基础设施公募REITs企业所得税探析

刘博璇

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合下发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），拉开了我国基础设施领域公募REITs的大幕。2020年8月，中国证监会公布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号），标志着我国基础设施领域的公募基金制度正式试行。2022年1月26日，为支持基础设施REITs试点，财政部、国家税务总局联合发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第3号，以下简称3号公告），明确了相关环节的税收优惠政策，为进一步盘活基础设施存量资产，提高REITs投资积极性创造了有利条件。

一、REITs概况

REITs英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，又称房托基金、地产信托，是一种通过发行收益信托凭证或股份等方式来汇集特定多数投资者资金，由专业投资机构或管理人对房地产进行投资、经营和管理，并将投资综合收益按一定比例向投资者进行分配的信托基金。

根据投资方式的不同，REITs可以分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，不同于传统房地产企业的开发后转销售，REITs通过对住宅、酒店、办公楼、仓库等房地产进行运营管理，获取来源于租金收入和不动产增值收益的投资收益。抵押型REITs不拥有不动产的所有权，而是通过发放贷款、购买债券等方式持有对房地产所有者的债权，并主要以房地产贷款利息作为收益来源。这种类型无法分享不动产的升值收益，也与不动产实际产生的租金收益无关，其风险收益特征类似固定收益产品。混合型REITs则兼具权益型和抵押型部分特征，投资领域既包括房地产也包括房地产贷款。其既持有不动产，也持有债券。

作为一种特殊的金融产品，经过全球范围内多年的实践与发展，逐步形成了以下几点特征。一是投资标的主要为成熟的不动产资产，且REITs投资的主要来源为该底层资产产生的较为稳定的现金流。二是REITs以主动管理模式为主，即其产品价值依赖于专业管理机构对该不动产的专业管理与投资决策，其管理既有金融属性，又有不动产的管理运营属性。三是REITs投资经营产生的收益实行强制分红政策，可分配利润通常会较高比例地分配给投资人。四是REITs制度得益于税收中性，体现在REITs层面进行所得税减免，以及在形成过程中享受一定的税收优惠。

二、基础设施公募REITs概念及架构

根据底层资产的不同，REITs则可以分为基础设施、物流、租赁住宅、商业零售等多个类别。这些底层资产既可以是商业写字楼、仓储物流等传统基础资产，也可以是种植园、学校建筑等创新性投资新领域。当然，高速公路、机场、电力设施等收益较高且收益率稳定的基础设施越来越受到投资者的青睐。

基础设施公募REITs是以基础设施项目为底层资产的REITs，通过公开发行基金份额汇集投资者资金，投资于基础设施项目，并将底层资产产生的租金或收费分配给投资者。其本质是基础设施项目的上市，以基础设施为底层资产进行资产证券化，从而通过不动产证券化，实现基础设施项目的上市。

由于《证券投资基金法》规定公募基金不得直接投资于非上市公司股权，无法直接拥有基础设施项目的所有权，同时底层项目公司股权也不属于严格意义上的“其他证券及衍生品种”。因此，我国基础设施公募REITs采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”的形式。

基础设施公募REITs架构有如下四个特点。一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

三、主要国家或地区REITs企业所得税制度概况

REITs起源于20世纪60年代的美国。以1960年美国《房地产投资信托法案》颁布为标志，REITs开始正式推行。在随后的几十年间，日本、英国、新加坡、中国香港等40余个国家和地区陆续开始推行REITs制度。全球各REITs市场的金融监管部门都结合本地区情况，出台了一系列涉及REITs的法规。其中，所得税优惠政策对于促进海外REITs市场不断发展成熟，起到了十分重要的内推作用。在大多数国家和地区，若REITs满足资产来源、分配比例等方面的要求，就能够适用特殊的税务规则，享受税收优惠政策，提高REITs发行的积极性和产品收益率。

（一）美国

根据欧洲公共不动产协会（EPRA）2022年9月1日发布的《2022年全球不动产信托基金调研国别报告》（EPRA Global REIT Survey 2022），美国法律主要通过给予税收政策优惠和惩罚性措施来保证REITs的健康发展以及保护投资者权益。

