第二章　物权的设立、变更、转让和消灭

第一节　不动产登记

不动产物权的设立、变更、转让（ 已为变更所涵盖，参见本法第208条评注 ）和消灭，分为基于法律行为的与非基于法律行为的物权变动两种情形。后者由法律直接规定，如本条第2款以及本法第229~231条规定的由公法行为、事实行为等引发的不动产物权变动。前者则由本条第1款规范，其规范内涵需解释者有三。其一，此所谓“效力”，系物权变动（含设立、变更、转让和消灭）之法律效果，非指本法第215条所言“设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”的效力。易言之，依本条第1款，不动产物权变动本身，仅依登记而发生；而“设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，主要是指创设债权的法律行为，其效力须依总则编第六章第三节以及本法第215条（ 参见其评注 ）定之，且在其有效时，也仅约束合同当事人。由此，本条第1款和第215条一起，构建了法律交易中债权发生（原因）和物权变动（结果）相区分的原则［ 新疆高院伊犁哈萨克分院（2021）新40民终779号民判 ］。在借名买房中，若登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同真实有效，且已基于该基础法律关系完成房屋所有权登记，则其已成为房屋所有权人；借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能依借名买房协议的约定直接取得房屋所有权［ 朝阳中院（2021）辽13民终3709号民判 ］。其二，不动产物权的变动，原则上采登记生效主义。而依本条第1款之但书，法律规定意思主义之物权变动模式为例外，即仅需当事人合意即发生变动的效果（ 如第333、374条 ）。其三，此变动之效力依登记而自动、当然发生，且除非登记本身被撤销或更正，否则此变动效果不因引发其变动的原因行为的效力而受影响。例如，在不动产转让中，若作为原因行为的转让合同在登记后被撤销或无效，并不当然使物权已变动的效果归于消灭；唯一能使物权变动效果不发生的，是由不动产登记机构依申请撤销或更正其登记，并使其权证“作废”。登记机构非因利害关系人申请而撤销或更正登记的，法院往往会撤销更正登记，由此依先前登记发生的物权变动效力不受影响［ 张掖高台法院（2019）甘0724行初10号行判 ］。

在本条第2款规定的情形，国家取得土地、矿藏、水流、海域等自然资源的所有权，源于国家主权而非基于法律行为。此时，所有权的取得由《宪法》《土地法》《矿产法》等法律直接规定，无须以登记为生效要件。因主体唯一性及不可转让性，国有自然资源所有权即使不登记，也不影响其权利的公示。

本条同原《物权法》第10条，原则性地规定了不动产登记采属地管辖，并在第2款要求对不动产实行统一登记制度，其核心实为该款后句规定的立法授权。鉴于这一立法任务在本法颁行前业已由国务院及其组成部门完成，本条不妨被理解为参引性法条，即关于不动产统一登记的机构、管辖、内容、程序等具体规定，均依《不动产登记条例》及《不动产登记实施细则》。

不动产物权变动，无论是否基于法律行为，当事人均可申请登记。本条所言登记，指包括更正登记、异议登记、预告登记在内的所有类型的登记。申请是启动登记程序的前提，系申请人请求登记机构将申请内容（不动产物权设立、变更或消灭）记载于登记簿的程序行为，分为当事人共同申请与单方申请（ 《不动产登记条例》第14条 ）。同时，申请本身包含权利人或利害关系人向不动产登记机构共同或单独作出处分其物权的意思表示，故本条规定对于我国是否承认物权行为这一问题，至少在不动产物权变动领域留下解释空间。

正因为如此，有权申请不动产登记的“当事人”，限于和不动产登记事项有法律上利害关系的自然人、法人或非法人组织，如不动产转让的权利人与受让人、预告登记的不动产所有权人等。非权利人或利害关系人为申请的，登记机构不得据此为更正等登记行为［ 张掖高台法院（2019）甘0724行初10号行判 ］。同时，本条规定申请人提供必要材料的义务，其实就是要求其根据不同登记事项，证明不动产物权变动原因的真实性，并界定不动产本身及其范围。故就权属证明材料而言，基于法律行为变动物权的，乃指不动产物权变动合同；基于生效法律文书、征收决定变动物权的，则指生效裁判文书或仲裁文书、征收决定书；基于合法建设、拆除房屋等事实行为变动物权的，为有关部门批准建设书等必要材料；等等。

《不动产登记条例》未明确不动产登记机构的性质。从其第6条第2款规定来看，不动产登记机构是地方政府设置的一个部门，其含义应与《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第79条规定的“工作部门”相同，这也与不动产登记诉讼因登记的行政性而被归入行政诉讼相契合。准此，登记机构应遵循公法上“法无授权即禁止”的原则，在法律法规规定的职责范围内行使职权。本条规定的不动产登记机构职责，分布于登记申请的受理、审核、登簿、颁证四个阶段。其第1款第1~2项所规定者，系受理阶段不动产登记机构的初步审查职责，旨在筛选不合格的登记申请，告知申请人及时补正瑕疵申请材料；申请材料形式是否合法、内容是否真实，不属初步审查范围。本条第2款所规定者，系审核阶段不动产登记机构的审查职责之一，具体包括书面材料审核、查阅不动产登记簿、查阅登记原始资料、必要的实地查看或调查、公告、审核处理等。登记申请可能存在权属争议或涉及他人利害关系的，登记机构可向申请人、利害关系人或有关单位进行调查。经审核符合登记条件的，登记机构应依法公告拟登记的不动产物权。

本条第1款第3项所言“如实、及时登记有关事项”，系登簿阶段不动产登记机构应履行的职责（ 《不动产登记条例》第20条 ）；第4项所说的“法律、行政法规规定的其他职责”，包括不动产登记机构应当履行核发不动产权证书或者不动产登记证明的职责（ 《不动产登记条例》第21条第2款 ）等。但是，登记机构在审核申请后，可以作出登记和不予登记两种处理决定，故登簿和颁证只是在登记申请符合法律规定的条件时其应履行的职责。登记申请有根本缺陷而不能补救的，登记机构应不予登记，但其须以书面形式通知申请人（ 《不动产登记条例》第22条 ）。

需注意的是，不动产登记具有设权力，即除决定物权有无及其内容外，登记尚能决定定限物权的顺位。这就意味着，同一不动产负担多个定限物权（如抵押权）的，只要法律无特别规定，当事人亦无“另有约定”，其权利实现顺位依登记先后而定。于是，为防止先申请者反而后予登记的不合理现象，登记机构应依受理时间的先后顺序依次办理登记（ 如《不动产登记实施细则》第67条 ）。登记机构违反此规定者，应属违反其法定职责的范畴，申请人可就此提起行政诉讼。

本法前条以及配套法规已明确规定不动产登记机构的职责，本条规定系“法无授权即禁止”原则的题中之义，其仅起到提示、强调的作用。不得“要求对不动产进行评估”，旨在减轻登记申请人的经济负担，消除不必要的烦琐程序；不得“以年检等名义进行重复登记”，旨在杜绝不动产登记机构以年检等名义巧设名目变相收费现象；不得“超出登记职责范围的其他行为”，兜底要求登记机构及其工作人员须恪守职权法定及“法无规定即禁止”的行政法治原则，不得滥用不动产登记职权。

