第六章　业主的建筑物区分所有权

本条为说明性法条，界定了建筑物区分所有权的内容。其前半句规定了业主的专有部分所有权，而《建筑物区分所有权解释》第1条第1款则将专有权作为认定业主资格的标准。因此，业主就是专有部分所有权人。《建筑物区分所有权解释》第1条第2款扩张了业主的概念，即当事人即便暂未取得专有部分所有权，但已基于其和建设单位的商品房买卖合同，合法占有专有部分的，也“可以”具有业主资格。据此，承租人并非业主，因为承租人基于租赁合同取得占有，而非基于买卖合同。根据最高法的观点，“可以”是指不存在转让纠纷，法院能够认定业主资格；存在转让纠纷时，应以登记为准。

专有部分所有权的客体，是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。依《建筑物区分所有权解释》第2条第1款，专有部分应具有物理空间上的独立性、占有使用上的独立性、法律上的独立性。物理空间上的独立性，是指专有部分应当是一个相对封闭的空间。占有使用上的独立性，是指业主对该空间的使用是排他与自主的。法律上的独立性，主要指专有部分具有可登记能力，能够成为物权客体。《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为专有部分的组成部分。

业主对专有部分的权利系所有权，适用本法第240条与第241条等条款。第272条第一句明确了这一点。依此，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本条后半句，业主还针对建筑物共有部分，享有共有权与管理权。因此，建筑物区分所有权属复合性权利，包括三方面的内容：对专有部分享有的专有权；对公共道路、公共绿地等公共场所和公用设施的共有权；对共有部分享有的共同管理权。

共有权与共同管理权的客体是共有部分。本条后半句通过排除方式界定共有部分，即共有部分是建筑物“专有部分以外的”部分。本法第274条明确了共有部分的认定方式，《建筑物区分所有权解释》第3条则细化了共有部分的认定标准。从体系来看，本法第281条规定的“维修资金”、第282条中的“收入”并非建筑物共有部分，属于业主基于筹集行为或共有权而取得的共有财产。共有部分的孳息与收益仍为业主共有，是业主共有权的法律效果。业主在使用专有部分过程中，有权无偿、合理地使用共有部分，不构成侵权［ 广东高院（2014）粤高法审监民提字第83号民判 ］。业主在使用共有部分时，应尊重其他业主的利益，不得妨碍其他业主的使用［ 江苏高院（2014）苏民再提字第00145号民判 ］。

业主的共有权是一种特殊的共有，区别于本法第297条规定的按份共有与共同共有。一者，业主之间欠缺特别共同关系，并且业主共有权的范围往往依专有部分面积认定。二者，依本法第273条第2款，业主不能像普通按份共有人自由处分“共有份额”，共有权附属于专有权。三者，业主不能像普通按份共有人一样请求分割共有部分，共有部分附属于专有部分，旨在辅助专有部分效用的实现。

共同管理权具有人身属性，属于成员权。共同管理权不仅涉及对建筑物共有部分的管理，还包括对建筑物共同事务的参与和决定。共同管理权的主要行使渠道是业主大会与业主委员会，往往采取管理规约的形式（ 第278条 ）。业主取得专有权时，自动获得共同管理权。共同管理权附属于专有权，不得单独转让。当然，业主有权共同委托第三人管理共有部分（ 第284条 ）。

本条系说明性法条。本法第271条规定业主对专有部分享有所有权，本条第一句则明确其占有、使用、收益与处分四项权能。除所列四项权能外，业主还针对专有部分享有其他权能，比如消极性的保护权能。本条第二句对业主行使专有权设置两项限制。一者，业主不得危及建筑物安全；二者，业主不得损害其他业主的合法权益。前者要求业主不得毁损建筑物，不得不合理地使用专有部分；后者要求业主不得滥用专有部分所有权，破坏住宅卫生和安宁，或过分影响其他业主的正常生活。因此，即便业主的行为得到行政机关的批准，也只能说明行政机关从行政管理的角度，认为该行为不会给社会造成危害；如果业主行为需要利用房屋的共有部分，而房屋共有部分归全体区分所有权人享有，则行为人必须征求全体区分所有权人的意见［ 南京中院（1999）宁民终字第1174号民判 ］。

本条第二句亦为不完全法条，违反该规定的法律后果尚需诉诸其他法律规范。例如，遭受不利影响的其他业主，可主张物权请求权，请求业主排除妨害、消除危险（ 第236条 ）；遭受损害的其他业主，还可请求业主负担修理、重作、更换、恢复原状或损害赔偿责任（ 第237~238条 ）。依物权编第七章关于相邻关系的规定，业主在利用专有部分时，对其他业主造成一定影响，但属法定允许的合理程度与范围内的，业主不负民事责任。本条第二句的“合法”一词蕴含了这一限制。显然，在法律适用上，本条第二句与物权保护规范、侵权责任规范、不动产相邻关系规范等条文可能发生请求权规范竞合。在举证责任上，其他业主应证明业主使用专有部分并不合理，危及建筑物安全或损害其利益。

本条第1款系说明性法条。本款采排除式定义，将专有部分之外的财产皆规定为共有部分。共有部分的认定，应适用本法第274条、第275条第2款和《建筑物区分所有权解释》第3条。除本法第274条规定的法定共有部分外，业主还对建筑物天然共有部分和约定共有部分享有共有权。天然共有部分，是指法律没有规定，合同也未约定，而且一般也不具备登记条件的建筑物的主体性结构、公共通行部分和附属设施设备。《建筑物区分所有权解释》第3条第1款第1项所列建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分，皆属之。开发商不得保留天然共有部分的所有权，也不得将之交由业主单独享有［ 福建龙岩中院（2010）岩民终字第319号民判 ］。约定共有部分，则指《建筑物区分所有权解释》第3条第1款第2项规定的部分。

