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这一讲里，我将介绍经济分析框架上的另一个重要的环节，即“均衡”的概念。和前面各讲的方式一样，我们将先说明“均衡”这个概念在经济分析上的意义，再试着把“均衡”的概念与法学联结。
在一开始，我们不妨反其道而行，想象一种情况：自己不是身处在和平的国度，而是置身于战乱的国度。烽火连天，朝不保夕，满眼都是百姓流离失所、家破人亡的场景。在这种情况下，保命图存最重要。环境变动不居，未来不确定性增强；法律秩序已经荡然无存，主导的力量是“丛林法则”。对于这种情况，社会科学能发挥的作用很有限，因为局势一直在变化，没有太多的规律性可言。
在一个相对和平的环境里，社会秩序和人际交往呈现出一种规律性。对于这种情况，社会科学就能派得上用场，有很大的施展空间。就经济分析而言，“均衡”的概念，具有关键性的地位。均衡，可以用两个简单的概念来界定：“稳定”和“重复出现”。譬如，我们把一个乒乓球往碗里一放，摇晃之后，乒乓球会停在碗底。若我们把碗的一边抬一下，球滚动之后还是会回到碗底。这就是一种“稳定、重复出现”的状态，也就是达到“均衡”。
在前几讲里，我们介绍了供给和需求，并把供给线和需求线画在一幅图上，就出现了一个似剪刀的图。在两条线的交点，供给量等于需求量，供给的价格（卖方要求的价格）刚好等于需求的价格（买方所愿意付的价格）。这时候，市场达到了均衡。如果其他条件不变，这个均衡会延续下去。这是一种稳定的状态，而且会重复出现。
市场里的均衡是由供给和需求这两种力量，在交互运作之后，所达到的状态。我们只要把均衡的意义稍作解释，就可以用来分析经济活动之外、其他的社会现象，包括对法律的解释。如图2-5所示，我们将供给与需求这把“剪刀”换一种表达的方式：在椭圆下方，有两支箭头指向这个椭圆。两支箭头分别代表需求和供给，而椭圆所代表的就是市场。再进一步思考：将椭圆看成任何一种体系，而两支或三四支箭头，是支持这个体系的主要力量。
图2-5 市场的支持条件
若换一种描述的方式：当自己眼前看到任何一种社会现象，如果是稳定且重复出现的，这就是处于一种“均衡”的状态。这时候，我们的脑海里就可以琢磨，支持这个社会现象的主要因素是什么。这是一种逆推法（见图2-6），即看到眼前的现象，逆推回去，试着分析这个现象背后的主要支持因素。在观念上，逆推法非常简单；在应用上，有非常广泛的运用范围。
图2-6 逆推法
2014年初，我到澳门大学法学院担任客座教授。之前我也去过几次，但这次开学前，我一到澳门，就发现澳门街头一个非常明显的小变化。以前我在澳门市区要过马路时，即使站在斑马线前，过往的车辆也会照常行驶，不会让行。这次大不相同：一旦我走近斑马线，来往的车辆会立刻停下来，让我先过马路，无论在闹市区或郊区，都是如此。我很好奇，为什么短短一两个星期，就有这么大的变化。到底发生了什么事？
学期一开始，我教的是法律经济学课程，30多位硕、博士生里，有不少是内地甄选并保送的优秀的未来检察官。面对经济分析和经济学者，他们的眼神中自然而然地有诸多怀疑和排斥。我视而不见，正常上课。在介绍经济分析时，我就站上“火线”，描述了一下过斑马线时感受到的明显的变化，然后进一步提出可能的解释。我朗声说道：“我猜测，在过去这一两个星期之内，大概连续发生了几次交通事故，且都是发生在斑马线附近，被撞伤的可能都是儿童。在媒体报道之下，引起了大众广泛的注意和同情。在短时间内连续出现事故、儿童受伤、媒体广泛报道，这几个因素共同作用之下，严格执法便产生了立竿见影的效果。”
我立刻点名问了一位当地的研究生：“我利用经济分析所做的推测，是不是有某种说服力？”几年之后，我还记得当时他脸上的表情。他露出一种惊讶、不敢置信的表情。然后他表示：“确实如此，老师说得都对。只有一点差别，被撞的不是小孩，而都是老人。”这是我第一堂课的牛刀小试，直接测试了经济分析的解释力，效果不错，接下来的课程都进展得很顺利。此后，法学院的年轻学生，对经济分析的排斥感大幅下降。
