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产权明细及产权证明虽证实×购物中心的产权归刘某某所有，但租金系甲公司出具收据收取，纳税主体应为甲公司。李某某、黄某某等证言证实，该笔租金收入记入公司往来账，既未体现收入也未申报纳税，甲公司也不能提供该笔租金的完税或申报材料，故对甲公司在收取该笔租金后伪造账目、虚假申报意图不缴纳相应税费的事实予以认定。
原公诉机关： 大同市城区人民检察院
上诉人（原审被告）： 甲公司、乙公司、刘某某、高某某
1.甲公司、乙公司、丙公司均为依法登记成立的独立法人，其中，甲公司、丙公司法定代表人为刘某某；乙公司原法定代表人为刘某某，2008年1月变更为李某，但公司的实际控制人仍为刘某某。三公司均依法办理了税务登记，纳税人主体为三公司。
2.2010年9月30日，乙公司与范某、张某某签订两份房屋租赁合同，约定乙公司将坐落于大同市153号某广场1～4层、6层、地下1～2层出租给范某、张某某，租期三年，从2010年11月20日至2013年12月19日止（顺延一个月装修期），租金第一、第三年每年1180万元，第二年1020万元，范某、张某某承担消防验收及工程费50万元。双方还约定，原甲公司与范某、张某某签订的×购物中心租赁合同因涉及政府拆迁，某广场第三年租金由×购物中心剩余租金及政府装修补偿款一并抵减，多退少补。如遇城市建设被拆迁或自然灾害房屋损毁、灭失等情况，合同终止，双方互不承担违约责任，剩余租金应返还承租方。合同签订后，范某、张某某于2010年10月30日至11月21日共支付乙公司租金2130万元。出租所得租金由乙公司出具收据，未见完税凭证，乙公司2010年纳税申报为零申报。此外，某广场地下1层及机房初始产权归甲公司所有，地下2层及地上1层1～6号厅、14号厅、16号厅及地上2～7层初始产权归刘某某个人，地上1层7～11号厅产权在市产权办登记为王某梅、石某雪、王某红；合同因拆迁未履行完毕而终止，实际承租期为一年零六个月。
3.2005年12月13日、2006年4月30日，甲公司与范某、张某某签订租赁合同和补充租赁合同，约定甲公司将坐落于大同市×购物中心整栋楼内营业面积出租给范某、张某某，租期从2006年8月1日至2016年11月1日止，租金2020万元。因×购物中心与原承租人陈某某租赁关系尚存，故甲公司与范某、张某某及×购物中心原承租人陈某某另达成三方补充协议，就解除原租赁合同及租金补偿做了约定，约定甲公司提前解除与陈某某租赁协议，补偿陈某某640万元，补偿款由范某、张某某支付20万元，抵付租金，其余620万元由甲公司逐月支付直至付清。范某、张某某从2005年12月13日至2008年4月4日付清租金2020万元，甲公司至2008年4月5日付清补偿款。协议履行至2012年5月，因×购物中心拆迁终止，尚有四年零六个月租期未履行。此外，×购物中心房产所有权为刘某某个人所有，租金由甲公司出具收据，未计入公司收入，无完税凭证。
4.2006年至2011年期间，丙公司开发×项目出售住宅、商铺及车库（位），营业收入9亿多元，会计凭证对房产销售收入有记载，该公司向税务主管部门南郊地税局直属二分局上报的纳税申报表一直为零申报，但提供的纳税申报资料（会计报表）显示欠税。2008—2010年，南郊地税局直属二分局曾多次对该公司下达税务事项通知书、限期改正通知书。大同市打击偷逃税费综合整治工作领导组于2009年、2011年对×项目的税费缴纳情况进行了检查，发现该项目欠缴营业税及附加3160.77万元，偷逃外地施工单位营业税1030.18万元、印花税30.79万元，偷漏契税47.53万元，先后向该公司下达了三份税费检查决定书。2010年4月，该公司补交税款100万元，之后以愿与政府协商以房抵税为由再未缴纳税款。
5.2007年、2008年，被告人刘某某将其名下的某广场1层外围门面房4套（面积均为54平方米）以每套250万元价格分别转让给刘某恩、李某生、周某玲，共计1000万元，刘某某出具了收条。房产交易评估报告显示，买受人委托大同市泰昌房地产评估有限责任公司对房屋价格进行了评估，评估价均为37.8万元，买受人均已办理了过户手续领取了房屋所有权证。该4套房产未见完税凭证，税务机关未书面通知刘某某申报纳税。
6.甲公司与王某梅、王某红、石某雷签订合资建房协议，向大同市产权办出具落款日期为1998年的证明，将某广场1层7～11号厅共计504平方米分配给王某梅、石某雷、王某红。2001年，三买受人在市产权办登记确认了产权。2010年3月17日，石某雷通过银行转账支付了1400万元，刘某某出具了收条。