业主对共有部分的权利，主要表现为本法第271条规定的共有权和共同管理权。本条第1款前半句为概括性规定，关于业主权利与义务的具体内容，尚待其他法律、管理规约、业主决议进一步明确。建筑物共有部分的处分应由业主共同决定，物业公司无权处分物业服务用房的使用权［ 吉林高院（2019）吉民再298号民判 ］。应注意的是，依《建筑物区分所有权解释》第3条第2款，建筑区划内的土地系由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。此共有属于本法第310条规定的准共有，其份额不能单独转让，共有人也不得请求分割。

业主对于共有部分的共有权具有特殊性，有别于物权编第八章规定的共有。业主之间不存在共同关系，并非共同共有人。业主虽对共有部分依其份额享有权益、负担义务，但不得单独处分份额，也不得请求分割共有部分，故非按份共有人。基于共有权，业主还享有其他权利。例如，根据本法第282条与第283条，业主对于共有部分的收益享有权利。

业主对于共有部分享有共同管理权。共同管理权是一种成员权，是业主基于业主身份而针对共有部分享有的权利。《物业条例》第6条第2款规定的部分业主权利，属共同管理权。本法第284~285条规定的委托他人管理的权利与监督他人管理的权利，属共同管理权的内容。共同管理权的行使，主要通过业主大会与业主委员会实现，且往往表现为管理规约和共同决定（ 第277~278条 ）。当然，业主可委托第三人管理共有部分（ 第284条 ）。

除了享有共有权与共同管理权，业主还可能因共有部分负担相应的义务。例如，本法第283条规定，业主应分摊建筑物及其附属设施的费用。再如，《物业条例》第7条详细规定了业主应当履行的义务。本条第1款后半句规定，即业主不得以放弃权利为由而不履行其义务，乃自然法理，但其属任意性规范。业主达成一致意见，并作出相反约定的，自当别论。依《物业条例》第51条第1款，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；业主对该款规定的设施不负担管理与维护义务。

业主的共有权和共同管理权具有附属性，随专有权的转让而转让，业主不得单独处分之。故本条第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。此所谓“建筑物内的住宅、经营性用房”，是指专有部分。业主对专有部分的所有权，是业主对共有部分的共有权与共同管理权的前提与基础，后两者从属于专有权。本款为强制性规定，当事人不得约定仅转让专有部分，而由出让人保留共有权和共同管理权。当事人有此约定的，该约定无效，受让人仍能取得共有权和共同管理权。需注意的是，开发商提供给业主的制式合同约定小区屋面和外墙面归开发商继续使用，限制业主的主要权利，且未履行采取合理方式提请业主注意该格式条款和说明的义务的，应认定该约定未订入合同或无效［ 河南高院（2020）豫民再188号民判 ］。

共有部分分为法定共有部分、天然共有部分与约定共有部分。本条规定法定共有部分。依本条第一句，建筑区划内的道路属共有部分，但城镇公共道路除外。由于其但书排除“明示属于个人”之可能，故本句为强制性规范，开发商不得保留建筑区划内的道路所有权。对于共有道路，全体业主可约定供某一或部分业主专门使用。依本条第二句，建筑区划内的绿地属于共有部分，但属于城镇公共绿地的除外。然其但书表明本句为任意性规范，即开发商得“明示”保留建筑区划内的绿地所有权，或者将部分绿地出卖或赠与给单个或部分业主。对于共有绿地，全体业主可约定供某一业主或部分业主专门使用。依本条第三句，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属共有部分，归业主共有。本句中的共有部分，属住宅、经营性用房的必要配套设施。本句并无但书，系强制性规定，即开发商对此等场所、设施和用房无“明示属于个人”的可能。当然，全体业主无妨约定此类场所、设施或用房仅供某一或部分业主专门使用。

建设区划内的供电、供气、供水、供热、有线电视、网络等设施，是否属于本条第三句规定的公用设施，在立法中存在争议，故本法未予明确，司法解释也将其束之高阁。若所涉设施或设备并非市政提供，而系开发商额外安装，那么业主在购房时已经支付设施或设备费用，故而属于小区公共设施，归业主共有［ 最高法（2013）民申字第494号民裁 ］。此外，开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议的，应由开发商承担举证责任；若开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应属全体业主所有［ 无锡中院（2017）苏02民终5565号民判 ］。

本条第1款所言“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”，即通过规划部门的建设项目审批流程，经规划许可进行划定并附以相应图件的车位、车库。此类车位与车库具有独立性、可分性。本款虽未明确规定此类车位、车库之归属，但从其表述来看，此类车位和车库归开发商所有。在私法自治理念下，当事人有权以约定方式确定车位、车库之归属和使用，即当事人可通过出售、赠与或出租等方式自由确定之。车位或车库是不动产，应适用不动产物权变动规则。但现行不动产登记簿尚未纳入车库、车位，登记对于车位或车库的物权变动尚无意义。

实务中，本条第1款中的车位、车库在房屋一般正式销售前就已存在，或者会在房屋预售的沙盘、广告中予以标注。如果地下停车场既未计入容积率（并未占用案涉小区土地的使用权），业主也无法证明案涉地下停车场开发成本已分摊到商品房的出售价格之中，那么不宜认定车位已转移给全体业主［ （2018）最高法民再263号民判 ］。针对开发商在规划许可范围内建设的人防车位，由于该车位的建设面积未纳入公摊面积，建设成本并未纳入商品房销售成本，而根据人民防空工程一般由投资者使用、管理、收益的规定，开发商对人防车位依法享有使用、管理及收取收益的权利，并对上述人防车位负有管理维护的义务［ 无锡中院（2018）苏02民终4871号民判、广西钦州中院（2015）钦民一终字第306号民判 ］。

