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马克思虽然没有明确“土地产权”的范畴，但在《资本论》《剩余价值理论》等著作中详细地探讨了土地权利的形式，重点研究了资本主义制度下土地产权的性质、内容、作用及经济实现形式，对土地产权的内涵与外延作了许多精辟而深刻的论述，这些论述构成了马克思的土地产权理论（马克思，1975）。马克思认为，土地所有权本来就包含土地所有者剥削土地，剥削地下资源，剥削空气，从而剥削生命的维持和发展的权利。所有权是所有制的具体表现，土地产权则是土地所有制在特定社会制度下的具体反映。土地所有权作为土地产权权能的核心，是土地终极所有权主体排他性独占土地并得到社会公认的权利，土地所有权和使用权既可以统一，又可以分离。他指出，资本主义生产方式的重要结果之一是它一方面使土地所有权从统治和从属的关系下解放出来，另一方面又使作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离。虽然这一观点没有明确指出土地产权是商品，但也是把土地产权当作商品来理解的。
在《德意志意识形态》中，马克思研究了人类历史上四种不同形式的土地所有权。他从“占有”的角度论述了经济关系的决定力量，指出了所有制与所有权的关系，所有权与法权的相互作用。他认为，私有财产的真正基础，即占有，是一个事实，是不可解释的事实，而不是权利。只是由于社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有合法占有的性质，才具有私有财产的性质。由此，可以得出两个结论：一方面，所有制是有决定意义的“占有”，所有权是生产资料所有制的具体化和法律形态，产权关系的发展和变化取决于生产资料所有制的变革；另一方面，权利的法律界定是对经济关系的规范和调整，产权只有获得法权的形式才会更明确，更有保障。
西方产权学家一般认为私有产权有效率或效率高，而公有产权的资源配置外部性内部化过程非常复杂，效率低下。因此，西方产权理论崇尚产权明晰和私有，认为产权主体明晰，责权利关系明确，可以在土地交易中更好地利用市场价格调节机制（Payne，2004）；私有产权能够使外部效应内部化的成本降低，提高资源配置效率（Schlager and Ostrom，1992）。现代西方产权经济学派以成本-收益分析为研究产权问题的主要方法，辅之以均衡分析法和边际替代法，认为产权越明晰，资源配置就越有效（Williamson，1979）。其产权理论倾向于微观与效率分析的理论方法，但这些关于产权理论或模型都暗含政府行为外生的假设前提，较少考虑宏观层面国家对产权结构形成的影响及其后果。从已有的研究来看，西方现代产权经济学家在以下几个部分重点讨论了产权理论。
产权起源理论确切地说是私有产权起源理论，主要包括：以西蒙为主要代表的交易费用节约论，运用土地合并中交易主体为避免交易费用而选择与私人企业主谈判的具体事例说明私有产权的起源；以诺斯为代表的人口增长说，认为产权的建立有助于市场机制的变迁，促进经济的增长，经济力的作用推动产权的形成与发展；阿尔钦从法律层面对产权的本质进行考察，认为产权的本质是社会强制下的物品使用权；以德姆塞茨为代表的商业活动促进说认为，私有产权是产权的真正起源，私有产权有利于资源配置效率。
分析企业与外部投资者的产权关系、经营者与所有者的权利配置以及企业内部的治理结构或权利分配，既有企业制度历史分析，也有现代企业制度比较分析。在这一分析过程中，博弈论和信息经济学也被作为分析工具使用（Greenwood and Hinings，1996）。
现代西方产权理论奠基人科斯在《社会成本问题》中主要讨论了产权的法律界定问题，把产权关系看作超越一定经济基础的法律权利（李江、孙京洲，2016）。科斯认为，产权关系是一种交易关系，人们进行交换的基础就是对私有财产的所有权。根据科斯理论，如果土地流转没有交易费用，不管什么样的土地产权制度都能合理配置土地资源。但是土地流转中存在难以避免的交易费用，不同的初始产权安排会导致不同的配置效率。Demsetz（1967）认为，产权的重要性在于事实上它能帮助一个人形成与其他人进行交易时的合理预期；但若产权制度不稳，人们就无法对自己所拥有的产权形成稳定的预期，从而损害产权的效率。在《关于产权的理论》一文中，德姆塞茨以土地这一财产为例，分析了共有产权、私有产权和国家产权三种产权结构的效率，认为只有私有产权才能推进市场、提高经济效率（哈罗德·德姆塞茨、银温泉，1990）。
法律经济学的理论基础主要包括新古典经济学、新制度经济学等。新古典经济学提供了理性的效用最大化等理论前提，新制度经济学则直接为法律经济学提供了方法论基础。法律经济学的核心目标是通过经济学的方法和理论揭示法律规则与经济发展之间的内在逻辑联系，以实现公平与效率的有机统一，强调法律制度的供给者或决定者与接受者或需求者在制度市场上的交易过程，以及法律制度本身作为一种重要资源的角色。
