前言

我国资产评估行业是按照专业领域设立行业协会，分别接受有关评估行政管理部门监督管理的。2016年12月1日施行的《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）将评估行业纳入了统一的法律框架内规范。目前，列入《国家职业资格目录（2021年版）》有三个与资产评估相关职业资格：房地产估价（含土地估价）师、矿业权评估师、资产评估师。不同的职业资格，对应着不同的行政主管部门、不同的监管制度、不同的规范、规程及评估准则体系，特别是资产评估法施行之后，越来越多的评估机构集多种资格于一身，开展多种资格的评估业务。这就需要我们好好研究各种资格的执业边界，合情、合理、合法、恰当地运用和遵守规范、规程、评估准则及相关规定，并且在实践中进行发展与完善，从而将资产评估行业的融合推向一个更高的水平。

本书是以笔者所在评估公司真实的评估案例（部分矿业权评估案例由北京中天华伟矿业技术咨询有限公司提供）为研究对象，结合本人在土地、房地产、矿业权、资产评估等执业实践、评估师后续教育讲课时的心得，以及为东南大学资产评估硕士研究生授课提纲进行归纳、整理而成。全书以行业行政管理所分专业领域为线索，共六章，主要内容如下：

第一章，概论：简单介绍土地、房地产、矿业权、财政监管下的资产评估四类专业领域中评估师、评估机构及行业应当遵守的法律、法规、规程、规范及评估准则体系等。第二章至第六章，分别对土地、房地产、矿业权、财政监管下的资产评估四个不同监管体系下资产评估的实务与案例进行分析与研究。其中第六章是企业价值评估实务与案例分析，它实际上与第五章同属于财政监管下的资产评估专业领域，但考虑到其重要性及综合性，所以特别单独列为一章。

相比专业研究及学术讨论，本书内容整体比较浅显，所选案例也是常见案例，对案例的分析、研究也是采用一般的常规性处理，旨在以下五个目的：①资产评估最基本的要求也是最重要的要求，只要真正理解做好最基础的工作，才有可能应对各种疑难杂症，这也是许多评估机构大量的日常工作的最基本要求。②了解比较不同监管体系下的各类评估专业领域的基本要求，比较各专业领域资产评估之间的异同，以便取长补短。③因案例是真实案例，可以供在校学生对案例进行学习与研究。④对评估机构而言，一方面，许多评估机构因规模、资格等限制，很难接触或者接触的其他评估专业领域的案例有限，本书可以起到一定的参考作用；另一方面，特别是财政监管下的资产评估师进行企业价值评估时，利用其他专业领域的评估报告，本书可以供评估专业人员在实际执业过程中参考与比较，从而使评估专业人员能更好地理解和利用专业评估报告。⑤抛砖引玉，推进对资产评估行业包括专业技术在内的、多层次、多维度的不同类别评估的整合及发展的研究。

本书编写过程中，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司土地、房地产、资产及矿业权评估等相关专业人员提出了许多建议与修改意见，他们是：孔志成、陈建明、居剑、任燕、焦晓燕、甘德超、李海庆、王曙、翟继全、闫怀荣、刘旻、李直、李友根、朱友智、吴鹏、周涛、朱卉、余林、沈姝颖、张月、陶香文等，在此表示衷心的感谢！

本书初稿完成后，得到了江苏省土地估价与不动产登记代理协会、江苏省房地产与经纪协会、江苏省资产评估协会、江苏省价格认证协会、中国矿业评估师协会及东南大学经管学院领导、老师、专家们的关心与支持，特别是中国矿业评估师协会杨雪松秘书长对本书中的矿业权评估部分进行了仔细认真的修改，并提出了许多宝贵的建议与意见，在此，表示崇高的敬意与真挚的感谢！

本书所选案例全部是我司及北京中天华伟矿业技术咨询有限公司执业过程中的真实案例，虽然进行了一定的技术处理，但也不排除考虑不周之处，如果无意间给我们的客户造成不良影响，敬请告知编者，将尽最大努力补救。

本书中的评估案例、点评与分析，仅代表本评估公司及本人的个别观点与见解，由于本公司执业的偏好、执业的局限性以及编著者理论水平和实际工作经验有限，错误在所难免，敬请广大同行和读者批评指正。

特别说明：本书案例中的部分数字是由计算机自动生成，因为四舍五入、取整等影响因素，可能造成与按书中数字计算的结果存在差异。

编者2023年4月于南京