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根据《民法典》第215条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
负担行为与处分行为是大陆法系中的德国民法及受德国民法影响的某些民法的重要概念，我国现有法律体系中并无该种概念表述。“这两个法律行为系由法学家所创设，具高度技术性，因其贯穿整个民法，可以说是民法上的任督二脉。”
所谓负担行为，是指以发生债权债务为其内容的法律行为，亦称为债务行为或债权行为，其主要的特征在于因负担行为的作成，债务人负有给付的义务，但并不能发生物权的变动。所谓处分行为，是指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为，其处分的客体为权利。处分行为包括物权行为及准物权行为。
区分负担行为和处分行为，在法律上的实益有二：（1）关于处分行为，应适用所谓标的物特定原则，即物权行为或准物权行为至迟于生效时，其标的物须属特定，并须就一个标的物作成一个物权行为或准物权行为（一物一权原则）。反之，负担行为则不受此限制。（2）有效的处分行为，以处分人有处分权为要件。无处分权而处分权利标的物者，为无权处分，效力未定。反之，于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。由此可见，财产上的法律行为之所以区分负担行为和处分行为，乃是因为二者的法律效果不同：负担行为产生相对性的请求权；而处分行为则引起已有权利的变动。由于债权行为产生的是债权债务关系，而物权行为产生的是物权的变动，因此，债权行为本质上属负担行为，而物权行为本质上属处分行为。在基于法律行为发生的物权变动中，当事人往往先通过债权行为成立某种请求权，再通过物权行为实现物权的变动。因此，债权行为仅仅是引起物权变动的原因行为，其后果是发生一项旨在发生物权变动的请求权，并不直接产生物权变动的后果，物权的变动还需通过完成物权行为方能实现。以买卖为例，双方缔结的买卖契约属于债权行为，仅能使双方当事人负担交付标的物和支付价金的义务。要发生标的物和价金所有权的移转，须另有物权契约，由双方当事人就移转标的物和价金所有权达成合意。这样债权行为和物权行为截然分开，各自独立。债权行为和物权行为区分的结果是就各该行为本身判断是否成立或生效。具体来说，就是行为人是否有处分权只影响物权行为的效力，但是不影响债权行为的效力。另外，即使行为人有处分权当然也不能构成其对债权行为的随意反悔，因为，是否有处分权与债权行为并无必然联系。
《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”从上述法律规定看，我国法律不要求另有移转所有权的合意即所谓物权行为，所有权转移仅是作为债权行为（买卖合同等）履行的结果，但要求以登记或交付为生效要件。因此，目前通说认为，我国现行法不承认有物权行为，以物权变动为债权行为之当然结果，并以交付或登记为生效要件，在立法主义上系采意思主义与交付主义之结合，与现代民法、判例和学说之最新发展趋势正相吻合。
也就是说，我国法律上规定的交付或登记并非包含物权合意的法律行为，而仅仅是事实行为。如果说真有物权合意的存在，那也是存在于债权合同中，被债权合意所吸收，而不是单独的物权合意。
《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此条确立了所谓“区分原则”。坚持“区分原则”是形式主义物权变动模式的必然要求，因此，无论是将交付或登记理解为事实行为还是法律行为（物权行为），都应坚持区分原则，但应该明确，在债权形式主义物权变动模式下，区分原则仅指原因行为与物权变动相区分；而在物权形式主义物权变动模式之下，区分原则是指物权行为与债权行为相区分，其实质是承认物权行为独立于债权行为而存在。如前所述，根据目前通说，我国法律尚未明确承认物权行为的存在，故而，此处的区分原则应仅指债权行为与物权变动结果的区分。该原则坚持这样一个理念，即除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。而根据《民法典》第465条的规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。在房地产买卖合同中，卖方与买方签订旨在转移房屋所有权的买卖合同后，就负有将房屋所有权转移给买方的义务，至于卖方是否享有合同解除权，应根据法律有关规定予以认定，房屋登记在卖方名下不是其享有合同解除权的法律依据。
对于物权的优先效力，理论上主要存在两种不同观点：一种认为此优先效力仅指在同一标的物上物权与债权并存时，物权优先于债权；另一种认为此优先效力不仅指物权优先于债权，而且包括在同一物上并存两项以上物权时，先设定的物权优先于后设定的物权。
但无论如何，物权的优先效力首指物权优先于债权，当无疑义。实践中，同一特定物上同时存在物权和债权的情形非常普遍，那么物权是不是一定就优先于债权呢？即便不考虑法律有关特定债权优先于物权的例外规定，也不能绝对地得出肯定的结论。从某种程度上讲，这是准确理解物权的基础和关键。在有合法原因行为基础（以买卖为代表）的情况下，买受人对出卖人享有转移买卖标的物所有权的债权请求权，出卖人不得基于其所有权人地位对该债权请求权提出抗辩，尽管此种场合在形式上亦为“同一特定物上，既有物权又有债权”。同理，在买卖合同完全履行后，因合同被确认无效或者被撤销后产生的复原性物权变动中，已经取得买卖标的物所有权的原买受人也不能寻求物权优先效力原则的保护。物权走进实定法，并非意味着一项高人一等的民事权利产生，而是民事权利类型进一步丰满和完整的标志。
在形式主义物权变动模式下，当事人仅订立买卖合同但未完成变更登记的，只是发生债权债务关系：买受人享有请求出卖人移转所有权的债权，同时负担支付价款的义务；出卖人享有请求支付价款的债权，同时负担移转所有权的债务。也就是说，买受人此时只能受到债权的保护，不能获得物权的保护；只有在办理登记之后，才能发生物权变动关系，即买受人对标的物享有所有权，而出卖人则丧失对标的物的所有权。按照物权优先于债权的一般法理，在尚未完成变更登记时，出卖人仍对标的物享有物权，而买受人只享有债权。但出卖人和买受人系在一内部关系中，此时，出卖人不能以其物权优先效力为由，对抗买受人要求其办理变更登记的债权，物权优先效力应排除此种内部关系的适用，此为物权优先效力的例外情形。相反，在合同尚未解除的情况下，作为合同履行的必然结果，本来是完全属于卖方的财产，因为买卖合同的成立及履行，该财产的所有权应该转移到买方的手中。
