下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
当事人平等协商签订房地产有偿划拨转让协议，经各自上级主管部门批准，并办理了房地产划拨转让手续，应当认定该协议合法有效，不能以未办理房产过户手续为由而认定协议全部未生效。
物权变动可以分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动。实践中发生的主要是基于法律行为发生的物权变动，最常见的是合同。合同作为发生物权变动的基础关系，属于债权法律关系的范畴，其是否成立以及生效应该依据合同法来判断，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反《民法典》中有关合同无效情形的相关规定，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记并不是针对合同行为，而是针对不动产物权变动所采取的一种公示方法。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两种应当加以区分的情况。将物权变动的效力与合同其他效力相区分，在学理上称为区分原则。所谓区分原则是指原因行为与物权变动相区分的原则，它包含以下两个方面的含义：
1.当事人订立的不动产转让合同等债权行为并不直接引起物权发生变动，不动产转让合同等债权行为成立及生效仅仅在当事人之间产生债权债务关系，要使物权发生变动，还需当事人就标的物进行交付（动产）或者办理登记（不动产）；2.不动产转让合同等债权行为的生效也不以物权是否发生变动为要件，也即债权行为只是引起物权发生变动的原因，物权变动是不动产转让合同等债权行为的结果，结果没有发生，并不意味着原因不存在，我们不能仅仅因为没有发生物权变动的结果，就否定作为原因的债权行为的效力。
第一个方面的含义是从正向理解，将合同与物权变动相区分，当事人订立合同不直接引起物权变动，合同仅在当事人之间产生债的关系，物权发生变动必须要履行一定的程序。对于不动产来说，由于在《物权法》颁布之前，法律上并没有明确规定物权变动的生效要件，而且按照传统的交易习惯，交钥匙等移交占有的行为被当然视为不动产物权已经发生变动，当事人对登记是否变更并不特别关注，尤其是在近年来房价、地价大幅度上涨的情况下，上述做法不仅损害了相关当事人的合法权益，而且动摇了基本的诚实信用原则。《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因此，当事人签订房地产转让合同后，如果没有办理变更登记，即使已经移转占有，但对于受让人来讲，仍只享有请求转让人协助办理过户登记的债权，而无法受到物权性的保护，不能对抗不特定的第三人。第二个方面的含义是从反向理解，将物权是否变动与合同其他效力相区分。即物权是否变动是合同的履行问题，与合同其他效力可以分开。合同是否有效应考察《民法典》合同编的相关规定，只要不存在法律明确规定的合同无效情形，即应认定合同有效。
区分原则是以物权和债权的两分为基础的，是形式主义物权变动模式的结果。所谓形式主义物权变动模式，是指物权的变动除当事人须达成物权变动的合意外，还须完成一定的形式要件，即动产为交付，不动产为登记。以本案为例，当事人平等协商签订房地产有偿划拨转让协议并经各自上级主管部门批准，该协议成立并生效，但并不当然引起物权变动，物权要发生变动，还须完成登记这一形式要件。与形式主义物权变动模式相对应的，是意思主义物权变动模式。所谓意思主义物权变动模式，是指物权根据当事人的意思即可发生变动，但非经公示，该物权不具有对抗（善意）第三人的效力。在意思主义物权变动模式下，由于物权变动根据当事人的意思即可发生变动，因此，当事人完成有效的债权行为，即可直接引起物权发生变动，债权行为的效力与物权变动的法律效果是一致的，也即学理上所称“同一原则”。
我国民法学界、立法以及司法实践对区分原则的认识都经历了一个从无效、未生效到有效的认识过程。在《民法典》出台实施之前，认为合同无效的依据是：原《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，而我国有关法律均规定不动产物权变动均须办理过户手续，如《土地管理法》（2004年）第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”再如《城市房地产管理法》第61条规定：“……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记……”据此，当事人没有办理过户手续，违反了法律、行政法规的强制性要求，因而合同无效。认为合同未生效的依据是：原《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，而《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律明确规定不动产物权的变动应当办理登记手续，据此，当事人没有办理登记手续，所订立的买卖合同就未生效。在涉及担保物权的场合，更是有法律明确规定，原《担保法》第41条规定，“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”；第64条规定，“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效”。按照上述民事立法，在当事人没有来得及办理登记手续时，受让人不仅不能获得物权的保护，而且因作为债权行为的合同未生效或无效，也无法受到有效债权的保护。
