作为中部省份之一，人口相对密集，加之多年来城镇化的推进，住宅的刚性需求拉动了住宅商品房市场的整体发展；而西藏自治区是因为住宅商品房各项指标基数较小，当地住宅商品房市场表现出强劲的势头。另外，备受关注的北京、上海、广东等省份，从实际数据来看，其房地产开发投资额与房地产开发住宅投资额增长速度较同区域其他省际单位并不突出；而相较于住宅商品房销售面积增长率水平，其住宅商品房销售均价却呈现快速的上涨趋势。

“质”的方面，近年来，随着房地产开发的技术工艺、楼盘内外布景的设计理念的进步，需求者对于房地产生态化、智能化的全方位追求，使得我国房地产业进入了更具有温度与人文关怀的4.0时代，极大地改善了民众的居住环境与企业的生产条件。同时，在住宅由实物化分配向货币化分配的改革进程中，人们对于房屋住宅的认知逐渐由未被货币量化的“自然”产物向参与市场交易与竞争的“商品”，进而向兼具舒适性、生态性与科技性的服务转变。正因房屋住宅自身的商品化定位和服务化的远景设想，全社会对于我国房地产业的发展提出了更高更多的要求。然而，在从无到有、自慢至快的发展过程中积累的认知偏差和行为偏误，不可避免地引发了我国住宅商品房市场的诸多问题。

1997—2017年，我国住宅商品房价格持续过快上涨，脱离了宏观经济的基本面；房屋不仅仅是满足住房需求的耐用消费品，而且是代表身份地位与财富的投资资产。房价与基础价格长期偏离导致的泡沫日益累积与膨胀、以房地产为抵押物的银行贷款与日俱增，无论是金融业的系统性风险还是需兼顾公平的社会诉求都要求引导房价回归合理水平。自2018年开始，我国各省份住宅商品房价格增速放缓、价格回落，房地产行业发展减速，社会关注度逐渐下降。2023年是我国房地产市场供求关系急速变化的一年，二十余年来首次出现了全国住宅商品房市场整体性“量价”同步负增长，对我国宏观经济产生了“多米诺骨牌”式的消极影响，引发全社会、全行业的担忧。与此同时，我国幅员辽阔，区域自然禀赋各异，区域经济发展的不均衡性与省策省情的差异性客观上造成了区域住宅商品房市场发展水平参差不齐。多年来，区域住宅商品房市场的分化程度不减反增。一方面，住宅商品房市场资源配置不均，区域供需失衡。例如，相比以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市住宅商品房量价齐升、供不应求及部分二线城市价格明显上扬，部分三四线及以下城市住宅商品房有价无市、去库存压力巨大。另一方面，面对相同的调控政策与宏观经济因素的影响，不同区域住宅商品房市场的反应时间与效果显著不同。另外，2000年至今，从财税体制改革到传统信贷利率配合，从增加房地产用地的供给到推进经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房建设，相关部门对于房地产市场的运行可谓“殚精竭虑”。据不完全统计，截至2023年末，涉及房地产业全国层面调控的各类政策就有近三百项，个别年份甚至出现了政策集中发布的情况。仅就严格意义上的房地产政策而言，2006年发布政策11次、2008年15次、2011年12次、2020年逾40次。如果将地级以上城市的房地产调控政策统计在内，2018年后，在“房住不炒”“因城施策、分类指导”主基调下，出现了前所未有的“井喷式”调控。调控政策的密集出台表明了国家长期以来未改变的严控房地产市场与住宅商品房市场异常动向的决心，但现实是，由于各类政策工具之间通常缺乏系统性，因此存在着政策交叉、政策目标模糊或相异的情况。调控政策对传统金融工具的频繁使用，如利率、准备金率等，也减弱了政策的效力，出现“一管就死，一放就乱”的情形。调控政策为何达不到预期效果？其内在运行与传导机制如何？上述问题为学术界与管理层提供了思考空间。

2016年12月16日，中央经济工作会议明确了中国楼市的发展方向：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。党的十九大报告对此予以重申：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”“因城施策”的房地产调控从2016年末开始，2020年8月24日的国务院常务会议将“因城施策”转变为“一城一策”。同年8月31日，国务院常务会议再次对房地产行业“一城一策”作出部署。2024年全国两会，在房地产行业经济增速不断下滑，多项指标跌至历史低位的背景下，提出“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长的政策，谨慎出台收缩性、抑制性举措”。在将房地产归入防范风险大类的同时，提出了“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善型住房需求”的要求。不难看出，在新的历史条件下，产生了新的供给与需求，形成了对于房地产更为理性与全面的认识：强调住宅居住属性的回归，正视楼市发展系统性风险的累积，肯定调控政策的区域自主，重视市场预期的形成与传播。基于此，结合房地产市场包括住宅商品房市场自身发展的阶段特点，从调控的方式、资源的区域配置与住宅商品房价格水平 的区域性分布特征出发，综合考虑货币政策、区域经济发展水平、土地供应、居民可支配收入水平、人口数量、城镇化率等因素，探究住房分配货币化改革以来我国各区域住宅商品房价格在时间与空间层面产生差异的主导性影响因素。选取1997—2017年 各省际层面、35个重点城市相关数据予以量化分析，基于市场交易行为视角，阐释住宅商品房区域价格预期形成及政策传导机制，系统性风险特征与价格周期的演化路径。对于落实当下我国房地产“因城施策、一城一策、分类指导”的政策调控、完善商品房相关基础性制度、加强行业预期管理及建立房地产市场发展长效机制都将有所助益。 Pq3uKWcveVGLzU6cvwTxMNGDLpBI+0QGdrS8+82Fv0XM8YgM4wigvrJZKvt13ziC