根据《民法典》的规定，合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。协议解除是当事人协商一致解除合同。约定解除是当事人事先约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除是在发生《民法典》第563条规定的情形时，当事人双方或者一方依法享有合同解除权。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。这既是意思自治原则的当然结果，也是诚实信用原则的必然要求。只有在出现法律规定的情形时，当事人才能解除合同的束缚。合同解除的原因在于后发的双方互为权利义务的均衡丧失。
根据目前的通说，违约方尤其是根本违约方不享有合同解除权。在房屋买卖合同纠纷中，如果不存在上述法律规定的情形，出卖方即无权解除合同。即便在其明确表示不履行合同主要义务即移转所有权与买方的情况下，买方仍可根据《民法典》第577条的规定，通过追究其违约责任的方式要求其继续履行合同，而不能以其享有物权为由赋予其合同解除权，应该说这完全是本末倒置的思路。解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。出卖方虽然仍对房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，出卖方虽系房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。在买卖标的物转移之前，不能以所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利为由，认为其可以随意解除合同。
在物权变动模式问题上，坚持形式主义，兼采区分原则和公示原则已成为我国民法学界的共识，
并在《民法典》中得到充分的体现。
据此，基于法律行为发生的物权变动，其原因行为的效力不受是否发生物权变动的影响，即使在买卖等合同订立后未就标的物进行交付或者办理过户登记，买卖等合同也不因此而无效；另外，仅有买卖合同等原因行为，也不当然发生物权变动的结果，只有在满足法定的公示要件后，即动产交付或不动产办理过户登记，物权才发生变动。相对于原有将物权变动与原因行为混为一谈的弊端，这一立法模式无疑具有先进性。尤有争议的是，应否在此基础上进一步承认物权行为，即是否应将物权变动的合意从买卖合同等原因行为中独立出来，并与作为公示方式的交付或者登记结合而认定为一个独立的法律行为？对此，通说认为我国民法不宜承认物权行为理论，其理由主要是物权行为理论人为地造成法律与实际生活相脱离；同时，物权行为无因性对出卖人不公平，在法律规定善意取得制度保护交易安全的情况下，无承认物权行为的必要。实际上，就典型的买卖活动而言，我们确实只能看见表现为买卖合同的所谓“债权合意”与交付标的物或变更登记的行为，而看不见所谓“物权合意”。物权合意实际上是从当事人实施的交付或登记行为中推论出来的：行为总是受主观意志的支配，交付或登记行为必然是基于转移所有权的意志而发生。故就实际生活而言，物权的合意通过交付或登记而表达，交付或登记是物权合意的外部表现形式。无物权合意，即无交付或登记的发生；而无交付或登记的发生，则无物权合意的表达。
应当说，基于法律行为发生的物权变动须当事人达成物权变动的合意，对此，理论上应无分歧。因为在物权与债权两分的理论架构下，债的合意仅产生债的负担，并不能直接发生物权变动，产生物权变动的应是当事人关于物权变动的合意，就此而言，“物权行为”是客观存在的。如前所述，有争议的是，是否有必要将此物权变动的合意从当事人所作成的原因行为（如买卖合同）中独立出来，或者于若干情形下须当事人事后另行达成物权变动的合意（如所有权保留的买卖），并与作为公示方式的交付或登记相结合而为另一独立的法律行为？也就是说，尽管物权行为的客观性不容否认，但是否将其独立于作为变动基础的债权行为，则并非当然的结果，而是一项立法政策或解释立场的选择问题。即物权行为客观性是一个事实判断问题，而物权行为独立性却是一个价值判断问题：如果承认物权行为独立性不利于当事人之间的利益安排乃至对整个市场的交易秩序产生不利的影响，则即使物权行为客观存在，也无承认物权行为独立性的必要；相反，如果承认物权行为独立性不仅有利于当事人之间的利益安排，且对于交易秩序的形成有所助益，则也未尝不可。
批评物权行为独立性的意见认为：（1）物权变动的合意实际上为学者所虚构，在现实交易中，不可能存在独立于债权合意之外的物权变动合意。买卖合同中，移转标的物和价金的所有权既是合同的目的，也是合同的内容，当事人没有必要再就物权变动达成合意，物权变动合意包含于债权合意之中。（2）物权行为理论的提出，绝对不是为了展示学者非凡的观察能力，而是为了彻底截断买卖契约（和其他债权行为）与物权变动的实质联系，以达到使物权变动脱离买卖契约而存在的目的，借以稳定物权秩序，保护交易安全。而使物权行为逃离债权行为效力之约束的唯一途径，只能是让法律对于物权变动的意思表示之品质评价，不受法律对于债权合意之品质评价的任何影响，由此实现物权行为的效力不受债权行为瑕疵的影响的目标，使物权行为可以从实质上脱离债权行为而独立存在。因此，物权行为的独立性，其实指的是一种形式意义上的独立性；而物权行为的无因性，才是一种实质意义上的独立性。
从《民法典》的规定看，应当说我国法律是没有采纳物权行为理论的。主要可以从以下两个方面理解：（1）应当承认，运用物权行为理论，可以使物权关系和债权关系获得更高的清晰度，便于对不同法律现象的具体说明，在制度设计上，也使不当得利及其相关制度获得更清晰的概念和广阔的适用范围。同时，更为重要的是，如不采物权行为理论，不仅物权法理论无法合乎逻辑地阐明有关法律现象，而且法律行为之抽象便显得滑稽可笑。但是，如果采纳物权行为理论也就意味着需要接受物权行为无因性的论点，这使不动产物权公示与公信制度以及动产善意取得制度近乎空置，对我国现行的法律制度架构造成重大逆反。（2）如果将登记作为物权行为的表现方式，则其即应当受到法律行为一般规则的调整。如果认为是有因的，则该行为效力应当由其自身的逻辑展开，如何又受到债权行为的影响？
要因原则是与无因原则相对立的，即发生物权变动需要合法有效的原因行为；无因原则并非指没有原因，而是指物权变动不受原因行为的影响，即物权变动不需要合法有效的原因行为，即使原因行为不成立、被撤销或者无效，也不影响物权发生变动。根据物权行为无因性理论，作为物权变动基础的债权行为不成立、无效或被撤销时，不影响物权行为的效力，即物权变动本身已经完成，亦是双方当事人的合意，是有效的。即基于履行合同导致的所有权变动本身受法律保护，但由于作为基础的债权行为已经不存在，利益变动无法律根据，故用不当得利制度来填补，以期达到民法责任体系上逻辑的统一和完整。在德国和我国台湾地区，民法理论不仅承认物权行为独立性，而且还在此基础上承认物权行为无因性，即不仅承认物权行为独立于债权行为而存在，而且进一步确认物权行为的效力不受债权行为是否有效的影响，即使在债权行为不成立、被撤销或者无效的情况下，只要物权行为本身有效，也可引起物权发生变动。但如果不承认物权行为的无因性，则债权行为不成立、无效或被撤销后，则不发生物权上的变动（如果将登记或者交付解释为包含物权变动合意的法律行为，即承认物权行为，则物权行为也不成立、无效或被撤销；如果将登记或者交付行为理解为不包含物权合意的事实行为，由于此时当事人之间的物权合意已经被作为原因行为的债权合同所吸收，因此，更应坚持要因原则。否则，就不是基于法律行为发生的物权变动，而是基于事实行为发生的物权变动）。
