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严玉婷
为积极应对人口老龄化趋势，加快养老服务业发展，为老年朋友晚年生活提供切实保障，我国一直都在探索更丰富的养老保障形式。2014年，原保险监督管理委员会印发相关文件，决定在北京、上海开展住房反向抵押养老保险试点，也就是俗称的“以房养老”。正规的“以房养老”是一种新型保险产品，指的是老年人将名下住房反向抵押给保险公司，但是可以继续占有、使用房屋，并且每月能够领取一定数额的养老保险金直至去世。老年人去世后，保险公司才获得抵押房产的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种产品将老年人名下房产提前变现，从而为“名下有房产、手中无闲钱”的老年人在其晚年提供了一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的养老收入。“以房养老”本是一种商业养老保险业务，但有部分不法分子从中嗅到了“商机”，打着“以房养老”的旗号，对老年人实施欺诈，导致受骗老年人陷入“房财两空”的境地。
刚刚退休的张大爷在一场养老产品推介会上认识了热心的小李。自己的子女因为工作忙碌常常无法陪伴在身边，年轻的小李经常对张大爷嘘寒问暖，孤单的张大爷从小李身上体会到了久违的亲情，小李也因此获得了张大爷的信任。有一天，小李称，其所在的A公司推出了针对有房老年人的优质理财投资项目，“国家政策扶持的养老产品，机会有限”“以房养老，年收益高达25%”，一连串的宣传让张大爷十分心动。张大爷心想，如果投资这个项目，能够多一笔可观的养老收入，既能减轻子女负担，又能保障自己晚年无忧，但是苦于没有本金。小李安慰张大爷，表示A公司的合作公司B公司可低息向张大爷提供借款来参加此次理财投资项目，只需以房屋作为抵押，还款的事也不用张大爷操心，由A公司按期向B公司代为偿付直至还清本金及利息。
基于对小李的信任，再加上被宣传材料上的各种专业词汇弄昏了头脑，张大爷在小李的热心帮助和说服下，迷迷糊糊地就在一连串合同上签了字，约定由B公司向张大爷出借500万元本金，张大爷以其名下房屋作为抵押，并在某公证机构进行了公证。张大爷很快就拿到了500万元现金，在A公司投资了小李推荐的“以房养老”项目。前三个月，A公司如约向张大爷支付了相应的收益，原本心里还有些打鼓的张大爷放下心来。
然而，从第四个月开始，张大爷再也没有按时收到承诺的收益，焦急的张大爷找上了小李，发现早已被小李拉黑。意识到事情有些不对的张大爷一打听，才发现A公司早已人去楼空，门口聚集了不少同样情况的老年人。又过了不久，B公司申请强制执行张大爷所抵押的房屋，张大爷终于明白自己上了当，慌忙报警。
公安机关将小李等人抓获到案，检察机关对小李等人依法提起公诉，一审法院认为：被告人小李以非法占有为目的，编造虚假事实，骗取被害人钱款，且数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，应依法予以惩处。被告人小李诈骗对象系老年人，且给被害人造成了特别巨大的经济损失，依法应从重处罚。对于其他量刑情节，依法予以考量。据此，法院以诈骗罪判处小李有期徒刑14年，剥夺政治权利3年，并处罚金人民币28万元，小李犯罪行为造成的经济损失，依法应责令退赔，并对查封、扣押的在案财产依法处理。被告人小李不服一审判决，提出上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
一是承诺“零成本”“高收益”。不法分子会在宣传材料的显著位置，假借民政部、全国老龄委等名义，打着国家政策扶持旗号，使老年人误以为国家给予大力扶持，同时，往往会在装修豪华的实体门店聘请“名师”开办讲座，营造公司财力雄厚、业务合法的假象，还会对老年人打“温情牌”，以茶话会、答谢会、生日关怀、发展下线返利的方式，拉近与老年人的距离，取得彻底信任。接着，在宣传“以房养老”项目时，许诺给予高额利息，诱骗老年人将抵押房屋获得的借款交给其进行投资，且在合同履行初期，按约支付利息，打消老年人的顾虑。
