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在传统农业社会，土地无疑是最为重要的生产资料。从奴隶社会时期的溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣，奴隶为奴隶主无偿劳动，各级奴隶主向自己的上级缴纳贡献，到封建社会时期土地所有制发生从公有到私有的转变，分为国家所有、地主所有和自耕农所有等不同类型，我国古代土地制度随着历史的演进也发生了相应的变化。与土地所有权制度相对应的另一重要制度为土地租税制度，两者不仅是当时社会形态的直接反映，也体现了人与人、人与政权之间的相互关系。
井田制由原始氏族公社土地公有制发展演变而来，是商周时期的一种重要的土地制度，因土地被划作“井”字形而得名。“井田”一词最早见于《穀梁传·宣公十五年》，古者三百步为里，名曰井田。《孟子·滕文公上》记载，方里而井，井九百亩，其中为公田。八家皆私百亩，同养公田。公事毕，然后敢治私事。除此之外，《周礼》《礼记》《汉书》等中也有详细记载。井田制的主要特点是每一里见方的耕地都被分隔成九块，每块百亩，形状如“井”字。中间一块为公田，其余八块为私田。尽管井田被区分为公、私两部分，但理论上所有耕地都属于国家，即归天子所有，由天子分配给贵族，贵族再强迫庶民集体耕种井田，庶民仅仅是耕地的使用者而非所有者。
春秋时期，井田制遭到了很大破坏，土地私有制度开始萌芽。由于铁制生产工具和牛耕的出现，生产力得到了极大的发展，以家庭为单位的小生产和以个体经营为特色的小农阶层，有了成为社会基础的可能。许多荒地也逐渐被开垦和利用起来，但这部分土地是游离于“井田”之外的“私有田”，其所有权归部分贵族甚至是部分平民和农奴所有，是瞒着公室不进行纳税的私有物。随着开辟和耕种大量私田，私有土地的数量不断增加，对劳动力的需求也不断增加，国家赋税收入却急剧减少。一方面，一些顺应新形势的贵族发现用奴隶制的办法已不能调动生产者的劳动积极性，正如《公羊传》何休注说，当时民不肯尽力于公田。于是为了扩增劳动人手，改变了剥削方式。例如，齐国田氏向民众征赋税使小斗，把粮食贷给民众用大斗；晋国韩氏、魏氏、赵氏采取扩大地亩而不增税额的办法，以收买民心。这样，封建依附关系就产生了。另一方面，各国统治者也为解决赋税危机，纷纷进行土地制度改革。如公元前350年，商鞅在秦国进行第二次变法时，正式“废井田，开阡陌”，按军功授爵授田，由此，土地私有制初步确立。
井田的区划与租赋制度有关。井田制时期的租赋有“贡”“助”“彻”之名，《孟子·滕文公上》说，夏后氏五十而贡，殷人七十而助，周人百亩而彻，其实皆什一也。即中间的公田由八户人家轮流耕种，收获全部缴给领主。其余八块由每户人家各自耕种，收成归自己所有，这是典型的劳役地租。战国时期各国进行了土地改革，土地私有制逐渐成型，租税制度是其中的重要内容，如鲁国实行“初税亩”（公元前594年），按土地亩数征收赋税，即承认私田的合法性；楚国实行“量人收赋”（公元前548年），即按照收成多少缴纳赋税；齐国“作丘赋”（公元前538年），即以丘为单位征收军赋。总体而言，战国时期税率一般为亩产的1/10高，但在实际征收过程中，会存在各种名目的附加税，称“什一之税”。
名田制是秦及汉初的重要土地制度，始于商鞅变法，也有人称之为“授田制”。秦始皇统一六国后（公元前216年）颁布“使黔首自实田”令
，即命令占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数额，向封建政府呈报。封建政府承认私有土地的合法性，并依此征收田租，把名田制推广到全国范围内。这项法令的颁布，标志着秦朝正式以法律形式确立了土地私有权，具体来说，名田制是以二十等爵为基础授予田、宅，每一等级田、宅数量的对应关系为：关内侯受田95顷，宅地95宅；大庶长受田90顷，宅地90宅；逐级递减，直到最低等级的司寇、隐官，受田0.5顷，宅地0.5宅