为解决司法实践中所出现的问题，最高人民法院首先在司法解释上进行了突破和尝试。原《合同法司法解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该规定尝试将批准和登记手续的性质进行了区分，对于法律、行政法规明确规定合同需要事先经批准登记手续的，当事人不办理相关手续，合同不生效；对于法律、行政法规没有明确规定合同效力受登记影响的，则登记只是物权变动的生效要件，而不影响合同效力。原《担保法司法解释》也对《担保法》的上述规定予以部分修正，该解释第56条第2款规定，“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”；第86条也规定，“债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物的，因此给质权人造成损失的，出质人应当根据其过错承担赔偿责任”。此后的《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第8条也进一步贯彻同一立场，明确规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
《物权法》明确将区分原则贯彻到底，不仅在总则部分于第15条明确“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，而且还在分则部分明确区分原因行为和物权变动，将登记或质物的交付作为担保物权设定的要件，而非担保合同的生效要件。第187条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”；第212条规定，“质权自出质人交付质押财产时设立”。《民法典》对于《物权法》的上述规定予以吸收采纳，进一步明确了区分原则，即物权的变动除当事人须达成物权变动的合意外，还须完成一定的形式要件，即动产为交付，不动产为登记。
区分原则具有如下三个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有的事实状态。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同其他部分已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有状态仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是基于合法的占有，针对第三人侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求负有办理变更登记的一方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间转让房屋或土地未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因转让人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，转让人有可能以未办理不动产变更登记为由，要求确认合同无效，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用不动产买卖欺诈他人，而损害的却是善意的受让人的利益。
特别是在不动产已经交付使用的情况下，这种违约方恶意主张合同无效的情况，不仅妨碍现有的财产秩序，而且违背了民法最基本的诚实信用原则。
根据引起物权发生变动的原因不同，物权变动分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动。前者是指根据当事人的意思表示发生的物权变动，既包括依单独行为发生的物权变动，如权利人抛弃标的物，也包括根据合同发生的物权变动，如当事人通过买卖合同移转标的物所有权；后者是指法律行为之外的其他原因引起的物权变动，也就是说，如果某一物权变动不是根据当事人的意思表示而发生，则属于非基于法律行为的物权变动。上述意思主义物权变动模式和形式主义物权变动模式区分针对的均是基于法律行为发生的物权变动。两种变动模式均需要当事人的意思表示，只不过前者仅有当事人的意思表示就可以发生物权变动，而后者除了当事人的意思表示外，尚需一定形式要件的完成（交付或登记），才能发生物权变动。
非基于法律行为发生的物权变动，不以公示为生效要件。根据《民法典》的规定，非基于法律行为发生的不动产物权变动主要包括以下三种情形：
