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拆迁安置与商业开发混合型建设项目的拆迁安置房营业税不能均以交易实际收入为计税依据，应当对等面积与超面积部分进行区分。等面积部分，以《拆迁安置补偿方案》确认的等面积安置产权调换市场指导价为计税依据，超面积部分以开发商同类商品房最近时期的市场销售价格为计税依据。同时，由于该类混合型建设项目用地是有偿取得的土地，营业税计税依据应包含回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
上诉人（原审原告）： 龙岩甲房地产开发有限公司（以下简称“甲公司”）
被上诉人（原审被告）： 龙岩市地方税务局稽查局（以下简称“市稽查局”）、福建省地方税务局（以下简称“省地税局”）
1.2004年9月6日，福建省龙岩市房地产管理局、龙岩市乙房屋拆迁有限公司与原告甲公司签订一份《龙岩市××新村三期改造建设工程拆迁计划与补偿安置方案》，约定了××新村三期项目住宅房屋拆迁补偿安置方案及等面积安置产权调换市场指导价，其中，住宅为1350～1720元/平方米，店面为10800～13000元/平方米。
2.2013年3月11日，被告市稽查局向原告甲公司发出《税务检查通知书》，告知：市稽查局自2013年3月12日起对甲公司2010年1月1日至2011年12月31日期间（如检查发现此期间以外明显的税收违法嫌疑或线索不受此限）涉税情况进行检查。2013年4月18日，被告市稽查局向原告发出《调取账簿资料通知书》。在检查过程中，被告市稽查局发现原告存在税收违法行为，经该局集体会审决定对原告追缴税费，加收滞纳金，并处罚款。因罚款数额超过100万元，被告市稽查局按规定向被告龙岩市地方税务局（以下简称“市地税局”）提交重大税务案件审理申请。被告市稽查局根据市地税局重大税务案件会审意见做出决议，并向原告送达《税务处理事项告知书》。
3.2015年3月29日，原告向被告市稽查局提交听证申请。2015年4月13日，被告市稽查局举行听证会。会上，原告对××新村三期项目安置房等面积安置确认的营业税计税依据提出异议。原告甲公司认为，对拆迁安置房等面积部分，其并未收取拆迁户任何价款，不存在收入，并不需要缴纳包括营业税、企业所得税、土地增值税及以营业税为基础的附加税费；对安置房超面积部分，甲公司已经按照与拆迁户达成的协议价款，即实际收入缴纳了所有税款。市稽查局脱离甲公司的实际收入，对安置房超面积部分和安置房中的店面、商场采用同类房产最近时期的市场销售价格计算，既没有事实依据，也没有法律依据。回迁安置房所处地块的土地使用权价款不应作为营业税计税依据。
4.2016年8月10日，被告市稽查局做出被诉行政处罚，原告不服。2016年11月3日，原告以被告市稽查局为被申请人向被告省地税局申请行政复议。被告省地税局于2016年12月21日做出维持被诉复议决定。
5.原告不服，在法定期限内向法院提起诉讼。一审法院判决驳回原告的诉讼请求，原告仍不服，提起上诉；二审法院驳回上诉，维持原判。
市稽查局和省地税局对甲公司用于拆迁安置的房产中等面积部分以拆迁安置补偿方案确认的重置相同房屋重置价格标准（十成新）——等面积安置产权调换市场指导价计算确定，对超面积部分以甲公司同类商品房最近时期的市场销售价格作为计税依据是否符合法律规定？土地出让价款是否应作为营业税计税基础？
1.1999年2月14日，《福建省地方税务局关于营业税若干政策问题的通知》（闽地税政一〔1999〕118号）第三条规定：“房屋开发企业无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的住房，应按规定征收‘销售不动产’营业税。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，其营业额为安置房的价格，具体金额根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》规定包含重置价与补差价。对超面积部分应按市场价征收营业税。”该规定是福建省地税局针对在贯彻执行营业税法规政策中出现的新情况新问题，根据营业税暂行条例及其实施细则和其他有关规定的精神，结合实际做出的更加具体的法律应用解释，未违反相关法律法规规定，应予遵照执行。
2.就本案而言，甲公司开发的“××新村三期”改造工程既不是完全由政府拆迁安置的项目，也不同于完全通过招拍挂有偿取得的商业开发项目，而是拆迁安置与商业开发混合型建设项目，故其土地使用权虽有偿取得，且与福建省龙岩市房地产管理局、龙岩市乙房屋拆迁有限公司联合制定了拆迁安置补偿方案，确定了拆迁安置户等面积安置产权调换市场指导价，但对店面、住宅、商场进行了等面积与超面积的区分，住宅、店面、商场的市场销售价格各不相同。被上诉人市稽查局对甲公司有关拆迁安置房等面积部分税费以该补偿安置方案中确定的重置相同房屋重置价格标准（十成新）——等面积安置产权调换市场指导价计算确定，以甲公司同类商品房最近时期的市场销售价格作为安置房超面积部分的营业税计算依据符合法律规定。甲公司主张该部分税费均应按其交易实际收入为依据没有法律依据，本院不予支持。
3.《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）适用的对象是纳税人以自己名义立项，在纳税人不承担土地出让价款的土地上开发安置房，并向原居民无偿转让安置房的开发项目，与本案中上诉人有偿取得的土地、项目属拆迁安置与商业开发混同型不同，原告主张应依该公告予以计算营业税缺少事实基础。
本案涉及拆迁安置与商业开发混合型建设项目的拆迁安置房计税依据问题。
对于此混合型建设项目的拆迁安置房营业税的计税依据，应对等面积部分与超面积部分进行区分，按照不同的标准确定营业额。同时，需要分析该类项目是否承担了土地出让价款，如未承担土地出让价款，则相关土地出让价款不作为营业税计税依据；反之则不适用该条款，应将土地出让价款计入营业额。
2016年“营改增”后，营业税已被增值税取代，截至目前，《福建省地方税务局关于营业税若干政策问题的通知》（闽地税政一〔1999〕118号）第三条以及《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）并未废止，是否直接按照上述文件处理涉及营业税与增值税衔接的问题，或将引起新的争议。
拆迁安置房产的营业税（现为增值税）的计税依据以及开票价是安置房项目纠纷的争议焦点。对于价格等计税依据，当事方应与本地税务机关协商或以文件形式确认，形成准确的参考价格，以防价格被税务机关核定。
1.《福建省地方税务局关于营业税若干政策问题的通知》（闽地税政一〔1999〕118号）。
第三条 房屋开发企业补偿搬迁户房屋征税问题
房屋开发企业无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的住房，应按规定征收“销售不动产”营业税。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，其营业额为安置房的价格，具体金额根据《福建省城市房屋拆迁管理办法》规定包含重置价和补差价。对超面积部分应按市场价征收营业税。
2.《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）。
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
3.《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）。
第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
4.《营业税改征增值税试点实施办法》。
第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。