由这个例子也可以看出，“均衡”的概念不只适用于经济活动中，也可以用来解释其他的社会现象。请您思考一下，虽然我们眼前所看到的情景每天都不一样，但是，抽象一点看，我们所身处的，基本上是一个“均衡”的世界，即稳定、重复出现的世界。我们今天上下班所经过的路线，沿路所看到的情景，和前天、昨天、明天、后天所看到的，其实大同小异。路上和朋友碰面时，我们打招呼的手势、用语、腔调，也相去不远。把范围再稍微扩大一些，一个社会群体所用的语言文字、生活所依循的风俗习惯和思想观念，是不是也符合稳定和重复出现的特性呢？
这一讲里有两个重点。第一，在市场里，当供给和需求相交在一点，就达到了均衡；如果没有其他力量干扰，这种状态会保持稳定、重复出现。第二，均衡的概念也适用于其他社会现象。看到稳定、重复出现的现象，我们可以试着进一步分析，支持这个现象的主要因素是什么。
上一节里，我介绍了经济分析基本框架的第三个环节——均衡，并且特别强调，均衡这个概念不只能分析经济活动，也可以用来解释其他的社会现象。这一节里，我们再往前推进一步，把均衡这个概念和法律联结起来。让我们循序渐进，先从一个大家熟知的现象开始，再引申到法学问题上。
众所周知，我国幅员辽阔，各个地方都有自己的特色，当然，人们也逐渐形成了一些刻板印象。譬如，上海和武汉都是港埠城市，可是一般人对于上海人和武汉人的印象却不太一样。上海人（至少是在过去影视与文学作品里，外国商人和外籍轮船群集的时代）穿着华丽，重排场和门面，说话八面玲珑。相形之下，对于武汉人，广为人知的说法就是“上有九头鸟，下有湖北佬”。九头鸟表示头脑灵活，想法多，长于考虑。同时，也用来形容武汉人，显然除了肯定头脑灵光，多少有一些“精明”“打小算盘”的言外之意。
可是，为什么上海和武汉，两个都是繁华的港埠城市，而市民的性格却有截然不同的特质呢？如果把性格特质看成一种均衡，自然而然的问题是：为何出现两种情况不同的均衡？或者，由均衡再进一步，这两个均衡的支持条件，有何不同？
在往下看之前，我们不妨先停下来思考一下，可能的解释是什么？
均衡的两个特质是稳定和重复出现。既然具有这两个特质，那一定和均衡背后的支持条件有关。针对上海人和武汉人的特质（假设大致上成立），我们不妨想一想两个港埠城市的情况。
我们先从上海开始分析。上海是中国历史上最早对外国开放的城市之一。1843年，清朝允许外国人通商和居住的5个城市（即五口通商），上海就是其中之一。经过长时间的发展，常住上海的外国商人数量不断增加。以当时的经济条件而言，和外商做生意，利润十分丰厚。那时的商人，要想争取做生意的机会，在外表上最好体面华贵，在言语谈吐上最好儒雅大方，在接待安排上也最好阔绰大气。在互不了解的情况下，自己所表现出来的形象非常重要，久而久之，自然就塑造出一种特殊的均衡。看起来是“表面功夫”，其实这种做派有非常重要的作用，一言以蔽之，目的就是争取交易互惠的机会，也就是要兴利，通过利他而自利。
我们再来考虑武汉的情况。武汉被誉为“九省通衢”之地，是长江和汉江这两条重要河流的交汇点，位置的重要性无与伦比。然而，武汉的港埠活动有两个重要的特质：一是参与的人大多是从事体力工作的蓝领；二是船只进进出出，不会久留。商人一旦受骗上当，转头可能骗子和船都已经离港，追索不易。因此，从事买卖交易时，人们必须保护好自身利益。所以，关键就在这一次、眼前的交易中，最好能多为自己争取利益，避免损失。于是，商人脑中的算计与口才，必须尽可能地发挥到极致。长此以往，码头文化的核心特质，不在于兴利，而在于防弊。