依本法第209条，基于法律行为发生的不动产物权变动，以登记生效为原则。本条则明确登记完成的时点，以确定其生效时间。结合《不动产登记条例》第21条第1款，本条所言“记载于不动产登记簿时”即登记完成之时。依不动产登记簿电子介质与纸质介质之区分，完成登记的时点按下列方式确定：使用电子登记簿的，以登簿人员将登记事项在登记簿上记载完成之时为准；使用纸质登记簿的，应以登簿人员将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。

本条“依照法律规定应当登记”之限定语，表明不以登记为生效要件的不动产物权变动，不属本条适用范围。在非基于法律行为的不动产物权变动，例如依据裁判土地使用权、房屋所有权转移的生效法律文书办理权属登记时，当事人的土地、房屋权利应追溯到相关形成裁判文书生效之时，而非记载于不动产登记簿之时。再如，依本法第333条，土地承包经营权之设立虽属基于法律行为发生的不动产物权变动，但其采意思主义，故其效力自合同生效之时起发生。

法律行为引发的不动产物权变动，须遵循物权变动区分原则，即区分物权变动结果与其原因行为的效力（ 参见本法第209条评注 ）。本条所言“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，首先是指不动产物权变动的原因行为，如不动产买卖合同、赠与合同、抵押合同等。此原因行为系债权行为，属负担行为的一种。其效力依总则编第六章及合同编第三章定之，不以有处分权及办理物权登记为成立或有效要件。故本条第一分句规定此等合同“自合同成立时生效”，与第136条第1款、第502条一致；第二分句则在此基础上强调区分原则，即未办理物权登记的，原因行为之效力不受影响。因此，尽管案涉抵押合同签订后未在相关法定部门办理抵押权登记，但不影响抵押合同的效力，抵押人仍应按合同的约定承担抵押担保责任［ （2019）最高法民终1806号民判 ］；股权质押虽因未办理质押登记而未设立，但并不影响质押合同的效力，出质人应按合同约定协助质权人办理股权质押登记［ 北京高院（2019）京民终796号民判 ］。此等裁判要旨与《担保制度解释》第46条第1款之法律适用精神契合。依该款规定，不动产抵押合同生效但未办理抵押登记手续的，债权人有权请求抵押人办理登记手续，有权请求抵押人在其所获保险金、赔偿金或补偿金等金额范围内承担赔偿责任，并在因可归责于抵押人原因不能办理登记时，有权请求抵押人在约定的担保范围内承担责任。

值得注意的是，本条所言合同，依其文义也未排除物权行为的存在。甚至有法院明确指出，依本法第214~217条，一个不动产物权的变动要有两个行为：一是债权行为，即当事人之间订立的不动产物权变动的合同；二是物权行为，即物权自出让人手中转让到受让人手中的行为。债权行为是物权变动的基础法律行为，而物权变动是当事人转让物权的债权行为的意愿。订立不动产权属转让合同之后，还须进行过户登记行为，才能真正实现物权变动的效果［ 张掖中院（2021）甘07民终121号民判 ］。要言之，物权行为独立于债权行为，登记只是实现物权变动之效果的要件。

至于物权行为之成立和生效，自依本法总则编和合同编相应规定。除此之外，其须以有处分权为特别生效要件。此特别生效要件，在体系解释上也可与第311条和第597条第1款形成呼应。具体而言，只有承认物权行为的独立性，才有本法第311条设定的“无权处分”之适用前提（ 参见其评注 ）；依本法第597条第1款，处分权之有无不影响作为债权行为的买卖合同的效力，这充分说明物权行为独立存在且以处分权为特别生效要件。

本条规范核心为第1款。该款赋予不动产登记簿之不动产物权登记以权利正确性推定效力，即不动产物权归属和内容以登记簿记载为准，登记权利人无须证明登记簿登记的物权归属和内容正确，除非有相反证据证明。从不动产物权变动效力体系的内在逻辑而言，本款规定的不动产物权登记之权利正确性推定效力，与本法第209条规定的不动产物权登记之设权效力一脉相承；若不动产物权登记缺乏权利正确性推定效力，其设权效力无从产生、无法保障。就不动产登记簿的证据效力角度而言，我国不动产登记簿的管理机构为政府设立，不动产登记簿属公文书证，其记载事项具有登记内容真实推定效力，除非有相反证据推翻它（ 《民诉法解释》第114条 ）。

登记簿的权利正确性推定效力与登记簿的公信力密切相关，但属两个不同的问题：后者主要涉及法律行为引发不动产物权变动的交易领域，主要服务于物权的动态确定性；前者涉及非交易领域的不动产物权关系，主要用以明确物权的静态归属。因此，本条第1款规定主要适用于不动产物权之静态归属，但以下情形除外：（1）登记名义人与真实不动产物权人之间的不动产物权归属争议，应依实事求是原则处理。亦即，只要当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，即可推翻登记簿之权利正确性推定效力，由法院确认其物权（ 《物权编解释一》第2条 ）。生效裁判文书确认不动产物权归属错误的，真实权利人亦可依不同情形及条件，提起第三人撤销之诉、执行异议之诉，或通过案外人申请再审程序寻求司法救济。（2）对于依本法第229~231条非基于法律行为引发的不动产物权变动，不动产登记簿并非其物权归属的根据。（3）对于财产保全、强制执行和破产程序可能引发的不动产所有权变动，保全债权人、执行债权人及破产债权人均不存在依交易取得不动产所有权问题，与之发生所有权归属纠纷的利害关系人可否取得该不动产所有权，也不应以登记簿的记载为根据，而应依实事求是原则处理。依《办理执行异议和复议案件规定》第28~29条及《查封扣押冻结财产规定》第15条，符合法定条件的不动产一般买受人、商品房消费者虽未办理不动产所有权登记，但可对该不动产享有不完整或完整的事实所有权，可排除一定范围的财产保全或强制执行。依《破产法》第16条、第18条和第38条及《企业破产规定二》第26、27条的规定，符合法定条件的不动产一般买受人、商品房消费者，虽未经登记取得不动产所有权，但可依法行使取回权并要求管理人协助办理登记过户手续［ （2017）最高法民终824号民判 ］。

依本条第一句，不动产权属证书系证明权利人享有该不动产物权的书证，属不动产登记机构核发的公文书证，其证明力高于私文书证。不动产权属证书分为不动产权证书与不动产登记证明两类：前者适用于所有权等不动产权利登记，后者适用于抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记；对于业主共有的不动产登记、查封登记、预查封登记，不核发不动产权证书或不动产登记证明。

本条第二句在本法第216条的基础上，进一步强化不动产登记簿登记的公信力，明确登记簿是确定不动产物权归属和内容的唯一依据，其效力高于不动产权属证书的证明力。不动产权属证书依据登记簿登记的不动产物权归属和内容而颁发，乃不动产物权归属和内容的证明，应与不动产登记簿的记载一致。若记载不一致，当以不动产登记簿为准。不动产权属证书填制错误，以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书内容的，应书面通知权利人换发，并记载换发事项。当然，不动产登记簿之登记权利正确性推定力并非绝对，若有证据证明不动产登记簿的记载确有错误，真正权利人仍有权申请登记机构更正登记。

