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目前市场上参与生地开发的案例较多，参与主体包括央企、地方国企和民营企业，其中华夏幸福固安工业园区开发、上海城投新江湾城开发、中信汕头滨海新城开发等是典型案例。华夏幸福固安工业园区在生地开发方面具有一定典型性。
华夏幸福是国内进行生地开发的主要企业之一，与一般的PPP模式不同，华夏幸福采取的是“开发性PPP”模式，坚持“政府主导、企业运作、合作共赢”运作机制，无须政府投资、担保或兜底，具有自我“造血”功能，因而受到地方政府的欢迎（见图1-1）。从2012年开始，华夏幸福用这种模式累计开发了近80座产业新城，其中廊坊固安工业园区是其早期开发建设的典型项目之一。
图1-1 华夏幸福产业新城开发模式
2002年6月，廊坊市政府决定建造廊坊开发区固安工业园项目，通过公开竞标方式引入战略合作者，最终确定与华夏幸福签订排他性协议，以PPP合作模式进行园区开发。在当地政府授权下，华夏幸福设立三浦威特平台公司承担基础设施建设、招商引资服务、土地整理、园区综合服务等工作。委托期限为50年，委托面积为60平方公里，且具有排他性，非经受托方华夏幸福同意不得变更或撤销。
在这一模式下，政府主导重大决策、组织制订规划、确定标准规范、提供政策支持；企业则作为投资及开发主体，全权负责开发建设业务。华夏幸福与地方政府进行全面合作，从“一事一议”变为以PPP机制为核心的协商制度，共同决策、优势互补，创造出“1+1>2”的效果。
在收益回报机制方面，对于规划设计与基础建设项目，固安县政府会根据华夏幸福的项目投资成本给予额外10%～15%的补偿作为企业的投资收益；对于产业发展服务，政府会根据当年园区新增落地投资额的45%进行分配。在该模式中，华夏幸福的利润回报基于固安工业园区整体的运营情况和增量财政收入，若财政收入不增加，企业无利润回报，同时政府无须承担债务风险。
在产业发展方面，经历10余年的建设运营，固安工业新城持续打造“313”产业体系。以新型显示、航空航天、生物医药为三大主导产业，以医疗康养、文体休闲、临空经济为三大特色产业，形成高端产业集群。华夏幸福为园区引入超过600家企业，带动固安县工业新城快速发展。
最终收益情况方面，2002—2018年，固安县政府财政收入从1.1亿元增长至36.97亿元，长期稳居全省财政十强县，2023年位列全省第七。此外，固安工业园区也成为华夏幸福的重要利润来源之一。华夏幸福固安工业园区项目的成功因素主要包括：①产业经济发展。固安处于环京经济圈（地利），园区充分享受了北京产业外溢带来的好处（天时），当地政府经济发展需求与华夏幸福一揽子服务模式一拍即合（人和）。在天时地利人和下，华夏幸福引入园区企业质量高，从而实现产业发展快、GDP和税收增长快的场景，固安新城的打造同时带动了房地产市场的火爆。②盈利模式方面。园区长期的收入来源为房地产开发，华夏幸福通过一二级联动的方式获取了大量廉价土地，在环京经济圈房地产市场火爆的背景下，华夏幸福赚得盆满钵满。③融资模式方面。因土地一级开发投入巨大，其成本和收益的回收都是滞后的，虽然二级开发给华夏幸福带来巨大的现金流，但多个项目齐头并进的投资还是导致华夏幸福的资金面紧张，在融资方面华夏幸福尝试了战略引资、公司债、信托借款、关联方借款、ABS、债务重组、应收账款收益权转让等20多种融资方式。
综上，固安工业园区的成功离不开产业、人才和政企合作的高度支持，同时当年房地产市场的火爆为园区的发展积累了充分的资本，20多种花式融资也为华夏幸福园区开发建设进行了大量输血。随着房地产融资政策趋严（三道红线等）以及房地产市场下行，华夏幸福原有的盈利及融资模式均受到颠覆性挑战，并最终导致华夏幸福资金链断裂、市值暴跌。
