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原告（反诉被告）：杨某
被告（反诉原告）：Z公司
代理律师：卢国桢，广东诚挚律师事务所律师
房屋买卖合同纠纷
被告委托XN联合产权交易所有限公司采用网络竞价的方式出售被告名下位于深圳市南山区建南路××区××栋××室的房产（证号：深房地字第××号），最终为原告所竞得。原、被告双方于 2016年 4月 19日签订《产权交易合同（非股权类）》，约定“交易价款为 396.47万元……双方应当共同配合，于乙方（即原告）支付完本合同全部交易价款后 90个工作日内完成交易标的的权证变更登记手续，然后完成交易标的及相关权属证明文件、技术资料的交接”。原告依约于 2016年 5月 20日支付完毕交易价款，但被告迟迟不予配合办理过户手续及交接手续，原告起诉诉请被告支付原告违约金 1 398 941元。
被告反诉认为：2015年 12月 25日，被告委托XN联合产权交易所有限公司公开挂牌处置深圳市南山区建南路××区××栋××室房产，并由原告竞价取得。2016年 4月 19日，被告与原告签订《产权交易合同（非股权类）》，依据该合同约定，原告应于 2016年 4月 19日合同生效之日起 10个工作日内，即 2016年 5月 3日前将全部交易价款支付完毕，但原告直至 2016年 5月20日才将最后一笔交易款项 277万元支付给XN联合产权交易所有限公司。根据《产权交易合同（非股权类）》第九条之约定，被告诉请原告应按照逾期支付款价款 277万元，从 2016年 5月 4日计至 2016年5月20日（计17日）按照日3‰支付违约金141 270元。
2017年 8月 22日，一审法院判决驳回原告诉讼请求以及被告反诉请求。原被告双方均提起上诉。2018年 3月 2日，二审法院判决驳回原、被告上诉，维持原判。
原告与被告就涉案房产先后签订了《产权交易合同（非股权类）》及《深圳市二手房买卖合同》，两份合同对款项支付及过户时间作出了不同的约定。原告向被告购买涉案房产时，已知涉案房产登记在案外人名下，被告并非涉案房产的所有权人，涉案房产进行第一次产权变更登记至被告名下后，双方签订了《深圳市二手房买卖合同》，该合同载明了涉案房产变更登记后的新的房地产证号，并对价款支付时间及过户时间进行了新的约定。案件的争议焦点为应以哪一份合同来认定双方当事人的权利义务关系。
（1）原告并没有逾期付款的违约行为，原告付款日期符合合同约定。原告与被告签订《产权交易合同（非股权类）》的流程为：原告 2016年 4月 19日在合同上签名，签完后以邮寄的方式寄给XN联合产权交易所有限公司，由被告盖完章再邮寄回来，原告于 2016年 5月 10日收到《产权交易合同（非股权类）》文本。根据《产权交易合同（非股权类）》第四条约定，原告应在合同生效之日起 10个工作日内，将余款付至XN联合产权交易所有限公司指定的银行账户。原告于 2016年 5月 20日付清尾款，并没有违约。
（2）被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。原告与被告应以双方签订的《产权交易合同（非股权类）》所约定的条款作为履行依据。《产权交易合同（非股权类）》是双方真实意思表示。从被告通过XN联合产权交易所有限公司公开转让涉案房产、发布公告的内容、签订《产权交易合同（非股权类）》、由XN联合产权交易所有限公司收取转让价款等事宜，可以推定《产权交易合同（非股权类）》是双方真实意思表示。
原被告双方实际履行情况：
①购买涉案房产的方式：原告购买涉案房产是通过XN联合产权交易所有限公司发布的《实物资产转让项目公告》所获取的信息，采用网络竞价的方式向被告购买涉案房产。
②转让款支付方式及支付时间：原告需按照XN联合产权交易所有限公司的规定支付保证金 33万元，并在《产权交易合同（非股权类）》生效之日起 10个工作日内将余款支付到XN联合产权交易所有限公司指定银行账户。原告已于 2016年 5月 20日（合同约定期限内）将尾款付清。
③双方约定的被告完成权证变更登记的时间。根据XN联合产权交易所有限公司发布的《实物资产转让项目公告》之“重大事项披露”第六条可知，双方对于完成权证变更登记的时间是“自乙方支付完《产权交易合同（非股权类）》全部交易价款后90个工作日内完成权证变更登记手续”。双方于 2016年 11月 16日签订的《深圳市二手房买卖合同》只是为了在深圳市不动产登记中心办理产权转移登记手续之用，从实际履行情况也可得知，双方并不是按照此合同来实际履行的。深圳市不动产登记中心对提交转移登记的材料有所要求，若原告不与被告签订《深圳市二手房买卖合同》，产权转移登记将无法完成。因此可知，该合同仅作办理产权转移登记手续之用。《深圳市二手房买卖合同》第八条约定，“买方须于 2016年 11月 15日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户”并不是真实意思。