不动产物权变动的登记公示公信原则，必然要求不动产登记资料向权利人及利害关系人公开，且允许其查询、复制。本条所言不动产登记资料，包括不动产登记簿等登记结果和登记原始资料。依《不动产登记资料查询暂行办法》第14~25条，申请查询的“权利人”包括登记簿上记载的权利人、继承人、受遗赠人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体；“利害关系人”包括因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的人，因不动产存在民事纠纷且已提起诉讼、仲裁而构成利害关系的人，以及法律法规规定的其他情形之利害关系人。因登记资料的公共物品属性，对利害关系人的范围宜扩张：申请人有初步证据证明登记簿记载的信息对其具有经济价值、人格利益、科研价值等合理利益的，应允许其查询、复制不动产登记资料。

依权利义务一致性原则，不动产登记机构负有向申请人提供查询、复制不动产登记资料的义务；查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应出具查询结果证明。但本条未就此义务的违反设定法律后果，属不完全法条；其义务违反的具体形态和相应法律后果，可参引《不动产登记资料查询暂行办法》第29条。

不动产登记资料关涉不动产权利人的隐私、个人信息或商业秘密，利害关系人虽依法享有查询、复制及合理使用的权利，但不得公开或非法使用。故即使无本条规定，利害关系人未经不动产权利人同意而公开或非法使用此等资料的，依人格权编、侵权责任编及相关法律、行政法规的规定，亦应承担侵权责任。

本条规定更正登记和异议登记，旨在恢复不动产真实物权状态，保护权利人及利害关系人。更正登记是登记机构依权利人或利害关系人申请，将不动产登记簿记载的错误事项予以更正的登记，可彻底终止不动产物权错误登记之公信力。本条第1款所言“记载的事项错误”，分为权利事项登记错误与非权利事项登记错误。前者系不动产物权归属和内容事项登记错误，如权利人的不动产所有权被错误记载了抵押权负担；后者系不动产自然状况等记载事项错误。“权利人”指不动产登记簿记载的权利人，“利害关系人”指因不动产登记簿记载的不动产物权错误，致其权利或利益受影响之人，包括真实权利人及其债权人、继承人、配偶等。前者认为非权利事项登记错误或权利事项登记错误的，均可申请更正登记；后者不是登记权利人，非权利事项登记错误无损其利益，故其仅得就权利事项登记错误申请更正登记。

本条第1款第二句其实区分更正登记申请人的不同，就登记机构的更正义务设置了不同的适用要件。只要申请人提交证明登记确有错误的证据，如证明不动产物权归属或内容登记确有错误的生效法律文书，则无论其为登记权利人还是利害关系人，登记机构均不得拒绝更正登记。但申请人若为真实权利人或其他利害关系人，则因其仅得就权利事项登记错误请求更正，故须提交登记权利人的书面同意，登记机构方有更正义务。当然，若登记权利人不同意更正，则其根本不必申请更正登记，而径可依本条第2款申请异议登记，即申请将不动产登记错误事项的异议记入不动产登记簿。

可见，更正登记并非异议登记的前置条件，而后者是推进更正登记的有效手段。例如，若不动产所有权错误记载了抵押权、地役权之负担，或者抵押权担保的主债权范围、供役地利用范围和方式记载错误，利害关系人既可径直申请异议登记，亦可在更正登记不能时申请异议登记。其选择的区别在于，若利害关系人申请更正登记，可能因不能提供证明“登记确有错误”的证据而目的不达；而依《不动产登记实施细则》第82条，异议登记只要求申请人提交证实不动产登记簿记载事项错误的材料，这种错误相较于“确有错误”具有或然性，无须是确定的。但也正因为如此，异议登记才属于暂时性的预备登记，其旨在通过不动产物权确认之诉的终局裁判确认错误登记是否存在，进而实现更正登记之确定性。故申请人应自异议登记之日起15日内提起确权之诉，否则登记失效。当然，即便异议登记失效，真实权利人也不妨提起确权之诉，法院的实体审理不受登记失效的影响（ 《物权编解释一》第3条 ）。

就异议登记的本身效力而言，其仅中止不动产登记簿之“错误”登记的公信力，但不能推翻不动产登记簿的权利正确性推定效力。所以，异议登记期间，登记权利人处分不动产的合同仍有效，只是第三人被认定为知道其无处分权的，不能善意取得该不动产物权（ 《物权编解释一》第15条第1款第1项 ）。由此可见，尽管异议登记并不必然导致登记簿记载事项的更正，但其毕竟在生效期间会暂时阻断前手登记的公信力，进而影响登记权利人对其物权的处分以及第三人的利益，故本条第2款第三句规定，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。不过，异议登记也是物权行使方式，界定“异议登记不当”，需结合本法第7条和第132条，从严格区分权利滥用与权利正当行使的界限出发，判断是否存在违背诚信原则的结果，进而认定异议登记是否构成权利滥用。例如，案涉房屋利害关系人，在异议登记时提供了相关材料，初步证明案涉房屋前手登记可能存在错误，并随之提起诉讼；其申请异议登记的时间、方式、对象、程度等均在权利行使的适当限度内，遵循了诚信原则，不构成权利滥用。故被告的异议登记申请不构成不当，不必对原告主张的损失承担赔偿责任［ 北京二中院（2017）京02民终3858号民判 ］。

预告登记与本登记相对应，其产生条件有三：其一，存在买卖房屋协议或其他处分不动产物权的协议。预告登记旨在保全不动产物权变动请求权将来的实现，故以产生债权性质的该请求权的协议有效为前提。若协议不存在或无效，预告登记纵已完成，也将因此而错误，当事人有权请求更正。其二，当事人有申请预告登记之约定。未约定者，不得申请预告登记；商品房预售人未按约定与预购人共同申请预告登记的，预购人可单方申请。其三，登记机构受理、审核并予记载。

预告登记自记载于不动产登记簿时起，产生本条第1款第二句规定的法律效力，即未经登记的权利人同意，预告登记之义务人以转让或抵押等方式，对第三人处分所涉不动产的合同有效，但“不发生物权效力”。究其实质，预告登记的这一效力是排除登记义务人其后处分的登记，进而使其不发生物权变动的效力。《不动产登记实施细则》第85条第2款对此作出明确规定：预告登记生效期间，未经其权利人书面同意，处分该不动产权利而申请登记的，登记机构应当不予办理。

对于因法院判决、强制执行等而为的新登记，预告登记本无排除效力。但为增强其制度功能，预告登记对登记权利人具有某些特殊的保护性效力。例如，预告登记义务人的普通金钱债权人，采取拍卖、变卖、折价或以物抵债等方式，申请执行处分预告登记之不动产的，预告登记具有停止该执行处分的效力［ 《办理执行异议和复议案件规定》第30条、福建高院（2015）闽执异字第9号民裁 ］。预告登记权利人的普通金钱债权人申请执行处分预告登记不动产的，预告登记具有排除该执行处分的效力［ （2019）最高法民再299号民判 ］，但预告登记权利人的执行债权人，可依生效判决申请强制执行预告登记请求权，待本登记办理后申请执行处分该不动产。在破产处分情形，预告登记原则上具有破产保护效力，但不应一概而论［ （2020）最高法民申3576号民裁 ］。