依本条第2款和《建筑物区分所有权解释》第6条，规划外占用业主共有道路或其他场地，用于停放汽车的车位或增设的车位，属于业主共有。开发商利用所涉建设用地建造车位之后，由于车位占据的土地乃系共有部分，无法单独完成产权登记，故车位随着专有部分的转让而归业主共有，开发商不再享有车位“所有权”［ （2017）最高法民申2817号民裁 ］。司法实务进一步认为，开发商利用建筑区划内、归业主共有的绿地建设停车场的，即便房屋买卖合同明确约定停车场归开发商所有，该约定也属于“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”（ 第497条第2项 ）的情形，故而无效［ 广东高院（2014）粤高法民一提字第77号民判 ］。物业服务企业将业主共有的车位对外出租的，租金收益归全体共有［ 上海闵行法院（2013）闵民五（民）初字第418号民判 ］。本款仅适用于车位，未包括车库。这是因为在我国多数地区，车库乃独立使用的对象，不属小区共用的公共设施。

共有车位的利用属于业主共同管理权的内容。针对共有车位的使用方式，业主有权作出共同决定，或在管理规约中予以明确。业主大会在车位紧张的情况下作出决议，房屋承租人不得使用停车位的，并未侵害出租人的利益，并无撤销该决议之余地，因为出租人在出租房屋后失去了继续使用车位的需求，而承租人仅依租赁合同有权使用专有部分［ 上海一中院（2022）沪01民终9804号民判 ］。业主对于共有车位的利用没有约定或决定的，所有业主皆有权使用车位。不过，车位的使用应遵循习惯（如先占先用）和诚信原则（如不得长期霸占同一车位）。业主付费使用归全体业主共有的固定车位的，物业服务企业不得在欠缺合理理由的情况下拒绝续签使用协议［ 北京二中院（2023）京02民终7272号民判 ］。

本条所言的车位与车库，需参照适用本法第275条第1款定之。该条第2款中的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，属业主共有，不适用本条。依本条文义，某一车位是否属于规划车位，取决于该车位是否属于规划许可的一部分。

至于何谓“首先满足业主的需求”，依本法第275条而为体系解释，其方式包括出售、附赠、出租等，关键在于让业主能占有、使用车库或车位。在判断开发商是否首先满足业主需求时，应以规划确定的配置比例为标准（ 《建筑物区分所有权解释》第5条 ）。配置比例，是指规划确定的建筑区划内的规划车位、车库与房屋套数的比例。开发商按配置比例将车位、车库出售、附赠或出租给业主的，应认定其满足了业主对车位、车库的需求。配置比例由政府规划部门确定，具有法定性与确定性。

概括而言，开发商违反本条的情形有二。一是将车位、车库出卖或出租给业主之外的第三人占有、使用，导致业主对车位、车库的需求难以得到满足；二是将多个车位、车库出卖或出租给同一业主，导致其他业主对车位、车库的需求难以得到满足［ 天津二中院（2023）津02民终1786号民判、广州中院（2022）粤01民终2308号民判 ］。房屋买受人因限购政策而无法办理过户登记的，由于房屋购买资格与车位购买资格存在一定的关联性，故车位也难以过户［ 广州中院（2022）粤01民终26236号民判 ］。从立法目的来看，本条是效力性强制规范。开发商未履行本条规定的义务，有上述两种情形之一的，遭受不利影响的业主可请求确认所涉合同全部或部分无效［ 广东高院（2019）粤民终278号民判 ］。

本条第1款第一句系授权性规范，明确了业主设立业主大会的权利，以及选举业主委员会的权利。设立权与选举权是业主共同管理权的重要内容。但共同管理同时是一项义务，故设立业主大会与选举业主委员会也是业主的义务，除非只有一个业主，或者业主较少，且全体业主同意不设立业主大会（ 《物业条例》第10条 ）。本句规定的权利主体是业主，承租人等非业主使用人不享有设立权与选举权，物业服务人也不享有设立权与选举权。业主大会，是指全体业主成立的、负责共有财产和共同事务管理和维护的自治组织。业主大会无须登记，也欠缺独立财产，不独立承担责任，并非本法第96条规定的特别法人。业主委员会是业主大会的执行机构（ 《物业条例》第15条 ），其职权来自法律的规定与业主的授权。业主委员会亦非法人，欠缺民事主体资格。但在本法第286条第2款规定的情形，业主大会与业主委员会具有原告之诉讼主体资格，可以代表业主提起诉请。业主大会设立权与业主委员会选举权是业主的权利，其他业主或第三人不得损害该项权利。设立权与选举权遭受损害的，业主有权依侵权责任编相关规定，请求行为人承担停止损害、赔偿损失等责任。

本条第1款第二句为参引性规范。依其规定，业主设立业主大会，选举业主委员会的条件和程序由法律、法规确定。“法律”仅指全国人大及其常委会制定的法律，有别于本法第10条中的“法律”；“法规”包括国务院制定的行政法规，以及省、自治区、直辖市、设区的市的人大及其常委会制定的地方性法规。业主委员会的选举首先应适用本法第278条。在实践中，设立业主大会与选举业主委员会的具体条件与程序，主要由住建部在2009年颁行的《业主大会和业主委员会指导规则》以及地方政府制定的“指导规则”予以规定。前者为部门规范，后者属地方规章，皆非本句的“法规”，故其对本条中的设立和选举行为欠缺强制约束力，仅具参考或指导意义。