举个例子，甲与乙签订买卖房屋合同，并已经办理过户登记，但事后解除合同，此时物权是否发生变动？如果坚持无因原则，由于物权发生变动无须有合法有效的原因行为，即使买卖合同被解除，也不会导致物权变动无效，乙仍然可以获得对房屋的所有权，而此时，双方利益明显是失衡的，则民法用不当得利制度予以调整，即乙虽然获得了房屋的所有权，但无法律上的原因受有利益，导致甲受损失，构成不当得利。但如果坚持要因原则，由于物权发生变动必须有合法有效的原因行为，因此，一旦买卖合同被解除，就会导致物权变动也无效，即使房屋已经登记在乙的名下，乙仍不能取得房屋的所有权，法院仍可以就双方的原因行为进行审查，进而判决确认甲对房屋的所有权，而不是基于不当得利的债权制度予以保护。假如在乙公司破产的情况下，则甲可以行使《企业破产法》上的取回权。由于无因原则本身所固有的种种局限，加上在《物权法》建立公示公信原则之后，其功能已日益萎缩，物权行为无因性在我国民法学界又是一个被充分批判的理论，不承认物权行为无因性也已成为我国民法的通说。因此，我国民事立法一直坚持要因原则，反对无因原则，
要因原则虽然可能会动摇整个不动产登记制度，形式主义物权变动模式的一个优势就是能够最大限度地实现权属与公示的一致，一旦采取要因原则，可能会导致公示与权属之间的一致性受到严重影响，从而动摇整个不动产登记制度。也许是基于上述考虑，我国采用了不动产善意取得制度，在维护交易的稳定性和保护原权利人之间寻找一个平衡点。
在正常情况下，将权利区分为债权和物权，并将交易过程区分为债权债务关系和物权变动关系是合情合理的，因为如果当事人仅仅订立买卖合同，尚未办理过户登记手续，只能表明双方有负担债务的意思表示，且第三人无法知道双方存在交易关系，自然只能产生债权债务关系；但在双方办理过户登记手续时，不仅有发生物权变动的意思表示，而且经过登记公示，第三人也能方便地知晓权利发生变动的情况，自然可以赋予权利变动具有对抗第三人的效力。但问题是，在登记前买受人的地位如何，尤其是在买受人已经支付大部分或者全部房款且合法占有使用的情况下，此时出卖人固然不能以尚未登记过户，其仍为物权人身份为由对抗买受人，但是如果坚持登记之前的买受人只能获得债权保护，由于债权不具有对抗第三人的效力，仍不能有效防止出卖人对标的物进行“一物多卖”，这样一来，买受人交易目的不能实现的风险就会很大，因此，买受人如何防范此类风险的发生，就是一个问题。
对此，从现有法律规定看，可以利用预告登记制度对买受人的债权予以保全。《民法典》第221条第1款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这体现了预告登记的保全效力，即预告登记赋予被登记债权一定的物权效力，对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力，现时登记权利人（即预告登记义务人）的物权处分自由受到限制。《民法典物权编司法解释（一）》对此制度进一步予以明确，其中第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”预告登记义务人在预告登记有效期间处分该不动产物权的行为，在理论上被称为中间处分行为。中间处分行为的本质是处分行为，可能会妨害预告登记权利人实现其债权请求权，故有必要对该处分行为的效力进行一定限制。《民法典》第221条通过对登记义务人处分权的限制，达到保全预告登记的请求权的目的。当然，该种限制本身具有一定的利益考量，只能以保护预告登记请求权为目的，易言之，应以保护预告登记请求权的范围为限，否则即有矫枉过正之嫌。因为，法律制度对当事人之间权利的配置，自当遵循“基本平衡、适当照顾弱者”的原则，不能为保障预告登记权利人的请求权而忽视对预告登记义务人处分权的保护。是故，法律对于中间处分行为效力的限制，应当以中间处分行为妨害预告登记权利人实现其请求权为限。如处分行为对所预告登记的请求权不构成任何妨害，其效力自不应受到预告登记的影响。
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：成都某通讯连锁有限公司（以下简称某通讯公司）
申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：四川某实业有限责任公司（以下简称某实业公司）
一审第三人：四川某投资控股股份有限公司（以下简称某投资控股公司）
〔基本案情〕
一审法院经审理查明：
2006年9月20日，某实业公司（甲方）与某通讯公司（乙方）签订的《购房协议书》约定：“甲、乙双方按照互惠、互利的原则，经多次协商，就某大厦北一楼及中庭售房事宜达成如下一致意见：（1）乙方购买甲方所拥有的某大厦北一楼及中庭建筑，面积2100平方米，总价格6750万元（最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算）。（2）本协议签订之日，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款。（3）甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。（4）甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，如有违约，则违约方需向守约方支付违约金1000万元。（5）甲、乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”
2006年9月14日、18日，某通讯公司经甲银行股份有限公司成都分行向四川某特种纤维股份有限公司（以下简称某纤维公司，现为某投资控股公司）在乙银行成都分行的账号内分别转入200万元和300万元，款项用途为预付购房定金。2006年9月18日、19日、20日，某通讯公司经乙银行成都分行向某纤维公司的账号内分别转入200万元、200万元和100万元。某纤维公司于2006年9月20日向某通讯公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。某实业公司于2007年1月4日将讼争的房屋交付某通讯公司使用至今。
某省工商行政管理局于2004年核准“成都某大厦股份有限公司”的企业名称变更为“四川某特种纤维股份有限公司”。四川某大厦有限责任公司（以下简称某大厦公司）由某纤维公司、成都某投资管理有限责任公司、江苏某科技有限公司分别出资4600万元（占46%）、500万元（占5%）、4900万元（占49%）而设立，某大厦公司于2005年7月分立成某大厦公司和某实业公司。某实业公司注册资本为1000万元，股东名称和出资比例不变。某纤维公司于2009年4月10日经某省工商行政管理局核准企业名称变更为某投资控股公司。