依本条第2款，预告登记失效事由有二。所谓债权消灭，依《物权编解释一》第5条，包括“预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权”的情形。实践中，预告登记权利人违约，导致商品房买卖合同被解除，故“诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效”［ （2019）最高法民再299号民判 ］。但认定预告登记失效，难以完全保障预告登记权利人利益的，不应产生预告登记失效的法律后果［ （2020）最高法民申131号民裁 ］。在第二种情形，即逾期未申请本登记的情形，“能够进行不动产登记之日”，指本登记条件成就或始期届至，且预告登记权利人明知或应知能办理不动产登记之日。

本条第1款并未就当事人提供虚假材料致人损害，设立独立的请求权基础。易言之，即使无本款规定，当事人在设定的情形，亦须依本法第1165条承担过错侵权赔偿责任。以此观之，本款规定应结合本条第2款，方显其规范意义。具体而言，登记错误非因登记申请人提供虚假材料所致，在造成他人损害时，由登记机构承担赔偿责任。申请人提供虚假材料申请登记，而登记机构未尽本法第212条规定的审查职责，共同导致登记错误且给他人造成损害的，登记机构应依其过错程度及其在损害发生中所起作用，承担相应的赔偿责任（ 《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条 ）。只不过依本条第2款表述，登记机构对受害人应承担无过错的赔偿责任，即先行赔偿再向造成登记错误者追偿，而不得以自己并无过错或过错程度较低抗辩。

登记机构的登记行为属公权行为，其登记错误致人损害的，应承担的是行政赔偿责任，即国家赔偿责任（ 《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第1条 ）。故在适用法律时，《国家赔偿法》的有关规定应同时适用。例如，依该法第36条第8项，登记机构的赔偿范围应为因登记错误造成的财产权之直接损失。

不动产登记作为公共服务，属于授益性行政行为；当事人既然从中受益，相应也需支出一定费用，此即不动产登记费。本条规定系不动产登记费收取的法律依据，登记机构若违反此规定而按不动产的面积、体积或价款的比例收费，对于多于按件收取的费用，因其欠缺法律根据而构成公法上的不当得利，行政相对人可主张类推适用本法第985条，请求登记机构返还。

第二节　动产交付

本节所规定者，以及本法第429条关于动产质权设立的规定，即为本法第208条第二句中的“法律规定”。在本节中，第224条规定基于法律行为发生的动产物权变动以交付为生效原则，第226~228条则分别规定观念交付的三种形式；第225条虽规定特殊动产的登记对抗效力，但此等动产的物权变动仍遵循交付生效原则。

本节仅适用于“动产物权”变动。动产是不动产之外的有体物。在本法中，动产物权仅指所有权、质权与留置权。又，本节主要调整动产物权的“设立和转让”，而这两情形皆以当事人合意为基础。所以，（1）动产所有权的继承并非“转让”，不适用本节规定。（2）从法体系来看，本节仅调整动产所有权的转让，因为动产所有权的设立非基于法律行为，而主要以加工、采摘等事实行为创设。同时，本节中的“设立”也只能是指动产质权的设立。动产质权“转让”仅限于一种情形，即附随所担保债权一并转移，但该转移不以交付为要件（ 第547条 ）。（3）本节规定原则上不适用于留置权的成立，因为其并非基于合意成立的物权，一般无所谓“设立和转让”。不过，若留置权是所担保债权的从权利，则可附随后者一并转移（ 第547条第1款 ），但本法第547条第2款特别规定该附随性转移不以交付为要件，进而构成本条除外规定之内容。（4）动产所有权的抛弃以放弃占有为条件，不涉及“交付”，故也不适用本节规定，而属于本法第231条调整的范围。

作为动产物权变动要件之一的交付，有别于作为合同债务履行的交付，尤其是第598条中的“交付”。单就动产买卖合同而言，作为物权变动要件的交付只是出卖人履行“转移标的物所有权的义务”的必要步骤，但作为买卖合同义务的交付则取决于当事人的约定与法律的规定。例如，当事人的买卖合同乃系赴偿之债的，出卖人有义务将标的物运送至买受人所在地，但出卖人可能已经提前将标的物的返还请求权转让至买受人，由后者经过指示交付（ 第227条 ）取得标的物所有权。还如，依第603条第2款第1项，出卖人可在货交第一承运人即履行完交付义务，但标的物所有权尚需待至买受人受领标的物之后基于现实交付（ 第224条 ）转移至买受人。概括而言，交付既可能涉及动产物权变动，也可能涉及标的物风险负担，故其具体内容尚取决于具体规范。除此之外，不动产买卖也涉及交付义务之履行和风险负担问题，但该交付无疑与不动产物权变动无关。

在正常情况下，交付是取得占有的方式之一，会影响占有关系。交付者可能是共同占有人，也可能是单独占有人，前者如动产的按份共有人转让其份额所需的交付，后者如动产的单独所有权人转让所有权。交付者是单独占有人的，交付结果也可能不是单独占有之转移，而是创设了一项共同占有关系，典型如单独所有权人转让份额所需的交付，动产出质人通过创设共同占有而设立质权。

交付包括现实交付（ 第224条 ）与拟制（观念）交付，其中后者包括简易交付（ 第226条 ）、指示交付（ 第227条 ）与占有改定（ 第228条 ）三种。拟制交付并非真正的交付，而仅为了满足交易实践之需求，被法律规定具有代替交付的功能。由本条所在位置（ 本编第二章第二节 ）来看，交付乃是基于法律行为的动产物权变动所需要件之一，非因法律行为的物权变动由本章第三节调整。

一、动产物权变动的交付生效规则

依本条规定，因法律行为引发的动产物权变动，以动产交付为生效要件。从本条与本法第226~228条之文义和体系协调看，本条中的“交付”仅指现实交付，不包括简易交付、指示交付与占有改定。

现实交付是直接占有的转移，是继受取得占有的方式之一。现实交付包括三项要素：交付人是直接占有人，且有意识地放弃直接占有；受领人有意识地取得直接占有；直接占有的放弃与取得具有意思上的“牵连性”，即放弃占有者具有让取得占有者成为占有人的意思，两者具有类似于合同的事实性“合意”。占有乃是事实（而非权利），包括心素与体素两者，其中前者乃是自然意思，而非意思表示中的“意思”。占有的性质与构成决定了，交付不是法律行为，交付所蕴含的“合意”并非合同。因此，交付并不要求行为人具有相应的法律行为能力，也存在适用占有辅助制度之可能。例如，两岁婴儿将玩具交给监护人，并不构成交付，因为其欠缺最低限度的自然意思或行为意思；某人抛弃废旧家具，后由拾荒者占有，也不涉及交付，因为两者欠缺事实性“合意”；某人误将第三人视为债权人，将标的物交给此人（履行对象错误），则构成交付。还如，债权人强行卸货或扣货欠缺事实性“合意”，故不构成交付，动产所有权并未转移，而系侵权行为［ 抚州中院（2023）赣10民终214号民判 ］。

