第九节　房地产价格

房地产是重要的抵押资产。当货币的创造依赖于抵押资产，尤其是房地产和土地时，房地产市场的波动便会自然而然地成为货币创造议题。柳欣教授研究发现，美国总资本中65%左右是地产，而且这个比例在长期一直保持稳定。这就意味着，由投资所转化的资本增加或资本积累主要是地产的增值或地价上升。也就是说，资本只是那块地，资本积累只是人们用更高的价钱去买（投资）那块地。前面我们分析到，货币创造的本身就是债务积累的过程，这一过程的深化与拓展则高度依赖于房地产与土地等优质抵押物的价值。同时，货币创造和流动的过程不仅是经济增长的过程，也是收入增长和分配的过程。因此，房地产价格、货币创造、债务问题、经济增长、居民收入之间是紧密相连的。由此可见，房地产问题远非单一的民生保障问题，它是市场经济中在货币基础上的竞争的重要组成部分。我国住宅销售价格指数走势情况如图2-15所示。

房地产是一个巨大的货币“创造器”。在房地产市场的繁荣周期中，我国有超20%的货币量直接源自房地产贷款活动。若再考虑房地产业的“一业带百业”的连锁效应，房地产的货币创造能力实则远超此比例。房价与货币的相互作用机制为：在房地产市场的上行通道中，房产和土地持续升值，不仅激发了市场的赚钱效应，还触发了货币的双重创造效应。一方面，没有不动产的私人部门利用抵押贷款购入更多不动产，以此作为资产保值增值的手段；另一方面，已持有不动产的私人部门倾向于抵押现有资产，以获取资金用于扩大再生产或投资于其他高回报项目，这一过程极大地促进了信用扩张与房价上涨。此正向循环不仅带动了经济扩张，还促进了就业增加、居民收入增长以及物价的上涨。然而，当房地产市场步入下行周期时，情况则截然相反。购房者的观望情绪浓厚，提前还贷现象增多，同时，基于不动产的抵押投资活动显著减少。这一系列变化直接削弱了房地产市场的货币创造能力，信用收缩对整体经济体系构成了严峻挑战。体现在公众层面便是，就业市场竞争加剧，收入增长难度加大，高杠杆部门和家庭面临流动性困境，整体居民的生活压力明显增大。 l4Aj1UBq+E4NkzJNVJNFCHHkRIDCMR+tsm9IMLEfXmIQVDQLuPnZ9pNkjV8PH+ut