。名田制对魏晋以后的土地制度产生了深远的影响。
随着土地私有化的发展，国家与地主、农民间的土地兼并与反兼并的斗争十分激烈。汉武帝时土地兼并已非常严重，董仲舒主张限民名田，但没有实行。汉哀帝接受大司空师丹和丞相孔光等人的建议，下诏限田，但也因权臣反对而未能实行。西汉末年，王莽篡汉，为解决土地兼并问题而“更名天下田曰‘王田’”，也被称为“王田制”，即废除土地私有制，实行土地国有制，但这未能阻止土地兼并，反而加速了社会危机爆发。东汉初年，光武帝试图通过“度田”加强封建国家对土地与劳动力的控制，但以失败告终。此后，封建土地私有制兴盛，豪强势力膨胀，地主田庄经济日益壮大，最终导致农民起义爆发。
秦汉时期的田租征收形式比较特别，分为刍藁和田租。“藁”同“稿”，《说文·禾部》记载，稿，秆也，秆，禾茎也。意思是说刍稿是农作物的秸秆。秦之《田律》规定每顷地“入刍三石，藁二石”；汉初《二年律令》规定，入顷刍藁，顷入刍三石；上郡地恶，顷入二石；藁皆二石。关于田租税率，汉高祖时实行轻徭薄赋政策，即“什五而税一”；汉文帝二年（公元前178年）减收当年天下田租之半，即“三十税一”；到汉景帝二年（公元前155年）正式规定“三十税一”。东汉一朝，这一赋税制度一直延续，直到汉献帝建安九年（204年）曹操平袁绍后才进行修改。
屯田制是政府强制士兵和农民垦种国有土地，以取得军队供养和税粮的制度。汉武帝时期开始在西域地区屯田，后世几乎历朝皆有，而以曹魏时期屯田的规模和作用为最大。
由于东汉末年战乱蜂起，人民大量流亡，造成“土业无主，皆为公田”的情况，曹操在这种条件下于建安元年（196年）开始推行屯田制度。当时的屯田有民屯和军屯两种形式。民屯是把招募来的流民和收编的黄巾军家属按军事制度编制起来，专门从事农业生产。军屯又叫“兵屯”，是由军队进行的屯田。屯田制的实行，促进了农业生产的恢复和发展，为曹操统一北方创造了物质条件。三国时期，吴、蜀也实行了屯田制，但规模和成就远不及曹魏。然而，随着曹魏社会经济的恢复和发展，自耕农经济的复兴，屯田制日益失去存在的条件和意义。另外，由于剥削加重，引起屯田民的逃亡和反抗；屯田土地也不断被门阀豪族侵占，屯田制逐渐遭到破坏。于是魏咸熙元年（264年），废除民屯。军屯继续存在，但作用不大。屯田制是一种特殊形势下的土地制度，虽然它始终不是中国古代土地制度的主体，但是唐、宋、明、清时期均断断续续在局部地区推行。明代还出现了“商屯”，亦称“盐屯”，即盐商为了便于在边境地区纳粮换盐而办的屯垦。
占田制是晋初限制占有土地的制度。所谓占田，是指国家准许个人占有的土地数量。晋统一全国后，土地兼并日趋严重，为了巩固政权，保证封建国家的赋税收入和徭役征发，于太康元年（280年）颁布了占田令，在全国范围内实行占田制，主要包括两个方面的内容。一是对百姓占田的规定。男子一人占田七十亩，女子一人占田三十亩，没有年龄限制，原则上任何男女都有权按此标准占有土地。二是对官员占田的规定。品官一品至九品，根据品级可占田五十顷至十顷。占田制规定的所占土地不是由政府授予或分配，而是对百姓、官员可以占有土地的法定数量和最高限额，但政府没有任何措施保证百姓占有足够数量的土地。占田制并没有改变原有的土地所有制关系，地主和农民所有的土地仍然得以保留，不足规定限额的还可以依限占垦。西晋占田令、课田令颁布后仅10年，就爆发了“八王之乱”，不久后便出现“五胡乱华”的局面，占田制遭到严重破坏。