依本条第2款，地方政府有关部门与居委会应当指导和协助业主设立业主大会、选举业委会。但设立业主大会和选举业委会，是业主决定和基层政府或房地产行政主管部门指导的共同结果；在业主大会或业委会选举中出现争议，业主向法院起诉的，不属民事案件审理范围［ 成都中院（2020）川01民终11693号民判 ］。而且，地方政府有关部门和居委会是否以及如何指导和协助，对业主大会的设立或业委会的选举并无影响。例如，房产局要求对业委会重新备案的决定，仅是该部门对业委会的成立履行监督、指导义务，不具有撤销业委会的效果［ 新疆高院（2013）新审一民提字第110号民判 ］。

本条第1款通过不完全列举的方式，划定应由业主共同决定的重大事项。重大事项主要包括以下几类：共同管理机制与人员的确定和变更（ 第1~4项 ）；维修资金的使用与筹集（ 第5~6项 ）；建筑物和附属设施物理结构与使用功能的改造与变更（ 第7~8项 ）；其他重大事项（ 第9项 ）。业主可在管理规约中明确其他重大事项的内容。管理规约未明确的，其他重大事项的判断应考虑两个因素。其一，此等事项应涉及共有部分与共同管理，与专有部分单独使用无关；其二，所涉事项是否构成“重大”，应参照适用本款前8项规定的事项。例如，物业管理用房是促使管理人管理居住环境，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其处分或重新配置须经过业主大会决议［ 江苏徐州泉山法院（2012）泉民初字第1486号民判 ］。

本条第1款第1项所规定者，仅涉及决议的程序和方式，不包括本条第2款关于多数决的规则。本条第2款乃强制性规定，业主大会的决议既不能降低此多数决标准，也不能提高标准，否则会造成逻辑矛盾，损害立法目的。业主通过本条第2款修改第1款第1项并以此来架空第2款，非立法者所欲。

依本条第2款之文义，并结合其三句之间的关系，可知第一句系针对第1款所列所有事项，要求“参与表决的业主”达到两个“三分之二以上”的多数；本款第二句和第三句则在此基础上，分别针对第1款第6~8项和第1款其他事项，要求参与表决的业主中“同意的业主”分别满足两个“四分之三以上”的多数和两个“过半数”的多数。依本法第1259条，本款的“以上”包含本数，“过半数”则不包括本数。至于专有部分面积和业主人数的具体计算标准和计算方法，则依《建筑物区分所有权解释》第8~9条，即专有部分面积的计算，应以不动产登记簿记载的面积为准；登记簿未记载的，以测绘机构实测面积为准；未进行实测的，依买卖合同记载的面积。在业主人数具体计算上，同一专有部分由多名业主享有的，按一名业主计算；同一名业主享有多个专有部分的，按一名业主计算。开发商保有的停车库面积不计入专有部分面积，开发商不享有投票权［ 嘉定法院（2021）沪0114民初22639号民判 ］。

本条第2款虽为强制性规定，但未规定程序瑕疵的法律效果，故为不完全法条。依《建筑物区分所有权解释》第12条，业主形成的决议不符合前述条件和规定的多数决的，得被撤销。决议一旦被撤销，自始归于无效。此外，业主大会决定属于本法第134条第2款中的决议行为。因此，除符合本条之外，决定还需满足法律行为的效力要件，适用总则编第六章的相关规定。例如，业主大会的决议违反法律、法规强制性规定，违反公序良俗，或者恶意串通损害他人合法权益的，归于无效（ 第153条与第154条 ）。根据本法第280条第2款，决议损害业主合法权益的，业主可请求撤销。作为特别规定，该款应优先于本法第154条予以适用。

依本法第272条，业主对其专有部分享有处分权能。本条所言的业主改住宅为经营性用房，自属事实上的处分。不过，本法第272条对此权利的行使设有一般性限制，第278条第1款第7项也将改建行为纳入业主共同决定事项，以多数决的方式限制其处分权能的行使。唯“住改商”是否属于该项规定的改建或重建，须依房屋物理结构的改造程度而定。本条则在此基础上，对业主“住改商”这一事实处分设置两项更为具体的限制。需注意的是，业主将房屋交给（如出租）他人使用的，后者也受到相同限制［ 江苏高院（2017）苏民申4123号民裁 ］；经营活动是否已获得行政许可，也不影响本条之适用［ 江苏高院（2017）苏民申2294号民裁 ］。具体而言，本条的两项限制如下：

其一，不得违反（或曰遵守）法律、法规以及管理规约，乃基于专有部分之居住目的性考量；其二，须经有利害关系的业主一致同意，则由建筑物区分所有权之复合性权利的性质所决定，即改变住宅之用途，本属业主共同管理的范畴。此二项要求须同时满足，方可阻却“住改商”的违法性。所以，即使“住改商”行为未违反法律、法规以及管理规约，未造成噪音、污水、异味等影响，但若未经有利害关系的业主一致同意，仍欠缺合法性［ 武汉中院（2013）鄂武汉中民终字第01019号民判 ］。本条中的“有利害关系”不限于毗邻专有部分业主的情形，还包括其他遭受不利影响的业主。空间距离只是判断要素之一，实质标准是业主是否受到不利影响。于此，判断应考虑本法相邻关系规则对业主容忍义务的规定。易言之，“住改商”仅对业主的影响轻微，属于合理限度内的，业主有义务予以容忍。是故，在举证责任上，《建筑物区分所有权解释》第11条为区分处理。依其第一句，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应被认定为“有利害关系的业主”。易言之，本栋建筑物内其他业主提出异议的，“住改商”之业主应证明其不存在利害关系。依该条第二句，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。