首先，原告的房款已于 2016年 5月 20日付清，其次，买卖双方也并未有约定银行监管账户。《深圳市二手房买卖合同》第十七条并不具有实际对抗的意义。第十七条约定“买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”可以理解为，当买卖双方在履行合同过程中出现争议，而双方不知道应以哪份合同作为履行依据时，应以《深圳市二手房买卖合同》为准。本案却是对之前所签合同实际履行完毕的，对于履行方式并不存在争议，不论从产权购买的方式、转让款支付的时间与支付的方式还是从XN联合产权交易所有限公司发布的《实物资产转让项目公告》，都可以看出双方并不是按照此合同来实际履行的，而是按照《产权交易合同（非股权类）》来履行的。因此可知《深圳市二手房买卖合同》属于实践中出现的“阳合同”，而认定双方权利义务的合同应为“阴合同”，即双方签订的《产权交易合同（非股权类）》。
被告已依照合同约定履行涉案房产权利交接义务，原告主张违约金没有事实与法律依据。
（1）被告与原告于 2016年 11月 23日签订的《深圳市二手房买卖合同》合法有效，合同双方变更涉案房产买卖的权利和义务，应依据该合同计算涉案房产产权交接期限。鉴于涉案房产原登记在Z建设公司名下，必须完成两次过户手续后方可办至原告名下。原告与被告共同办理涉案房产过户过程中，均认为双方在2016年 4月 19日签订的《产权交易合同（非股权类）》所约定的“90个工作日”过户期限远远少于两次过户办证的正常时间。2016年 11月 16日，被告领取涉案房产的《不动产权证书》后，立即通知原告并于 2016年 11月 23日经双方协商一致签订《深圳市二手房买卖合同》，明确交易标的为不动产产权证号为粤（2016）深圳市不动产权第××××号的房屋（该房屋登记于被告名下），并以该合同向深圳市不动产登记中心申请办理涉案房产的过户登记。依据《深圳市二手房买卖合同》第十四条以及第十七条约定，双方同意涉案房产产权交接期限应从 2016年 11月23日起算90日。原告于2017年1月17日已领取涉案房产的《不动产权证书》，符合合同约定的 90日期限。
（2）挂牌交易时，被告已完整披露涉案房产权利现状，原告知悉涉案房产产权交接必须完成两次完税、过户手续。根据 2015年 12月 25日被告就涉案房产转让向XN联合产权交易所有限公司出具的《物权转让信息发布申请书》中“重大事项及其他披露内容”明确，“本次处置资产所有权人目前为Z建设公司，并非转让方”，且原告参与竞买时已经“充分知晓并认可转让标的可能存在的所有风险及瑕疵，受让成功后不得提出任何异议”。因此，被告对于涉案房产挂牌交易时已经向竞买者完整披露了产权登记信息，且原告通过竞买活动认可完成产权过户必须经过两次变更程序。
（3）被告依照合同约定积极、及时履行涉案房产产权交接义务，不存在违约行为。原告知悉涉案产权必须完成两次过户以及完税程序。2016年 6月 13日，被告与原告一同前往深圳市不动产权登记中心（南山登记所）提交二手商品房转移登记申请。该南山登记所工作人员当面告知被告与原告必须完成涉案房产从现证载产权人Z建设公司变更至被告名下后，才可以办理变更至原告名下。原告同意协助被告完成两次产权变更登记审批程序。
深圳市地方税务局对涉案房产的第一次完税审查超期 50个自然日。原告取得证载产权人Z建设公司授权后，于 2016年 6月30日向深圳市地方税务局提交涉案房屋交易的完税申请，该税务局涉税事项科收件后审核资料（规定涉税事项审核时间为 9个工作日，即7月13日期满）。2016年7月15日，被告向税务局领取审税材料时被告知尚未完成审税程序。2016年 7月 27日，该税务局经办人员电话告知被告因涉案房产属于国有企业改革未带走资产范畴，必须提供被告上级主管部门的权属证明，以补正审税资料。2016年 8月 5日，被告取得主管部门的权属证明后立即通过邮政快递的方式将税务局要求的审税补正资料提交税局经办人员。2016年 9月 1日，被告才接到通知领取《税务事项通知书》。深圳市不动产权登记中心（南山登记所）对涉案房产的第一次产权变更审查超期 7个自然日。2016年 9月 5日，被告第二次向深圳市不动产权登记中心（南山登记所）提交“二手商品房转移登记”申请。根据深圳市不动产登记中心出具的《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》规定，“办理期限为 30个自然日”。该中心工作人员电话告知要求被告派人现场面谈涉案房产完税事项。2016年 9月 26日，被告的授权代表以及财务人员前往该中心，与该中心审核工作人员协商涉案房产从子公司变更为母公司名下完税事宜。经被告积极协调，该中心告知被告补正Z建设公司的工商变更登记资料后才能完成审核工作。2016年 9月 27日，被告从茂名市工商行政管理局调取Z建设公司名称变更核准登记档案后立即通过邮政快递方式寄送至深圳市不动产权登记中心。2016年 10月 12日，深圳市不动产权登记中心才向被告当面送达《深圳市不动产登记缴款通知书》和《通知书》。深圳市蛇口地方税务局对涉案房产的房地产交易特殊类登记计税审核超期 10个自然日。2016年 10月 12日，被告向深圳市蛇口地方税务局提交涉案房产房地产交易特殊类登记计税的完税申请，该税务局出具《税务事项通知书》告知 9个工作日后领取办理结果。期满后的2016年 10月 25日，被告向税务局领取审税材料时被告知尚未完成审税程序。直到 2016年 11月 4日，该税务局才通知被告领取《房地产交易税费审核通知书》。
