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土地经营权，是指在农村土地上进行耕作、种植等从事农业生产经营活动并取得收益的权利。《农村土地承包法》第37条规定：“土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。”《民法典》第340条作了内容相同的规定。土地经营权可以由土地承包经营权人享有，也可以由土地承包经营权人以外的人享有。也就是说，土地承包权和土地经营权可以共同行使，也可以分别行使，前者实际上就是土地承包经营权，后者才产生土地经营权。土地经营权是土地承包经营权的必要组成部分，土地承包经营权人可以自己经营所承包的土地，也可以通过约定等方式由他人经营。在土地承包经营权人自己经营承包地的情形中，土地承包权与土地经营权没有分离；在根据约定等方式由他人经营的情形中，土地承包权和土地经营权发生分离。也就是说，土地承包权和土地经营权并不是必然分离的。《农村土地承包法》第10条规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。”
放活土地经营权，就是鼓励符合条件的承包地以多种形式流转，发展适度规模经营，实现土地资源的优化配置，“其实质就是赋予农民更完整、更有保障的转让权，通过市场竞争来增加农民转让权的价值”。
一般认为，“三权分置”模式下的土地经营权，突破了集体成员的身份限制，具有流转性，可以成为抵押融资的重要手段。承包地经营权是根据农业资源市场化配置要求而从承包经营权中析出的一种新型土地财产权，它彻底摆脱了“两权分离”模式下的承包经营权所具有的身份属性，消除了农民以承包经营权融资的各种障碍，也消除了农民在以承包经营权融资时对于可能永久丧失土地的担忧。承包经营权作为纯粹的土地利用层面的权利，其流转、抵押不会导致农地集体所有制的改变和农户对土地的永久利益的丧失，完全可以成为具有高度流通性土地权利和高品质的抵押担保财产。
“允许经营权抵押贷款，拓展农民融资的渠道，解决农用资金投入不足的难题，进一步恢复了承包经营权的财产属性，强化了承包经营权物权性。”
1.土地经营权主体没有身份限制
从主体方面来说，土地经营权人是土地承包经营权人以外的人。土地经营权人可以是自然人，也可以是法人或者非法人组织；可以是本集体经济组织成员，也可以是本集体经济组织成员以外的自然人或者组织。《农村土地承包法》第38条第4项规定：“受让方须有农业经营能力或者资质。”据此，要成为土地经营权人，还必须具备一定的条件，即须有农业经营能力或者资质。土地承包经营权人以外的人可以通过签订合同的方式取得土地经营权，签订合同的对象一般是土地承包经营权人，特殊情况下也可以是集体经济组织。“经营权人无须具有集体经济组织成员资格。这样就扩大了主体范围，可以拥有经营权的人既包括农村集体组织成员，也包括集体组织成员以外的个人和从事农业生产经营的企业等。为保障农民权益，对经营权主体应设立准入和监管制度，以及严格的资格审查、项目审核、风险保障金制度。”
2.土地经营权的内容比较广泛
根据《民法典》和《农村土地承包法》的相关规定，土地经营权的内容比较广泛，包括占有权、使用权、收益权、改良土壤和建设附属设施的权利、再流转土地经营权的权利、以土地经营权融资担保的权利以及获得相应补偿的权利等其他权利。
例如，《农村土地承包法》第46条规定：“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。”
土地经营权也受到相应的限制，内容仅限于耕作、种植等农业生产经营活动，不能改变耕地用途。《农村土地承包法》第38条第2项规定：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。”土地经营权受到约定的期限限制，它有合法的存续期间。从本质上讲，土地经营权从土地承包经营权中分离出来，因此，土地经营权不得超过土地承包经营权的期限。
3.土地经营权的客体是农用地
土地经营权派生于土地承包经营权，内容仅限于耕作、种植等农业生产经营活动，因此，土地经营权的客体是农用地，包括耕地、草地、林地、养殖水面等。
4.流转土地经营权的，当事人应当签订书面流转合同
《农村土地承包法》第40条规定：“土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。土地经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）土地被依法征收、征用、占用时有关补偿费的归属；（八）违约责任。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。”据此，流转土地经营权的，应当签订书面流转合同，对法律关系的内容进行约定。
5.本集体经济组织成员在同等条件下享有优先权
