3.地租和建筑物价值

上一节的理论框架说明了为什么关注地租非常有趣，而本节讨论的实证框架将使我们能够计算荷兰2500个邮政编码区域的地租。荷兰是一个小国，拥有1600万居民和3.5万平方千米的土地。一个邮政编码在城市里覆盖的面积比农村要小，城市中心的邮政编码通常覆盖大约1平方千米的地区。我们的推导基于房地产经纪人协会（NVM）友情提供的数据集，其中记录了1985—2013年大约100万笔房地产交易。数据包含每笔交易的交易日期、地点（按邮政编码）、交易价格、土地面积、建筑面积以及一些建筑特点，如房间数量、是否位于街角或为独栋建筑、建造年份等。

想要评估公共物品的价值就需要对地租进行估算，而将房屋交易价格分解为土地价值和附着在土地之上的建筑物的价值并不容易。我们会在附录中对所选的价值估算方法做出更详细的解释。

图4.2是标有各个邮政编码地区地租的一幅荷兰地图，图中的黑线为城市区域的边界（这些区域可以等同于通勤区）。阿姆斯特丹运河区的地租最高，大约为3500欧元/平方米；地租最低的地区是与德国接壤的东北部边境，每平方米地租仅为17欧元——最高地租和最低地租之间的差距达到200倍。即使是不了解荷兰地理结构的读者，也很容易在这幅图中找到各个城市的位置。总体而言，荷兰西部地区的地租比东部更高。北部小岛和西部海岸是极受欢迎的旅游胜地，因此地租相当之高。图4.3则为我们展示了阿姆斯特丹都市区的放大地图，从中可以清晰地看到这座城市的单中心模式：离市中心越远，地租越低。

图4.4支持了结论3的内容：地租与地块大小负相关，与人口密度正相关。