4.地租差异和集聚的社会价值

我们在第三节中已经证明，即使是荷兰这样同质化程度相当高的国家，地租水平也跨度很大。大部分的地租差异可以通过有限的几个变量来解释。这些变量分为三类，即生产端、消费端以及衰退的城市中因既有设施被迫关闭、购物中心铺面闲置而造成的不便。有意思的是，生产端各变量和消费端各变量对地租差异的影响大致相等：生产端为34%，消费端为38%。具体结果请见表4.1。

在生产一侧，我们根据实际数据显示的通勤时间，分别计算了驾驶汽车和乘坐公共交通能够到达的岗位数量，发现驾车抵达的岗位数量解释地租差异的能力是乘坐公交的4倍。不过，表4.2中呈现的只是一些城市地租剩余的数据。事实证明，在阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙和乌德勒支等主要城市当中，公共交通会对地租水平起到更大的影响。这些城市的土地往往比较稀缺，而汽车则是一种土地密集型交通工具，不但供汽车通行的道路会占用大量土地，居住区和工作区还都需要土地以建造停车位。

图4.5是因工作可达性而导致的全国地租剩余分布图。从中可以看出，私人交通可达性为更广阔的土地带来了附加价值，而公共交通可达性的贡献则集中在铁路枢纽附近以及拥有大型地方公交网络的主要城市当中。从这个意义上讲，公共交通不仅仅造成了地租差异，对于经济活动的空间分化也有重要作用。

消费一侧有更多的变量被纳入了考量范围：历史街区（以纪念建筑物的数量来衡量）、奢侈品店和餐厅、文化展演场地、优美的风景和到海岸的距离——这些因素对地租差异的影响都体现在表4.2的数据当中。我们试图对每座城市中超出非城区平均地租的部分加以解释，而事实证明各个城市的情况都迥然不同。作为目前为止荷兰最成功的城市，阿姆斯特丹每平方米地租剩余为400欧元。按相对价值计算，该城市之所以能有这样强的吸引力（即高地租剩余），主要归因于其完善而充足的消费设施。充满活力的文化活动（119欧元）、购物设施（80欧元）及其纪念建筑物（39欧元，未列入表4.2），仅仅是这三个因素就解释了该市约60%的地租剩余。这些数字还只是阿姆斯特丹的平均水平，消费端因素在城内运河区和文化展演场地附近的影响甚至更高。与之相比，鹿特丹的生产端因素在地租方面占据着更为主要的地位。总体而言，地租高的城市往往都拥有强大的消费便利设施。但也不是没有极端例子存在：位于荷兰最南端的马斯特里赫特在消费方面非常成功，但在生产方面完全不行；多德雷赫特在生产方面相对较强，但在消费方面几无优势。最后，南部的海尔伦和格林/锡塔德正在衰落。这些城市直到20世纪70年代矿场关闭前都曾是矿业中心，矿产行业消亡的影响至今仍在持续：匮乏的就业机会和退化的基础设施导致这些城市丧失吸引力。类似地，恩斯赫德和蒂尔堡都曾是纺织业大市，而纺织作为技能含量较低的行业，很难与低工资国家进行竞争。由于与其他成功城市相距不远，也因为城中大学的存在，蒂尔堡在纺织业衰落之后恢复得相当好；而位于荷兰最东端的恩斯赫德与其他地方相距甚远，因此无法发展新的经济活动。

这些结果凸显了消费便利设施的重要及历史城市中心区的价值，其作用仅次于就业机会和经济活力（经济生产）等更加经典的影响因素。一个极具吸引力的城市中心无法单纯依靠社会规划者建造，只能通过不断试验和试错出现[参见第二节结论6和雅各布斯（Jacobs，1961）中的讨论]。在快速发展的城市抛弃低密度和低效率的建筑结构，并用高密度的摩天大楼取而代之的做法听上去不错，然而却破坏了可能颇具吸引力的生活社区，还摧毁了小商店的网络，而代之以不那么有趣的标准化购物中心。