当前，全国各地都在大力建设产业园区，国有或民营的各类平台公司参与熟地开发，推进园区的开发建设与招商运营。其中深圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称特区建发）在哈尔滨投资建设的深圳（哈尔滨）产业园区（以下简称深哈产业园）在熟地开发方面具有一定的典型性。
自2014年至今，特区建发按照深圳市委、市政府部署，积极开展国内外帮扶、区域合作共建工作，在充分发挥深圳经济特区先行示范作用、复制输出先行先试经验、推动合作区域经济协调发展等方面取得了显著成绩。主要开发模式为特区建发代表深圳市政府出资，以合资公司为主体推进合作共建园区开发建设运营工作。
2017年，国务院印发实施《东北地区与东部地区部分省市对口合作工作方案》，明确黑龙江与广东、哈尔滨与深圳等“三省四市”的对口合作关系。深哈两市签署了《哈尔滨市与深圳市对口合作框架协议》，着手谋划以产业互补和营商环境优化为切入点，引入深圳的产业发展政策和园区建设管理经验，探索合作共建产业园。2019年5月，按照“政府引导、市场运作、企业主体、合作共赢”的原则，特区建发与哈尔滨水务投资集团共同组建深圳（哈尔滨）产业园投资开发有限公司（以下简称深哈公司），负责深哈产业园的规划建设和运营管理。
深哈公司以自有资金自主投资建设首个园区启动项目深哈·科创总部，通过土地招拍挂获得园区土地所有权，以“政府引导、企业主体、市场运作、合作共赢”为原则，坚持市场化运作，无须政府投资及担保。深哈公司主要负责深哈产业园1.53平方公里核心启动区的规划设计、投资建设、产业招商运营和深圳政策“带土移植”等工作；哈尔滨新区主要负责园区基础设施建设、支持政策的出台和实施以及行政社会事务管理等。双方合作的边界相对清晰，分工明确。
收益回报机制方面。一是税收返还。深哈产业园建设之初，便确定了利益分配方案，形成了稳定健全的利益分配机制。深哈两市按5∶5分配园区税收地方留存部分，前10年全部税收分成作为产业政策扶持基金100%用于支持深哈公司及入园企业发展。二是给予深哈公司一定规模的住宅用地，用于弥补建设深哈产业园产生的亏损。深哈公司则通过建立“销售收入+租金收入+增值收益+产业投资收益”的盈利模式，实现自我“造血”（见图1-2）。
图1-2 深哈产业园收益回报机制
产业发展方面。经过3年多的发展，深哈产业园形成了重点发展数字经济、生物经济、新材料、创意设计及现代服务业的产业定位。截至2024年，园区累计注册企业480家，注册资本170.5亿元，深哈·科创总部（地块一）签约入驻率达84%。其中，华为“一总部双中心”、东软、惠达科技、思灵机器人、国家工业互联网中心等45家企业正式落户园区。初步形成了以新一代信息技术、人工智能为核心的数字经济产业发展态势，成为哈尔滨新区产业发展的新引擎，为助力哈尔滨产业结构优化，带动当地就业和经济社会发展发挥了重要积极作用。
收益方面。园区地块于2021年10月正式投用，园区实行三年租金减免政策，减少企业投资成本，带动哈尔滨市产业发展。配套住宅项目将于2022年12月首批交付，若实现结转，将有一定规模的经营收入。
飞地经济是开发区扩张中的新模式，其实现形式还在进一步的探索之中。根据目前各地开发区飞地经济的发展实践和未来的发展趋势，我们总结了飞地经济发展模式的四种实现形式。
直营式即经有关主管部门（国务院或省级人民政府）批准，正式扩大原有开发区规划面积的一种扩张形式。扩区的飞地享受原来开发区现行税收优惠和政策，并延续原有的管理体制和经营方式，飞入地属地政府让渡经济管理权限，使得原有开发区在飞地经营开发的自主权较大。从开发区的角度来看，直营式是飞地经济发展模式比较理想的实现形式，但限制条件较多，需要各级政府的层层审批和利益共享协商，通常只有发展状况特别好的开发区才能实现。例如2004年7月，国务院批准地处上海市徐汇区的漕河泾新兴技术开发区扩区发展，扩建的飞地——浦江高科技园位于闵行区浦江镇，享受国家级经济技术开发区的政策，新飞地的发展仍采取公司迷你型的管理模式，闵行区政府负责土地的供应、区属税收的征管和部分社会性事务的管理。