对于不符合上述两项合法性要求的“住改商”行为，本条未明确其法律后果，故为不完全法条。管理规约是业主通过业主大会制定的，自我管理、自我约束、自我规范的约定，对全体业主具有约束力。管理规约可设定责任条款，要求违反规约的业主承担相应责任。业主之“住改商”有违反者，首先应依规约承担相应责任。管理规约未就责任作出明确规定的，业主可基于本条第一句，结合本法其他相关规范，要求行为人承担一定的民事责任。例如，其他业主作为专有部分所有权人，可依本法第235~238条关于物权保护的规定，要求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险，或主张修理与恢复原状，遭受损害的业主还可请求损害赔偿（ 《建筑物区分所有权解释》第10条 ）。唯在法律适用上，“住改商”危及建筑物安全或损害其他业主合法权益的，本条与本法第272条可能产生规范竞合；“住改商”涉及建筑物及其附属设施的改建或重建的，还可适用本法第278条。

本条仅化解“住改商”的合法性问题。其一，符合本条要求的“住改商”并不当然改变房屋的性质，所涉房屋仍为住宅。因此，当所涉住宅被国家征收时，征收主体可按照住宅而非临街商铺进行价值评估［ 广东高院（2019）粤行终1535号行判、重庆高院（2016）渝行终429号行判 ］。其二，违反本条的出让与出租行为并不当然无效。因此，当事人在租赁合同中约定房屋将用于承租人的经营活动的，该租赁合同并不当然无效，承租人能否“住改商”尚取决于本条规定的要求能否得到满足，且在其他业主未予同意时，租赁合同因目的不达而可被解除［ 四川高院（2015）川民申字第1290号民裁、陕西高院（2021）陕民申4649号民裁 ］。

依本法第278条和第134条第2款、第136条，业主大会的决定采多数决，该决定自作出之时起生效，自不待言。即便业主在业主大会上对所涉决定事项表示异议，或未参加业主大会，也受业主大会决定之约束。但业委会是业主大会的执行机构而非议事机构，其决定依本条第1款也具有约束业主的效力，法理上难见圆通。毋宁说，业委会作为执行机构，其决定对全体业主具有约束力，系法律或管理规约授权其代表业主大会的结果。例如，依《物业条例》第34条第1款，业委会享有与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同的职权，其签订的物业服务合同对全体业主具有约束力［ 河南高院（2019）豫民再35号民判 ］；业主委员会在无业主大会决议的情况下，擅自选聘、解聘物业服务企业，该业主委员会的决定无效［ 长沙中院（2021）湘01民终7587号民判 ］。然为鼓励业主委员会的积极作为，在业主委员会的决定未逾越法律规定、管理规约或业主大会决议时，不妨承认其决定具有效力。例如，业主委员会有权按照法定程序对小区公共区域的管理作出决定；在法律未对共享单车停放作出明确规定的前提下，业主委员会作出的不允许小区内部骑行、停放共享单车的决定对全体业主具有约束力，物业管理公司据此拒绝业主将共享单车骑入小区的行为不构成侵权［ “常知富诉南京秦房物业管理有限责任公司侵权责任纠纷案”，《最高法公报》2021年第9期 ］。还有判决指出，由于业主委员会决定的效力及于全体业主，故当业主委员会知晓其所提起的诉讼之判决时，业主也被视为知晓该判决，故其作为第三人需自此6个月内提出异议（ 《民诉法》第59条第3款 ），否则无权再提起诉讼［ （2019）最高法民终54号民裁 ］。

依本条第2款，业主大会或业委会的决定侵害业主合法权益的，受害业主可请求法院撤销决定。本款其实是关于业主大会或业委会决定之效力的特别规定。因为此等决定违反法律、法规的强制性规定或公序良俗，或者业主在决定时恶意串通，损害其他业主权益的，可直接适用本法第153~155条关于法律行为效力的一般规定，使其归于无效，并不存在撤销问题。所以，本款将撤销权事由限定为决定侵害业主合法权益之情形。依《建筑物区分所有权解释》第12条，业主的合法权益包括程序性合法权益与实体性合法权益。业主大会的召开程序、议事规则、表决结果不符合法律、法规或业主的共同约定时，程序性合法权益受到侵害；业委会的越权行为，也侵害业主的程序性权益。实体性合法权益，主要指业主基于建筑物区分所有权产生的自益权和共益权。

本条第2款为完全法条。撤销权的行使方式是业主向法院提起撤销之诉；行使结果是侵害业主权益的决定因被撤销而自始无效，决定对全体业主不发生约束力。业主因此遭受损害的，还可基于侵权责任编相关规定请求赔偿。依《建筑物区分所有权解释》第12条，业主的撤销权适用1年除斥期间，且自业主知道或应当知道业主大会或业委会作出决定之日计算。撤销的对象仅限于“决定”这一法律行为。业主委员会依业主大会决议实施的具体行为非为撤销对象，典型如其为贯彻业主大会决议而与物业服务企业签订物业服务合同的行为［ 上海一中院（2021）沪01民终13674号民裁、上海一中院（2020）沪01民终1973号民裁 ］。

在适用本条时，请求权主体与责任主体尚待明确。在第1款规定的情形，业主违反决定的，应由谁提出诉请？业主大会或业委会在现行法上虽非法律主体，但通过类推适用本法第286条第2款，可以充当原告。在第2款规定的情形，受到侵害的业主有权向法院提起诉讼，业委会可以充当被告。

