2.2　接管验收

接管验收包括房管部门、物业管理公司、建设单位自身以及个人对物业的接管验收。物业管理公司的接管验收是指接管房地产开发商、建设单位或个人托管的新建房屋或者原有房屋等关于以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.2.1　物业承接查验

2.2.1.1　物业承接查验的概念和作用

物业承接查验，指承接新建物业前，物业管理公司和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业承接查验有利于提高项目的建设质量，完善公共设施，维护开发商、物业管理公司和业主的正当权益。

2.2.1.2　物业承接查验的原则和依据

（1）物业承接查验是一项专业性、综合性极强的工作，因此为了保证承接查验工作开展的标准化、规范化、效率化，查验小组成员应遵循诚实信用、客观公正、权责分明、保护业主共有财产的原则，不能自降标准，须对项目进行严格的查验。

（2）为确保物业承接查验工作有约可依、有据可查，物业承接查验工作应以如图2-2所示的物业承接查验的相关文件资料为主要依据，有序地开展。

2.2.1.3　物业承接查验的条件

为确保物业硬件设施符合交付使用的条件，使物业管理公司顺利接手，同时规范物业承接查验行为，维护业主的合法权益，由中华人民共和国住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》中明确规定，实施承接查验的物业应具备以下条件。

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。

（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

（7）法律、法规规定的其他条件。

2.2.1.4　物业承接查验的主要内容

承接查验应当严格地对物业的公用部位、共用设备、共用设施进行现场检查和验收，并对查验现场的情况包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况等形成书面记录。其中，物业承接查验的内容如图2-3所示。

2.2.2　物业承接查验问题处理

承接查验的物业管理员，在查验过程中，对于发现的问题要及时记录，并形成问题清单，具体如表2-4所示，之后须及时将问题反馈到房地产开发商处，督促其进行整改，整改完成后办理查验手续。

物业承接查验问题处理流程，如图2-4所示。

物业承接查验问题处理流程中的关键点说明如表2-5所示。