两相比较，上海人和武汉人的性格特质不同，就形成了不同的均衡，也与支持条件不同密切相关。有趣的是，这种差别几乎可以直接反映到法学以及不同的司法传统上。众所周知，地中海地区从很早以前（12—13世纪）就有频繁、丰富的经济活动，海上与陆上的商业跨越国界、种族和语言。要享受交易双方互蒙其利的结果，必须能有效地处理商业纠纷。在诸多纠纷中，判定交易的物品是否为赃物就是其一。如果明知是来路不明或有问题的商品，买方还买下，事后买方的权益便不受保护，商品也要退还给原主。然而，在人来人往、舟车四处的环境里，买方要一路追溯至原主可不容易，而且，追溯所耗费的买方的时间和心力，可能超过交易带来的好处。防弊的成本可能大于兴利的效益，因此在这种环境里，就逐渐形成一条众所接受的法律原则：只要买方合情合理地相信，交易的物品来路干净，不是赃物，那他就是一个“善意购买人”，其权益会受到保护。
相形之下，如果不是在沿海城市或陆上的贸易中心，而是在相对封闭、流动性不高的环境里，追溯原主就比较容易。在这种环境里，就应该保护原主的权利，而不是保护“善意购买人”的权利。除弊的重要性超过了兴利的好处，所形成的法律原则，就是买方有责任弄清楚物品的来源是否干净。
开放区域（沿海城市和贸易中心）与封闭区域形成不同的法律原则，上海和武汉都是港埠，却形成了不同的地方性的人格特质。表面上看起来，前者是法律传统的问题，后者是风土人情的问题，但由经济分析的角度抽象来看，却都是“均衡”。因此，我们有两点值得阐明：第一，我们利用“均衡”的概念可以看出，如果某种现象（包括性格特质或法律原则）已经形成，即稳定而重复出现，那么，我们就可以试着捕捉其背后的支持条件或是形成的原因。第二，在法学里，有很多众所周知的法律原则（譬如，买卖不破租赁、善意第三人等），都可以看成“均衡”。我们探讨背后的支持条件，有助于了解这些法律原则的来龙去脉，而且一旦情况变化，也才能够琢磨出适当的因应之道。这就是“知其所以然，也就知其所当然”。
第一，以上海人和武汉人的特质，以及欧洲历史上开放地区和封闭地区的法律原则为例，具体说明“均衡”的意义和适用范围。第二，法学里的许多法律原则，都可以由“均衡”的角度重新阐释，可以知得失，也可以知兴替之道。
无论成文法系或判例法系，“买卖不破租赁”都是早已稳定且众所周知的法律原则。在《中华人民共和国合同法》（已废止）第229条和《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第725条中，就有明确的规定。然而，对于这个几乎一般大众也熟稔的原则，各位读者真的能说清楚、讲明白吗？这一节里，我就针对这个法律原则，从经济分析的角度做出阐释，或许能由此突显经济分析的特色以及法学所能带来的养分。
在法学院里，对于“买卖不破租赁”的解释简单明确：当房东出售正在出租的房屋时，租户的权益不受影响，租期受到保障。老师和教科书通常强调两点：第一，相对于房东，租户处于经济上的弱势，法律应该保护弱者；第二，若容许因为买卖而终止租赁关系，租户的权益将有如风中之烛，随时可能被侵害。因此，“买卖不破租赁”有如普适价值，能有效地保护承租人的权益。
然而，如果法律不做规定，是不是租户的权益就一定会受到伤害呢？我们不妨思考一下，至少有两种人，即使买卖破了租赁，权益也未必受到伤害。第一种，单身人士，生活简单。第二种，情侣或小家庭，没有子女，对居家生活品质要求不高，家具不多，个人物品也简单，平时以工作为主，回到住处只是为了睡个觉。以上两种人，如果要搬家，半天之内就可以收拾停当，说走就走。
对于他们而言，如果房东卖了房子，房子过户至少要两三个星期，即便租约终止，他们另寻住处并不困难。如果在一开始，房东就表明，“我正准备卖房子，什么时候成交不一定，但一旦成交，咱们之间的租赁合同便要终止。这样租期虽然灵活，但没有保障，所以租金我可以少收，打个折”，试问，对这两种租户而言，是不是刚好合适？他们本身不太在乎租约的保障，要搬随时能搬，而且租金还能降下来，有何不好？因此，至少对某些租户而言，“买卖不破租赁”影响不大。买卖即使破了租约，租户的权益也未必受到伤害。
进一步考虑，“买卖不破租赁”对房东权益又有何影响？如果买卖可以破租赁，虽然房东对于房产处置的灵活度有所增加，但能够收到的房租一定减少。原因很简单，如果买卖可以破租赁，租户愿意付的房租一定也相对降低。因此，如果房东承诺：即使房屋卖出，租户的租约也不受影响，到合同期满才终止，那么，租约的稳定性增加，大部分租户自然愿意多付一些。这表示：买卖不破租赁，虽然看起来是保障了租户的权益，但其实房东的权益保障度也因而上升，因为可以得到相对更高的租金。