维修资金来自业主的交存，业主在购房时按照一定比例支付维修资金（ 《住宅维修资金办法》第6~8条 ）。现行法并未就商业用房规定专项维修资金的交纳问题，业主可自行协商［ 北京二中院（2017）京02民终11885号民判 ］。交纳专项维修资金是业主为维护住宅的长期安全使用而应承担的一项法定义务，拒绝交纳专项维修资金的业主不得以诉讼时效提出抗辩［ 指导案例65号 ］。不过，开发商代业主交纳住宅维修资金的，前者因此对业主享有的不当得利返还请求权应适用诉讼时效［ 吉林高院（2022）吉民再106号民判 ］。

业主依本条第1款第一句，针对维修资金形成共有关系。这种共有较为特殊，有别于本法第297条规定的共有。一者，业主之间不存在共同关系，维修资金的共有非共同共有。二者，业主按一定比例交纳维修资金，进而形成份额，但业主不得处分、转让份额，也不得请求分割维修资金。三者，维修资金必须用于特定目的，不得用作他途。质言之，维修资金一般存放在专项账户，业主因此针对开户银行共同享有一个债权。债权共有虽非本法第297条所指有体物共有与第310条意义上的定限物权之准共有，但可类推适用本法关于共有的规定。基于特殊目的之考虑，专项维修资金存入物业服务企业名下的账户的，该部分资金非归物业服务企业所有，故不得被其债权人冻结、用于强制执行［ 北京高院（2020）京执复76号执裁 ］。

依本条第1款第二句，维修资金的使用首先须经过业主的共同决定。具言之，业主应依本法第278条第1款第5项和第2款，针对维修资金的使用作出共同决定。其次，维修资金属于专项资金，必须用于特定目的，即共有部分的维修、更新和改造（ 《住宅维修资金办法》第18条 ）。共有部分的判定适用本法第274条及其他相关规定（ 比如《住宅维修资金办法》第3条 ）。本句为不完全法条，并未规定非法使用维修资金的法律后果。维修资金被非法使用的，使用人应对其他业主承担民事责任；此责任的法律基础和承担方式，依侵权行为和不当得利的相关规定定之。

业委会是业主自主管理机构，依本条第1款第三句，负有定期公布维修资金之筹集、使用情况的义务。但本法对定期公布并无具体规则，应适用《住宅维修资金办法》第30条之规定。在诉讼过程中，业委会提供维修资金筹集和使用情况之证据的，不构成“公布”。依《物业条例》第6条第2款第9项，业主有权监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。业主的知情权和监督权是共同管理权的重要部分，受法律保护。维修资金的筹集和使用未定期公布的，业主可向法院提起诉讼，请求业主委员会予以公布（ “夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案”，《最高法公报》2011年第10期 ）。对于业主的询问和异议，业主委员会也应及时回复和解释，并提供相应的证明。业委会认为业主应通过业主大会集体行使知情权的，既无法律依据，也不利于业主知情权的行使与保护［ 南京鼓楼法院（2015）鼓民初字第4041号民判 ］。

依本条第2款，业主大会和业委会可在紧急情况下，申请使用维修资金，无须依本法第278条由业主共同作出决定。显然，物业服务人不享有紧急情况下的申请使用权。紧急情形的判断，应结合所涉具体情形综合考量。

业主是共有部分的共有权人，享有收益权能，故本条无非是本法第240条的具体化。其一，依本条归属于业主共有者，系利用共有部分获得的收入。此收入的性质为法定孳息，区别于处分共有部分而产生的收益，后者不受本条调整。依《建筑物区分所有权解释》第7条，共有部分的处分属于应由业主共同决定的“其他重大事项”。基于物上代位的原理，因处分共有部分产生的收益，也应归业主共有。其二，除建设单位、物业服务企业和其他管理人外，业主或其他第三人利用共有部分获得收入的，本条也有适用空间。例如，经业主共同决定，共有部分交由某一业主用于经营性活动，并由其支付相应的对价；对价即属本条所言收入，归全体业主共有。其三，本条适用的对象是扣除合理成本后的净收入。因此，利用共有部分时产生的合理成本，可请求扣除［ 肇庆中院（2020）粤12民终917号民判 ］。此项扣除在所扣成本合理的范围内，可视为本法第568条规定的法定抵销。至于预扣成本是否合理，需结合具体情况予以判断。共有部分的收入归业主共有，故物业服务企业不得以此抵销部分业主欠付的物业服务费［ “无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”，《最高法公报》2010年第5期 ］。基于类似原理，业主也不得以物业服务企业未公示共有部分收益为由，拒绝支付物业费［ 大连中院（2023）辽02民终8938号民判 ］。

依本法第278条第1款第8项，共有部分用作经营的，应经业主共同决定。准此，以是否经业主共同决定为标准，可将本条所言“利用”区分为合法利用与非法（擅自）利用。唯本条并未基于这一区分而异其效果，实有解释之必要。（1）共有部分的利用经业主共同决定，构成合法利用的，因此产生的全部收入在扣除合理成本后归业主共有，除非存在相反约定。（2）共有部分的利用未经业主共同决定，构成非法利用或擅自利用的，因此产生的非法收入是否归业主共有，取决于利用人是否具有为业主而利用共有部分的意图。利用人具有该意图的，所获收入归业主共有，并得类推适用无因管理规则，请求扣除合理成本。利用人欠缺该意图的，业主可基于不当得利或侵权行为等规则，请求利用人返还其取得的收入，并得主张排除妨碍、恢复原状、损害赔偿等（ 《建筑物区分所有权解释》第14条第1款 ）。就此而言，业委会可以代表业主提起诉讼［ 云南高院（2022）云民申4741号民裁 ］。