将产权理论和制度变迁结合起来，是新制度经济学的代表人物——美国经济学家道格拉斯·C.诺斯（Douglass C.North）在制度变迁理论下的一大贡献。诺斯认为，科斯等提出的产权理论有助于解释人类历史上交易费用的降低和经济组织形式的替换。根据产权理论，在现存技术、信息成本和未来不确定因素的约束下，明晰产权是解决问题效率最高、成本最低的形式，有效率的产权应是竞争性的或排他性的。为此，需要明确界定产权，这有助于减少未来的不确定性，从而降低产生机会主义行为的可能性，否则将导致交易或契约安排的减少。
在新制度经济学看来，国家是一个具有合法使用暴力和强制提供法律、秩序的组织，并最终要对造成经济增长、衰退或停滞的产权结构效率负责的制度安排。制度变迁理论强调产权和制度变迁是相互影响、相互促进的，产权本身就是一定制度下经济所有制的法律表现形式，制度的变化会导致产权性质的改变；同时，产权的变化也会对经济活动的效率和交易成本产生重大影响。由于更高效经济的发展最终会导致与原有产权结构的不一致，国家会设计新的制度来调整产权结构，以适应当前的经济秩序。产权关系的明晰化和制度化是社会正常运转的基础，由于现代市场经济中的产权关系复杂多样，这就需要国家通过制度设计，容纳不同的产权主体，以建立和规范产权主体行为的产权制度，协调人们的社会关系，保证社会秩序规范有序运行。土地作为传统的三大生产要素之一，在社会发展中发挥着重要作用。土地所有权是产权制度中的一个重要范畴，从制度变迁理论的角度来看，明晰土地产权对于进一步完善土地市场，降低土地交易成本，提高土地利用效率，保护土地所有者利益，激发土地所有者的创造性和积极性，最终促进经济发展至关重要。
改革开放以来，西方经济学中的产权思想在我国不断传播，并被广泛用于分析我国的产权制度（Wang et al.，2011；Lei et al.，2022）。在对我国土地产权的要素、功能和问题的研究中，许多学者利用农户调查资料，从农村土地产权的安全、农村土地的转让权和经营自主权等方面分析了中国农村土地制度的地区差异及其与农业绩效的关系（Brandt et al.，2004；Deng et al.，2015）。韩俊（1999）认为，农村土地产权的稳定性得不到有效保障，频繁的土地调整和过短的承包期使许多农民对自己的土地使用权缺乏安全感。陈志刚和曲福田（2003）分析了改革开放以来我国农村土地制度更新的形式、特点与地区差异，并在此基础上提出农村土地制度更新是不同地区人们对农村土地权利需求的差异造成的，指出农村土地产权制度在总体上正经历着一个从残缺到不断完善的过程，土地的使用权日渐稳定可靠，转让权从无到有，收益权的独享性得到增强。诸多学者试图从农民行为和意愿等微观层面，阐释土地制度改革激励约束结构的理论与方法，为研究中国农村土地制度变迁提供创新性的理论框架（陈莹等，2009；刘祥琪等，2012；Bao and Peng，2016）。随着城镇化进程的不断推进，大量城郊或农村土地被征收或征用，农村集体土地隐形交易市场活跃。在土地被征收或征用以及集体土地入市过程中，如何对土地征收或征用进行合理补偿，如何有效保护农民的土地财产权，显然都与产权问题息息相关，事实上，造成当前问题的主要原因是土地产权界定不清。根据新制度经济学中的产权理论，土地资源的优化配置可以通过自由交易，即通过土地私有化和建立土地市场实现，但由于我国的社会主义性质，完全照搬新制度经济理论的产权理论、实行土地私有化可能会适得其反。
综上所述，将现代西方经济理论与马克思主义产权理论进行比较，有助于我国在土地制度改革过程中坚持马克思的产权理论，发挥西方经济理论中产权理论的有益之处。西方产权理论以“理性人”假设为基础，从微观角度考察产权问题，认为产权关系是个人财产的排他性占有，强调交易费用，注重市场机制的运行和产权的解释，这不仅为我国理论界研究相关问题提供了重要的理论参考，也有效补充了马克思主义产权理论在微观层面研究的不足（Williamson，1979；Greenwood and Hinings，1996；Tan et al.，2011）。此外，西方经济学产权理论采用“成本-收益”模型研究产权制度与经济增长之间的互动关系，不仅注重对实际案例的研究，还注重对宏观经济的研究，这些经验和方法为我国解决经济体制改革过程中的许多具体问题提供了切实可行的参考。总的来说，西方产权理论可以作为分析我国经济问题的工具，但由于西方产权理论是在否定公有制和社会调节、适应私有制和自由市场经济的基础上建立起来的，在应用西方产权理论时要注意其适用性和约束条件。马克思主义土地产权理论是在辩证唯物主义和历史唯物主义方法论的基础上，从大量客观经济事实中提炼出的科学理论，在产权研究中遵循“整体性、生产性、历史性、经济性”原则，包括土地产权制度及变迁、土地产权权能理论、土地产权的离合、土地产权的市场化及商品化等诸多内容。根据马克思主义土地产权理论，土地的终极所有权具有极为重要或关键的作用，而土地的其他权属（如使用权、收益权、处置权、垦拓权等）则是终极所有权在不同方面的实现。因此，我国土地制度的改革与创新要遵循稳中求进的总基调，从中国国情出发，坚持土地公有制不动摇，坚持马克思主义的科学理论，结合现代西方经济学产权理论优势和方法，完善现行土地产权制度，促进土地制度向着合理化、可持续的方向发展。