由此可见，“买卖不破租赁”的约定，无论是对租户还是对房东，都有好处，而且，我以上的分析，不是从弱势与强势、道德优劣着眼，而是就事论事，探索这种做法对双方的影响。由道德上分出弱者和强者，是传统法学教育里常见的做法，在某些问题上，这样做也许有助于形成初步的判断，但是《大学》里有一句话，值得用来提醒我们自己：“物有本末，事有终始。知所先后，则近道矣。”这里的“道”，显然不是道德的“道”，而是道理的“道”。
关于“买卖不破租赁”，其实我们还可以再进一步，有更深入而全面的了解。目前一般的介绍和讨论，焦点都放在“破”与“不破”上。然而，追根究底，我认为真正的关键所在，其实不是在“破”与“不破”，而是在“租赁”这两个字。事实上，焦点在于租赁合同的实质内容。根据目前民间的做法，对于一般的公寓或住宅的租约，除一个月的押金及预付一季、半年或一年的租金之外，在解约和违约条款上，通常制式合同都有约定：单方提前解除或终止合同的，须赔偿对方一个月的租金。
该条款表示，租约没有到期，如果房东或租户因为各种原因终止合同，需要赔偿对方一个月的租金。这也就意味着，如果房东把房子卖了，可以立刻中途解约，但要退还未到期租金，再赔偿一个月的租金。彼此租赁关系就此结束，租户还是要搬家。也就是说，依租赁合同内容，只要房东以提前解约的方式处理，实质上几乎不会碰到“买卖不破租赁”的问题。
相形之下，如果是商铺或写字楼等租约，因为涉及店面和写字楼的装潢、对公司招牌和客户的影响等，所以通常租约会较长，而在解除或终止合同的约定上，也会有更具体而严谨的约定。譬如，提前解除租赁合同，除处理租金之外，提出解约的一方对于因为提前解约而给对方造成的损失，要负赔偿责任。可见，我们对于“买卖不破租赁”的认知和理解，值得做一些调整。重点可能不在于“破”与“不破”，而在于“租赁”合同的内容。合同的内容会直接影响租赁双方对“破与不破”的选择。若描述得稍微抽象一点，“买卖不破租赁”只是租赁合同的“默认规则”。在一般情况下，可以作为事先签订合同、事后有争议时解释合同的基础。但在实务上，处理具体案件时，要看双方具体的情况，以及租赁标的性质和期限等。
让我们回顾一下前面的论证分析，有一点可以说是最重要的启示，即“先了解社会，再了解法律”。对于“买卖不破租赁”这个众所周知的法律原则，意义到底如何，值得回到真实世界里去理解。以“保护租户、经济上弱势的一方”来解读，是从道德上来认知法律，可能略显简单和片面，也可能会差之毫厘，失之千里，错失了更完整而全面的体会。
第一，“买卖不破租赁”，看起来是对租户好，其实对房东也好：提高租约的稳定性，可以收相对更高的房租（租户愿意付）。第二，“买卖不破租赁”，重点未必在“破与不破”。租赁合同里的终止和违约条款，可能才是重点所在。第三，“买卖不破租赁”这个法律原则，最好不要从道德的角度来解释。我们应琢磨其背后更深层次的原因，才可以有更完整、深入和平实的认知。
这一节里，我将以一个具体的案例为起点，在分析之外，我们也试着提炼出一些抽象的见解，并归纳出几点心得。这个案子和美国百货公司的做法有关。
相信各位读者都逛过商场，里面的东西有的贵，有的便宜。价格高的电器和家具等，往往可以分期付款。这种做法是双赢，对消费者和百货公司都好。关于分期付款，美国某家百货公司有两种做法供消费者选择。第一种，如果贷款人分期付款买了好几件家电产品，其中一件逾期，百货公司会发通知提醒贷款人。如果贷款人仍付不出单期款项，百货公司会再通知提醒一次。如果贷款人下期还付不出来，百货公司就会把这件家电回收。第二种，如果其中一件逾期，百货公司就会通知贷款人。贷款人再逾期，百货公司再通知提醒。如果贷款人仍逾期，百货公司就会把所有还没有付完全部款项的家电全部回收。