占田制实施中期开始推行按人征收固定田租，即“课田制”。课田令规定：丁男课田五十亩，丁女二十亩，次丁男减半，次丁女不课（男女年十六以上至六十为丁，十五以下至十三、六十一以上至六十五为次丁）。政府不管百姓是否占足限额土地，一律按照上述标准征收田租。只有边远地区少数民族不课田者，交纳“义米”，每户三斛；更远者交五斗；极远者交“算钱”，每人二十八文。这既保证了官府的财政收入，也提高了农民开垦荒地的积极性。但固定税额对占田不足的贫弱户仍是一个沉重的负担，所以效果不佳。
均田制是由北魏至唐朝前期实行的一种按人口数分配田地的制度。均田制下土地国有和私有并存，这一制度将国家所拥有的田地分发给农民使用和耕作，然后按照人头向农民征收赋税。部分土地在耕作一定年限后归其所有，部分土地在身死后还给官府。自“永嘉之乱”到北魏统一北方，北方经过了长期的战乱，户口流徙、土地荒芜、富豪兼并土地等现象十分严重。加之北魏初年实行宗主督护制，封建中央政府掌握的人口数很少，影响了赋税的征收。为防止过度兼并，令耕者有其田，从而达到发展生产，保证税收的目的。北魏太和九年（485年），孝文帝依照汉人李安世建议，颁布均田令，主要内容如下。
（1）男子15岁以上授露田（一般农田）40亩、桑田20亩，妇女授露田20亩。为备休耕，露田加倍授给。露田年满七十还官；桑田可作为私田，不必还官。
（2）露田和桑田均不得买卖，但原桑田超过20亩的可以买卖其超出的部分。
（3）地主可按其拥有奴婢和耕牛的情况另外获得土地。奴婢授田与农民相同，耕牛每头授田30亩，但仅限4头牛。
（4）地方官按官职大小授给公田，刺史15顷，县令6顷。北魏之后的东魏、西魏、北齐和北周都实行这一制度，一直到唐代中后期，持续达300年之久。各个朝代的具体内容均有所变化，如北齐、北周，一般从年18岁起受田。北齐所授露田男子80亩、妇女40亩。北周所授露田，有室者140亩、丁未婚者100亩。隋代授田与北齐相同，但狭乡每丁仅20亩。唐代对妇女、奴婢不再授田，却对僧尼、道士授田，徙乡和身死无力营葬者可卖永业田，从狭乡迁宽乡的准卖口分田，土地买卖的范围逐渐扩大。但是，唐代中叶以后，随着人口增长和土地兼并日益严重，以及中央政府控制力的下降，口分田往往授而不还，成为私田。政府控制的土地日益减少，国家无田可授；同时，唐政府对原来授田的农民横征暴敛，农民不堪忍受纷纷逃亡，或出卖土地而投靠贵族、官僚、地主成为佃客。均田制最终被租佃制取代。
均田令公布后，北魏制定了新的租调制，每个受田的成丁每年纳租粟二石或稻三石。这一规定为正常年份的赋役负担，各朝有过若干变动。如遇国家有事或自然灾害导致减产歉收，赋役负担可依法增减。到了唐代，因均田制受到破坏而租庸调法已不适用，唐德宗建中元年（780年）开始实行两税法，即取消租庸调及各项杂税的征收，保留户税和地税，按夏、秋两季征税。奉行“量出制人”，即政府先预算开支以确定赋税总额，以大历十四年（779年）各项税收所得钱谷数为户税、地税的总额而分摊各州，各州则以大历年间收入钱谷数最多的一年作为两税总额分摊于各地。因此，全国的地税并无统一的定额。两税法改变了自战国以来以人丁为主的赋税制度，使古代赋税制度由“舍地税人”向“舍人税地”方向发展，反映了封建国家在不同程度上从控制土地私有的原则变为不干预或少干预的原则。
宋代奉行“不抑兼并”，此后，我国的封建土地私有化的倾向越来越明显，国家和皇室保有大量土地，这些土地以“皇庄”“官庄”的名义出现。由大地主兼并土地而建成的称为“私庄”。土地问题越来越严重，甚至影响政府的财政命脉，历朝政府虽无力改变土地占有关系，但也会采取措施来限制土地兼并。宋代在法律上明确规定土地买卖合法化，对于土地契约也有规范的管理制度。元朝建立后，继承实行不限制私有土地买卖和兼并的政策。明代清丈土地，绘制“鱼鳞图册”（周积明，1982），确定土地的私有权。清代实行“更名地”，康熙八年（1669年），将明代各藩王田产分归现佃户所有，并将其编入所在州县缴纳赋税，此后又推行“摊丁入亩”。但土地私有制始终是土地制度的主体。