其一，根据法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定发生的物权变动。《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”由此可见，根据法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定发生的物权变动，不以法定公示方式的完成为要件。例如，人民法院关于离婚析产的判决书或调解书，自法律文书生效之时起，不动产所有权即归法律文书确定的一方所有，即便仍登记在另一方名下，亦无须办理过户手续。当然，在该种情形下，可能发生善意取得的问题，而且，获得所有权的一方再处分该物权时，必须办理登记，否则，不发生物权变动的效力。
其二，根据法定继承发生的物权变动。《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”被继承人死亡时，如果没有遗嘱或者遗赠，即发生法定继承，物权自继承开始时发生变动，即遗产自被继承人死亡时移转至法定继承人共有，而无须办理变更登记手续。
其三，根据当事人的事实行为而发生的物权变动。《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”可见，当事人通过事实行为引起的物权变动，自事实行为完成之时即发生效力，而不以法定公示方式的完成为要件。例如，王某合法建造一栋房屋，则房屋一旦建造完毕，王某即可取得房屋的所有权，而不需等到对房屋进行登记后始取得。当然，此种情况下，王某如果再行转让，则必须办理登记手续，否则不发生物权变动的效力。
此外，还有根据法律的直接规定而发生的物权变动。例如，根据“地随房走，房随地走”的相关规定，当事人约定的可能只是土地使用权或者房屋所有权的转让或者抵押，但根据上述规定，相对应的房屋所有权或土地使用权一并转让或抵押，就是直接根据法律的规定发生的物权变动。
基于法律行为发生的物权变动，是否以公示为生效要件，不同的立法例采取了不同的模式，学说认为主要有债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义三类。所谓债权意思主义，是指仅凭当事人的意思而成立的买卖、赠与等合同或单独行为生效，即发生物权变动的效力，无须另外作成物权行为。所谓物权形式主义，是指物权变动效力的发生，需要物权意思表示甚至物权合意，并践行法定方式。就买卖标的物所有权的移转而言，除登记或交付外，尚需当事人就此标的物所有权的移转作成一个独立于买卖合同的意思合意，即物权行为。所谓债权形式主义，是指物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的合同或单独行为生效，而且需要登记或交付，但无须另外作成物权行为，也即此处的登记或交付只是事实行为，而非法律行为。根据《民法典》的规定，基于法律行为发生的不动产物权变动以债权形式主义物权变动模式为原则，以债权意思主义物权变动模式为例外。《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
根据《民法典》规定，不动产物权变动采用债权意思主义物权变动模式的有：
其一，农村土地承包经营权的变动。《民法典》第333条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”第335条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”对于土地承包经营权的物权变动模式，之所以采用登记对抗的意思主义物权变动模式，主要是由于当前我国农村土地登记的实际情况不宜采登记生效主义。
其二，地役权的设定。《民法典》第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”对地役权的变动模式，物权法也采用了债权意思主义物权变动模式，只要当事人的合意即可发生地役权的变动，登记仅是对抗要件，而不是生效要件。
其三，几类特殊财产抵押权的设定。《民法典》第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”由于抵押权的设定以不转移抵押物的占有为特征，故针对上述财产设定抵押权时，只要合同成立并生效即可设定，登记是对抗要件，而不是生效要件。
区分原则是所有采取形式主义物权变动模式的国家或地区所公认的一项原则。以本案为例，根据形式主义物权变动模式，房地产有偿划拨转让协议仅在当事人之间产生债权债务关系，而不能直接引起物权的变动，所有权的移转还需要当事人完成登记这一法定的公示方式。问题是，区分原则中所指的登记到底是法律行为还是事实行为？在承认物权行为的国家或者地区，登记应为包含意思表示的物权行为，该物权行为需要满足所有法律行为的要件，具备自己的生效条件。而在不承认物权行为的国家，登记仅是事实行为，不包含意思表示要素，不存在效力要件。将登记理解为法律行为还是事实行为关键在于，在物权变动过程中，于当事人达成的债权合意（如买卖合同）之外，是否还需要当事人就物权变动达成合意，即所谓的物权合意，还是仅有作为形式要件的登记的事实即可。我国目前法律对此并不明确。一种意见认为，债权合意结合登记即可引起物权发生变动，无须在债权合意之外另有物权合意的存在，因为当事人之间的债权合意即表明当事人已经达成移转标的物所有权的合意，登记就是当事人履行债权债务关系的行为，是债务履行的结果，根据法律的直接规定，即可引起物权发生变动；另一种意见则认为，债权合意仅仅能够说明当事人之间有发生债权债务关系的合意，而不能说明当事人有移转标的物所有权的合意，债权行为是使出卖人负担一个给付义务，只能说明当事人愿意负担移转所有权的义务，并不能说明当事人已经达成移转所有权的合意。