2005年8月5日，某大厦公司出具的《场地证明》载明：“因企业分立，现某大厦公司名下某大厦南楼（权01××76）、北楼（权09××09）、中庭（权01××78）第一至四层楼及精品屋（权06××60）无偿提供给某实业公司使用。”2006年2月25日，某大厦公司与某实业公司根据双方签订的分立协议，就某大厦公司将某大厦裙楼（包括南楼、北楼、中庭）第一层至第四层以及精品屋共计17537.36平方米房屋产权及相应的土地使用权转移过户至某实业公司名下的具体问题签订了《关于办理某大厦裙楼1～4层房屋权属转移过户协议书》一份，双方同意分次办理应转移过户到某实业公司名下房产的转移过户登记手续，并各委派一人共同办理房屋权属转移过户登记手续，相关费用按规定由双方分别承担，待上述房屋产权全部过户至某实业公司名下后，随即开始办理相应土地使用权证的转移过户登记手续。成都市房屋产权监理处于2008年3月4日向某实业公司颁发了某大厦一层，面积4060.40平方米房屋的产权证（产权证编号：第16××84号，丘（地）号：权12××75）。某投资控股公司于2008年3月14日向乙银行股份有限公司成都某支行借款3000万元，某实业公司以该产权证下2043.91平方米的房屋为某投资控股公司的借款提供抵押担保，并在某市房管局产权监理处办理了抵押登记。某投资控股公司于2009年12月15日偿还了乙银行股份有限公司成都某支行全部贷款本息，但抵押登记尚未注销。2010年7月29日，某实业公司以某大厦一楼（产权证编号：第16××84号）面积1347.52平方米的房屋为某投资控股公司向丙银行股份有限公司成都顺城大街支行办理综合授信2500万元而设定抵押，并在某市房管局产权监理处办理了抵押登记，某投资控股公司在授信项下借款500万元已于2010年11月19日结清本息，但抵押登记未注销。
2009年9月28日，某通讯公司向某实业公司发出《商函》，内容主要是：“金融危机对行业的侵蚀，市场的变化致使我公司手机销售额及利润大幅下滑；另外房地产销售价格整体呈向下走的态势，能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步！我们期望值在人民币6000万元左右。”2009年9月28日，某实业公司向某通讯公司发函，要求某通讯公司在30日内安排人员到某实业公司就房屋买卖正式合同进行协商，并支付三年场地使用费。次日，某通讯公司回函同意于2009年10月9日就购房事宜进行商谈。2009年10月10日，某实业公司向某通讯公司发函，要求对某实业公司拟订的《房屋买卖合同》文本予以回复。某通讯公司于2009年10月12日回函确认收到某实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。2009年10月20日、28日，12月9日，某实业公司与某通讯公司组织相关人员及律师就房屋买卖中的相关问题进行了三次协商，双方就某通讯公司是否应当支付场地使用费、买卖过户税费的负担、产权证的办理及购房尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除等问题进行协商后未达成一致意见。2009年11月4日，某实业公司向某通讯公司发函，要求某通讯公司支付场地使用费，具体标准由双方协商，房屋买卖税费由某通讯公司全部承担。次日，某通讯公司回函，不同意支付场地使用费，要求税费的负担按照国家法律法规及政策，由某实业公司与某通讯公司双方各自承担自行部分，某通讯公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。2009年11月12日，某实业公司向某通讯公司发函，主要内容是：（1）双方依据《购房协议书》就房屋买卖合同内容磋商长达三年时间，但至今仍在买卖合同的许多重大问题上存在严重分歧，导致双方一直未签订《房屋买卖合同》，因此双方的房屋买卖关系未成立。（2）某通讯公司无偿占用某实业公司房屋三年，应当支付场地占有使用费。（3）某实业公司不同意某通讯公司提出的付款方式。（4）由某通讯公司承担房屋买卖全部税费是某实业公司出卖二手房的交易条件，从未发生改变。2009年11月17日，某通讯公司向某实业公司回函，主要内容是：（1）某通讯公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。（2）某通讯公司占有并使用房屋系合法的，不应向某实业公司支付场地占用费。（3）某通讯公司坚持在房屋过户登记后才向某实业公司支付全部购房尾款。（4）某实业公司提出房屋买卖税费全部由某通讯公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。2010年3月3日，某实业公司通过成都市某公证处向某通讯公司发《函》，内容为：“2009年12月9日贵、我双方就相关善后事宜进行了协商，由于双方存在重大分歧，未能达成一致意见。此后，双方又就善后事宜进行了数次协商，但仍未取得任何结果。为此，我公司经慎重研究后，通知贵公司：（1）解除贵、我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》；（2）请贵公司在收到本函后三十日内腾退该房屋；（3）请贵公司在收到本函后三十日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相应的财务结算（定金、使用费等费用的退还和支付）。”
某通讯公司的诉讼请求为：（1）确认某通讯公司与某实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》已成立并合法有效，确认某实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日签订的《购房协议书》解除函无效；（2）请求判令某实业公司在判决生效后15日内向某通讯公司履行办理房屋产权过户登记的义务，在某实业公司履行过户登记后5日内，某通讯公司向某实业公司支付剩余购房款5750万元；（3）产权过户的税费按照法律规定由某通讯公司与某实业公司各自承担。
某实业公司一审反诉请求为：（1）判令某通讯公司立即腾退某大厦北一楼及中庭建筑面积约2100平方米房屋给某实业公司；（2）判令某通讯公司向某实业公司支付上述房屋从2007年1月4日至实际腾退房屋之日的占有使用费（计算截至2010年6月30日为2650.90万元）。
〔一审裁判理由与结果〕
一审法院认为，某通讯公司提起本案诉讼，诉状上诉讼请求的范围包括确认某实业公司于2010年3月3日作出解除双方于2006年9月20日所签订的《购房协议书》的解除函无效。后某通讯公司提出的增加诉讼请求申请对原有的诉讼请求进行了细化和增加，并未明确放弃请求确认解除函无效的诉讼请求。某实业公司主张某通讯公司系重新提出诉讼请求且以实际行为表明放弃争议请求的理由不成立，某通讯公司的诉讼请求具体明确，一审法院予以确认。