一位年轻妈妈选择了第二种付款方式，买了不少家电和家具。结果，其中一项逾期，经过百货公司的再三催款，她还是无力支付。百货公司就根据原合同，把她还没有付完全部款项的家电全部回收。这位妈妈觉得很委屈，只有一件逾期，怎么能全部收走呢？她起诉了百货公司，认为其违反了美国消费者保护法和反垄断法。这个案子由美国地方法院开始，一直打到美国联邦最高法院。对于上诉案件，美国联邦最高法院很多是驳回不审的，但这个案子，他们接受了。经过审理，几位年高德劭的大法官最终决议：一件付不出，就全部回收的做法，的确不妥，因此认定百货公司违法。
美国联邦最高法院的裁定，当然就是最终的结果。不过，这个案子值得我们仔细思考。百货公司的第一种做法，可称为“单件回收”，即哪一件付不出按揭，就只回收那一件产品。第二种做法，可称为“全部回收”，即其中任何一件付不出按揭，其他没有付完的产品全部回收。仔细想想，对于百货公司而言，全部回收的第二种做法，比较容易保护自己的债权，经营的风险自然就比较低。既然百货公司经营风险比较低，比较容易保护自己的债权，就理应让利，让消费者也享受到一定好处。而且，利息通常和风险有关，百货公司经营的风险比较低，自然应收较低的利息。因此，全部回收的做法，必然隐含较低的分期利息，付按揭的条件也比较宽松。
既然美国联邦最高法院认定第二种全部回收的做法违法，那么以后只有第一种单件回收的做法。这一做法所引发的一连串的连锁反应也很清楚，即利息变高了，分期付款的条件收紧了，交易金额自然减少。于此，百货公司为节约成本，要雇的员工也随之减少。员工减少，上缴给国家的各种税也自然减少。国家的税收减少，能用来从事公共建设的财政经费（包括国防、治安、交通、环保等）也因而下降。请问，最终谁倒霉了？答案很简单，国家建设的财政经费减少，倒霉的还是社会大众。再进一步，大家都倒霉了，但是哪一种消费者最倒霉？最需要用分期付款方式买东西的正是中低收入群体。
美国联邦最高法院的判决，本意上是希望保护经济上的弱势群体，然而，实际上却伤害了社会大众，而受伤害最大的正是他们最希望保护的经济上的弱势群体。我们不妨记下这句话：“通往奴役之路，常由善意铺成。”该名言出自诺贝尔经济学奖得主哈耶克，他的这个提醒，可以说是历久而弥新。
我们再进一步推论。第二种全部回收的做法的利息比较低，分期付款的条件比较宽松，所以，大部分消费者其实都是运用这种方式买较贵的家电等。假设有20万个消费者都选这种方式，享受了低利息，但其中有500个消费者，因当初买的家电数量太多或后来的现金流突然紧张，而无力偿还借款，结果购买的家电被百货公司全部回收。那么，19.95万人得到好处，500个人受到伤害，全部回收的做法值不值得保留呢？
如果问道德哲学家这个问题，他们可能会陷入两难。如果问经济学家，则问题不大。经济学是一门很世俗的学科，经济学家的回应很简单：让证据说话。全部回收的做法所收取的利息比较低，所以估算一下，19.95万人享受到的利益，到底有多少？500个人的家电被回收，他们的损失一定比较大，再估算一下，总共的损失又是多少？因此，在评估是否要保留这种做法时，至少先有一个大致的估算，估算出潜在的利益和损失。这种就事论事的做法，不比道德直觉更可靠、更有说服力吗？
再进一步，美国百货公司的做法似乎很奇怪，怎么会有全部回收的这种做法呢？其实，我们稍微琢磨一下，就可以理解其中的原因：全部回收就等于连带担保，用其他家电作为担保。有了担保品，自然能享有比较低的利息。如果买家无力还款，百货公司把担保品（即其他没有付清按揭的家电）回收，不也合情合理吗？因此，看起来奇怪的做法，一旦了解背后的原因，我们就可以理解了。
最后，如果美国联邦最高法院的大法官对经济活动的性质多了解一些，就可以采取折中的做法，而不是全盘否定。譬如，允许连带担保，但是只限于三件商品。有限度的担保，使得风险能得到控制，消费者既享受到较低的利息，百货公司也比较容易做成生意。这种折中的做法，可以说是多赢。
第一，“通往奴役之路，常由善意铺成”，好心未必就能做好事。第二，先了解社会，再了解法律。对社会多了解，对经济活动多了解，有助于我们追求和实现公平正义。