现实交付可经由占有辅助人完成。占有辅助人是基于某种特定从属关系，受他人指示而对动产有事实管领力的人（如司机、保姆、学徒、店员等）。一方面，交付人可经占有辅助人放弃占有；另一方面，受领人可经占有辅助人取得占有。除此之外，现实交付还可通过第三人完成，构成所谓的指令交付。指令交付，是指作为直接占有人的第三人直接依动产处分行为人之指示，而将动产交付给相对人。例如，在连锁交易中，出卖人的前手直接依出卖人的指示，将标的物交给买受人，标的物并未经出卖人（中间商）之手；该交付乃是现实交付，而非指示交付［ 北京高院（2022）京民终644号民判 ］。还如，在盗窃物的买卖中，所有权人（出卖人）直接要求盗窃者将标的物交给买受人，且盗窃者确实如此行为。

正常情况下，现实交付会导致单独占有的完全转移，但也存在一些例外。例如，动产的按份共有人同时还是共同占有人的，其转让份额所需之交付，毋宁仅引起共同占有之转移。还如，动产出质人通过创设共同占有的方式向债权人提供事实控制，进而完成交付。动产存放在出质人的场地，但质押监管人同时也直接控制的，形成了“双重把关控制机制”，进而可以设立动产质权［ （2016）最高法民终266号民判 ］。

结合本法第143、157、311条与《物权编解释一》第17条第1款、第20条而为体系解释，动产物权变动的生效要件，除动产交付之外，还包括动产物权变动合同有效且生效、处分人有处分权。当事人在合同中保留所有权的，即便现实交付已经完成，所有权仅自所附条件成就时转让（ 第641条第1款、第158条第二句 ）。所有权人签订多个买卖合同，且皆未交付的，应按价款支付与合同成立的时点明确交付请求权的顺位（ 《买卖合同解释》第6条第2~3项 ）。处分人欠缺处分权的，基础合同虽可有效，但受让人无法取得动产物权，真正的权利人得依本法第235条请求受让人返还，除非发生本法第311条规定的善意取得。

二、交付生效规则之例外

本条包含一个参引性的除外规定，允许在有法律明确规定时，动产物权变动不以现实交付为生效要件。概括而言，此例外情形主要包括：其一，本法第226~228条规定的观念交付情形；其二，本法第229~231条规定的非基于法律行为引发的物权变动情形；其三，动产抵押权设立，采意思主义物权变动模式，即自抵押合同生效时设立（ 第403条 ）；其四，动产质权附随债权一并转移的情形（ 第547条 ）。

一、特殊动产物权变动的登记对抗

本条中的船舶、航空器和机动车等动产，属于特殊动产或“准不动产”。此类动产的物权变动采登记对抗主义，即未经登记，不得对抗善意第三人。在本法中，本条所言“设立”专指抵押权的设立（ 第395条第1款第6项 ），且正在建造的船舶与航空器得为抵押财产（ 该款第4项 ）。特殊动产质押无涉登记，以交付为要件（ 第429条 ）。本条中的“变更”主要是指物权内容的变更，不包括物权主体的变更。盖后一类变更属于本条“转让”的范畴。本条中的“消灭”仅限于绝对消灭，不包括因转让引发的相对消灭。在所有权绝对消灭的情形，特殊动产已不复存在，本无所谓“对抗善意第三人”的问题。

登记作为特殊动产物权变动的对抗要件，包括两层含义。其一，登记并非特殊动产物权变动的生效要件，欠缺设权效力。依本法第224条、《买卖合同解释》第7条第4项及《物权编解释一》第19条之体系解释，特殊动产所有权转让仍以交付为生效要件，但未登记并不影响所有权转让［ （2016）最高法民申2587号民裁 ］。当事人就船舶签订以物抵债协议，但未交付船舶的，所有权并未转移［ 湖北高院（2020）鄂民终479号民判 ］。依本条与第403条，特殊动产抵押权的设立以抵押合同生效为生效要件。其二，登记仅有对抗善意第三人的效力，即具有加强物权变动的对抗效力。至于善意第三人的具体范围，既需区分不同情形进行分析，还需结合其他相关规定进行确定。

首先，未登记的特殊动产转让与强制执行的关系，需适用《物权编解释一》第6条。依该条规定，受让人已经支付合理价款并取得占有的，即便转让未登记，也可以对抗出让人的债权人。该条主要解决受让人与出让人的金钱债权人的关系，并以价款支付与占有取得为前提，让受让人免于此类债权人的查封扣押、强制执行之影响。由于特殊动产所有权已因交付而转让，故已付价款的受让人有权提出执行异议［ （2016）最高法民申2587号民裁、天津高院（2018）津民终439号民判 ］。受让人未完成登记的，需就价款支付与实际占有承担更严格的证明责任，以免当事人通过虚构交易转移债务人的责任财产［ （2019）最高法民申2215号民裁 ］。虽然《物权编解释一》第6条规定了价款支付要件，但不应采反对推理，直接认为受让人未支付合理价款则不得对抗强制执行，毕竟，受让人在交付完成后已经取得所有权，标的物已非出卖人的责任财产［ 黑龙江高院（2018）黑民申531号民裁、青海高院（2020）青民终47号民判 ］，且即便合理价款未清偿完毕，也可作为债权成为被执行的对象。有司法裁判认为，买受人在指定时间内支付剩余价款的，可排除强制执行［ 江苏高院（2021）苏执复71号执裁 ］。

其次，未登记的特殊动产转让与其他处分的关系，应当适用多重处分的顺位规则等。依《买卖合同解释》第7条第4项，同一特殊动产被多次买卖的，在前完成交付的买受人优先，可对抗登记的买受人。未登记的特殊动产转让可对抗质押，除非交付仍能完成，债权人善意取得质权。至于未登记的特殊动产转让能否对抗抵押，则取决于抵押权人是不是第225条中的善意第三人，或者特殊动产抵押权能否适用本法第311条的善意取得规则。司法实践并未严格区分第225条与第311条；其中有判决认为，船舶抵押权存在善意取得之空间，尽管抵押并不涉及交付［ 湖北高院（2020）鄂民终479号民判、武汉海事法院（2022）鄂72民撤1号民判 ］；还有判决认为机动车抵押权也是善意取得的对象，并且由于登记并非该抵押权的成立要件，故即便当事人选择了错误的登记部门，善意第三人也可善意取得抵押权［ （2019）最高法民申647号民裁 ］。依循此理，特殊动产转让未登记的，善意第三人可依第225条或第311条取得抵押权，且抵押权未登记不影响该取得。

最后，未登记的特殊动产抵押，需适用本法第403条以及动产抵押的相关规定。例如，特殊动产抵押未经登记的，可依《担保制度解释》第54条明确善意第三人的范围。具体而言，该抵押权不得对抗已取得占有的善意买受人、善意承租人，不得对抗保全与强制执行申请人、破产债权人。还如，同一特殊动产存在多项抵押的，应依本法第414条第1款明确抵押权间的顺位；特殊动产抵押未登记的，依本法第415条不得对抗质押。再如，被抵押的特殊动产构成库存商品的，还存在正常经营买受人规则之适用空间（ 第404条 ）。

二、其他

在特殊动产之多重买卖中，依《买卖合同解释》第7条，在前受领标的物的买受人有权优先请求完成登记；均未完成交付的，在前完成登记的买受人，有权优先请求出卖人交付；均未完成交付与登记的，在前订立合同的买受人，有权优先请求交付和登记；一方完成交付，另一方完成登记的，完成交付的买受人可请求完成登记。概括而言，特殊动产买卖适用“交付最优、登记次优、合同成立时点补充”的履行顺序规则。其中，交付最优乃是当然之理，因为买受人已在交付后取得了特殊动产所有权。