因某实业公司基于合同解除而提起反诉，请求某通讯公司腾退房屋并支付场地占有使用费，而某通讯公司请求继续履行合同，故双方请求是否成立需要确认双方于2006年9月20日所签的《购房协议书》是否已经解除、某实业公司于2010年3月3日作出的解除函是否有效。某实业公司于2010年3月3日作出解除双方2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函，该函于2010年3月8日到达某通讯公司，双方对上述事实均无异议，一审法院予以确认。合同可因法定或约定解除，《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第94条规定了法定解除的条件，第96条第1款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”某实业公司的解除函虽然于2010年3月8日到达某通讯公司，但某通讯公司已于2010年5月18日向一审法院提起诉讼，对解除函的效力提出异议。由于双方在《购房协议书》中对合同解除及异议期间没有明确约定，故某通讯公司就解除函效力提出异议的期限不违反《合同法司法解释（二）》第24条对异议期间的规定。现某实业公司主张根据《合同法》第94条第5项“法律规定的其他情形”以及《担保法司法解释》第115条的规定，以双方磋商未达成一致意见为由行使法定解除权，经审查，该事由不符合法定解除合同的情形，某实业公司发出的合同解除函无效，对某通讯公司不产生法律效力，故一审法院对某通讯公司诉请确认某实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效的诉讼请求予以支持。
某通讯公司诉讼请求建立在《购房协议书》系房屋买卖的本约合同且合法有效的前提下，某实业公司的反诉请求建立在《购房协议书》系房屋买卖的定金合同的前提下。合同有预约与本约之分，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得径行依照预约合同的内容请求履行。《购房协议书》第3条约定某通讯公司与某实业公司应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体磋商，第5条约定双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。该内容的约定表明双方在签订《购房协议书》后还应当就房屋买卖的事宜进行进一步协商并签订《房屋买卖合同》，但并不能据此认定《购房协议书》一定属于预约合同或定金合同，理由如下：（1）《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确、具体，根据《合同法司法解释（二）》第1条第1款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。（2）购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前由某通讯公司支付给某实业公司的股东某投资控股公司，某实业公司已在《购房协议书》第2条确认其收到某通讯公司预付的上述购房定金1000万元，故某通讯公司已履行了支付购房定金的合同义务。另外，某实业公司虽然在签订《购房协议书》时尚未取得房屋的所有权，但根据某实业公司与某大厦公司签订的房屋过户协议和某大厦公司出具的场地使用证明，能证明某实业公司有权对涉案房屋进行处分，况且现在某实业公司已实际取得涉案房屋的所有权证，房屋权属明确，对《购房协议书》是否成立和效力认定不构成实质性影响。（3）《购房协议书》第3条和第5条的约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》。根据《合同法司法解释（二）》第1条第2款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，在本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质。（4）在签订《购房协议书》后，某实业公司将讼争的位于某大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋交付某通讯公司占有使用，某实业公司辩称与某通讯公司既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向某通讯公司交付房屋。某实业公司的辩称意见因无事实依据，依法不能成立。某通讯公司主张某实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。故一审法院认为《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。某通讯公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效的理由成立，应当予以支持。
关于某通讯公司请求某实业公司在判决生效后15日内履行办理房屋产权过户登记手续义务的问题。因双方当事人在《购房协议书》中未就房屋过户的时间进行约定，一审法院通知双方当事人进行补充协议时未就此达成一致意见。虽然登记是取得不动产物权的根据，但作为房屋买卖合同出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款，过户登记系登记机关的职能，出卖人只负有协助办理过户登记手续的义务，与交付房屋和支付价款相较而言，出卖人履行协助过户义务属于附随义务。由于某实业公司已于2007年1月4日向某通讯公司交付了房屋，而某通讯公司除向某实业公司支付1000万元定金外，其余购房款未支付，在双方当事人对过户登记没有约定，且某通讯公司未支付大部分购房款的情况下，某通讯公司请求某实业公司先行履行协助过户的条件尚不成就。待某通讯公司向某实业公司全部履行付款义务后合理期限内，某实业公司有义务协助某通讯公司办理产权过户手续。由于相关行政法规和规章均未对城市房地产的过户登记时间作出规定，一审法院参照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定，确定某实业公司应在收到全部购房款后90日内协助某通讯公司办理产权过户手续。
关于某通讯公司请求在讼争房屋过户后5日内，由某通讯公司向某实业公司支付剩余房款5750万元的问题。由于某实业公司主张的法律关系性质与一审法院认定的法律关系性质不一致，一审法院依照《民事证据规定》第35条之规定，已向某实业公司释明，但某实业公司拒绝变更诉讼请求。请求权是指权利人可以要求他人为一定行为或不为一定行为的权利。对于未支付的房屋价款，某实业公司作为债权人可以提出相应的诉讼请求，而作为义务人的某通讯公司则不享有该请求权，故一审法院对某通讯公司的该项诉讼请求不予支持。
关于某通讯公司请求按照法律规定各自承担房屋产权过户登记过程中产生的税费问题。由于双方当事人在《购房协议书》中未对过户时产生的税费负担方式进行约定，双方事后又不能达成补充协议，应当按照国家有关房地产过户登记税费负担的规定由买卖双方各自承担应负担部分税费。