根据《农村土地承包法》第38条第5项的规定，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地经营权流转中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：（一）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；（二）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。”
根据《农村土地承包法》第36条和《民法典》第339条的规定，以家庭方式承包的土地可以由承包方自主决定流转土地经营权，并向发包方备案，流转方式包括出租、入股或其他方式。根据《农村土地承包法》第53条和《民法典》第342条的规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”等农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以采取出租、入股、抵押等方式流转土地经营权。
在土地经营权流转的实践中，出租方式是产生土地经营权的主要方式，承包方通过与他人签订租赁合同的形式设立土地经营权，实现土地的适度规模经营。土地经营权流转的受让方既可以是本集体经济组织成员，也可以是本集体经济组织成员以外的个人、法人或非法人组织。《农村土地承包法》第36条规定的转包的性质就是出租。根据《农村土地承包法》第38条第5项的规定，流转土地经营权的，本集体经济组织成员在同等条件下享有优先权。“采取出租（转包）方式设立土地经营权，承包方可以获得稳定的租金（转包费）收入，风险较小。”
土地经营权的租赁，一般是承租者按年交租金。先交租再种地的称为“上打租”，先种地等秋后再交租的称为“下打租”。有的承租者甚至连一年的租金都没交，就拿着土地经营权租赁合同到金融机构融资担保，为了避免给发包方带来风险，《农村土地承包法》第47条规定了承包方的知情权，即经承包方书面同意，并向发包方备案。
入股，是指土地承包经营权人以土地经营权作为出资，组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。土地承包经营权人以土地经营权出资入股后，即成为合作社的成员或者公司的股东。入股的标的是土地经营权，入股后承包方与发包方的关系不变。在股份合作解散时，应将入股土地退回原承包农户。
《农民专业合作社法》第13条规定：“农民专业合作社成员可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地经营权、林权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产，以及章程规定的其他方式作价出资……”可见，以土地经营权入股的，应当移转土地经营权。至于入股后土地经营权的行使方式，就入股合作社而言，农户可能在自己的承包地上经营，也可能在自己的承包地与其他人的承包地组成的合作地之上从事农业生产经营。
就入股公司而言，则由公司行使土地经营权。
农村土地股份制的探索最早出现在20世纪90年代的广东、江苏等地，此后许多地区采取了土地股份制模式。2012年，中共中央、国务院颁布的《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》提出：“鼓励农民兴办专业合作和股份合作等多元化、多类型合作社。”目前，农村土地股份制主要分为以下三类：第一，社区股份制。将土地、资金、技术等集体经营性资产折股量化给集体经济组织成员，在成员权基础上组成新型股份合作组织，以南海、苏州为代表。第二，单一土地股份制。将土地承包权与土地经营权分离，农民自愿将土地经营权入股，组建土地股份合作社，实行适度规模经营，以成都、长沙为代表。第三，综合土地股份制。将土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权等入股参与土地股份合作社经营分红，以杭州、武汉为代表。
坚持和完善以家庭承包为基础、统分结合的双层经营体制，促进家庭经营和统一经营实现“两个转变”：“家庭经营向集约经营转变，统一经营向综合发挥集体经济、农民专业合作组织、农业社会化服务体系和农业产业化经营体系作用的方向转变，以此推进我国农业经营体系的创新和完善。”
2018年，农业农村部等部门颁布的《关于开展土地经营权入股发展农业产业化经营试点的指导意见》提出：“创新土地经营权入股的实现形式。根据公司股东、农民专业合作社成员等各方的意愿和要求，合理确定土地经营权入股的形式，培育一批土地经营权出资发展农业产业化经营的公司、农民专业合作社。农户的土地经营权可以依法直接对公司和农民专业合作社出资，还可以先出资设立农民专业合作社，再由农民专业合作社以土地经营权出资设立公司。”
