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在首都北京的城市更新蓝图中，东四78号精品公寓在青砖灰瓦间，拓印出传统与现代交融的史诗篇章。这片占地约1300平方米的民国风合院，曾历经20世纪80年代的单位用房、出租旅馆的喧嚣，但资产的经济和文化价值还有待进一步充分发掘。2018年，金隅集团以“腾笼换鸟”的魄力启动改造，将其雕琢为北京首个融入合院形态的精品服务式公寓，不仅响应了北京市“疏整促”号召，更开创了存量资产活化的金隅范式。如今，这里14套中式及欧式风格的服务式公寓与Vibes咖啡、非遗文创空间相映成趣，正以国风静巷的姿态，重新定义着历史街区的现代生命力。
20世纪80年代至2018年间，东四78号院作为金隅集团所属单位用房及后期出租旅馆，项目的定位和设施需要按照集团新发展战略和市场需求迭代升级。改造前项目的基础设备与首都核心区的发展要求有一定差距，也难以释放土地房产的潜在价值。
金隅集团在2018年北京市推进疏解整治促提升专项行动背景下，选择了在保护中更新的道路。这种选择背后，是对北京建设国际一流和谐宜居之都战略定位的深刻理解，更是对老城不能再大拆大建政策红线的坚决恪守。
改造工程启动后，金隅集团组建专项工作专班，与属地政府、街道展开数十轮协调，采用“政策引导+情感沟通”的清退模式，半年内完成原租户平稳过渡。项目团队深入挖掘院落历史文化渊源，该区域见证了时光的流逝、历史的变迁，深厚的文化底蕴和历史气息，让这座建筑本就有着别样的光彩。而且其建筑风格与民国时期本地区“商贾云集、中西合璧”的街区气质高度契合，民国时期，本地区更是曾居住过京剧坤生名角儿“冬皇”孟小冬，为其演艺生涯增添了浓墨重彩的一笔。基于这些发现，项目确立“修旧如旧、以新焕古”的改造原则。
在建筑形态上，项目严格遵循《北京历史文化名城保护条例》，保留合院传统元素，引入现代建筑技术提升性能；在空间规划上，打破传统合院封闭格局，实现“胡同-庭院-室内”的视觉穿透。改造费用中，约60%用于结构加固与基础设施升级，约40%用于文化符号现代转译，彰显对历史的敬畏与对未来的前瞻。
东四78号精品公寓的14套服务式公寓承载着不同时空叙事。一层至二层的7间/层布局中，18平方米极简轻奢开间以胡同窗棂为设计母题；106平方米复式两居重现民国文人书房雅致；中式套房以京味冰裂纹地砖呼应庭院景致，欧式户型通过黄铜灯具与皮质家具演绎老胡同西洋风情。
这种多元设计是对北京多元包容城市精神的空间诠释。数据显示，公寓自运营以来平均入住率保持在85%以上，其中文化体验型客群正逐年提升，印证历史空间创新表达的市场价值。
项目在公共空间打造上颇具匠心。公区内老北京胡同照片与当代艺术装置并置；健身房采用特色玻璃幕墙，可纵观合院四季景致；屋顶露台成为观赏胡同天际线的绝佳点位。这些空间为住客提供了别致的入住体验，形成“院落-街区-城市”的活力传导。
2023年初开业的Vibes咖啡将空间叙事推向高潮。设计师利用软膜灯模拟落日余晖，与老民国建筑窗扇组合出电影般复古画面，Vintage家具与老北京照片墙构成时光走廊。不同于标准化连锁咖啡店，来这里的客人30%为专程打卡的文化爱好者，已成为东四地区文化会客厅。
双非遗IP的场景化植入。2025年东四78号精品公寓将迎来文化升级，陈氏定瓷与金隅琉璃两个国家级非物质文化遗产项目即将入驻，标志着项目从“物理空间更新”迈向“文化生态构建”新阶段。未来在非遗展示区，陈氏定瓷白釉刻花技艺与金隅琉璃宫廷烧制技艺形成土与火的对话，住客可参与拉坯、上釉等研学体验。
这种植入基于对东四历史文脉的深度挖掘。东四地区自明清起便是手工业聚集区，金隅琉璃厂与陈氏定瓷恰能呼应胡同里市井与雅致并存的文化基因。文化生态链的协同建构。项目围绕非遗资源构建“展示-体验-消费-传播”完整生态链，将打造成为东四片区亲子文化体验的又一热门聚集地；这种模式让老胡同成为文化创新孵化器。
东四78号精品公寓项目负责人表示：“我们在探索历史文化街区的文化再生模式。非遗引入让东四78号精品公寓从物理空间变成可生长、传承的文化生命体。”这与北京建设全国文化中心定位契合，提供“文化引领、产业支撑”文商旅融合的新范式。
东四78号精品公寓打破传统服务式公寓单一业态模式，构建“住宿+餐饮+会议+文创”多元生态。住客可在Vibes咖啡举办商务会议，在书吧参与文化讲座，在非遗空间定制伴手礼，形成生活闭环。
业态融合基于客群需求精准匹配。商务人士需私密会客空间，文化爱好者渴望深度体验，普通游客寻求打卡地标，多元业态满足不同客群需求，形成流量互补与价值倍增。
东四78号精品公寓为城市更新业态规划提供三重启示：历史基因解码，业态选择根植区域文化脉络；客群需求预判，从单一住宿需求升级为复合需求；弹性空间设计，公共区域可灵活转换用途。这种逻辑与北京城市更新“留改拆”政策一致，证明存量更新是通过业态创新激活土地多元价值，实现“寸土寸金”向“寸土寸心”转变。
作为市属国企，金隅集团在项目中展现独特责任担当。项目始终将社会效益优先贯穿全过程，改造中保留原有树木、保护胡同肌理，运营中不仅为东四片区居民及市民游客提供了一个综合文化空间，同时积极配合街道举办的活动。这种不追求短期暴利、注重长期价值理念，是国企在城市更新中应有的角色定位。
项目采取长期持有+精细化运营模式，区别于传统房企销售回款模式，努力践行社会责任与商业价值可良性循环的国企责任。
东四78号精品公寓的成功带动金隅集团城市更新的步伐。截至2025年，集团在京已形成多条产品线。其探索的政企协同机制、文化植入模式、精细化运营标准，被纳入北京市城市更新案例库。
在国家推动城市更新行动背景下，金隅集团实践证明，在首都功能核心区，国企可落实“四个中心”建设要求，实现国有资产保值增值，为市民留住城市记忆、创造美好生活空间。
结束语：当暮色中Vibes咖啡亮起暖光，非遗大师手中琉璃坯料折射七彩光芒，东四78号精品公寓如同微缩实验室，验证历史街区现代再生可能：不是复刻过去，而是通过文化基因当代转译、业态功能创新融合、空间价值多维挖掘，让老建筑承载新生活，老胡同焕发新活力。金隅集团以国企之责的更新路径，为北京存量更新提供实践范本，启示中国城市发展深层逻辑：城市魅力在于对待过去的方式与创造未来的能力。东四78号精品公寓证明，守护历史肌理，注入时代精神，城市更新成为城市未来发展的生发之力。这不仅是城市更新的哲学，也是献给古都的时代答卷。