在REITs层面，在计算房地产投资信托基金的应纳税所得额时，会扣除已分配的股息。剩余所得在扣除折旧后按照普通企业所得税缴纳税款，源自普通所得的股息通常按照普通股息减去20%的扣除额后予以征税。REITs层面未分配的资本利得需要缴纳企业所得税。对于转制成为REITs的情况，在第一个纳税年度结束时，REITs必须将其成为REITs之前的各年度所有收益和利润分配完毕。此外，REITs必须为“内在收益”（REITs转换时其资产价值减去资产的税基）缴纳企业所得税。若该REITs 5年内未在应税交易中出售或交换以上资产时，可予企业所得税免税的待遇。

在股东层面，对于REITs分配的资本利得，美国企业需按照普通所得21%的税率缴税。

美国还为未达标的REITs设置了税收惩罚规定。当收入和分配来源以及未分配利润等条件不达标时，要接受违约金最高100%的惩罚。美国法律规定，REITs的资产来源为房地产、政府证券或现金，来自房地产租赁或者房地产抵押贷款利息的所得至少应占总所得的75%。此外，来自房地产相关来源和消极类型（如股息、利息）的所得至少应占总所得的95%。REITs所得中来自于不合格所得的部分不得超过5%。美国法律要求REITs每年按照规定形式分配至少90%的普通应税收入。

（二）日本

日本是亚洲首个推出REITs的国家，是亚洲最大的REITs市场。日本REITs并未单独立法，法规是基于《投资信托和投资法人法》下的一部分，后续陆续出台了《J-REIT上市规则》《资产流动化法》《金融商品交易法》等，逐步搭建起日本REITs的法律框架。结合《公司法》等法律的指引，日本REITs市场逐渐成熟规范。日本REITs税负方面符合国际惯例，当符合期末可分配利润分配比例超过90%、投资法人持有其他企业股份不超过50%、国内股份发行比例大于50%、委托给资产管理机构进行运营和管理资产等条件时，可以将收益分配作为损失用于抵扣，以达到免征企业所得税的效果。为了减轻设立环节REITs的税负，持有房地产5年以下，出售后的收益所得税率为39%，如果持有REITs超过5年，投资者的资本利得税率就可由原来的39%降到20%。

（三）新加坡

新加坡是继日本之后，亚洲第二个推行REITs的国家，是亚洲第二大REITs市场。2022年4月5日，新加坡税务局发布了第九版《房地产投资信托基金和授权子信托的所得税待遇》（Income Tax Treatment of REITs and Approved Sub-Trusts），对REITs所得税的相关情况进行了规定。

新加坡的REITs受托人在取得所得的同一年，将至少90%的利润分配给投资人，在符合其他规定条件的前提下，通过向税务部门主计长（Comptroller）申请，可以享受“税收透明待遇”（Tax Transparency Treatment），即免征企业所得税的优惠税收政策。

若适用税收透明待遇，分配给投资者的特定所得将不会在受托人层面纳税，投资者须为取得的分配投资收益纳税。但若不符合税收透明待遇的条件，受托人应对其所得按现行企业所得税税率（17%）缴纳所得税。

在适用税务透明待遇时，REITs向符合条件的非居民企业投资者分配所得，该非居民企业投资者需要按10%的税率扣缴税款（最终税）。

（四）中国香港

中国香港地区对于REITs涉及的税种较少，主要包括所得税、房产税和印花税，税制相对简单，税负也较低。

购置处置阶段，香港《税务条例》在“利得税”分部中规定：“凡任何人在香港经营任何行业、专业或业务，而从该行业、专业或业务获得按照本部被确定的其在有关年度于香港产生或得自香港的应评税利润（售卖资本资产所得的利润除外），须向该人就其上述利润，征收其在每个课税年度的利得税。”即卖方出售不动产的利得免征所得税。