关于某实业公司的反诉请求某通讯公司腾退房屋和支付场地占用费的问题。因《购房协议书》系房屋买卖合同，且某实业公司基于房屋买卖合同关系向某通讯公司交付房屋，在《购房协议书》合同有效的情况下，某实业公司无权请求某通讯公司返还已经交付的房屋，加之双方不存在房屋租赁关系，某实业公司无权要求某通讯公司支付场地占用费，一审法院对于某实业公司的反诉请求不予支持。综上，一审法院判决：
一、某通讯公司与某实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》成立并有效；
二、某实业公司于2010年3月3日作出的解除其与某通讯公司于2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效；
三、在某通讯公司向某实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，某实业公司协助将某大厦北一楼及中庭2100平方米房屋过户给某通讯公司，因此所产生的税和费按相关规定由某通讯公司和某实业公司各自承担；
四、驳回某通讯公司的其他诉讼请求；
五、驳回某实业公司的反诉请求。本诉案件受理费379300元，财产保全费5000元，由某通讯公司负担189650元、某实业公司负担194650元；反诉案件受理费87172.50元，由某实业公司负担。
〔当事人上诉情况〕
某实业公司不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉。
〔二审裁判理由与结果〕
二审法院认为，关于某通讯公司是否已经交付1000万元定金的问题。虽然某通讯公司未提供直接向某实业公司支付1000万元定金的证据，但结合双方当事人无争议的事实，即2006年9月14日至20日，某通讯公司数次向某实业公司股东某纤维公司账号转款共计1000万元，款项用途为预付购房定金。某纤维公司于2006年9月20日向某通讯公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。2006年9月20日，某实业公司与某通讯公司签订了《购房协议书》，该《购房协议书》明确载明：“本协议签订之日，甲方（指某实业公司）收到乙方（指某通讯公司）1000万元定金”，表明某实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到定金。诉讼中某实业公司并无证据证明除本案房屋买卖关系外，某通讯公司与某实业公司股东某纤维公司尚有其他交易关系，且某实业公司也未提供证据推翻《购房协议书》载明的某实业公司收到某通讯公司购房定金1000万元的事实。故其辩称未收到1000万元定金的理由不能成立，一审判决认定某通讯公司已经交付1000万元定金并无不当。
关于一审是否存在程序违法的问题。2010年3月8日，某实业公司向某通讯公司发函解除《购房协议书》，2010年5月12日，某通讯公司提起诉讼，其诉讼请求包括确认解除函无效。2010年11月11日，某通讯公司向一审法院提交的《增加诉讼请求申请书》载明增加诉讼请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效。该《增加诉讼请求申请书》未明确放弃解除函无效的请求。一审法院根据当事人的诉讼请求审理并作出判决并不违反法定程序，故某实业公司上诉主张一审法院对此进行审理属于程序违法，某通讯公司已超出法律规定的期限请求确认解除函无效的理由不能成立，二审法院不予支持。
关于《购房协议书》的性质和效力问题。本案中，双方签订的《购房协议书》约定“乙方购买甲方所拥有的某大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元（最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算）的房屋”，该《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款，一审判决根据《合同法司法解释（二）》第1条的规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。二审审理中，某实业公司提交了同期某实业公司与其他买受人签订的《房屋买卖合同》四份，双方当事人对该证据的真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认，但以上证据不能证明《购房协议书》的性质为定金合同。且诉讼中某实业公司并未提供证据证明该《购房协议书》存在无效的情形，一审判决认定该协议有效正确。某实业公司上诉称该《购房协议书》系定金合同，由于双方未签订正式购房合同，双方间未形成房屋买卖法律关系的理由不能成立，二审法院不予支持。
关于《购房协议书》是否应当解除的问题。某实业公司于2007年1月4日将房屋交付某通讯公司占有使用后，某通讯公司2009年6月致函要求降价，随后双方就应否支付场地使用费、买卖过户时税费的负担、产权证的办理及尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除问题等事宜进行了一系列磋商。二审审理中，某实业公司提交了《税务咨询报告》，双方当事人对该证据真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认。该证据亦印证了以上事实。双方磋商未达成协议，直至2010年3月3日某实业公司发函要求解除双方所签《购房协议书》。在诉讼中，经人民法院主持调解和庭外和解，双方当事人仍不能达成协议。按照《购房协议书》的约定，“甲、乙双方应就购房屋合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商”，双方之间有磋商并签订正式房屋买卖合同的义务。某实业公司作为讼争房屋所有权人，将涉案房屋交付某通讯公司使用5年多时间内，与某通讯公司既未达成正式房屋买卖合同，又未达成租赁协议，其既未收到房屋转让价款，亦未收到房屋租金，阻碍其物权实现，其在双方不能达成正式房屋买卖合同的前提下，有权根据《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，选择对其财产的处分方式，解除与某通讯公司签订的《购房协议书》。
某实业公司于2010年3月3日发出解除函，某通讯公司于2010年5月18日向法院提起诉讼，故某实业公司发出的该解除函不产生通知解除合同的法律效力，一审判决支持某通讯公司的该项诉讼请求并无不当；但一审判决认为《购房协议书》不符合解除条件，故判令某实业公司在某通讯公司支付全部购房款后90日内交付涉案房屋并由双方各自承担相关税费不当，二审法院予以纠正。上述购房协议解除后，某实业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求符合《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，虽然某实业公司起诉时主张立即腾退房屋，但应当给予某通讯公司必要的准备时间，二审法院酌定为30日。至于某通讯公司已经支付1000万元定金，可另行主张权利。
