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由于地租在社会生产和发展中的重要性，在古典政治经济学的发展过程中，许多经济学家在早期资本主义时期对地租问题的研究较多，其中，具有代表性的是重商主义学派和农业学派的一些创始人。
英国古典政治经济学的奠基人威廉·配第（2009）最早提出了地租理论，并为地租理论作出了开创性的贡献。他在其名著《赋税论》中首次提出地租是土地上生产农作物所得的剩余收入，并提出土壤肥沃程度、耕作技术高低及产地距离市区远近的不同会导致地租和地价的差异；他还阐明了地价可以通过将土地获得的地租金额资本化来计算，这些观点为土地经济学中的差别地租理论奠定了初步基础（陈燕，2011）。
弗朗斯瓦·魁奈创新了“纯产品”学说。农业是自然创造财富的生产部门，他把农业中由于自然的协助而生产的超过生产和生活支出的剩余产品称为“纯产品”，这些“纯产品”的形式就是土地所有者占有的地租。因为农业是自然创造财富的生产部门，魁奈提出“土地单一税理论”，主张只对土地的收入征缴税收。为了精简征税机构、节省征税费用，魁奈主张实施土地单一税，这样可以减轻土地所有者税负，更好地维护土地私有制（陈燕，2011）。
亚当·斯密是英国资产阶级古典政治经济学主要代表人物和创始人之一，在其出版的《国民财富的性质和原因的研究》中系统地研究了地租及地租量的决定问题，比前人更加明确地论述了地租的计算及其决定机制（亚当·斯密，1972）。他主要有以下观点：第一，认为地租不是投在土地上资本的利息，而是土地所有权所要求的，是土地所有权的单纯的结果，是一种垄断价格；第二，承认绝对地租的存在，但没有提出级差地租的概念；第三，把地租的研究从农业用地扩充到非农业用地，认为非农业用地所产生的价值只有高于原先种植作物所产生的地租，才有这种转用的可能；第四，建筑土地的地租和一切非农业土地的地租一样，是由真正的农业地租调节的。
大卫·李嘉图（2013）是英国古典政治经济学的集大成者。他初步将劳动价值论的基本理论框架运用到地租的研究中，在亚当·斯密等的理论基础上，进一步丰富和发展了级差地租理论，初步形成了级差地租的理论体系；并运用劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学说。虽然大卫·李嘉图考察了级差地租的两种形态，但他只看到了两者的区别，并没有探讨两者之间的联系，也没有发现土地私有制和土地经营垄断是地租产生的根本原因。他混淆了生产价格与价值的概念，否认绝对地租，忽视土地私有权的垄断。
詹姆斯·安德森（2010）最先提出完整的地租理论。在《谷物法本质的研究：关于为苏格兰提出的新谷物法案》一文中，詹姆斯·安德森明确否定地租是决定价格的因素，指出并不是地租决定土地上产品的价格，而是价格决定地租。他认为，土地质量存在差异会引起耕种不同质量的土地所消耗的费用不同，因此利润必定会有差异。马克思称其是级差地租的真正创始人。
马克思批判地继承并发展了威廉·配第、亚当·斯密、大卫·李嘉图和詹姆斯·安德森等的地租学说，以坚持劳动价值论为出发点，指出地租是剩余价值转化的形式之一，并阐明了资本主义地租的三种形式，即绝对地租、级差地租和垄断地租，具有重要的理论价值和现实意义。马克思在1847年出版的《哲学的贫困》一书中讨论了地租理论，随后在《剩余价值理论》和《资本论》等著作中提出了地租理论体系（马克思，1975，2004）。他认为，地租是土地所有权的实现，土地所有权则是地租形成的前提和基础；地租的形式是土地所有权实现旳经济形式。绝对地租实质是土地所有权垄断的结果，只要存在土地私有制，绝对地租就不可避免；而资本主义土地经营权的私人垄断是造成级差地租的原因。马克思的地租理论以平均利润理论和生产价格理论为基础，强调有限的土地、不同质量的土地和不同的生产率会产生级差地租。
党的十一届三中全会以后，随着20世纪80年代以来我国经济体制改革，学者围绕土地所有权的存在及其与使用权是否分离、社会主义与土地私有的关系展开讨论（杜奋根、赵翠萍，2008），形成了两种完全对立的观点。第一种观点肯定社会主义制度中土地所有权的存在，并比较一致地认为土地所有权的存在是社会主义绝对地租存在的原因；第二种观点则不承认社会主义存在绝对地租。随着社会主义商品经济、市场经济理论的逐步引入，传统的社会主义观念被打破，学术界对社会主义是否存在地租的争论转向对马克思地租理论的逻辑内涵和土地租量的探讨。潘永强（1992）证明了马克思《资本论》第三卷与《剩余价值理论》中的级差地租和绝对地租量的两种不同规定的统一性，以及这两种不同计算方法结果却相同的问题；徐熙泽和马艳（2011）在马克思劳动价值论的基础上引入虚拟价值范畴，并在新假定条件下重新构建了地租理论模式，认为“级差地租不是在土地上投入劳动所创造的价值，而是由其他部门转移过来的虚假社会价值”，从而进一步发展了地租理论。