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物业管理与法律息息相关。物业项目经理要学会运用法律思维和法律手段防患于未然，降低企业的经营风险。特别是《民法典》的出台和实施，将物业管理带入到一个新时代。那么《民法典》与物业管理相关的到底有哪些内容呢？物业公司又应该如何应对呢？
从大类上分，涉及三部分：物权、合同和侵权。
《民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享受共有和共同管理的权利。
业主的建筑物区分所有权，“区分”的是专有和共有。
建筑物区分所有权：专有部分所有权，共有部分持份权和成员权，也就是民法典中提到的共有和共同管理的权利。
简单地说，户内的资产属于业主的专有权，户外部分属于共有部分，而共有部分是物业管理的对象。
《民法典》第 273 条第一款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
所以住一层的业主需要交纳电梯费。因为电梯是属于全体业主的，不能以自己放弃使用的权利来逃避交费的业务。
第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主。
《民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《民法典》第二百八十条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
实践中，楼顶漏水了，顶楼业主着急，楼下业主不急。
要动用公共维修基金的话，这双三分之二业主门槛（民法典要求有双三分之二以上业主参与表决）可不那么好过；维修资金是全体业主的，我家楼顶漏水，全区业主围观，这个怎么破？
建议：小区提前建立维修资金“紧急使用预案”，该预案是在尊重业主自主决策、满足民法典“双三分之二”参与、“双四分之三”通过的基础上，将业主表决前置，在紧急情形发生前就建立业主共同认可的使用维修资金应急处置的方案，一旦发生“预案”约定的紧急情形，就可及时申请使用维修资金排危除险，这样就提高了使用维修资金解决突发情况的效率，可以更快速地解决小区维修的“燃眉之急”。
《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
这个成本，物业人一定要宣传清楚，很多业主认为物业公司在场地经营上是没成本的，这个要理直气壮地辩驳，场地经营要谈判、要管理、要服务，这些都是成本。
《民法典》第二百八十四条明确了业主可以自治管理。
然而实际中，物业服务人和业主之间有契约关系，服务质量和考核标准有明确的依据，业主自治后的监管如何实现？毕竟专业分包的技术管理要求更高，少去物业服务方这个环节，服务纠纷只怕有增无减，而小区环境、建筑物维护保养和秩序维护水平也只怕越来越差。
《民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
这个规定精准地明确了物业服务是对建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护，是一种管理服务，并把建筑物及其附属设备设施的维修养护放在了第一位。
物业费的用途清晰了，除此之外的都是特约服务，都是可以另外协商收取费用。
《民法典》第九百三十九条：赋予前期物业服务合同及业委会签订合同都对业主具有法律约束力。
同时，第九百四十二条【物业服务人的一般义务】规定，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对违法违规行为应制止，报告有关行政主管部门并协助处理。
换句话说，对于违法违规行为，只要物业服务人有充分的证据证明自己采取了合理措施制止、上报、协助了，就可以免责。
《民法典》第九百四十三条：物业服务人需要公示或报告的信息为服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分经营与收益情况等。
需要特别提示的是：采用包干制的物业服务，物业服务人无需向业委会或者业主大会公示或报告物业服务方内部的经营收支情况，需要公示的是物业服务方无权自主支配的收支项目。
《民法典》第九百四十六条至九百五十条主要对这部分内容做了规定，核心关注三点：
（1）合同届满不续聘的，业主方主张应提前 60 日，服务方主张应提前 90 日书面告知对方，给予双方足够的时间交接处理善后。
（2）《民法典》九百三十八条规定，“物业服务人公开做出的有利于业主的服务承诺，为服务合同的组成部分。”意味着恶意低价中标或过度承诺都要承担违约责任。