持有运营阶段，香港《税务条例》在“某些利润免税”分部中指出：“根据本部应就任何根据《证券及期货条例》（第571章）第104条获认可为集体投资计划的互惠基金、单位信托或类似的投资计划课税的人，就指明投资计划收取或应累算的任何款项，不得计入该人根据本部应课税的利润内。”REITs层面，就所收取股息、任何来源的利息及出售证券所获溢价均获豁免香港利得税。但REITs透过特殊目的公司（SPV）间接持有香港房地产，该特殊目的公司对来源于REITs不动产的利润按16.5%的现行税率征税。根据2018年课税年度起生效的两级制利得税税率，特殊目的公司200万港元以内的应纳税利润将按8.25%征税，剩余利润按原税率16.5%计算。来源于香港境外房地产的收入和资本利得通常免缴利得税。特殊目的公司向另一特殊目的公司支付的股息一般可免征利得税。

投资者分红阶段，持有REITs的投资人，无论境内还是境外投资企业或个人的投资红利分配、收益均免征利得税。与美国相比，中国香港对于REITs税制规定简单，税负较低，有利于吸引投资者投资。

（五）英国

英国REITs起步较晚，首批不动产投资信托基金在《2006年金融法》出台后于2007年挂牌上市。2010年英国出台《2010年公司所得税法》（Corporation Tax Act 2010），对REITs的资产构成、利润来源、税收优惠等进行了更为详细的规定。英国REITs主要投资于写字楼、商业零售、工业、仓储及医疗等领域，而在住宅方面投入较少。英国REITs对投资者的税收节约效应，是促使REITs迅速发展的一个重要原因。

《2010年公司所得税法》第12章“不动产投资信托”第3节“利润和利得的税务处理”中规定：作为英国REITs公司或英国REITs集团成员的英国公司的物业资产租赁业务的利润不征收公司税；对于资产处置利得归于作为英国REITs公司或英国REITs集团成员的英国公司，且完全排他地用于该公司的物业资产租赁业务的资本利得不征税。

2019年4月6日，英国对REITs主营业务在英国的房地产公司（公司至少75%的价值来自英国房地产）股权买卖所获的收益征收公司所得税事项进行修改，该房地产租赁业务相关资产的利得免征公司所得税。

投资者来源于免税的房地产租赁业务的租金或利得的分红，需要缴纳20%税率的预提税，但是接受分红的投资者是英国养老金计划或英国居民企业的除外。对于非房地产租赁收入外的其他业务收入按照现行的公司所得税税率纳税（英国现行公司所得税税率为19%）。

四、我国现行对基础设施REITs的企业所得税支持政策

2022年1月26日，财政部、国家税务总局发布了3号公告，明确了基础设施REITs相关环节的企业所得税处理，拉开了公募REITs税收优惠的序幕。

3号公告在基础设施REITs的发行设立和存续运营环节，对原始权益人的企业所得税问题，给予了可适用特殊性税务处理或递延缴纳等税收优惠政策。3号公告的出台，能够有效减轻底层资产剥离、构建基础设施REITs架构过程中的税负成本，对缓解原始权益人的税负成本和现金流负担有一定的支持作用，有利于促进REITs的健康发展。

（一）REITs设立前重组环节的规定

REITs设立前内部重组环节中，适用特殊性税务处理，不征收企业所得税。

在基础设施公募REITs设立前，为了保证底层资产具备“资产隔离、风险隔离、现金流稳定”的条件，当原始权益人拥有大量且种类较多的资产时，通常会根据实际情况，将底层资产通过正向或者反向剥离的方式，通过重组的方式划入新设的特殊项目载体（SPV）公司中，若底层资产简单，可以直接将原项目公司作为SPV使用。 3号公告规定，设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。中国证券监督委员会公告〔2020〕54号第五十条第（三）项规定，原始权益人是指基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人（如图1所示）。

在3号公告出台前，涉及资产划转的相关文件主要有《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）、《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）和《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）等。相比于国税函〔2008〕828号文件中规定“企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入”，财税〔2009〕59号和财税〔2014〕109号文件对符合一定条件的资产划转给予了税收优惠，可以选择进行特殊性税务处理。若原始权益人为了满足REITs搭建的法定要求，在基础设施资产划转后连续12个月内将项目公司股权转让给资产支持证券，按照财税〔2014〕109号第三条“股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的”的规定，将无法享受税收优惠。