荷兰在20世纪60年代就曾在这方面犯过一些错误，当时的人口急剧增长、汽车挤占了大量城市空间、旧的社区被新建的高楼大厦所取代。通常这会对城市的消费设施的便利程度产生负面影响，鹿特丹或许就可以被用作一个特别的例证——由于曾在二战期间被德军狂轰乱炸，鹿特丹的所有历史建筑都遭受了破坏，结果就如表4.2所示，即便是在70年后鹿特丹的地租仍远远低于在城市规模上与其相差不远的阿姆斯特丹。通过评估各种因素对地租剩余的影响，我们发现历史建筑在解释这种差异方面起着重要的作用。

德·格鲁特、马莱、图林斯和韦尔默朗（De Groot，Marlet，Teulings，Ver-meulen，2015）的研究提供了大学和平均教育水平的作用的证据。一般来说，大学城（如阿姆斯特丹、乌德勒支、莱顿、奈梅亨、格罗宁根、马斯特里赫特、鹿特丹、蒂尔堡、恩斯赫德和埃因霍温）在这方面都表现得很好，而与综合性大学相比，更加专业的技术院校和财经院校（名单后四个城市）对城市福祉的影响往往较小。另外，劳动力平均受教育程度是衡量一座城市能否成功的良好指标。这里存在一个明显的分界线：劳动力中接受过高等教育人口比例超过42%的城市（如，阿姆斯特丹、乌德勒支、海牙、莱顿、奈梅亨和埃因霍温），其表现明显优于比例为42%及以下的城市（如，海尔伦、格林/锡塔德、多德雷赫特和阿培尔顿）。这种现象与“城市是知识溢出的场所”的观点相符合，更多相关的论述请参见格雷瑟、赛兹、波特里斯和斯特兰奇（Glaeser，Saiz，Burtless，Strange，2004）或卢卡斯和罗西·汉斯伯格（Lucas，Rossi Hansberg，2002）的文章。另外根据表4.2，综合性院校和（或）高学历员工比例较高的城市似乎在消费方面格外突出，有人推测这是因为大学生充满活力的夜生活和大量的文化活动为城市提供了外部性。在一项对丹麦数据的分析中，戈蒂埃、斯瓦瑞和图林斯（Gautier，Svarer，Teulings，2010）表明城市作为婚姻市场发挥着重要的作用，对受过高等教育的人更是如此。作为丹麦几乎是仅有的大城市，其首都哥本哈根总是有大量单身的人们搬入：他们在找到伴侣后会迅速离开，而在离婚后甚至又会重新回来。这再次凸显了消费设施便利性的重要，特别是对受过高等教育的员工而言。尽管难以正式确定这种因果关系，但荷兰的数据（特别是历史城市中心区的重要性）表明，城市消费文娱设施的质量会极大增强该市获得高端研发活动集聚效益的能力。

由于地租剩余能够反映集聚效益的价值，人们可以利用这一剩余来衡量集聚效益对GDP的贡献。我们以荷兰20个最大城市住宅用地的价值作为参照，发现2012年城内土地价值超出城外土地价值的部分总计1120亿欧元。阿姆斯特丹虽然只有荷兰10%的人口，却有着450亿的地租剩余，占剩余总额的37%。当然，仅以这20个城市为研究对象，并使用城市的行政区划，可能会低估城市土地价值、高估农业土地价值。德·格鲁特等人（De Groot等，2015）的研究对此有所纠正后形成一个更接近实际的估计，由集聚效益带来的土地剩余价值为3050亿欧元。假设回报率为4.5%，我们从中获得了大约150亿欧元的流动价值，相当于荷兰GDP的3%。 h6vK9Y/8g7+IDWSvBFeLIUzxo49yIA03XzrdvwmsMY1FMdMx0S77UDLEiW5yEDG/