杨宇霞（2000）认为，实行农村土地国有制符合马克思关于地租与土地所有者之间的统一，对国家实现土地承包期限的长期稳定以及农户获得（土地）长期投资和资本积累具有促进意义，促进了农业宏观利益与微观利益的统一。而承认社会主义地租的存在，即认同马克思地租理论的现代价值。我国学者冯继康（2003）、潘永强（1992）指出，要正确理解马克思关于地租、地价的论述，科学合理地确定相关标准与实施办法，农用地以地租和级差地租的形式有偿流转，是市场配置资源的客观要求，也是实现农业产业化和规模化的需要。要在结合马克思地租理论分析的基础上，完善农村土地征收利益分配机制的现实途径，实现国家、集体和个人利益的一致性与合理性。杜丽娟等（2010）研究了马克思地租理论在我国土地流转实践中的应用与修正问题，认为农户土地经营权是获取土地流转报酬的前提，土地流转价格应在绝对地租和级差地租基础上，通过社会保障系数予以修正。因此，随着城市化进程的加快，农村土地不断被征收、征用，以满足公益事业、经济发展的需要，必须正确理解马克思的地租理论，处理好社会主义地租的归属问题，尤其是农转非土地增值收益的归属分配问题。当前，学术界有土地“涨价归公”“涨价归农”，以及归原土地所有者、全社会共同分享的“公私兼顾”等不同观点（潘永强，1992；周诚，2003，2006；张期陈、胡志平，2010），但研究土地自然增值的归属应与其产生的根源相联系，并兼顾社会各个相关方面的利益。“涨价归公”制完全否定了原土地所有者的开发权，实行“涨价归私”制仅能保障失地者的利益，而不能兼顾在耕农民和社会的利益；在“公私兼顾”制条件下，当每一块土地所有者所平等拥有的开发权不能实现时，便应当由获得开发权的土地所有者或国家给予补偿，可纠正土地开发收益完全“归公”或“归私”之弊。
关于马克思地租理论现代价值的研究，现有研究多从马克思地租理论的效率视角展开（Currie，1981；Dale，1997），考虑更多的是地租理论的效率功能，而忽略了地租理论的公平价值。有学者指出，马克思地租理论的现代价值不仅体现在“效率”上，而且体现在“公平价值”上（潘永强，1992；冯继康，2003；诸培新等，2009；徐熙泽、马艳，2011）。在我国计划经济体制下，由于长期陷入地租分配损害社会公平功能绝对化的误区，无论是土地国有制还是土地集体所有制，都采取了取消地租、实行土地无偿使用的政策，以此来实现对资本主义制度下地租分配不公平状况的矫正，但结果是既牺牲了对土地资源有效配置的效率，又牺牲了真正的社会公平。在社会主义市场经济体制下，土地资源的开发对整个经济社会发展的作用功不可没，而在土地资源开发利用过程中由于土地增值收益分配制度的不合理、不完善，相关各方利益关系未理顺，产生了大量土地增值收益分配不公平等负面效应，社会主义地租在实践中没有很好地体现“公平价值”。
通过比较古典经济学家的地租理论和马克思的地租理论，可以看出古典经济学通过对地租的研究发现了剩余价值存在的事实，亚当·斯密认识到剩余价值源于地租，但威廉·配第错误地将地租等同于剩余价值，古典经济学家中只有亚当·斯密和大卫·李嘉图联系土地所有权或者土地私有权来分析地租。由于他们都只从流通的视角来分析垄断价格，对于土地价格的理解失之偏颇，而不能正确理解生产价格和价值的关系，对绝对地租和级差地租的解释也较为片面。古典经济学家认为，资本主义制度可以永恒存在，其科学的经济思想发展受到资本主义制度永恒的局限。随着资本主义由自由竞争阶段进入垄断竞争阶段，无产阶级与资产阶级的矛盾日益尖锐，资产阶级的经济理论陷入绝境。马克思的地租地价理论揭示了地租地价的实质及其发展变化规律，为我国土地管理制度改革提供了理论基础。根据马克思的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现形式，地租和土地产权关系相辅相成。虽然我国实施的是社会主义土地公有制，但土地所有权依然存在。土地所有权形式表现为两种：农村土地归农民集体所有、城市土地资源实行国家所有。马克思指出，绝对地租归土地所有者。因而，国有城市土地的地租应上缴国家，但现实中大部分成为开发商的利益。集体土地地租应该归农民集体所有，却往往被各个利益群体侵占。因此，需要开拓马克思地租理论效率与公平统一的新视界，在实践中指导土地增值收益的合理分配。马克思的整个世界观不是教义，而是方法。它提供的不是现成的教条，而是进一步研究的出发点和供这种研究使用的方法。马克思地租理论不仅可以揭示资本主义条件下土地所有者、农业资本家共同剥削农业工人的经济关系，也可以在社会主义实践中，为实现土地资源的有效配置、土地增值收益的公平分配提供理论指导。