（3）不移交跑路是不行的，好好移交是可以拿到钱的，交接期产生的费用，交接人有权主张业主支付。
其中，需要【特别说明】： 单个业主不享有任意解除权。物业服 务合同具有集体合同的特性，业主行使任意解除权必须根据法定程序 共同决定，单个业主无法行使任意解除权。
针对侵权领域出现的新情况新问题，《民法典》侵权责任编在总结现行《侵权责任法》实践经验的基础上，对相关内容作了补充完善，回应了民生热点。
在第一千二百五十三条至一千两百五十八条中，列举了致害责任的几种情形，主要是建筑物及其附属或后置构造脱落、高空抛物或坠物、堆放物塌落或妨碍通行造成伤害、树木林果折断、倾倒、坠落致害、施工致害等内容。
作为物业服务方，需要应注意的问题是：
（1）是否定期巡检记录，发现危险是否及时预警并采取了适当的措施；
（2）是否采取应有的防护和告知、警示；
（3）是否采用了适当的辅助取证的手段及措施。
《民法典》第一千两百五十四条规定：禁止从建筑物中抛掷物品、从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；
经调查难以确定具体侵权人的，除能证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
据报载，2000 年 5 月 11 日，重庆学田湾正街居民郝某在自家楼下被烟灰缸砸中，差点成了植物人。因为无法确定涉案烟灰缸是从哪一户抛下的，郝某的妻子将具有抛掷嫌疑的 22 户邻居一起告上法庭。
最终，法院判决 22 户人家各赔 8101.5 元，该起案件有“全国高空抛物第一案”之称。
物业服务企业等建筑物管理人，应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生。未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任。
通过对近百个存在火灾事故情形的物业服务合同纠纷案件进行梳理，发现：
【发生火灾事故物业公司常见 6 大过错】
按发生频率排序如下：
（1）消防管道无法供水占 36%；
（2）疏于对公共区域的安全维护占 26%；
（3）消防通道堵塞占 17%；
（4）其他消防设施故障，如预警灯故障、消防栓出水慢、消防栓有水但无卡扣等占 13%；
（5）未及时发现险情或配合灭火占 5%；
（6）无消防设施占 3%。
【发生火灾事故物业公司 12 个免责理由】
（1）发生火灾事故的车辆所有权人系其他小区业主，与被诉物业公司之间不存在物业服务合同关系，不在其管理服务范围内。
（2）业主家中发生火灾系因其他小区的业主燃放烟花爆竹所致，而对于其他小区内发生的行为，物业公司无管理服务的职责和义务。
（3）火灾事故发生前，物业公司已就防火等事项在小区张贴提示，火灾事故发生后，及时拨打火警电话，并组织、配合灭火、施救。
（4）火灾事故系因业主私自搭建的违建房引发，而该违建房应当由行政执法部门拆除，物业公司无权拆除。
（5）火灾事故发生后，在消防车到来之前，业主的车辆已经烧毁，且消防设施不存在故障。
（6）业主家中及阳台下堆放大量垃圾等可燃物品，物业公司曾多次劝阻，亦会同相关部门上门送达整改通知书，而失火原因又系业主自身造成。
（7）消防大队从到场到展开施救用时短，无因消防通道堵塞导致救火时间延误的情形，且消防大队亦未就本次火灾事故对物业公司进行处罚。
（8）业主仅提供其自制的损失统计表作为计算损失的依据，经法院现场勘查，无法查明业主的具体财产损失，故对其损失不予支持。
（9）业主的财产损失已由保险公司赔付。
（10）物业公司提供消防安全管理制度、消防安全培训记录、消防安全记录表、灭火疏散预案、培训证书等证据证明其已经履行了物业服务合同约定的消防管理义务。
（11）引发火灾的原因系电动车电气线路故障造成车辆自燃，该起火原因属于物业公司不能预见、不能克服的客观情况，不属于未尽到管理职责所导致。
（12）业主以财产损害赔偿纠纷向物业公司主张权利，法院认为财产损害赔偿纠纷与物业服务合同纠纷属于不同法律关系，物业公司是否在物业管理方面存在失职，法院不作审查。
总之，物业作为小区公共区域的管理者，要尽到相应的防护、告知、警示及采取好相关的避免损失发生的手段及措施；物业服务从业人员尤其是管理层还要做到以下几点：
一是牢牢树立服务理念；
二是坚持规范化管理；
三是坚持工作痕迹化管理；
四是有风险意识，该买的保险就买，这个钱不能省；
五是善待自己的员工，等等。
如此，才能在《民法典》时代，做好物业管理，避免相关风险责任。