本条为任意性规范。业主与建设单位、物业服务企业或者其他管理人等，可以达成不同约定。例如，业主可以放弃权利，约定所获收入归利用人所有；双方也可约定，所获收入在扣除合理成本之后，归某一业主单独所有。本条并未规定共有部分利用人是否得主张合理收益。在实践中，物业服务人对共有部分进行经营管理的，可享有一定比例的收益，以此激励其积极开展经营管理（ “无锡市春江花园业委会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案”，《最高法公报》2010年第5期 ）。

本条和本法第281、282条，均涉及建筑物及其附属设施之共有部分的费用和收入问题。故本条的解释适用，应在体系上依三者之关系为之。其一，在条文分工上，维修资金由本法第281条规定，其首期在购买住宅时即依《住宅维修资金办法》第7条第1款规定的标准予以交存，并非按本条规定的“约定”或“专有部分面积所占比例”分摊。故本条所言的费用，应指首期维修资金之外的费用，即应续交的维修资金以及其他费用（如物业费）。其二，本法第282条规范的共有部分之利用收入虽归业主共有，显然不属维修资金的范围，但依《物业条例》第54条和《建筑物区分所有权解释》第14条第2款，此收入在扣除合理成本之后，用于补充专项维修资金或业主大会决定的其他用途，比如用于支付相关诉讼费用［ 上海二中院（2022）沪02民初16号民判 ］。据此，本条规定用于分配的“收益”，不包括本法第282条规定的“收入”；但在计算本条之费用分摊时，该“收入”若被用于补充专项维修资金或业主大会决定的其他用途，则应从相应费用中扣除。

如此界定后，则建筑物及其附属设施属共有部分，业主享有因共有部分产生的收益，分担因其产生的费用，符合本法第273条与第302条之法理。本条系任意性规范，故业主对费用分担和收益分配有约定的，自当依循。此所谓“约定”，应指管理规约以及业主的共同决定。管理规约没有规定，或业主未作出共同决定的，收益分配以及费用分摊才以业主专有部分面积的比例为准。此面积比例之确定，可参照适用《建筑物区分所有权解释》第8条。

本条关于收益分配与费用分摊的规定，仅涉及业主的内部关系。其中一名业主事先承担全部费用的，其他业主自应依比例予以分摊［ 沈阳中院（2022）辽01民终14408号民判、长沙中院（2021）湘01民终9416号民判 ］。当债权人或债务人是业主之外的第三人时，由于业主大会与业委会在现行法上欠缺主体资格，故在建构其对外法律关系方面，存在一定难度。如果参照适用本法第307条，认定业主与第三人产生连带债权债务关系，那么可能对部分业主过苛。例如，债权人仅要求某一业主支付费用时，该业主所需负担的债务过重，追偿权无法完全保护该业主的利益。对此，最佳解决之道应该是适用本法第944条，由债权人依分摊比例分别向业主个别主张费用的支付。

依本条第1款，业主对共有部分（建筑物及其附属设施）的物业管理，包括自主管理和委托管理。其前半句规定业主的自主管理，即区分所有权人自行实施管理事务或组成管理团体开展管理活动。业主对共有部分享有共同管理权（ 第271条 ），自主管理是共同管理权的当然之义。本款后半句规定业主的委托管理，即区分所有权人通过委托物业服务企业或其他管理人对共有部分进行管理、修缮、维护等。本法合同编第二十四章专门规定了物业服务合同，本条中的“物业服务企业或者其他管理人”即本法第937条中的物业服务人。物业服务合同包括前期物业服务合同与普通物业服务合同：前者是指建设单位与物业服务人签订的物业服务合同，后者则指业委会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同（ 第939条 ）。本条第1款规定的委托管理仅涉及普通物业服务合同，第2款则涉及前期物业服务合同。

依本条第2款，业主可以“更换”前期物业服务合同中的物业服务人。依本法第939条，前期物业服务合同也约束全体业主。但为尊重业主的共同管理权，业主有权依本法第278条规定的程序，“更换”前期物业服务合同中的物业服务人。业主更换前期物业服务人时，无须提出任何法定事由。“更换”包括两个法律效果：一是解聘前期物业服务合同中的物业服务人，终止前期物业服务合同；二是聘用新的物业服务人，设立一个普通物业服务合同。依本法第940条，新物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

本条第1款首先是参引性法条，即物业服务人应依本法合同编第二十四章关于物业服务合同的规定，管理共有部分。据此，物业服务人负妥善管理义务，不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或将全部物业服务支解后分别转委托给第三人（ 第941条第2款 ）。物业服务企业主要管理共有部分，故依《物业条例》第51条第1款，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任；物业服务企业对此等设施不负管理义务［ 吉林高院（2019）吉民再315号民判 ］。物业服务企业在履行妥善管理义务的过程中，对于个别业主违反物业服务合同的约定，擅自改变外墙结构的情形，也享有恢复原状请求权［ 吉林高院（2020）吉民申2157号民裁 ］。

就物业服务人之管理义务而言，本款并未建立独立的请求权基础规范。物业服务人未尽妥善管理义务，给业主造成损害的，应承担违约责任［ 南京江宁法院（2011）江宁民初字第04404号民判 ］。在高空坠物、抛物的情形，物业服务人未采取必要安全保障措施，业主或其他人遭受损害的，还须依本法第1254条第2款承担侵权责任；物业服务人同时是宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的管理者，但未尽安全保障义务的，应依本法第1198条承担直接或补充的侵权责任［ （2018）最高法民再206号民判 ］。

