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建设用地使用权，是指以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的，对国有土地和农民集体所有的土地进行占有、使用和收益的权利。广义的建设用地使用权包括国有建设用地使用权和集体建设用地使用权，狭义的建设用地使用权仅指国有建设用地使用权。《土地管理法》第10条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”据此，不仅在国有土地上可以设立建设用地使用权，在农民集体所有的土地上也可以设立建设用地使用权。土地使用权是含义更为广泛的概念，它不仅包括建设用地使用权，还包括土地承包经营权等权利，是在土地所有权和土地使用权“两权分离”的角度来界定土地用益物权。
《土地管理法》第4条第2款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”据此，按照土地用途分类，土地分为农用地、建设用地和未利用地。《土地管理法》第4条第3款规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”据此，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，不仅包括城市建设用地，也包括农村建设用地。
《民法典》意义上的建设用地使用权是狭义的建设用地使用权，是指在国有土地上设立的建设用地使用权。国有建设用地使用权，是指以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的，对国有土地进行占有、使用和收益的权利。《民法典》第344条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”据此，本条所称的建设用地使用权是指国有建设用地使用权。所谓建设，是指在土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。所谓建筑物，是指具有居住或者生产经营功能的人工建造物，如住宅、办公楼、厂房、仓库等。所谓构筑物，是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，如道路、桥梁、隧道、池塘、水坝、水塔、电线杆、纪念碑等。所谓附属设施，是指为建筑物、构筑物配套服务而修建的设施，如庭院等。
集体建设用地使用权，是指以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的，对农民集体所有的土地进行占有、使用和收益的权利。根据《土地管理法》第4条第3款的规定，乡村住宅用地和公共设施用地等属于建设用地，在农村集体所有的土地上建设住宅和公共设施等应当依法取得建设用地使用权。《民法典》第361条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”据此，在集体所有的土地上取得建设用地使用权，应当依照《土地管理法》等法律规定办理。《土地管理法》第59条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”据此，集体土地上的建设用地使用权包括三种类型，即集体经营性建设用地使用权、公共设施和公益性建设用地使用权和宅基地使用权。根据《民法典》第361条的规定，在集体土地上从事建设活动，应当依照土地管理的法律规定办理；《民法典》第362条至第365条规定了宅基地使用权的调整规则。一般认为，集体建设用地使用权的权能受到限制，具有身份属性，执行着极强的社会公共职能，担负着为广大农村人口提供基本社会保障的职能。因此，只要社会保障的宏观制度不作结构性改变，集体建设用地使用权就不可能自由流转。
可见，《民法典》第344条至第360条规定的建设用地使用权制度主要调整国有土地建设用地使用权。
《民法典》第344条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利……”据此，建设用地使用权包括如下权利：第一，占有权，是指权利人对特定土地的直接控制和支配的权利。第二，使用权，是指依土地的性能或用途对土地进行利用的权利。建设用地使用权人有权依法利用国有土地建造建筑物、构筑物及其附属设施并取得所有权。第三，收益权，是指建设用地使用权人依法获取收益的权利。一方面，建设用地使用权人可以通过将建造的建筑物、构筑物及其附属设施出售、出租的方式，获取价金、租金等收益。另一方面，建设用地使用权人通过依法流转建设用地使用权而获得相应的收益。
除占有权、使用权和收益权之外，建设用地使用权还包括部分处分权。这里所说的处分权，是针对建设用地使用权而言的，并非针对土地所有权。也就是说，建设用地使用权人无权对建设用地所有权进行处分，但是可以对建设用地使用权本身进行处分。
《民法典》第353条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。”据此，建设用地使用权的处分方式包括转让、互换、出资、赠与或者抵押。
建设用地使用权的期限以出让年限为限，权利人在此期限内依法享有相应的民事权利。最高出让年限由法律规定，具体的出让年限则由出让合同约定。合同约定的出让年限，不得超过法律规定的最高年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”
1.住宅建设用地使用权的续期
《民法典》第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”据此，住宅建设用地使用权期限届满后，无须单独提出申请，可自动续期。对于续期费用的缴纳或者减免，应当依照法律、行政法规的规定办理。上述规定包含以下内容：第一，自动续期仅适用于住宅建设用地使用权，非住宅建设用地使用权期限届满不能自动续期。建设用地使用权的“自动续期”，实质上是使建设用地使用权从一种有期限的他物权，变成了一种类似于无期限的他物权。这对于人地关系的稳定、百姓的安居乐业，无疑具有积极意义。住宅建设用地使用权在期限届满之后可自动续期，主要原因在于，住宅建设用地使用权，主要是用来满足居民的基本生存需要，而不是用于商业目的。居者有其屋，是人们最基本的生活需要。土地公有制为推行居者有其屋提供了制度保障。《民法典》未对续期的期限作出规定，主要是考虑到在续期之后，也可能因为一定事实的出现，使得自动续期没有必要，例如房屋已经灭失或者被征收，所以《民法典》不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。
