【05】实操：如何确定小区项目人员的配备方案？

一、管理服务人员

（1）物业服务管理人员无论面积多少，均应设项目经理 1 人。

10 万—30 万平方米，可设副经理 1 人，客户服务中心主管 1 人，保安主管、工程主管、环境主管各 1 人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。

（2）房屋管理员或称楼宇巡查人员：10 万平方米以下不设楼宇巡查员；15 万平方米设 1 人；20 万平方米设 2 人；30 万平方米以上设 3 人。

（3）客户服务中心人员：5 万平方米以下设客服人员 1 人，5—10万平方米设 2 人，10—15 万平方米设 3 人。以后每增加 10 万平方米，增设 1 人。如达到 30 万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按 30 万平方米以下情况类推。

二、秩序维护人员

（1）主管：30 万平方米以下配置主管 1 人，保安班长 3—4 人。

（2）秩序维护员：

1）全封闭小区（人车分流）门岗（每个出入口）：3—6 人（三班倒）；

2）巡逻岗：每 2 人一组可监护面积 5 万平方米左右（三班倒）；3）封闭停车场：出入口处应设置 3 人（三班倒）；

4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3 人（三班倒）；

5）安全人员综合劳动定额：每 4000—6000 平方米配置 3 人（三班倒）。

三、工程维修人员

1.工程维修主管人员

（1）10 万平方米以下配置主管 1 人，不设班长。

（2）10—30 万平方米，配置主管 1 人，设施设备运行班长 1 人，维修班长 1 人。

（3）30 万平方米以上可配置主管 1 人，运行班长 1 人，机电维修班长 1 人，综合维修班长 1 人。

2.维修工

（1）每个高压配电房值班电工 3 人。

（2）每 10 万平方米配置水工 1 人。

（3）中央空调系统每 10 万平方米配置 1 人。

（4）每 10 部电梯配专职电梯工 1 人。

（5）每 10 万平方米配置维修电工 3 人。

（6）每 10 万平方米配置综合维修工 2 人。

（7）机电维修人员综合劳动定额：每 10 万平方米配置 10—12 人。

四、清洁卫生人员

（1）保洁人员综合劳动定额 5000—8000 平方米配置 1 人。

（2）清洁主管人员：10 万平方米以下，配置主管 1 人，班长 1 人；10 万—20 万平方米，配置主管 1 人，班长 2 人；20 万平方米以上，每增加 5 万平方米增设班长 1 人。

（3）保洁员。

1）楼梯清洁：14 层/h*人（1 梯 4 户）。

2）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8 层/h*人（1 梯 4 户）。

3）地面清扫：500 平方米/h*人。

4）洗地毯：100 平方米/h*（2—3）人。

5）刮玻璃：15 平方米/h*人。

6）清洁电梯轿厢（抹钢油）：1 个/10 min。

7）清洁 8 层以下楼房（无电梯）：5 单元/d*人；9 层以上楼房（带电梯）：10 层/d*人。

五、园林绿化人员

1.园林绿化人员综合劳动定额

（1）室外绿地管理：每 6000 平方米绿地面积需绿化工 1 人。

（2）室内绿化管理：每 2 万平方米建筑用地（或 200 户业主以内）配 1 名绿化工，每 10 万平方米配 2—3 人。

2.园林绿化主管人员

30 万平方米以下，设主管 1 人，园艺师 2 人，不设班长；30 万平方米以上，设主管 1 人，班长 2 人，每增加 10 万平方米配置园艺师 1 人。

3.绿化工人

（1）绿篱及灌木修剪。

a.墙状绿篱：人工 20 m/h；机剪 50 m/h。

b.丛生或块状绿篱：人工 25 平方米/h；机剪 50 平方米/h。

c.球状绿篱：直径 1 m球形，4 棵/h。

（2）大树修剪。

a.冠径 15 m以上，需 3 人配合，1 棵/8 h*3 人。

b.冠径 10 ～ 15 m，需 3 人配合，3 棵/8 h*3 人。

c.冠径 5 ～ 10 m，需 2 人配合，12 棵/8 h*2 人。

d.冠径 5 m以下，高 3 m以下，单人操作平均 2—5 棵/h*人。

（3）剪草。

a.特级、一级草坪：机剪 360 平方米/h*人。

b.二级草坪：机剪 280 平方米/h*人。

c.三级草坪：用气垫机剪 180 平方米/h；割灌机剪 60 平方米/h。

（4）淋水：人工喷淋平均 500 平方米/h*人。

（5）杂草清理：人工除杂草平均 20—50 平方米/h*人不等。

（6）机械检修：正常的周期性检修每月 2 d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

六、物业管理人员综合劳动定额

（1）多层住宅：5万平方米以下，每人监护面积 2500—3000平方米；5 万—10 万平方米，每人监护面积 3000—3500 平方米；10 万—30 万平方米，每人监护面积 3000—4000 平方米。

（2）高层住宅、写字楼：5 万平方米以下，每人监护面积 2000—2500 平方米；5 万—10 万平方米，每人监护面积 2500—3000 平方米；10 万—30 万平方米，每人监护面积 2500—3500 平方米。 i0dyH67qh07MCk7BST/aAfTA61bhOIKqDJibf6wI9VdID0YKJ2wGAxkB4tSRBZ4f