二是“套路多”“合同多”。虚假“以房养老”骗局和“套路贷”紧密相连，一个骗局往往包含养老服务关系、民间借贷关系、房屋抵押关系、房屋买卖关系、委托过户关系等多重法律关系，因此合同架构复杂，合同条文复杂，办理手续烦琐。不法分子向老年人介绍自己认识的“靠谱”借贷机构或个人，既有正规的金融机构、典当行等，也有小额贷款公司，他们忽悠老年人与这些借贷方签订借款合同、进行文书公证，并将名下房屋抵押，所获借款作为投资本金转交不法分子，不法分子向老年人承诺代其偿还借款本息。在部分案件中，还存在将房屋进行二次抵押以增加借款的行为。因此，被骗的老年人会签署一大堆合同，如借款合同、抵押合同、委托合同、养老合同等，办理一系列手续，不具备相应判断能力的人很难分清其中的套路。
三是“占房子”“骗现金”。部分案件，如本案中，不法分子的目的仅为获取房屋抵押后的借款，但在其他案件中，有的不法分子还忽悠老年人将房屋处置权委托给自己，老年人在不知情的情况下签订委托授权书或空白文书，并经公证程序予以确认，这些“受托人”与借贷机构恶意串通，以不合理的低价将房屋变卖以获得房款或者房屋的所有权，导致老年人既背负债务又失去了自己的房子。
不法分子以“投资养老”“以房养老”等名义进行虚假宣传，诱骗老年人办理房产抵押，再把借来的钱拿去购买其推荐的理财产品或直接据为己有，实质上是骗取百姓“养老钱”，侵害老年人合法权益。这与国家倡导的“以房养老”有着本质的不同。从2013年开始，国务院、原保监会、银保监会相继发布了相关发展养老服务的文件，提出将“老年人住房反向抵押养老保险”也就是“以房养老”推广全国。国家倡导的“老年人住房反向抵押养老保险”，主要是指老年人将住房反向抵押给保险公司，从而每月领取一定数额的养老保险金，是一种商业养老保险业务。也就是说，“老年人住房反向抵押养老保险”仅仅是一种保险产品，并非理财产品。
其一，正规“以房养老”产品，房屋所有权始终归老年人所有，保险公司只有抵押权，老年人去世后保险公司方可处置。《老年人权益保障法》第五十五条规定，各级人民政府和有关部门办理房屋权属关系变更、户口迁移等涉及老年人权益的重大事项时，应当就办理事项是否为老年人的真实意思表示进行询问，并依法优先办理。本案中，A公司所谓的“以房养老”，是老年人与B公司签订房屋抵押贷款合同，以高额利息向B公司抵押贷款，虽然A公司声称代替老年人支付利息，但一旦A公司资金链断裂无法支付利息，老年人没有按时还款就会面临违约，失去房产，房财两空。
其二，正规“以房养老”产品由专业的保险机构经营。《老年人权益保障法》第四十三条第二款规定，设立经营性养老机构，应当在市场监督管理部门办理登记。“老年人住房反向抵押养老保险”是一种保险产品，不是理财产品。这种保险对机构业务开展和销售管理要求都十分严格，准入门槛高，因此拥有资质的保险机构并不多，且都应当办理相关资质审批登记。老年人直接和金融机构签订保险合同，把钱放在有国家金融机构牌照的受到监管的公共账户内，正规的保险产品中不会出现其他金融机构，也不会宣称自己是“稳赚不赔”的理财项目。
其三，正规“以房养老”产品在办理过程中，不会出现借款合同、房屋买卖合同、抵押合同、理财合同、委托合同、养老合同等，而是签订保险合同，也不会要求老年人进行委托公证或者签订空白文书。不法分子在介绍投资过程、过户事项时往往含混不清，反而大篇幅描述收益，然后趁老年人晕头转向时让其签署各种文书。因此，老年人在任何文书上签字或按手印时，一定要认真阅读文书内容，不懂的可以要求对方进行具体解释，并询问子女或者亲友、相关专业人士。