本条系特殊动产物权变动登记对抗规则，有别于本法第311条确立的善意取得规则。例如，特殊动产买受人在受领后（但未完成登记），将标的物转让给第三人，但前一买卖合同嗣后被撤销，买受人（后续转让人）自始未取得所有权的，应适用第311条而非本条。还如，出卖人将特殊动产转让并交付给买受人，但未登记的，其再次向第三人交付并出卖的行为构成无权处分，应当适用第311条。善意第三人取得特殊动产所有权需满足交付要件（ 《物权编解释一》第19条 ），但其未完成登记的，仍存在不得对抗善意第三人的问题。因此，特殊动产的登记并无独立的设权效果，而仅具有加强物权对抗效力之消极效果。

特殊动产的所有权保留买卖与融资租赁，尚应分别适用本法第641条第2款与本法第745条。此等条文亦确立了登记对抗规则，但与本条之适用显著有别。所有权保留买卖与融资租赁的情形中，特殊动产的物权并未变动，买受人与承租人尚未取得物权；本法第641条第2款与第745条确立的登记对抗规则，旨在分别限制出卖人、出租人的所有权之效力。

在本法中，租赁权并非物权，故不适用本条。然依《民航法》第33条，民用航空器租赁期限超过6个月的，应予登记，否则不能对抗第三人。此外，依《船舶登记条例》第6条，光船租赁权未经登记的，不得对抗第三人。

依本条规定，动产物权设立和转让前，受让人已占有该动产的，无须现实交付，在法律行为生效之时，交付即完成，物权发生变动。学理上称此观念交付形式为简易交付。其构成要件有二。

其一，物权取得人先已取得占有。实践中，简易交付的典型适用情形，主要是所有权保留买卖、出租人与借用人等基于占有媒介关系先行占有标的物。此等占有通常为他主占有，至于为直接占有还是间接占有，皆无不可。即使在受让人无权占有的情形，如占有盗赃物、遗失物等，也可适用简易交付，故对本条中的“权利人”应作扩张解释，并非仅限于自始有权的占有人。出让人与受让人系动产共有人，且双方共同占有该动产的，物权变动也可适用简易交付［ 北京三中院（2021）京03民初2434号民判 ］。

其二，双方的“民事法律行为”已生效。结合本法第224条，此“民事法律行为”乃指动产所有权转让或动产质权设立的协议，其生效时间适用本法第136条第1款；法律行为附条件或期限的，其生效时间适用本法第158条或第160条。此法律行为究为负担行为抑或处分行为？就其既然发生动产所有权转让或质权设立之物权效力而言，当以处分行为说更有解释力。再者，将其解释为处分行为，则处分人有处分权亦为其特别生效要件。故在无权转让或出质他人动产时，所有权转让或质权设立的合意因处分权的欠缺并不生效，动产物权的变动无法依本条规定通过简易交付而完成。此时，善意第三人只能依本法第311条主张善意取得该动产物权，因为依《物权编解释一》第17条第2款，简易交付方式符合受让人善意取得动产所有权或质权之交付条件的要求。显然，处分行为说更契合司法解释的法理逻辑。

与本法第226条和第228条略有不同，本条系单纯的说明性法条，即仅在于定义作为观念交付形式之一的指示交付（又称返还请求权的让与），而未规定其发生物权变动的效力。依其规定，指示交付的构成要件有三。其一，动产物权设立和转让前，出让人（交付义务人）的动产已被第三人占有。第三人占有可为自主占有或他主占有，也可为有权占有或无权占有，还可为直接占有或间接占有。其二，出让人对第三人占有的动产，享有返还请求权。此返还请求权，宜限于合同、侵权等法律关系所生之债权性原物返还请求权。物权性返还请求权本是物权的“附属品”，欠缺独立的可转让性。此返还请求权，既可为对特定第三人的返还请求权，也可为对不特定第三人的返还请求权。其三，出让人向受让人让与了返还请求权，且该让与原则上形式自由。通知第三人并非让与的生效要件，但其为对抗债务人的前提（ 第546条第1款 ）。由于返还请求权不存在善意取得空间，故处分行为人确不享有该权利，或者其所享有的请求权受到期限等限制的，动产物权变动要么因指示交付无从完成，要么完成后权利人也受制于返还请求权关系。因此，动产所有权人无法通过指示交付，多次转让所有权；动产通过现实交付而被质押，再以指示交付的方式被转让的，受让人取得的所有权受制于质权。

提单、仓单等涉物有价证券蕴含了返还请求权，故转让此等证券能产生指示交付的效果。司法实践中，有判决认为仅转让提单尚不构成指示交付，当事人还应通知实际占有人［ 最高法（2010）民四终字第20号民判 ］。这一观点并不完全妥当，会影响提单在实践中的运用，故亦有判决认为转让、交付提单可构成指示交付，进而产生项下货物转让、质押的效果［ 最高法（2015）民提字第126号 ］，还有判决认为转让仓单即生指示交付效果［ 上海一中院（2009）沪一中民四（商）终字第28号民判 ］。“提货单”并非有价证券，不蕴含返还请求权，故转让提货单并不当然构成指示交付［ 青岛中院（2016）鲁02民终5135号民判 ］，但亦不妨将之理解为转让返还请求权的意思表示之证据。

除动产所有权转让外，在动产质押的情形，指示交付是本法第429条中的适格交付方式［ 福建高院（2014）闽民终字第1217号民判 ］。动产让与担保常采取占有改定方式，但指示交付亦无不可［ 宁波海事法院（2020）浙72民初40号民判 ］。需注意的是，指示交付并非连锁交易中的指令交付，后者乃系“二手”直接要求“一手”将动产交给“三手”的情形，实为本法第224条中的现实交付，故以占有的实际移转为要件［ 北京高院（2022）京民终644号民判 ］。

依《物权编解释一》第17条第2款，出让人无权处分他人动产的，指示交付方式也符合受让人善意取得动产物权之交付条件的要求。值得注意的是，返还请求权本身不适用善意取得，故出让人欠缺此请求权的，指示交付无法完成，动产之善意取得自难成立［ （2017）最高法民申53号民判 ］。换言之，若出让人既非处分权人，又欠缺返还请求权，则不存在善意取得的可能。例如，所有权人以指示交付的方式重复转让同一动产的，第二次转让无从适用善意取得规则，因为指示交付无法完成。不过，返还请求权已蕴含于仓单、提单等有价证券中的，存在善意取得之余地；有司法判决在结果上支持了这一点［ 上海一中院（2016）沪01民终11075号民判 ］。

依本条规定，在出让人转让动产所有权给受让人时，双方同时约定由出让人继续占有该动产、受让人取得该动产的间接占有，从而以占有改定代替现实交付，完成动产物权的变动。本条仅适用于“动产物权转让”，动产质权的设立不得采取占有改定［ 福建高院（2014）闽民终字第1217号民判 ］，但不妨将该质押转换为抵押。盖占有改定缺乏动产占有的公示方式，极易造成当事人恶意串通设立虚假质权、损害第三人利益的问题。在实践中，占有改定适用的典型情形包括让与担保与售后回租［ （2019）最高法民终1836号民判 ］。货币一般遵循“占有即所有”规则，原则上不适用占有改定规则。