续期的期限可以由法律、行政法规规定一个固定的期限，可以是原存续期限，也可以是其他期限，应当参考建筑物的寿命等因素加以确定。第二，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规的规定办理。根据《民法典》第359条第1款的规定，续期费用的缴纳或减免问题交由未来的特别立法加以解决。“对于续期费用不宜完全减免。因为住宅建设用地使用权的出让期限越长，住宅建设用地使用权人所支付的土地出让金相应也会提高，若转化到房价成本中，则相应购房人所支付的房价也会较高。在这种情况下，如果对不同出让期限的住宅用地一律予以平等对待，无偿自动续期，则有悖公平理念。”
关于住宅建设用地使用权满30年如何续期的问题，曾经引起广泛争论。有观点认为，30年期满应自动续期，无须补缴土地使用权出让金等相关费用。反对者认为，应当自动续期，但应当补缴土地使用权出让金等相关费用。笔者赞同后者的观点，主要理由是：实践中存在建设用地使用权期限不同的情形，导致这种现象的原因是改革过程中存在先行先试的改革试点，因此，有些土地使用权的期限较短。但是，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》统一规定住宅建设用地使用权的期限为70年，该规定没有溯及既往的效力，此前的30年期限没有理由直接适用该条关于70年期限的规定。如果续期，需要补交土地使用权出让金等相关费用，否则便会造成主体地位不平等的后果，即缴纳30年的土地使用权出让金和缴纳70年的土地使用权出让金都取得相同期限的建设用地使用权，从而自动续期。也就是说，缴纳期限较短的土地使用权出让金，也能够通过免费自动续期的方式取得期限较长的土地所有权。这种规则存在明显的矛盾，违背了民事主体地位平等原则和公平原则。在一定地域内，不同期限的土地使用权的费用应该是不同的，而缴纳不同费用的后果却是一样的，其结果显失公平，不符合民法的基本原理，这不是用“维护老百姓的权利”这样冠冕堂皇的理由能够解释通的。即使实践中这样做了，也不能证明其合情合理。
2016年12月8日，国土资源部办公厅发布的《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》确立了落实自动续期的“两不一正常”过渡办法。“两不”是指“不需要提出续期申请”和“不收取费用”，“一正常”是指“正常办理交易和登记手续”。至于自动续期的期限则未有定论，涉及“土地使用权期限”仍填写住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。
上述复函作为处理具体问题的权宜之计可以理解，若长期沿用则违背平等原则和公平原则。例如，取得30年期限的建设用地使用权出让金可能是30万元，而同一时期取得70年期限的建设用地使用权出让金可能是70万元，如果到期后自动续期且不收取费用，因支付建设用地使用权出让金的差距导致的不公平显而易见。
2.非住宅建设用地使用权的续期
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。《民法典》第359条第2款规定：“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由于只有以出让方式设定的建设用地使用权存在期限的规定，因此，该规定只适用于以出让方式取得的建设用地使用权。之所以非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的规定，是因为此类建设用地使用期限相对比较短，使用用途也各不相同，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。只要建设用地使用权人提出续期要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该幅土地。
《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”如建设用地使用权人在土地使用期限届满之后，未提出续期申请，或虽提出续期申请，但申请未获得批准的，建设用地使用权因期限届满而消灭。建设用地使用权因期限届满而消灭之后，土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规办理。
土地利用应当符合节约资源、保护生态环境的要求，符合土地用途管制和规划管理。节约资源、保护生态环境是绿色原则的民法表达，是对当代民法价值的重大发展，在市民社会的生活秩序中和谐地融入个人利益与自然生态利益。
“我们应该坚持人与自然共生共存的理念，像对待生命一样对待生态环境，对自然心存敬畏，尊重自然、顺应自然、保护自然，共同保护不可替代的地球家园，共同医治生态环境的累累伤痕，共同营造和谐宜居的人类家园，让自然生态休养生息，让人人都享有绿水青山。”
建设用地使用权人不得滥用民事权利，不得损害已经设立的用益物权。《民法典》第346条规定：“设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。”《土地管理法实施条例》第14条规定：“建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地，提高建设用地使用效率。从事土地开发利用活动，应当采取有效措施，防止、减少土壤污染，并确保建设用地符合土壤环境质量要求。”
由于土地利用具有交叉外部性，因此土地利用需要依法进行用途管制和规划管理。建设用地使用权人不得擅自改变土地用途，需要改变土地用途的，应当经有关部门批准。《民法典》第350条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《土地管理法》第56条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《城市房地产管理法》第18条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”