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业主对建筑物的专有部分和共有部分享有哪些权利？
答： 《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
对于业主来说，对专有部分与共有部分所享有的权利是不同的。业主对专有部分享有绝对的所有权，可以对专有部分进行占有、使用、收益和处分。而对于共有部分仅仅享有共有和共同管理的权利，不能实施利用共有部分进行营利等行为。例如，常某是某小区的业主，在该小区购买了一套房屋。常某可以将自己购买的房屋、车位等出租给他人使用。但是，常某不能将小区的公共车位出租给他人。
小区内公共场所、设施的所有权属于谁？
答： 《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
由此可见，建筑区划内的公共部分都应当属于业主共有，而并非属于物业管理人、开发商等主体所有。例如，业主对本小区的电梯、公共道路、公园、健身设施等公共场所、公用设施享有共有的权利，如果物业公司想要利用共有部分进行营利的，应当征得业主同意，且营利所得应当为业主共有。
小区里的公共车位属于业主吗？
答： 《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
建筑区划内的车位一般分为两种，一种是专门规划来停放汽车的车位、车库等，对于此类车位，如果开发商与业主约定只能由购买方式取得的，那么业主只有在购买车位后才对车位享有所有权。另一种是占用了共有道路或其他共有场地的车位，比如说在小区广场、公园内设置的车位等，这类车位属于业主共有，即使业主没有购买或租赁也可以停放汽车。需要注意的是，无论是共有车位还是需要购买的车位，都需要优先满足本建筑区划内业主的需要。
应当由业主共同决定的事项有哪些？
答： 《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
上面规定中所提到的事项对业主的利益有着重大的影响，应当由业主共同决定。在进行表决时，需要符合法律规定的程序。例如，某小区想要选聘新的物业公司，需要业主表决进行确定。此时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这两项要求应当同时满足。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，该小区才能确定所选聘的物业公司。
业主能在自己的住房里开超市吗？
答： 《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”
对于业主来说，将住宅改变为经营性用房并不是完全禁止的，而是需要满足两个限制性条件：第一，遵守法律、法规以及管理规约；第二，经有利害关系的业主一致同意。例如，苏某想要利用自己的在一楼的住房开一个小超市。如果该小区的管理规约中有明确规定，禁止业主将住房改为经营性用房的，那么苏某就不能开超市。如果管理规约未加禁止，那么苏某就需要征求有利害关系的业主（一般为本单元住户）同意后，才能开超市。
业主需要履行业主委员会的决定吗？如果该决定侵犯业主利益，业主可以怎么做？
答： 《民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
由此可见，业主大会或业委会所作出的决定，业主是有义务履行的。如果业主认为该决定侵犯了其合法权益，可以向人民法院提起诉讼要求撤销，而不能以视而不见、置之不理的态度拒绝履行。
建筑物的专项维修资金有哪些用处？其应当归谁所有？
答： 《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”
建筑物的专项维修资金是由业主缴纳的，因此理应由业主共同所有。专项维修资金只能用于法律规定的途径，不能挪用。要使用或筹集专项维修资金的，应当由业主共同决定。
在电梯里投放广告取得的收益应当归谁？
答： 《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
业主共有部分由全体业主享有共有和共同管理的权利，所取得的收益也应当由业主共有。例如，某小区的物业公司在小区电梯内投放了广告，投放广告的收益应当由业主共有，而并非物业公司所有。如果该物业公司将其据为己有，业主有权要求其返还。
业主之间分摊费用或分配收益与购房面积有关吗？
答： 《民法典》第二百八十三条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”
业主对建筑物的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，对于费用分摊和收益分配的事项，按照业主专有部分面积所占比例来确定更为合理，更能使业主的权利与义务相适应。例如，齐某在某小区购买了一套二百平方米的住房，相较于其他业主来说住房面积较大。那么，在分配收益时，齐某可以分得更多的收益，而在分摊费用时，他也同样需要承担更多的费用。
业主有权更换物业公司吗？
答： 《民法典》第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
业主作为权利人，是有权自行决定是否聘用物业公司，以及聘用哪家物业公司的。需要注意的是，选聘和解聘物业公司需要业主按照法定程序共同决定，而不能只靠业主委员会等业主自治组织决定。
对于其他业主扰民、搭建违章建筑等行为，如何进行维权？
答： 《民法典》第二百八十六条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”
第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”
对于上述违法行为以及不文明行为，权利受到侵害的业主首先可以将相关情况向物业公司、业主大会、业主委员会等进行反映。这些单位有义务及时制止不法行为，维护业主的权利。此外，业主还可以在沟通无效后采取投诉、诉讼等方式维护自己的权利。如果业主确实因为这些行为遭受了损失，还可以要求行为人进行赔偿。例如，叶某的邻居养了一只狗，每天半夜都会狂吠，严重影响叶某一家人的睡眠。此时，叶某可以向物业公司反映，也可以直接和邻居沟通，要求邻居采取措施停止扰民行为。如果邻居不予配合，物业也管不了，叶某可以提起诉讼。如果叶某一家人的精神因扰民行为遭到严重损害的，还可以要求相应的赔偿。