以上两种意见的区别实际上是物权合意是否存在以及存在于哪里的问题，对第一种意见的理解是，当事人之间只有债权合意而无物权合意，物权变动仅需根据债权合意结合作为形式要件的登记，即可发生。对第二种意见的理解是，在存在物权和债权两分的情况下，债权合意与物权合意亦应加以区分，当然，该种物权合意是体现在当事人所订立的债权合同之中，还是包含在交付或登记中，可以有不同的解释。如果认为体现在当事人所订立的债权合同中，则交付或登记仅作为事实行为存在；如果认为包含在交付或登记中，则交付或登记应为法律行为。上述两种不同的意见也即学说上债权形式主义物权变动模式与物权形式主义物权变动模式的区别。由此也导致对区分原则的理解不一样：前者是指原因行为与物权变动相区分；后者是指债权行为与物权行为相区分，其实质是承认物权行为独立于债权行为存在。
目前通说认为，我国现行法律不承认物权行为的存在。在不区分物权行为与债权行为的制度背景下，当事人发生物权变动的效果意思只能被纳入买卖合同等法律行为的意思表示之中。也即买卖等合同的意思表示兼有引发债权债务的效果意思和发生物权变动的效果意思。
我国现行法律对不动产物权变动原则上采登记生效主义，但是实践中，以转移所有权为目的之法律行为，已经合法占有不动产但尚未登记的情形，大量存在。这是由不动产交易的特点决定的，因为在转移占有与办理过户登记手续之间，必然有一定的空白期。在此期间，尤其是涉及第三人利益时，对买受人的占有如何保护，是理论和实践需要解决的问题。有学者认为，在依法律行为发生的物权变动中，引起物权发生变动的内在动力是当事人之间的意思表示，也就是所谓的“物权合意”，而形式主义物权变动模式中的“形式要件”，只是认定“物权合意”的根据，但是当事人没有完成登记这一形式要件，并不意味着就不存在物权合意，事实上，能够作为物权合意表征的还有其他形式，如当事人交付权利凭证、办理公证等。
从比较法的角度看，德国民法发展了物权期待权理论来化解上述形式主义物权变动模式的缺陷。在德国民法上，物权期待权主要包括以下三类情形下当事人的法律地位：其一，让与合意达成后，登记前不动产买受人的法律地位；其二，所有权保留买卖中买受人的法律地位；其三，被担保债权成立前，抵押权已经设定时抵押权人的法律地位。
笔者认为，我国可以借鉴物权期待权理论对上述形式主义物权变动的缺陷予以弥补，当然，认定登记前买受人是否获得物权期待权，即认定物权期待权成立的标准，仍需要探讨。笔者认为，当出现以下四种情形时认定当事人已经达成物权变动的合意，成立物权期待权：（1）申请登记。当事人申请办理登记是当事人达成物权变动合意的直接证据，因此，只要当事人已经向登记机关申请登记，即应认定买受人获得物权期待权之保护。（2）权属证书的交付。实践中，当事人对产权证书的交付十分看重，因此，虽然没有向登记机关申请登记，但如果将登记机关发放的权属证书交付对方，亦可以认定当事人已经达成物权变动的合意。（3）办理公证文书。在我国，公证并非不动产登记的前提，因此，当事人将交易进行公证时，既不是简单的债权合意，也并非为满足登记需要而进行的准备，而是反映双方物权变动合意的行为。（4）支付了大部分或者全部价款并实际转移占有。当事人之间不动产占有的转移如果辅之以移转所有权为目的之法律行为，则足以表明当事人就移转该不动产所有权的内心意思，该交付（转移占有）理应产生相应的法律效果，尤其是在买受人对转移过户登记没有过错的情况下，对该种占有的事实状态，法律应当予以保护。
对上述占有状态的具体保护。首先，对该种占有能否对抗强制执行人的问题，《查扣冻规定》第15条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定对这种情况下的占有保护进行了有益的尝试性，虽然有学者提出，该条规定与登记生效主义物权变动模式相冲突，但是笔者认为，在登记生效主义模式下，该规定仍有其适用的余地。其次，在涉及“一物二卖”的场合下，是否绝对保护已经办理过户登记的一方利益，亦值得商榷。假使第二受让人对登记缺乏信赖基础，仍然绝对认为其具有优先地位，就将严重违反取得和行使物权应遵守法律、尊重社会公德原则的精神。
此时应对已经实现占有的第一受让人进行保护，因为该种占有亦体现了一种需要维护的社会秩序价值。
上诉人（原审被告）：某省某市卫生防疫站（下称防疫站）
法定代表人：莫某芳，站长
被上诉人（原审原告）：某省总工会（下称总工会）
法定代表人：刘某娥，总工会主席
〔基本案情〕
总工会因与防疫站发生房地产转让合同纠纷，向湖南省高级人民法院提起诉讼。该院作出一审民事判决：
一、双方当事人同意解除房地产转让合同，法院予以准许。
二、防疫站退还总工会已付的转让费370万元及利息，利息按一般基建贷款月息7.5‰计算，自总工会付款之日起至收款之日止。
三、防疫站支付总工会赔偿金275万元。案件受理费51260元、财产保全费41770元全部由防疫站负担。
以上应付款项，防疫站应在本判决生效后两个月内付清，逾期不付，拍卖该站在某市某区新站址的12.9亩土地及地上建筑物，以所得价款偿付总工会，多退少补。