7.2012年5月9日，大同市城区地税局西街税务所向大同市公安局经侦支队出具线索移送函，称甲公司及乙公司涉嫌偷逃税款，移送经侦支队进行侦查。2012年5月29日，大同市公安局经侦支队委托大同市××会计师事务所对乙公司房屋出租、刘某某房屋出售、丙公司房屋预售的相关税费进行审计，认为以上单位及刘某某涉嫌逃避纳税，于2012年6月2日对刘某某涉嫌逃避纳税立案侦查。8月6日，大同市公安局经侦支队函告大同市地税局稽查局，要求大同市地税局稽查局对乙公司、刘某某售房及丙公司涉案税款进行稽查并出具稽查处理意见及报告。大同市地税局稽查局收到函告后，根据大同市公安局经侦支队提供的复印资料，于2012年8月10日、16日做出税务处理决定书，认定：甲公司2005年至2008年少缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金、房产税共计3254000元，乙公司2010年少缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金、房产税、印花税共计3776885元，刘某某2007年至2010年少缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金、印花税共计1258689.28元，丙公司2006年至2011年少缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金、土地增值税、印花税、土地使用税共计66466716.57元，并于8月16日、22日出具税务处罚决定书，对刘某某及三公司少缴的税款处以60%的罚款。2012年8月16日，大同市地税局稽查局在出具涉税案件移送书、税务处理决定书、税务行政处罚决定书及税务行政处罚事项告知书后案件移送回大同市公安局经侦支队。
为方便理解，笔者将相关案情归纳如下。
本案涉及的一个标的物是坐落于大同市某广场1～4层、6层、地下1～2层，相关租赁关系如图2-1所示。
图2-1 某广场1～4层、6层、地下1～2层租赁关系
1.产权人： 地下1层及机房初始产权归甲公司所有，地下2层及地上1层1～6号厅、14号厅、16号厅及地上2～7层初始产权归刘某某个人，地上1层7～11号厅产权归王某梅、石某雷、王某红。
2.合同要点： 租期三年，从2010年11月20日至2013年12月19日止（顺延一个月装修期），租金第一、第三年每年1180万元，第二年1020万元，范某、张某某承担消防验收及工程费50万元。双方还约定，原甲公司与范某、张某某签订的×购物中心租赁合同因涉及政府拆迁，某广场第三年租金由×购物中心剩余租金及政府装修补偿款一并抵减，多退少补。
3.实际履行情况： 合同因拆迁未履行完毕而终止，实际承租期为一年零六个月。
本案涉及的另一个标的物是坐落于大同市大西街×购物中心整栋楼内营业面积，该中心楼内营业面积租赁关系如图2-2所示。
图2-2 ×购物中心整栋楼内营业面积租赁关系
1.产权人： 刘某某个人。
2.合同要点： 租期从2006年8月1日至2016年11月1日止，租金2020万元。补偿前承租人陈某某640万元（抵付租金），补偿款由范某、张某某支付20万元，其余620万元由甲公司逐月支付直至付清。范某、张某某从2005年12月13日至2008年4月4日付清租金2020万元，甲公司于2008年4月5日付清给前承租人陈某某的补偿款。
3.实际履行情况： 协议履行至2012年5月，因×购物中心拆迁终止，尚有四年零六个月租期未履行。
刘某某作为甲公司和乙公司的法定代表人或实际控制人，是否应对两公司的逃税行为承担刑事责任？
1.甲公司将×购物中心出租给范某、张某某，甲公司收取了租金2020万元，并出具了收据，但纳税主体甲公司只将该笔收入记入往来账，未体现收入未申报纳税，说明该公司伪造账目、虚假申报以达到不缴税的目的。根据补充协议的内容和陈某某的证言，证实甲公司补偿了陈某某620万元，此款应在收取租金中扣减，确认甲公司计税租金收入为1400万元。另合同因城市改造未能履行完毕的事实在辩护人提供的房管局文件以及范某、张某某的证言中得到证实，实际承租期为五年零九个月，未履行部分的租金应扣除。教育费附加和价格调控基金属于行政规费，不属税款，不应计入逃税数额。综上所述，共确认甲公司逃税数额为895482.93元，逃避缴纳税款数额占应纳税额的100%。
2.乙公司将某广场部分楼层出租给范某、张某某，收取了租金2130万元，出具了相应收据。但纳税主体乙公司未申报纳税，也未有完税凭证，只将该笔收入记入往来账，说明该公司伪造账目、虚假申报以达到其不缴税的目的。另该合同因拆迁未履行完毕而终止，实际承租期为一年零六个月，未履行部分的租金按合同约定应返还，该部分应从租金收入中扣除。教育费附加和价格调控基金为行政规费，不属税款，不计入逃税数额。综上所述，共确认乙公司逃税数额为2964966.67元，逃避缴纳税款数额占应纳税额的100%。上述事实证据充分，足以证实原判认定两公司逃税的事实。甲公司、乙公司作为纳税人，不如实记账、隐瞒收入、不申报纳税，且逃避缴纳税款数额巨大，占应纳税的30%以上，甲、乙公司的行为均构成逃税罪。
3.刘某某对公司欠税的事实明确，其主观上拖欠税款的意思表示明显，但证实其指使、授意财务人员实施逃税行为的证据仅有李某某的证言，与被告人刘某某的供述不符，且李某某证言中多次出现主观猜测的表述，在无其他证据印证的情形下，认定被告人刘某某指使、授意公司逃税的证据不足。故甲、乙公司构成逃税罪，刘某某不构成逃税罪。
4.关于出售给刘某恩等的4套房产，委托评估情况、是否按低价评估，证据间均不能相互印证。被告人刘某某作为自然人没有进行纳税登记，只有在其个人出售房产后税务机关通知其申报纳税而拒不申报的情况下才能认定构成逃税犯罪。本案中没有证据证明税务机关通知被告人刘某某申报缴纳税款，认定被告人刘某某个人售房逃税的证据不足，指控不能成立。
1.产权不在房地产开发企业名下，收取的租金需要缴纳相关税费吗？