兼并式是指由发展状况良好、拥有丰富经验的开发区兼并整合经营不善的开发区的扩张形式。在国家对开发区的严肃整改中，很多地区加大力度推动有条件的开发区兼并或托管那些有土地但没有项目、缺乏开发资金的开发区，以拓展发展空间，带动飞入地经济的发展。2005年2月，襄樊市委、市政府决定并报湖北省委、省政府批准，将原襄樊高新技术产业开发区与原襄樊汽车产业经济技术开发区合并，组建新的国家级襄樊高新技术产业开发区，整合后的襄樊高新区具有优惠的政策优势和鲜明的产业特色。随着市场经济机制的完善，如同企业之间的兼并重组一样，发展态势好的开发区兼并重组经营不善的开发区进行规模扩张，将是一个非常有效的途径，也是未来一段时间全国上下整顿开发区的主要方式之一。
合作式是指由发展水平良好、拥有丰富开发建设和运营经验的开发区输出品牌、管理经验等，包括规划、产业发展、招商、项目引进、园区服务、管理方式等方面，飞入地政府以土地价格入股等方式参与开发区具体运作的扩张方式，按照公司模式分享园区开发收益。2001年，武汉江汉经济开发区带着自己的品牌、人气、项目、资金以及管理、开发经验，与拥有丰富土地资源的东西湖区联手合作共建占地3000亩土地的高桥园，使其成为江汉经济开发区的园外园。这是更加广泛意义上的飞地经济发展模式的实现形式，可以在更大的范围内实践，例如跨省市合作。
“消薄飞地”是飞地经济的特殊类型，指欠发达县市一些区位条件较差、资源不足的经济薄弱村，在本地或异地政府的统筹协调下，将以宅基地、废弃矿山复垦等方式获得的新增建设用地指标，跨区域置换到发达地区城镇、工业功能区等区位条件优越的平台，用以建造或购置标准厂房、街面商业用房发展物业经济，实现互利共赢、强村消薄的区域经济合作形式。“消薄飞地”于2018年被写入浙江省委办公厅、省政府办公厅出台的《关于推进村级集体经济“飞地”抱团发展的实施意见》并在全省推广，并且于2022年入选浙江省“城乡区域协调发展先行示范”最佳实践案例。飞地经济作为区域经济合作的有效形式，强调的是跨区域性，即欠发达地区从发达地区引入自身欠缺的产业、资金、技术和管理经验等。从内容看，飞地经济中“飞”的不是土地，而是让飞出地的优势资源和要素输入飞入地，跨越行政管辖与当地的优势结合。
与飞地经济相比，“消薄飞地”“飞”的不是发达地区的产业、资金、技术，而是将欠发达地区的土地指标“飞”到发达地区建立产业园，从而实现真正意义上的“飞地”。形式上实现“逆飞”。与飞地经济从发达地区（高梯度地区）向欠发达地区（低梯度地区）顺飞不同，“消薄飞地”是从欠发达地区“飞”到发达地区，实现由低梯度地区向高梯度地区的“逆飞”。甚至在将欠发达地区土地“逆飞”到发达地区建立产业园的同时，还将发达地区的资金、人才“顺飞”到欠发达地区建设各类产业园，实现“顺飞”“逆飞”双向进行的“互飞”。“飞地互飞”通过“由低到高、由高到低、高低互补”的形式使欠发达地区兼具飞出地和飞入地双重身份，从而打破飞地经济的固有模式和既有认识，形成飞地经济新形态。路径上凸显“消薄”取向。传统的飞地经济通常被看作产业转移的新模式，它强调产业跨区域转移带来的资源优化配置、合作共赢，进而缩小区域发展差距，实现共同富裕。“消薄飞地”作为“消薄”与飞地经济的有机融合，强调以“先富”地区（发达地区的工业园区等城市优质板块）对“后富”地区（欠发达地区的农村集体经济薄弱村）的帮扶和带动实现“消薄”，即村级集体经济的发展壮大。这里飞地经济是手段，消除集体经济薄弱村是目的，是以飞地的高质量、高效益来实现“消薄”，进而缩小城乡区域发展差距，实现共同富裕。