关于某通讯公司是否应支付场地使用费的问题。双方当事人签订《购房协议书》后，某实业公司于2007年1月4日将讼争房屋交付某通讯公司使用至今，但某实业公司并没有证据证明交付行为系基于租赁关系或系《购房协议书》之外的其他有偿法律关系，故某实业公司请求某通讯公司按照周边同类商场租金支付场地使用费没有事实和法律依据。虽然某通讯公司对某实业公司提交的《价格评估报告书》的真实性无异议，但因该《价格评估报告书》与本案无关，二审法院不予采信。二审法院对某实业公司二审申请对讼争房屋自2007年1月4日起至实际鉴定之日止的场地占有使用费进行鉴定的申请不予准许。对某实业公司主张支付场地使用费的上诉请求，不予支持。
综上，二审法院经该院审判委员会讨论决定，判决：
一、维持一审判决第一项，即“某通讯公司与某实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》成立并有效”。
二、撤销一审判决第二、三、四、五项，即“某实业公司于2010年3月3日作出的解除其与某通讯公司于2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效；在某通讯公司向某实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，某实业公司协助将某大厦北一楼及中庭2100平方米房屋过户给某通讯公司，因此所产生的税和费按相关规定由某通讯公司与某实业公司各自承担；驳回某通讯公司的其他诉讼请求；驳回某实业公司的其他诉讼请求”。
三、某通讯公司于判决生效之日起30日内将某大厦北一楼及中庭2100平方米房屋腾退给某实业公司。
四、驳回某通讯公司的其他本诉诉讼请求。
五、驳回某实业公司的其他反诉诉讼请求。
一审本诉案件受理费379300元，财产保全费5000元，由某通讯公司负担192150元、某实业公司负担192150元；一审反诉案件受理费87172.50元，由某通讯公司负担43586元、某实业公司负担43586.50元。二审案件受理费466172.50元，由某通讯公司负担233086元、某实业公司负担233086.50元。
〔当事人申请再审情况〕
某通讯公司和某实业公司均不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
〔最高人民法院裁判理由与结果〕
最高人民法院认为，本案再审的争议焦点为：（1）某实业公司与某通讯公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；（2）某实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力；（3）某通讯公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，某实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持。
1.关于某实业公司与某通讯公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题。
第一，某实业公司是否已收到某通讯公司支付的1000万元定金。虽然某通讯公司未提供直接向某实业公司支付1000万元定金的证据，但2006年9月14日至20日，某通讯公司数次向某实业公司的股东某投资控股公司（原某纤维公司）账号转款共计1000万元。某投资控股公司于2006年9月20日向某通讯公司开具了两张金额均为500万元的收据。法院庭审中，某投资控股公司称其与某通讯公司并无任何其他业务往来，收取这1000万元资金亦无任何合同或法律依据，但此后某投资控股公司除向某通讯公司提供两张收据外，双方关于该笔资金再无其他进一步洽谈。这种情况显然与日常生活常理及商业习惯不相符合。事实上，结合本案查明的其他事实可知，2006年9月20日，某实业公司与某通讯公司签订的《购房协议书》第2条明确载明：“本协议签订之日，甲方（某实业公司）收到乙方（某通讯公司）1000万元定金”，表明某实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到某通讯公司支付的1000万元定金。2009年11月5日，某通讯公司向某实业公司的回函中提及继续清偿“剩余”房款，某实业公司在接下来的函件中对“剩余房款”字样并未提出任何异议。2010年3月3日，某实业公司通过成都市某公证处向某通讯公司发的《函》中最后一句载明，请某通讯公司向其办理“定金、使用费等费用的退还和支付”。上述事实足以相互印证，某实业公司已收到某通讯公司支付的1000万元定金的事实。综上，某实业公司辩称未收到1000万元定金的理由不能成立，一审、二审判决认定某通讯公司已经交付1000万元定金的事实是正确的。
第二，某实业公司向某通讯公司交付案涉房屋行为的性质。案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日，某实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付某通讯公司使用。在法院庭审中，某实业公司提交了双方在2008年5月6日的往来函件材料中的一页作为证据，从该证据的内容及序号可看出，完整的该函件至少应有两页纸。根据《民事证据规定》第31条第2款的规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据某实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付某通讯公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明某实业公司系基于租赁关系而向某通讯公司交付案涉房屋。除此之外，某实业公司在本案的一审、二审及再审中未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《购房协议书》之外的其他有偿法律关系而为的交付。因此，对于该交付，某实业公司没有充分证据证明其向某通讯公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系，而是基于租赁等有偿使用关系，故其该主张不能成立，某实业公司向某通讯公司交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系。