宋代仍沿袭唐代的两税法“宋田赋率每亩在一斗上下”。宋代田赋的征额不高，但在实际征收过程中，存在各种名目的附加税，诸如支移、折变、加耗等，农民实际负担很重。元朝实行“南北田赋”制度，即中原田赋按租庸调制，江南的田赋沿用宋代的两税制。明初也实行两税法，田赋分夏税、秋粮，以“鱼鳞图册”记载的土地状况为依据，按土地面积、土质等级征收田赋，一般按收获量的1/10征收。田赋征收实物，称“本色”，包括粮食、丝、麻、棉等农作物；折为钱、银等货币形式，称“折色”。明中叶以后改行“一条鞭法”，赋、役渐有合并之势。但限于当时客观条件，“一条鞭法”实行得并不彻底。随着经济发展，人口增加，土地买卖自由，清朝统治者认为，将人口与土地绑在一起对征税已经意义不大，故康熙五十年（1711年）进行改革，固定人丁数，以后“滋生人丁，永不加赋”。雍正帝继位后，实行地丁银制度，把丁税平均摊入田赋中，征收统一的地丁银。在一定程度上废除了汉唐以来的人头税，农民对封建国家的人身依附关系进一步松弛。
地主土地所有制是封建历史的主线。纵观两千多年封建土地所有制的发展演变，虽然地主土地所有制、国家土地所有制和农民土地所有制在不同时期发挥着不同作用，但在整个封建社会历史中，地主土地所有制占据着支配地位。地主土地所有制对于中国封建经济的发展繁荣曾发挥过积极作用，但封建朝代的周期性动荡又与这种所有制下的土地兼并及利益分配有着直接的关系。地主土地所有制的突出特点是地主占有大量土地，出租给农民并收取田租，达到凭借其对土地的占有而对无地或少地农民进行剥削的目的。
前文提到的先秦时期井田制，一方面其源于氏族土地公有制，具有土地国有制的特点，突出表现在天子对全国土地拥有所有权，其他各级贵族和大小奴隶主只有土地的使用权而没有所有权，也不能随意转让或买卖土地；另一方面，井田制具有从土地公有制向土地私有制过渡的特征。在西周中期，土地交易已经出现在贵族之间，这意味着贵族拥有了一定程度的土地所有权。春秋时期，随着铁器的使用、牛耕的推广，联合或集体劳动的重要性大不如前，个体独立经营开始出现并得到发展。公元前594年，鲁国废除井田制，实行初税亩，开始对私田征税，即承认私田的合法地位。战国时期，秦国的秦孝公为发展图强重用商鞅，商鞅在变法中推行了“废井田，开阡陌，授土于民”，标志着井田制的彻底崩溃和封建地主土地私有制的确立。自此，中国迎来了封建社会，开始了王朝的周期性动荡和兴替。在这一漫长的封建历史时期，土地制度特别是地主土地所有制，在不同的发展阶段呈现出鲜明的特征。
汉朝延续了之前“公田”与“私田”并存、“私田”可以买卖的土地制度。汉武帝时，针对土地兼并严重的情况，董仲舒提出“限民名田”的建议，即主张限制私人占田，抑制富豪兼并。这种建议接近先秦时期的井田制度，较平均地使农民拥有土地，但汉武帝并没有采用。王莽篡汉后，名义上是推行了王田制，事实上是恢复了井田制。东汉光武帝即位后，废除王莽所推行的土地政策，并在建武十五年（39年）实行“度田”，下令各州、郡清查人民占有田地数量和户口、年岁，目的是要限制豪强富民兼并土地和蓄奴婢的人数，亦可便于征收赋税及力役。
东汉及曹魏时期实施土地所有权归封建国家所有的屯田制，这种制度充分利用军民开垦耕种荒地，达到了戍边和保证军需的目的。西晋时屯田制遭到破坏，转而实行占田制，允许农民占垦荒地。占田制的实行，表面上是限制土地兼并，实际上却保护了官僚士族的既得利益。北魏时期，政府实行了把封建国家掌握的土地分配给农民的均田制。该制度不以田为主，而以人丁为主，也就是“认人不认田”，比较倚重户籍人口调查管理，当时配套建立了“乡账”制度，规定每年一造账（人丁册），三年一造籍（户口册）。钱穆认为，租庸调制可谓中国历史上赋税制度之中最好者，论轻徭薄赋，亦当以唐代为最。但在长期实施中，由于账簿户籍统计清查跟不上，制度实施成本过大，加之耕地的增加满足不了人口增长的需要，人地矛盾突出，土地兼并不可避免，“安史之乱”后便不得不放弃这一制度。