《民法典》施行后新增了一种用益物权，叫作“居住权”。《民法典》第十四章对居住权进行了具体规定。在《民法典》中，居住权指的是民事主体根据书面合同或书面遗嘱，在他人享有所有权的房屋上，为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。因此，老年人可以依照《民法典》关于居住权的规定，提前把房屋过户到赡养自己的子女名下，但是在原房屋之上为自己设立居住权，房屋不归老年人，老年人也可以安心住，从而安稳度过晚年。这样既可以让子女更有动力赡养父母，又能为“以房养老”骗局设置障碍。因此，正确使用这项制度，可以在一定程度上解决老年人对于养老的后顾之忧。老年人也可以选择与法定继承人以外的人或者组织签订“遗赠扶养协议”，约定由这个人或组织承担老年人生养死葬义务，他们可在老年人去世后，获得老年人遗赠的房屋。
但是，在设立居住权时，应当遵守法律规定的相关要求。例如，设立居住权，双方应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括以下几个要素：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等。另外，签订完合同之后，还应当向登记机构申请居住权登记。
老年朋友自己一定要擦亮眼睛，牢记天上不会掉馅饼。作为子女，在父母提到与房子相关的投资理财时，也应当引起注意，及时帮助父母甄别相关骗局。首先，要牢记投资必有风险。投资理财需谨慎，“稳赚不赔”“无风险、高收益”的噱头往往就是诈骗的诱饵。其次，要选择正规理财机构。购买理财产品前，应当结合自身风险承受能力，选择正规理财机构和正规理财渠道。在办理理财时，要求对方提供相应的资质证明，或在官方机构网站上查询拥有合法经营资质的理财机构。对来路不明突然嘘寒问暖，然后声称有好机会，“热心”为老年人提供理财渠道的人一定要保持戒心，对熟人介绍也要抱有警惕，在购买投资理财产品前多与亲友商量，多咨询正规金融机构的专业人员，对投资活动的真伪、合法性进行判断和了解，防范不法分子，以免落入他人圈套。最后，要妥善保护老年人的个人信息，尤其是身份证、银行卡等个人信息，不要轻易泄露给陌生人，不要随意在推销场合登记个人信息。
最重要的是，作为子女，应该多关心关爱父母，及时发现针对父母的骗局。和本案中的张大爷一样，不少老年人上当受骗，很大程度上与缺少亲人关爱有关，老年人的情感需求给了不法分子趁虚而入、获取信任的契机。子女要经常和父母沟通交流，给老年人以关爱，筑强老年人内心防线，关注老年人生活情况，当发现老年人账户有异常变动，或者频频参加理财宣讲活动时，应及时关心询问；若木已成舟、老年人已经被骗，则要耐心开导，并立即报警，及时止损。
当争议纠纷出现时，记得及时与父母一起留意并保管好相关证据，具有重要文件留痕意识，从而及时、有效获取司法机关救助，合理运用司法资源，维护个人合法权益。一旦发现诈骗苗头，一定要第一时间到公安机关报案，在还可以撤出投资的情况下，要果断撤出，绝不能存在侥幸心理，就相关民事纠纷，可以直接前往法院起诉。
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国老年人权益保障法》
第四十三条 设立公益性养老机构，应当依法办理相应的登记。
设立经营性养老机构，应当在市场监督管理部门办理登记。
养老机构登记后即可开展服务活动，并向县级以上人民政府民政部门备案。
第五十五条 各级人民政府和有关部门办理房屋权属关系变更、户口迁移等涉及老年人权益的重大事项时，应当就办理事项是否为老年人的真实意思表示进行询问，并依法优先办理。
第五十六条 老年人因其合法权益受侵害提起诉讼交纳诉讼费确有困难的，可以缓交、减交或者免交；需要获得律师帮助，但无力支付律师费用的，可以获得法律援助。
鼓励律师事务所、公证处、基层法律服务所和其他法律服务机构为经济困难的老年人提供免费或者优惠服务。