在明确了上述两个问题的基础上，在某实业公司与某通讯公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，某实业公司与某通讯公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商……5.甲、乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠正。
其次，结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，某实业公司与某通讯公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。法院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的某通讯公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的某实业公司也接受了某通讯公司的交付。在签订《购房协议书》的3个多月后，某实业公司将合同项下的房屋交付某通讯公司，某通讯公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，某实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，某实业公司的该行为应认定为系基于与某通讯公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于某实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第36条、第37条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
综上所述，某实业公司与某通讯公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于某实业公司和某通讯公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。
2.关于某实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系效力的问题。
首先，根据《合同法》第93条、第94条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《购房协议书》及其他相关书面文件中均未对单方解除合同的事项作出约定，故某实业公司不享有约定解除权。而根据《购房协议书》的规定，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，某通讯公司支付1000万元定金。某通讯公司已经支付了1000万元定金，并且就案涉房屋买卖一事一直在与某实业公司进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，某实业公司主张其有权单方解除合同的理由不能成立。
其次，根据《合同法》第96条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法司法解释（二）》第24条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起3个月内。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，而某实业公司于2010年3月3日向某通讯公司发出了解除《购房协议书》的通知函，该函件于2010年3月8日到达某通讯公司，某通讯公司向一审法院提起诉讼的时间为2010年5月12日。因此，无论某实业公司是否有权单方解除《购房协议书》，因某通讯公司于收到解除函的3个月内通过起诉的方式提出了异议，故某实业公司的解除函也不产生解除双方合同关系的效力。
3.关于某通讯公司要求继续履行合同的诉讼请求应否得到支持，某实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持的问题。
首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，某实业公司已向某通讯公司交付了案涉房屋，某通讯公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在某通讯公司是否应向某实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第61条、第62条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在某实业公司与某通讯公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第93条、第94条规定的合同解除的情形，故某通讯公司主张继续履行合同的诉讼请求应予支持。
其次，根据《物权法》第15条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。本案中，某实业公司确实仍然对该房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，某实业公司虽系该房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定某实业公司有权选择处分财产的方式解除合同，并判决某通讯公司将房屋腾退给某实业公司，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，应予纠正。
最后，某实业公司主张某通讯公司支付场地使用费应有相应的法律依据。如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，某实业公司将案涉房屋交付某通讯公司是基于房屋买卖法律关系，因此，某实业公司要求某通讯公司支付场地使用费的主张没有任何事实和法律依据，一审、二审判决对该问题的认定和处理是正确的。
综上所述，本案中，某实业公司与某通讯公司之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。
综上，二审判决认定某实业公司有权依据《物权法》第39条之规定，选择处分财产的方式解除合同，并据此判决某通讯公司将案涉房屋腾退给某实业公司，系适用法律错误。而一审判决虽然认定《购房协议书》直接构成本约的理由不能成立，但其判项系基于某实业公司和某通讯公司之间成立并生效房屋买卖法律关系这一事实作出，有法律及事实依据，较为妥当合理，可予维持。根据《民事诉讼法》第207条、第170条第1款第2项之规定，判决如下：
一、撤销四川省高级人民法院（2012）川民终字第331号民事判决；
二、维持四川省成都市中级人民法院（2011）成民初字第936号民事判决；一审案件受理费和财产保全费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费466172.50元，由四川某实业有限责任公司负担。