总的来看，这一时期封建国家干预土地分配，一方面限制土地买卖和土地兼并，使得地主土地私有制在当时处于不完全、不自由的发展状态；另一方面国家分配土地，发展小农经济，积极培育自耕农和培养税源，土地制度总体上呈现出“公田”和“私田”并存、国家均田和贵族地主兼并土地并行的鲜明特点。
两税法尽管存在加剧贫富悬殊、利商不利农等弊端，历史上对此也褒贬不一、毁誉参半，但它不仅沿用于宋元时期，而且一直影响至民国时期，是中国古代赋税和土地制度的重要分水岭。一方面，两税法遵循“量出为入”的原则，改革了与租庸调制相配合的授田征租制度，实行了新的征租但不予授田的制度，导致国家更加重视税收，而对土地的公平分配重视不够，这意味着放弃了限田和均田政策，同时取消了对地主占有土地的限制，使“私田”得以发展，并逐渐占据了主导地位。宋朝初年，宋太祖一反之前抑制土地兼并的政策，实行了较为宽松的土地买卖和民间借贷政策，导致地主豪强不断兼并土地，后来推行的王安石变法也只是暂时限制了豪强地主的兼并势力。另一方面，“唯以资产为宗”“认田不认人”等两税法的实施，放松了国家对农民身份的控制，促使佃农身份合法化，这是中国历史上租佃普遍化的开端，为地主土地所有制的自由发展创造了条件。在这一时期，国家对地主土地占有制的限制有所放松，土地兼并加剧，地主土地所有制得到了较为充分的发展，土地占有从以政治权力为基础转变为以经济权力为基础，租佃关系在社会经济生活中的作用越来越重要，并逐渐主导地主与农民之间的关系，从而出现了较为完整的土地私有制。
明代中期后，以里甲制度为基础的赋役制度积重难返，百姓承受的各种徭役杂派日益繁重，而国家财政汲取能力不断降低，财政越来越入不敷出，不少官员为保证国家赋役，提出把赋与役合并为一，丁（人口役）与粮（田租）合一，并把征集重心由户丁转向田亩。万历九年（1581年），张居正在明神宗的支持下，开始在全国推行“一条鞭法”。变法后，赋役征集不再需要里甲制度，“画地为牢”社会秩序日渐式微，农民拥有了更多的人身自由和职业选择，促进了工商业和商品生产的发展，推动了户丁税向地亩税的过渡，以及实物税向货币税的转变。清朝初期，名义上延续了明朝的“一条鞭法”，事实上实行的是“一条鞭法+丁银”。丁银即按人丁征收税银，而不论其贫富如何，存在明显的社会不公。“摊丁入亩”把之前部分按人头征收的赋税完全改为按田亩征收，从而相当于实施了完全的地亩税，一举解决了长期以来存在的赋役混乱的难题。由于人丁不再是征税对象，政府放松了对人口的控制，农民可以在各地自由迁徙，土地租佃及买卖交易比较活跃，促进了封建土地私有制和城镇工商业发展，“不在乡地主”人数日益增加。这一时期土地管理制度持续创新，土地市场交易活跃，租佃关系发达，以租佃的田地所有权与田面使用权相分离为特点的永佃权日益流行，国家更加注重运用赋税政策等经济手段调整国家和地主、地主和农民的关系，为中小地主和土地私有制发展创造了较为宽松的环境。
纵览中国历代租佃关系，从地租形态来说，实物地租是早期的普遍形式，也可能有部分劳役地租。魏晋时期实物地租逐渐增多，唐代租佃契约中也出现了货币地租。总之，随着古代社会经济的发展，人口整体呈现上升趋势，人地矛盾越发突出，农民生活困难，地主趁机加紧兼并土地，国家、地主、农民之间的利益分配失衡，损害了农民利益，最终引发农民反抗、王朝覆灭。循着地主土地所有制这条主线，按照时间序列分析每个轮回的朝代，可以发现，朝代接续中的地主土地所有制不是简单地重复，而是呈现出螺旋式上升的特点，不断得到巩固、完善和发展。