区别于财税〔2009〕59号和财税〔2014〕109号文件对特殊性税务处理的严格条件要求，3号公告对特殊性税务处理的适用没有设置特别门槛。对于原始权益人在底层资产重组过程中，不再附加限定条件适用特殊性税务处理。原始权益人和项目公司均不确认所得，所以也不用缴纳所得税。这就为原始权益人顺利把项目公司股权转让给资产支持专项计划，从而推进基础设施公募REITs的发行提供了便利条件。

（二）REITs设立阶段的规定

REITs设立阶段，3号公告第二条规定，基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

根据基础设施公募REITs的常规运作模式，原始权益人将基础资产注入项目公司，公募基金作为投资人认购基础设施资产支持证券全部份额，基础设施公募REITs取得项目公司全部股权，进而取得基础设施项目完全所有权或经营权利（如图2所示）。

3号公告此项规定在原始权益人转让项目公司股权过程中体现了两层所得税的递延优惠政策。

第一层“递延”：原始权益人向基础设施REITs转让的项目公司股权递延至其完成募资并取得股权转让价款后缴纳企业所得税。

在3号公告出台前，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第三条“关于股权转让所得确认和计算问题”中规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。

3号公告出台之后，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权，资产转让评估增值产生的企业所得税，当期可暂不缴纳，递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。

第二层“递延”：原始权益人战略配售自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值额，递延至转让时缴纳企业所得税。

关于“战略配售”比例，中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号第十八条规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

在REITs设立阶段，原始权益人因战略配售而认购的基金份额抵减转让项目公司股权所取得的增值收益，该部分股权转让所得可以递延至转让时缴纳企业所得税，只要原始权益人自持战略配售份额不退出二级市场，对应资产评估增值可暂不缴纳企业所得税。

五、完善基础设施公募REITs现行企业所得税政策的建议

（一）明确适用特殊性税务处理的条件

3号公告对特殊性税务处理的适用没有设置特别门槛。纳税人是否需要按照财税〔2009〕59号和财税〔2014〕109号文件的规定条件适用特殊性税务处理，需要国家税务总局进行明确。

（二）明确原始权益人的关联方是否享受3号公告第二条的优惠

对原始权益人与其同一控制下关联方共同认购基础设施REITs战略配售份额的情形，3号公告仅规定原始权益人就实际参与基础设施REITs战略配售份额对应的资产转让评估增值享受递延所得税优惠。在基础设施REITs的实际搭建过程中，会存在多个与原始权益人相关的纳税主体，原始权益人关联方参与的战略配售份额能否享受该项递延有待后续政策进一步明确。

已推出全国首个固废处理类公募REITs“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”，在《中航基金管理有限公司及华泰联合证券有限责任公司关于中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金战略投资者专项核查报告》中指出，“首钢环境产业有限公司”具备作为原始权益人参与本次战略配售的资格，“北京首钢基金有限公司”作为原始权益人同一控制下的关联方参与本次战略配售资格。因此，下一步3号公告第二条是否可扩展到适用原始权益人的关联方是需要明确的问题。

（三）加快REITs专项法律的制定

基础设施公募REITs运营和分配环节涉及的税收政策，3号公告并没有发布更加细致的要求，仅仅要求适用现行法律法规的相关规定。这些规定分布在各种不同的文件中，譬如财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕1号）第二条，“关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策”规定暂不征收企业所得税。但由于我国税制复杂，涉税条文分散在不同法律中，税务处理难度高于普通的证券投资行为，对于相关法律主体的税款申报和缴纳带来了一定困难。参照发达国家和地区较为成熟的REITs发展经验，应对现有税收政策进行整理，尽快出台较为完善的REITs税收专项制度，对于REITs的设立、运营、利润分配等各个环节予以明确的税收政策，降低税务处理难度，促进REITs市场的规范和成熟。

作者单位：国家税务总局北京市门头沟区税务局 tB5nWVAdyyzxK4cUTb0fD1485zG9vKkm60Kn94/CchVw5BjiV/PRlVR10DzUdm5d