〔当事人上诉及答辩意见〕
防疫站不服一审民事判决，向最高人民法院提起上诉。其上诉理由是：（1）双方签订的《房地产有偿划拨转让协议书》，因没有按双方的约定和法律的规定办理房产过户手续，尚未生效，法院不应保护。（2）对方在履行协议中也有过错，不应由上诉人承担275万元赔偿金和已付的370万元转让费的利息，以及全部受理费和财产保全费。（3）上诉人新站址的房地产是经某市人民政府规划的，法院无权将其拍卖。总工会辩称：双方签订的协议已经生效；上诉人违约给被上诉人造成了经济损失，应承担全部赔偿责任；上诉人新站址的房地产，是用被上诉人支付的转让费建设的，应将其作价抵偿给被上诉人。
〔最高人民法院查明的事实〕
最高人民法院经审理查明：防疫站经上级批准，决定迁址新建，以适应卫生防疫事业的发展；总工会为解决直属单位住宿、办公用房决定征用防疫站的旧站址建房，得到全国总工会的批准。双方就旧站址的房地产划拨转让进行了多次协商，在经某市政府及其土地管理局、城建局等有关部门办理手续后，于1991年6月22日签订《房地产有偿划拨转让协议书》。双方约定，防疫站将某市某街8号6亩土地使用权及地上7259.9平方米房屋，以及其他附属设施的所有权，作价550万元划拨转让给总工会。协议生效后30天内，总工会付给防疫站转让费250万元，1992年5月31日前再付100万元。1993年2月底，防疫站交付3栋住宅楼（3563平方米）后，总工会于同年3月10日前付给防疫站120万元；余下80万元待防疫站1994年3月底前将全部房地产交付总工会，经验收双方签字认可后半个月内，总工会一次性付清。协议还约定两项违约赔偿条款，即双方不得以任何借口不履行协议，也不得提出协议以外的要求，不论哪方违约，不划拨转让或不接受划拨转让上述房地产，均按转让费总价格的50%向对方交纳赔偿金。如果总工会逾期付款，每逾一日，按已付款数的3%向防疫站交纳赔偿金；如防疫站逾期交房，亦按对等条件向总工会交纳赔偿金。
协议签订后，总工会按约定于1991年7月21日、22日分别付给防疫站150万元、100万元；1992年5月26日又付100万元；1993年1月8日应防疫站的请求，提前给付20万元，总共付给转让费370万元。按协议的约定，防疫站向总工会移交了房屋档案材料，总工会于1992年12月26日向某市房屋产权监理处申请办理房屋产权证。在协议履行期间，防疫站于1991年11月5日经某市政府批准，在某市某区征地12.9亩作为新站址，并于1992年4月开始动工建设。同年10月至1993年2月，防疫站以建筑材料价格上涨、建筑承包合同变更、资金严重短缺、工程难以继续、不能按期搬迁交房为由，先后6次致函总工会，要求增加转让费。总工会口头通知防疫站要严格执行协议，不同意增加转让费。防疫站未按约定在1993年2月底向总工会交付3栋住宅楼，总工会遂向法院起诉，要求法院判令防疫站全面履行合同，承担违约赔偿责任。在诉讼中，根据总工会的申请，湖南省高级人民法院裁定对防疫站新站址房地产进行财产保全，即未经法院许可，防疫站不得擅自转让新站址的房地产。在一审庭审中，总工会以防疫站违约使合同继续履行成为不必要为由，要求终止合同，防疫站亦表示同意。
〔最高人民法院裁判理由与结果〕
最高人民法院认为：双方当事人经过平等协商，并经各自上级主管部门批准，又在某市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续，因此所签订《房地产有偿划拨转让协议书》是合法有效的。防疫站主张的未办理房产过户手续，即总工会未领取房屋产权证，协议尚未生效的上诉理由不能成立。协议约定的逾期付款一日，按3%交纳赔偿金的违约条款，参照有关合同违约责任的法律规定，显属过高。因此，原审法院撤销了协议中的这一条款，确认其余部分继续有效，是正确的。协议订立后，总工会按约定向防疫站交付了转让费。防疫站不能以建筑材料涨价、建筑承包合同变更、资金严重短缺为借口，不按期向总工会交付3栋住宅楼。防疫站违反协议，给总工会造成了经济损失，依据《民法通则》第106条的规定，以及双方当事人的约定，应承担违约赔偿责任。
最高人民法院还认为，原审法院认定事实清楚，但对本案的处理有不当之处。第一，总工会的经济损失应是双方协议转让的房地产原协议的价格与现行市场价格之间的差价。此差价已经包括了总工会付给防疫站370万元转让费的利息损失，原审法院判决防疫站赔偿总工会经济损失的同时，又判决支付转让费的利息，是不妥的。另外，原审法院判决认定总工会的经济损失（即原协议价格与现行市场价格之间的差价）为275万元，与现行房地产市场价格比较，此差价偏低，应予适当提高。第二，法院判决应当是依法对双方当事人讼争的实体问题，以及诉讼费用作出处理。总工会要求防疫站以转让其新址房地产的价款抵偿应付的款项，总工会的这一请求，只有在防疫站确实不能履行判决确定的给付义务，法院决定强制执行时才可考虑予以实施。原审法院将可能采取的强制执行措施写入判决书内，也是不妥的。
最高人民法院依照《民法通则》第57条、第112条、第115条和《民事诉讼法》第153条第1款第2项的规定，于1993年10月30日作出判决：
一、维持原审判决第一项；
二、撤销原审判决第二、三项；
三、防疫站退还总工会转让费370万元；
四、防疫站支付总工会赔偿金300万元。