本案中，相关房屋的产权并不在乙公司和甲公司名下，甲、乙公司收取相应租金后，仅出具了相应收据，并将该笔收入记入往来账。相关款项系乙公司和甲公司收取，结合刘某某系两公司的实际控制人，两公司并未表示款项要移交给产权人刘某某。因此收取的租金分别被认定为两公司的收入，进而认定两公司对相关营业税、城建税的逃税行为。
房产税通常是对房屋所有人征收的一种税，纳税主体具体包括以下几种情形。
（1）产权属于国家所有的，其“经营管理的单位”为纳税人；产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
（2）产权出典的，“承典人”为纳税人。（提示：房产出租的，房产产权所有人或出租人为纳税人）
（3）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产“代管人或者使用人”为纳税人。
（4）产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产“代管人或者使用人”为纳税人。
（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由“使用人”（纳税单位和个人）代为缴纳房产税。
（6）对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的“代管人或使用人”缴纳房产税。
本案中，乙公司和甲公司是无租使用产权人刘某某的房产，并出租给他人，根据“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由‘使用人’（纳税单位和个人）代为缴纳房产税”的规定，乙公司和甲公司应代为缴纳房产税，其是房产税的纳税主体。因此，其逃避缴纳房产税的行为构成逃税罪。
2.个人售房通过低价评估以少缴税款，是否构成逃税罪？
刘某某个人售房，可能涉及营业税（现为增值税）、个人所得税等税款的缴纳。这些税款跟房屋的评估价格密切相关，为此税务机关要对房屋的总价值进行核定。如故意通过低价评估的方式少缴税款，在税务机关通知申报拒不申报的情况下有可能构成逃税罪。本案中，税务机关未通知刘某某缴纳税款，刘某某没有拒不缴纳的情形，故刘某某的行为不构成逃税罪。
3.单位构成逃税罪与个人构成逃税罪量刑有什么区别？
根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条、第二百零四条第二款、第二百一十一条的规定，纳税人犯本罪，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。扣缴义务人犯本罪，不缴、少缴已扣、已收税款数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照上述规定处罚。
本案中仅对单位判处了罚金，关于被告人刘某某作为甲公司和乙公司的法定代表人或实际控制人，是否应对两公司的逃税行为承担刑事责任，法院认为，被告人刘某某对公司欠税事实是明知的，其主观上拖欠税款的意思表示明显。但证实其指使、授意财务人员实施逃税行为的证据仅有李某某的证言，与被告人刘某某的供述不符，且李某某证言中多次出现主观猜测的表述，在无其他证据印证的情形下，认定被告人刘某某指使、授意公司逃税的证据不足。由此可见，在单位犯罪的情况下，直接责任人员是指使、授意财务人员实施逃税行为的人员或者是财务人员自身。
财务人员作为逃税罪的高风险人员，其对财税知识比较了解，在单位出现税务问题时，明知的可能性比较大。因此，财务人员要提高自身的风险意识，合法合规纳税。
在实践中，很多商业地产公司会通过自己的经营管理公司对其开发的商业地产收取租金，这些商业地产的产权一般不在管理公司名下；如果免费使用产权人房屋进行出租，则需要代产权人缴纳房产税等税费。
1.《中华人民共和国房产税暂行条例》。
第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
2.《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）。
一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
3.《中华人民共和国刑法》。
第二百零一条 【逃税罪】纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。
对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。
有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
第二百零四条 【骗取出口退税罪】【逃税罪】纳税人缴纳税款后，采取前款规定的欺骗方法，骗取所缴纳的税款的，依照本法第二百零一条的规定定罪处罚；骗取税款超过所缴纳的税款部分，依照前款的规定处罚。
第二百一十一条 【单位犯危害税收征管罪的处罚规定】单位犯本节第二百零一条、第二百零三条、第二百零四条、第二百零七条、第二百零八条、第二百零九条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该条的规定处罚。