本款只是在物业服务人的管理义务之外，特别规定了其接受业主监督与询问的义务。此义务也可描述为业主的知情权。物业服务人不仅应依本法第943条主动向业主公开相关信息，而且有义务依本款及时答复业主的询问。物业服务人不接受监督、未公开相关信息或未及时答复的，业主可向法院起诉，请求物业服务人履行义务。

本条第2款要求物业服务企业或其他管理人承担的是一项公法上的义务，即执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，并予以积极配合。物业服务人违反此公法义务的，应依相关法律规定承担相应责任。例如，单位或个人违反《突发事件应对法》的，应依其第95~102条承担行政责任、民事责任和刑事责任。

本条第1款所言法律、法规，应指本法以及《物业条例》关于业主义务的规定；物权编第七章关于相邻关系的部分规定，也属本款中的“法律”。管理规约是由业主共同制定与修订的自治规则，业主遵守管理规约是其约束力的体现。业主行为应符合节约资源、保护环境的要求，是本法第9条绿色原则的具体化。本款第二句增设的业主应急配合义务，呼应了物业服务人依本法第285条第2款所负的公法义务。此所谓“配合”，既可能要求业主负担不作为或容忍义务，也可能要求业主承担积极作为义务。

本条第2款针对损害小区业主之合法权益的行为，赋予业主大会或业委会请求权。《建筑物区分所有权解释》第15条细化规定了“损害他人合法权益的行为”。而本款所谓“行为人”，既包括业主，也包括业主之外的第三人；“他人”则仅指业主，不包括业主之外的第三人。这是因为，业主大会和业委会系业主的自治组织，以维护业主利益为目的。所涉行为若仅损害第三人合法权益，第三人自可寻求相应的法律救济，业主大会与业委会师出无名。

从本款明列的救济手段来看，业主大会或业委会的请求权，包括物上请求权与损害赔偿请求权等实体法上的请求权。有疑问的是：可否以本款为据，认为业主大会或业委会也被赋予相应诉权，从而具备诉讼主体资格？对此，理论和实务界就本款之原型——原《物权法》第83条第2款存在激烈争议，从而形成肯定说、否定说和部分肯定说三种见解。部分肯定说认为，业主大会和业委会享有部分诉权，在某些情形具有诉讼主体资格。实务界多依原《物权法》第83条第2款，认为业主大会与业委会于该款所列情形具有原告之诉讼主体资格［ 上海二中院（2011）沪二中民二（民）终字第1908号民判 ］，属于《民诉法》第51条中的“其他组织”［ “徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉被告徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案”，《最高法公报》2014年第6期 ］。唯该款第二句只是明确赋予受侵害的业主以诉权，依上下文关系反而成为业主大会和业委会具有部分诉权的解释障碍。而在本法制定时，本条第2款的两处修改恰可扫除这一障碍。一者，原《物权法》第83条第2款第一句中的“要求”一词，在本条第2款被改为“请求”，从而明确了其请求权性质；二者，其第二句被移至本法第287条，在体系解释上不再与业主大会或业委会依本条第2款而具有部分诉权发生龃龉。进一步而言，此立法移动尚可理顺本条第2款与本法第287条之法律适用的分工问题（ 参见本法第287条评注 ）。

本条第3款系对原《物权法》第83条的添加，其本意或在提示权利受妨害的业主利用行政效率原则，寻求行政部门对小区纠纷的快速、及时处理，但难免立法赘余之嫌。易言之，即便无本款规定，业主或其他行为人拒不履行义务的，有关当事人自可选择向相关行政部门投诉或举报，后者也必须依照法律予以处理。

本条系将原《物权法》第83条第2款第二句分离而成，只是对请求权之相对人增加了建设单位、物业服务人或其他管理人。倘若不为历史解释，则本条只是宣示性规定，即提示业主在自己合法权益遭受侵害时，可从相关法律中寻找请求权基础，如合同法规则、物权保护规则、侵权责任规则、不当得利规则、无因管理规则，等等。但立法者为此移动，却正好可以理顺业主大会或业委会之诉权范围和业主之诉权范围。

在原《物权法》第83条第2款适用之司法实践中，曾发生诸多模糊不清的法律适用问题。例如，对于单个业主起诉，有法院认为第83条第2款第二句中的“合法权益”应被限制解释为业主专有权及其延伸出的相邻权，单个业主没有资格对业主共有权纠纷提起诉讼［ 莆田中院（2019）闽03民终2844号民判 ］，或在个别业主未经全体业主或业委会授权，提起的共有绿地被侵犯的诉讼中，原告主体不适格［ 长春中院（2019）吉01民终5056号民裁 ］。有法院同样依据该条第2款，认为业主在共有平台上安装冷热水管和栅栏的行为侵犯相邻业主（单个业主）对公共平台的共有权，应予恢复原状［ 上海一中院（2019）沪01民终12537号民判 ］；或者业主装修时对专有部分的使用构成违规装修，破坏了与楼下邻居（单个业主）共有的建筑物外墙，应恢复房屋规划设计原状［ 北京二中院（2020）京02民终4055号民判 ］。上述两类案例若依本法而为裁判，则应分别适用第286条第2款和本条。具体而言，前者系赋予业主大会和业委会在该款所列情形具有代表全体业主的诉讼主体资格，但其诉权范围应限于保护全体业主的共有权或共有部分的利用、管理；本条之请求权主体系其自身合法权益遭受侵害的单个业主，至于被侵害的是其专有权、相邻权还是与其专有权相关的共有权，无关宏旨。 6fNNhCOZ26LtlQXsyosJjBb1qL1Fjs2i6rB+OeZdoPBHbT7UJwWldXfaFfWFvTfV