占有改定效果是受让人成为间接占有人，故其构成要件有三。其一，出让人转让动产时须为该动产的直接占有人或间接占有人。其二，在转让动产时，出让人与受让人同时达成占有媒介关系协议。占有媒介关系是间接占有的构成要件，故当事人必须成立占有媒介关系。占有媒介关系的内容应具体明确，默示的保管协议在教义学上尚且面临一定的障碍。出让人与受让人虽签订动产转让协议，但未就出让人继续使用该动产另外达成具体协议的，不构成占有改定，进而无法引起所有权转让，受让人无法享有破产取回权［ “青岛源宏祥纺织有限公司诉港润（聊城）印染有限公司取回权确认纠纷案”，《最高法公报》2012年第4期 ］。买受人明确委托出卖人保管、照顾标的物，出卖人表示同意的，构成占有改定［ 重庆五中院（2022）渝05民终9839号民判 ］。当事人达成买卖合同后，买受人又直接委托出卖人进行加工的，也存在占有改定［ 潍坊中院（2021）鲁07民终7430号民判 ］。占有媒介关系不以有效合同为前提，无效合同亦可成立占有媒介关系。其三，出让人具有为受让人占有的意思，且后者对前者享有返还请求权。换言之，受让人的间接占有具有临时性，不得无限期存续。需注意的是，当事人可就将有动产达成预先的转让合意、完成预先的占有改定，进而在出让人取得动产所有权时，占有改定自动完成，所有权自动转让。

依本条规定，物权自“该约定生效时”发生变动。如果该约定无效或嗣后被撤销，那么物权自始未转让。不过，占有媒介关系依旧存在，受让人能继续保有间接占有。因此，本条虽将物权变动与占有改定融于一体，并未区分，但在“约定”无效时，法律效果之分析仍应以占有关系与物权关系之区分为标准。除此之外，即便“出让人继续占有”的约定有效，物权也并不自该约定生效时自动转让。盖当事人或会就物权转让约定停止条件或期限，转让仅在条件成就或期限届满时生效。

占有改定仅导致间接占有关系，出让人对标的物的现实管控并未受到影响，故容易产生虚构交易、隐匿财产的问题。职是之故，虽然基于占有改定的所有权转让可以对抗强制执行，受让人可提出执行异议［ （2017）最高法民终898号民判 ］，但法官应综合案件的具体情况，谨慎认定交易的真实性［ （2020）最高法民申3126号民裁、山东高院（2021）鲁民终559号民判 ］。基于占有的权利推定效果，当案外第三人主张其已通过占有改定取得案涉动产的所有权，进而要求排除强制执行时，其应当就所有权转让的事实负担证明责任［ 最高法（2013）民申字第1946号民裁 ］。

出让人无权处分他人直接占有的动产，善意受让人以占有改定方式受让动产的，不能产生善意取得效果（ 第311条 ）。这一结论既蕴含于《物权编解释一》第17条第2款之反对推理中，也被司法实践广泛接受［ 济南中院（2018）鲁01民终1277号民判、洛阳中院（2019）豫03民终6257号民判 ］。当然，占有改定的当事人嗣后完成其他类型的交付的，善意取得自该交付完成时成立。

第三节　其他规定

司法行为与行政行为乃公法行为，并非法律行为。其中，司法行为包括法院和仲裁机构作出的法律文书，行政行为包括政府的征收决定和其他能导致物权变动的行政决定。法律文书、征收决定和其他行政决定一经生效，能直接导致物权设立、变更、转让或者消灭，无须登记或交付公示。能导致物权变动的法律文书，仅限于形成性法律文书，而给付性法律文书只具有判令当事人履行既有债务的执行力，缺乏直接变更既有物权关系的形成力。确认性法律文书仅裁判确认已存在的物权归属，也不会导致物权的设立、变更、转让或消灭。依《物权编解释一》第7条，能导致物权变动的形成性法律文书类型包括：改变原有物权关系的分割共有不动产或者动产判决书、调解书或仲裁裁决书、仲裁调解书，执行程序中的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书［ （2020）最高法民申5436号民裁 ］。此外，《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第65~66条、《办理执行异议和复议案件规定》第28~29条、《破产法》第31条等，也规定了一些可直接导致物权变动的法律文书。民事调解书乃是对当事人达成的以物抵债调解协议之确认，仅具有债权效力，故不能导致物权变动［ （2018）最高法民再445号民判 ］。

适格的司法行为与行政行为生效之日，为物权变动之日。具体而言，法院裁判文书生效之日，指法院作出的判决书、调解书、裁定书或决定书送达当事人且不能提起上诉之日；仲裁法律文书生效之日，指仲裁裁决书作出之日、仲裁调解书送达双方当事人签收之日。征收是政府为公共利益需要而依法定权限和程序强制取得他人财产权利的行为，征收决定生效之日为征收决定公告之日。政府就国有土地上房屋作出征收决定时，房屋自征收之日起归国家所有，其上的建设用地使用权也被收回［ 北京高院（2023）京行终7988号行裁 ］。

本条仅适用于继承（含法定继承与遗嘱继承）引发的物权变动，删除了原《物权法》第29条中的遗赠，将遗赠引发的物权变动定性为法律行为引发的物权变动。这一立法变动较为合理，因为遗赠仅有债之效力，由法定继承人取得遗产之后向受遗赠人履行，受遗赠人自此时才取得个别财产之所有权。不过，本条仍可调整遗嘱继承，承认了遗嘱的物权效力，即遗嘱继承人可依本条直接取得个别遗产的所有权。现行法并未严格贯彻概括继承原理，未将遗赠与遗嘱继承的效力皆限定为债之效力，由法定继承人（共同共有人）以遗产进行清偿或对遗产予以分割，进而让权利人取得个别财产所有权。这一做法在学理上不无值得反思之处。虽然本条仅适用于“取得物权”，但其他财产（如知识产权与债权）也可参照适用本条。

本条须结合本法第1145~1163条规定的遗产管理人及遗产清算制度予以体系解释。继承取得遗产须经遗产清算程序。是故，继承引发的物权变动应区分两个阶段。第一阶段为被继承人死亡事件引发的物权变动阶段。依本条及本法第1121条第1款，被继承人死亡属法律事实中的事件，而非法律行为，继承从被继承人死亡时开始，继承人自动取得遗产的物权，且不以登记或交付为生效要件［ 甘肃高院（2020）甘民申1862号民裁 ］。继承发生后，存在两名以上继承人的，其成为遗产的共同共有人［ 湖南高院（2019）湘民再667号民判、广东高院（2018）粤民再255号民判 ］。第二阶段为遗产经清算程序分割给继承人的阶段（ 第1145~1163条 ）。遗产管理人主导遗产清算，清偿债务后依法定继承分割遗产，遗产由共同共有转化为各继承人的单独所有。若基于裁判分割遗产，则属基于法律文书引发的物权变动（ 第229条 ）；若基于协议分割，则属法律行为引发的物权变动，自动产交付或不动产登记之时发生物权变动。需重申一点，遗嘱在现行法上具有物权效力，遗嘱继承人可依本条直接取得个别遗产的所有权［ 四川高院（2017）川民申4650号民裁 ］。不过，该取得仍受制于遗产债务与税务之清偿（ 第1159条 ）。