综上，在整个涉案房产的交易流程中，被告一直积极完成产权交易各环节工作，不存在任何恶意拖延情况，在合理范围内依据政府部门要求完成各项备案、审批工作。
（4）原告逾期支付房款构成违约，应当承担违约责任。依据《产权交易合同（非股权类）》第四条之约定，原告应于合同生效之日（2016年 4月 19日）起的 10个工作日（2016年 5月 4日）付清全部款项。而原告提供的《个人贷款合同》以及被告提供的中信银行《交易明细查询单》显示，原告最后一期交易款项 277万元于 2016年 5月 20日才划入XN联合产权交易所有限公司的指定收款账户，逾期付款 13日，构成违约。根据《产权交易合同（非股权类）》第九条约定，原告应当承担逾期付款的违约责任。
法院认为，原被告双方当事人就涉案房产先后签订了《产权交易合同（非股权类）》及《深圳市二手房买卖合同》，其中《深圳市二手房买卖合同》签订时间在后，且该合同约定买卖双方在该合同签订之前的承诺及协议，如有与该合同不相符的，以该合同为准。因《深圳市二手房买卖合同》签订时间在后，且双方此后未就以哪一份合同为准作出新的约定，《深圳市二手房买卖合同》载明了涉案房产新的房地产证号，并对价款支付时间及过户时间进行了新的约定，应视为双方对原《产权交易合同（非股权类）》的内容进行了变更，关于价款支付时间及过户时间应以此份合同约定为准。因原告支付完毕购房款及双方办理涉案房产产权过户均未违反该合同的约定，故原告要求被告承担迟延办证的违约责任，以及被告要求原告承担迟延付款的违约责任，均欠缺事实依据，均不予支持。
本案属于商品房买卖合同纠纷，案件争议的焦点在于讼争双方在二手房买卖过程中，所基于房屋实际交易情况签订两份房屋买卖合同的效力认定。案涉两份合同均为双方真实签订，但各方对于合同签订的目的存在争议，且两份合同约定不同的交付时间、办证方式以及违约责任，致使合同履行过程中出现权利义务不一致的情形。
笔者在代理过程中，积极搜集原被告双方合同履行过程的各项证据，尤其是交易双方就房屋办证进行沟通以及被告向行政部门提交办证申请后审批流程所形成的证据，并针对第二份商品房买卖合同所约定的合同适用条款进行抗辩，以确认交易双方基于第二份商品房买卖合同签订达成的“新的合意”，适用《中华人民共和国合同法》中合同条款变更的规定，避免了高额的违约损失。
笔者认为，买卖双方对于不同时期所签署的两份不一致的协议，应当约定明确的履行条款，特别应当明确后签订合同的目的以及与前合同的差异条款执行方式，避免各方因参照不同合同条款履行而发生争议。
本案是一起因房屋买卖合同纠纷而引起的民事诉讼，案件在诉讼过程中被告进行了反诉，且历经一审、二审两个诉讼阶段，最终以一审、二审均驳回原告诉讼请求而结束。认真研究此案，点评人认为，有如下启示：
本案是在实践中较为常见的商品房买卖过程中签订双合同而引发纠纷的法律现象。由于签订合同行为属于平等主体之间的一种民事法律行为，由《中华人民共和国合同法》来进行调整，而该法的规定多属于任意性规范，即双方可以根据自愿、平等原则，在不违反法律法规强行性规范的基础上自由约定合同的权利和义务。如果双方在履行过程中没有任何异议，法律对合同的内容不会进行强行干涉。而本案正是因为签订了两份内容存在冲突的合同，在履行过程中双方又对两份合同的适用发生了争议，因此就需要根据《中华人民共和国合同法》的相关规定来确认合同的具体适用问题。由于两份合同的签订有前后顺序，同时后签订的合同对先签订的合同效力也做了明确约定，因此，在实践中就视为变更了前合同的内容，在履行过程中就应以后签订的合同为准。在此也提醒各位读者在生活中无论出于何种目的，在签订合同过程中都应注意在内容和程序上均符合法律规定，以防止在发生争议时利益受损。
另一个需要注意的问题是，本案中的第一个合同的效力应属于效力待定合同。因签订合同时，出卖方并不是房屋的所有权人，因此属于无权处分行为。此种合同一般会有两种法律后果：一种是出卖人事后取得了出卖物的所有权，合同转为有效合同；另一种是出卖人未能取得出卖物的所有权，此时买受人可以主张撤销该合同，以使合同归于无效。本案律师在代理过程中也做了大量的证据收集工作，证明被告方积极地履行了合同义务，对案件事实的认定起了关键的作用。
（点评人：侯巍巍，广东石油化工学院文法学院讲师）