在“两权分离”模式下，法律禁止以家庭承包地的土地承包经营权进行融资担保，其主要理由在于抵押权的实现会使承包农户丧失具有保障功能的土地承包经营权。在“三权分置”模式下，法律允许以土地经营权进行融资担保，承包人以土地经营权进行融资担保是产生土地经营权的一种方式，在担保物权实现的情形下，产生流转土地经营权的后果。《农村土地承包法》第47条第1款规定：“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案……”承包方以土地经营权进行融资担保，尚未发生土地承包权与土地经营权分离的后果，“作为担保物的土地经营权实际上还未现实存在，承包方是用将来的土地经营权融资担保，到需要实现担保物权时，土地经营权才从土地承包经营权中分离出来，作为优先受偿的财产出现”。
根据《农村土地承包法》第47条的规定，以土地经营权融资担保的，只能向“金融机构”融资担保。
根据《农村土地承包法》第47条的规定，土地经营权融资担保包括承包方以土地经营权融资担保和土地经营权人以土地经营权融资担保两种情形。土地经营权剔除了土地承包经营权承载的农地的身份属性，显化了农地的财产属性，属于市场化财产权利，可以作为担保财产，进入市场流通。虽然《农村土地承包法》规定土地经营权可以进行融资担保，但并未明确担保性质属于质押担保还是抵押担保。考虑到农地担保融资的情况较为复杂，土地经营权在性质上存在差异，为解决农民融资缺少有效抵押物的问题，保持法律规定的一致性，《农村土地承包法》第47条使用了“融资担保”的概念，它包含了抵押和质押等多种情形。
以土地经营权担保的，可以认为其性质是抵押担保，土地经营权属于《民法典》第395条第7项规定的“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。
关于土地经营权担保物权的效力是否及于地上附着物，存在分歧。从各地开展的土地经营权抵押试点工作来看，有些地方性文件持肯定态度，明确规定了土地经营权抵押时应当将土地上的附着物一并抵押或者规定土地经营权价值包含地上附着物的价值。如《青岛市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法 （试行）》第20条规定：“农村土地承包经营权抵押时，其地上附着物一并抵押……”这种规定并不一定妥当。因为农地上的附着物一般是农作物，是可以和土地分离的，可以单独作为担保物权客体，所以没有必要将地上附着物与土地经营权捆绑在一起作为担保物权客体。在土地经营权上设立抵押权时，该抵押权的效力并非当然及于地上农作物。土地经营权与其对应的土地上的农作物并非不可分割，不能简单适用建设用地使用权抵押规则。因为以建设用地使用权设立抵押时，其上的建筑物是不可分割的，而农村承包地上的具有一定经济价值的农作物是可以分割的，与建设用地使用权的抵押规则存在差异。
因此，以土地经营权融资担保时，应当明确担保物权的效力范围，如是否包括孳息和从物等。当事人之间可以做出约定，分别就土地经营权、地上农作物设立担保物权
，也可以基于当事人的合意，将农作物纳入土地经营权抵押客体范围。
综上，以土地经营权向金融机构融资担保时，担保物权效力是否及于地上附着物，应当尊重双方当事人的意愿，由当事人进行约定。
一般认为，产生土地经营权的其他方式还包括代耕、农地托管、农地信托等多种形式。
1.代耕
所谓代耕，是指在不改变土地承包经营权法律关系的前提下，以支付一定对价为条件，承包方委托其他民事主体在其承包地上进行耕作的行为。代耕并不使土地承包经营权关系发生变动，在当事人之间产生合同上的债权债务关系。代耕通常发生在亲朋好友之间，是一种非市场化的土地经营权流转方式。
《农村土地承包法》第40条第3款规定：“承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。”
2.农地托管
所谓农地托管，是指由农户组建的农业生产合作社为无暇或无力耕种土地的农户代为管理和耕种土地，由被代耕的农户向合作社缴纳一定的管理及生产费用。
3.农地信托
所谓农地信托，是指农户（委托人）将土地经营权作为信托财产委托给土地信托机构（受托人），由土地信托机构享有名义上的土地经营权，并将零散、小块土地集中起来出租给农业经营主体，实现农地的适度规模经营和集约利用。土地信托机构收取服务报酬，并将租金付给农户。委托期限届满，信托机构名义上的土地经营权消灭，农户的土地经营权恢复到信托设立前的圆满状态。
关于土地经营权的性质，学界认识并不一致，主要有物权说、债权说（包括具有物权效力的债权说）和折中说三种观点。
1.物权说
土地经营权是在土地承包经营权基础上产生的新的权利形态，与土地承包经营权的性质相似，因此，人们一般主张将土地经营权作为用益物权进行规范，使其具有物权的属性和功能，以切实维护土地经营权人的权利。在用益物权上设定新的用益物权是可行的，也符合法律的逻辑。德国民法规定了在用益物权上设定新的用益物权形态，不仅规定了地上权，还规定了次地上权。“所谓次地上权，就是以地上权为本权而再次设立的地上权。在地上权设定之后，地上权人还可以与第三人达成协议，在自己所支配的不动产上设立次地上权。次地上权的设立条件，与地上权完全一致，不过该权利只是建立在地上权人的权利基础之上而已。”
