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《物业承接查验办法》由中华人民共和国住房和城乡建设部制定，2011 年 1 月 1 日开始实施。《物业承接查验办法》将物业承接查验定义为：承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。分为两种类型：建设单位向物业管理企业移交新建物业；业主大会或产权单位向物业管理企业移交物业，属物业管理机构更迭。
（1）发现隐患、规避风险，维护业主的合法权益。
（2）便于接管物业后的管理，承接查验的质量好坏将直接影响到物业后期的管理服务水平。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
特点一：覆盖面广。
（1）共用部位：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
（2）共用设备：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给配水管线、电线、供暖及空调设备等。
（3）共用设施：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
特点二：技术含量高。
需要丰富的实操经验、一定的专业技能、熟练操作检测工具设备。
特点三：时间紧、任务重。
承接查验工作一般在物业交付业主使用前 1—3 个月陆续进行，在此期间物业服务企业对房屋接管验收以及物业交付前期准备工作同时展开，对物业服务企业来说时间相对紧张任务较重，因此物业服务企业需根据承接查验计划及物业交付方案合理安排，确保承接查验工作按计划顺利推进。
（1）诚实信用；
（2）客观公正；
（3）责权分明；
（4）保护业主共有财产。
方式一：观感查验。
对被查验对象外观检查，一般采用目视、触摸等方法进行。
方式二：使用查验。
通过启用设施或设备来直接查验被查验对象的安装质量和使用功能。
方式三：检测查验。
通过运用仪器、仪表、工具等对被检测对象进行测量。
方式四：实验查验。
通过必要的实验方法（如通水、闭水实验），检测相关设备、设施的性能。
（1）物业买卖合同；
（2）临时管理规约；
（3）前期物业服务合同；
（4）物业规划设计方案；
（5）建设单位移交的图纸资料：重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
（6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，满足使用功能要求；
（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（7）法律、法规规定的其他条件。
对于具备下述情况的物业，要拒绝进行承接查验：
（1）严重违反国家有关法规；
（2）未能通过有关政府职能部门的验收；
（3）工地与交付物业不能有效隔离；
（4）机房不能完全独立封闭；
（5）其他可能危及设备正常运行和居民人身安全的物业。
一般情况下，物业承接查验的工作流程如下：
（1）确定物业承接查验方案→（2）移交有关图纸资料→（3）查验共用部位、共用设施设备→（4）解决查验发现的问题→（5）确认现场查验结果→（6）签订物业承接查验协议→（7）办理物业交接手续。
说明：物业服务企业与建设单位确认承接查验的结果，并签订承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
（1）现场查验 20 日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
（2）物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。
（3）不属于物业承接查验的设施、与设备。
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备（首次明确不需要验收的内容）。
查验所发现的问题一般的处理程序是：
（1）收集整理存在的问题；
（2）处理方法。由建设单位提出处理方法，物业企业督促其及时处理；
（3）跟踪验证。对整改不符合要求的项目继续督促建设单位处理。
现场查验应当形成书面记录。不符合约定或规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
建设单位应当委托专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。
（1）符合承接查验条件：
①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；
②物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。
（2）成立物业承接查验小组。
（3）准备资料和工具：
①移交图纸资料及承接查验记录；
②各类设施与工具。
（4）提前与有关单位协调关系。
（5）对物业项目进行调查评估。
（1）物业资料情况。
①物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等；
②业主资料。包括业主入住资料、房屋装修资料等；
③管理资料。包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录；
④财务资料。包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细、物业服务费收缴明细、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单等；
⑤合同协议书。对内外签订的合同、协议原件，例如与水、电、通讯等市政管理单位的供水、供电合同、协议等；
⑥人事档案资料；
⑦其他需要移交的资料。
（2）物业共用部位、共用设备设施及管理现状。
查验的项目有：
①建筑结构及装饰装修工程状况；
②供配电、给排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
③保安监控对讲门禁设施；
④清洁卫生设施；
⑤绿化及设施；
⑥停车场、门岗、道闸设施；
⑦室外道路、雨污水井等排水设施；
⑧公共活动场所及娱乐设施；
⑨其他需要了解查验的设施设备。
（3）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。
包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、代付费用等账务情况。
（4）其他内容。
①各类物业用房；
②产权属全体业主所有的设备、工具、材料。
（1）确认旧物业业主大会或产权单位与原来的物业正式解除合同；
（2）认真对物业项目进行评估；
（3）财务账目交接清楚。重大关注原来的物业服务企业所拖欠的各项费用，对于暂时无法解决的问题，要签订书面协议，明确债权债务关系；
（4）各类原始管理资料要进行交接，包括物业产权资料、业主资料、管理资料、人事档案资料等，便于了解项目的运行情况，便于制定合理的管理方案；
（5）物业管理机构更迭时的承接查验没有成形的模式和明确的规定，所以在承接查验中存在较大难度，可请第三方及物业管理业务或行政主管部门进行协调监督。
（1）移交双方。移交方为该物业建设单位，承建方为物业服务企业；
（2）移交内容。移交的物业资料包括产权资料、竣工验收资料、设计施工资料、机电设备资料、物业保修和物业使用说明资料、业主资料等。
物业服务合同和前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构更迭，在相关方面之间发生物业管理移交行为。
（1）移交双方。
管理工作的移交包括：原有物业向业主大会或物业产权单位移交和业主大会或物业产权单位向新的物业服务企业移交。前者的移交为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位。后者的移交为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。
（2）移交内容。
1）物业资料（同本章物业承接查验内容）；
2）物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接；
3）人、财、物的移交或交接。
人员：在物业管理移交时，本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，达成双方共识。
财务：移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括：物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。
物业财产：包括建设单位提供和为物业服务购置的物资财产等，
主要有办公设备、维修设备工具、备品部件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。
（3）办理移交手续。
办理移交手续时应注意以下几个问题：
1）对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价；
2）各类管理资产和各项费用应办理移交，未结清费用明确收取、支付方式；
3）确认原有物业服务企业退出或留下的人员名单；
4）提出遗留问题的处理方案。
（1）移交工作的难点。
1）各项费用移交困难情况。管理费的欠交；代收代缴费用差额；停车费、经营收益等利益分配等，影响正常的交接；
2）各项资产移交困难。管理用房原服务企业装修过，不愿移交；办公用品，维修工具移交困难；停车设备，巡更设备等移交困难；
3）物业资料移交困难。原来的物业服务企业销毁或带走物业资料、物业资料不全等；
4）公共设备设施保修问题移交困难；
5）物业管理运作困难。
（2）新旧物业纠纷的解决措施。
1）处理好三方面的关系；一是要处理好与业委会或产权单位的关系；二是新旧两家物业服务企业之间要做好沟通；三是要处理好与政府的关系。
2）老物业服务企业要树立市场心态。业主对原来物业服务区的服务不满时，可以重新选择新的物业服务企业，但是必须按照法定程序进行。新的物业服务企业要加强企业团队建设和规避风险意识。