本条适用的对象是“事实行为”。事实行为有别于法律行为，指不以意思表示为要素，而依法律规定产生民事法律后果的行为。即便行为人具有取得或消灭物权之内心意思，该意思也不为法律评价，不影响事实行为的法律效果。本条“合法建造、拆除房屋等事实行为”中的“等”属等外等。能设立或消灭物权的事实行为，除合法建造、拆除房屋外，还包括劳动生产、先占、拾得遗失物（ 第318条 ）、拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物（ 第319条 ）等。兹就典型事实行为分述如下。

因建造房屋而取得所有权，应以“合法”为限。建造方应当履行法定的建房手续、完成特定审批，其不得原始取得违章建筑物所有权，但占有的事实状态仍受法律保护［ 北京一中院（2013）一中民终字第02544号民裁、深圳中院（2019）粤03民终13003号民判 ］。当事人合作建造房屋的，可共同原始取得房屋所有权，成为按份共有权人［ 湖南高院（2017）湘民终227号民判 ］，但其中一方并非合法建造人、未登记在建设许可证上的，不能依本条直接取得房屋所有权，只能根据合作协议参与建成房屋的分配［ “陕西崇立实业发展有限公司与中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司案外人执行异议之诉案”，《最高法公报》2018年第8期 ］。两方当事人合作改建归属于其中一方的房屋，并且均为建设许可申请人的，其可在改建完成后取得房屋的共有权［ 贵州高院（2020）黔执复203号执裁 ］。原材料所有权人通过加工而创造出新物的，该物依本条归其所有。需注意的是，使用他人的动产为自己建造房屋、加工动产的，还分别构成添附中的附合与加工。

因拆除房屋而产生建筑材料的，房屋所有权绝对消灭，而建筑材料则作为动产由原房屋所有权人取得。建筑材料乃系物之成分，故在分离后归属于物之所有权人。因此，违章建筑物被拆除后，所生建筑材料归建筑物的“所有权人”所有，故拆迁机关擅自处分建筑材料的，应当赔偿所有权人遭受的损失［ （2016）最高法行申605号行裁、上海二中院（2009）沪二中行初字第28号行判 ］。本条中的“拆除”不以“合法”为限。他人非法拆除房屋，侵害房屋所有权的，作为成分的建筑材料也归房屋所有权人享有。动产因事实行为而被“毁灭”，丧失同一性的，成分也归属于动产所有权人。

先占虽未被本条明确规定，但也被视为基于事实行为而取得所有权的方式之一［ 沈阳中院（2022）辽01民终1179号民判、合肥中院（2021）皖01民终1398号民判 ］。先占需满足以下几项要件：占有对象是无主的动产；占有人具有自主占有的意思；法律无另外规定。土地使用权不得通过先占而取得［ 山东高院（2015）鲁民一终字第99号民判 ］。无主物分为自始的无主物与抛弃物。就前者而言，除法律对于自然资源、野生动植物资源、文物等有特别法律规定的外，其他动产位于集体土地之上的，集体可排他性先占并取得所有权，而位于国有土地之上的，国家应容忍个人通过先占取得所有权。就抛弃物而言，先占人可通过占有取得所有权。先占可能违反法律规定或构成侵权，但这并不必然妨碍先占人取得所有权。例如，捕捞者违反《渔业法》第23条（捕捞许可证制度）、第30条（法定捕捞方式、区域、期限）进行捕捞的，该违反公法规范的事实并不妨碍捕捞者在私法上取得所有权，但行政机关有权进行处罚，包括“没收渔获物和违法所得”（ 《渔业法》第38条第1款 ）；捕捞者在他人享有排他性渔业权的水域进行捕捞的，仍可通过先占取得所有权，但这一行为侵害了他人的渔业权，故负有侵权责任。当然，渔业权人对其养殖的水生动植物享有所有权，他人未经许可的捕捞系侵权行为。

事实行为成就之时，即发生设立或消灭物权的效力。其中，物权之取得构成原始取得，而消灭乃系绝对消灭。事实行为成就与否，须依法律规定及一般社会交易观念予以综合判断。合法建造的房屋建成时，建造人即取得其所有权。“房屋”应予目的性扩张，包括建筑物、构筑物及附属设施等，不含临时性建筑，但须具有构造上的独立性、利用上的独立性及法律上的独立性。拆除要求房屋丧失其同一性或者物权客体资格，否则房屋所有权并不绝对消灭。先占则要求行为人获得排他性的事实控制。

除本条规定外，物权也可依其他法律事实而被原始取得，典型如天然孳息所有权之取得（ 第321条第1款 ）、添附引起的物权变动（ 第322条 ）、拾得遗失物（ 第318条 ）、拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物（ 第319条 ）。

本条一方面是不动产物权登记生效规则之必然结果，另一方面是确保登记连续性的要求。处分行为人非基于法律行为而取得不动产物权之后再次进行处分，且该处分以登记为生效要件的，一方面其应当按照该处分规则申请登记，另一方面登记机构应当登记先前的物权转移［ 《不动产登记操作规范（试行）》第1.10.1条 ］，进而确保两次物权变动均记载于不动产登记簿，实现登记的连续性。

本条适用的情形是，“处分依照本节规定享有的不动产物权”，即处分非依法律行为取得的不动产物权。本条中的“处分”仅限于能引发物权变动的法律行为（如不动产所有权转让、设立不动产抵押权），既不包括事实处分（如拆除房屋），也不包括不能引发物权变动的债权行为（如不动产出租）。所谓“依照法律规定需要办理登记的”，仅限于登记生效的情形：处分依本法第229~231条规定享有的不动产物权，且该处分依法需要办理登记的（如设立建设用地使用权、不动产抵押），须先行就物权的享有办理初始的宣示登记，否则后续处分无法办理登记，自不能发生物权变动效力。在登记对抗的情形，所涉处分（如设立地役权）无须登记也可生效，故处分人无须先就物权的享有完成初始登记。当然，当事人选择完成初始登记与后续处分登记的，自无禁止之理由。

本条“不发生物权效力”，仅指后续的处分不能产生物权变动的效果。例如，继承人继承取得房屋所有权之后，又将之用作抵债，但未办理过户登记的，债权人未取得房屋所有权［ 西安中院（2022）陕01民终11218号民判 ］。还如，债权人基于以物抵债的民事裁定书取得土地使用权之后，再次进行转让但未登记的，受让人未取得物权，故不足以排除强制执行［ （2019）最高法民申5688号民裁 ］。不过，当事人的合同并不因此无效。因此，处分行为人怠于完成初始登记以及后续处分登记的，构成违约行为，相对人可依本法相应规定请求继续履行、主张其他违约救济。

虽然本条仅规定了不动产物权变动问题，但权利人依本节规定取得动产物权之后进行处分的，需适用相应的动产物权变动交付规则或登记对抗规则。换言之，基于法律行为的动产物权变动规则，正常适用于后续的处分。 KH2kYVsPOJ/Nv+rFQ/86mKGHWiOvbNnzBggg0EY3iLYTqJyWVDMMoJu6JG6m+5Is