借鉴德国法的经验，“明确将土地经营权定位为用益物权，使权利人安心进行长期投资，保持土地生产力。经营权的权能包括对土地的占有、使用和收益，权利人也可将其用于出资、抵押、租赁和转让”。
土地经营权物权化之后，与债权性质的租赁权最大的区别是：第一，该权利的存续期间可以跨越合同法规定的20年的最高期限，满足权利人长期的生产经营需要。第二，强化了这种权利进入市场的能力，可以转让、抵押。通过不动产登记，该权利的市场机能得到强化。第三，权利人可以自己的名义独立起诉、应诉，这对于保护这种权利是非常必要的。
2.债权说
债权说包括一般债权说和具有物权效力的债权说。债权说的理由表现在以下三个方面：第一，土地经营权不具有排他效力。根据《农村土地承包法》的相关规定，土地经营权的行使受到土地承包经营权人的限制，土地经营权并不具备物权的排他效力。例如，《农村土地承包法》第43条规定，土地经营权人的改良行为需经承包方同意。第46条规定，土地经营权再流转的，需经承包方同意。第47条规定，土地经营权人以其土地经营权向金融机构融资担保需经承包方同意。从上述规定来看，土地经营权不具有排他效力和物权属性，其更符合债权性的租赁权特征。第二，土地经营权期限较短。用益物权的期限一般比较长，而土地经营权的期限以5年为一般标准，长于或短于5年，这种较短期限的权利与债权性质相近，而与物权性质相差较大。“没有必要为了一种对承包地的承租经营权方式就非得规定土地经营权为用益物权。如果有必要强化对土地承租经营权的保护，则完全可以通过租赁权的物权化来实现。”
第三，是否进行登记并不是区分物权和债权的本质规定性。登记不仅可以作为物权变动的公示方式，也可以作为债权物权化的方式。“土地经营权在性质上属于债权，但经登记的土地经营权具有对抗善意第三人的效力。”
因此，并非进行登记的权利都是物权。
3.折中说
折中说又分为以下三种观点：第一种观点认为，以土地经营权的流转方式为标准，分别确定其性质。因租赁方式产生的土地经营权的性质是债权，因入股、抵押方式产生的土地经营权的性质是物权。
第二种观点认为，以土地经营权流转期限长短为标准，分别确定其性质。期限较长的土地经营权是物权性质的经营权，期限较短的经营权是债权性质的经营权。
第三种观点认为，以土地经营权是否登记为标准，分别确定其性质。已经登记的土地经营权是物权，没有登记的土地经营权是债权。“是否登记属于当事人意思自治范畴。当事人选择不登记，产生的就是土地租赁权；选择登记，产生的就是用益物权。法律无需、也无由干涉。”
2018年修正《农村土地承包法》时，立法机关有意搁置了关于土地经营权性质的界定。“鉴于对土地经营权性质见仁见智，这次修改农村土地承包法，以解决实践需要为出发点，只原则界定了土地经营权权利，淡化了土地经营权性质。”
一般认为，2020年颁布的《民法典》基本整合了折中说，即土地经营权可能是具有物权性质的权利，也可能是具有债权性质的权利。
土地经营权是债权抑或是物权，是政策选择问题，有稳定需要的就建构为物权，没有稳定需要的可以维系其债权性质。从立法机关的态度来看，针对土地经营权的性质采取了折中说。
“经研究，在‘三权分置’改革实践中，不同类型的土地经营权人对于土地经营权的需求存在差异：从事经济作物、大棚蔬菜种植的经营者，开展观光农业、休闲农业的经营者等，由于前期基础投入较大，获得收益的期限较长，因此希望能长期稳定获得土地经营权；水稻等粮食农作物都是一年一收，且粮食价格波动较大，所以从事粮食种植的经营者觉得短期获得土地经营权是可以的。所以，法律不宜简单规定土地经营权的性质，应当根据土地经营权流转期限长短的不同，作出不同的法律安排。”
根据土地经营权流转期限不同，土地经营权区分为物权性质的土地经营权和债权性质的土地经营权两种类型。
1.物权性质的土地经营权
流转期限为五年以上的土地经营权的性质是物权。这种性质的土地经营权具有长期性、稳定性的特点，其性质是物权性土地经营权。物权性质的土地经营权的设立采取登记对抗主义，即自合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。《民法典》第341条规定：“流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”据此，土地经营权登记后，可以对抗任何人，包括善意第三人，也包括土地承包经营权人本人。登记后的土地经营权相对于债权而言同样具有优先效力。由于物权的排他性，这就意味着承包方自己不能在同一地块上再设立土地经营权，也不能以该承包地的土地经营权向金融机构融资担保。
在没有办理登记的情形下，仅具有对抗部分第三人的效力（例如，无担保债权人、恶意第三人），但不得对抗善意物权人。
“将流转期限为五年以上的土地经营权明确界定为物权，名正言顺地赋予该项权利登记能力，可以避免债权物权化所带来的体系上的矛盾与冲突。”
2.债权性质的土地经营权
流转期限为5年以下的土地经营权的性质是债权。法律没有赋予这种性质的土地经营权登记能力或登记资格，无法办理登记，不能产生对抗第三人的效力，只能在土地承包经营权人和土地经营权人之间产生效力，因此其性质是债权。