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近年来，各地区各部门坚定“房住不炒”和“一城一策”的总方向，严防资金违规流入房地产市场。2021年年末，人民币房地产贷款余额52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年增速低3.7个百分点，低于各项贷款平均增速6.5个百分点；近10年来房地产贷款增速较人民币贷款总增速持续走低，近几年在总贷款中的占比平稳回落，特别是房地产开发贷款，详见图1。
进入2022年以来，对于地产行业整体波动加剧的情况，高层释放了房地产信贷环境改善的信号，房地产贷款在“大方向没有改变”的前提下，在刚性需求上按揭贷款有所放松，推动房地产行业持续稳定发展，防范可能的系统性风险，而在这一过程中更强调对刚需等“合理资金需求”的满足，“房住不炒”政策基调未发生任何变化。由于快销高负债模式终结，保障房长租模式兴起，虽然房地产整体融资环境有所改善，但对于经营激进的尾部地产企业，面临流动性枯竭违约破产倒闭或被国企并购的概率反而持续增加，今后一段时间将给债券市场带来一定的扰动和冲击。
图1 房地产贷款增速与人民币贷款总增速比较
资料来源：中国人民银行。
“房住不炒”理念持续强化，保障性租赁住房制度的强力推进进一步改变供求、抑制房价；内需基点和科技驱动战略客观上要求房地产业回归正常本位；居民部门负债率快速持续攀升而收入预期下降；信贷政策持续收缩，按揭价格飙升额度受控，房地产税进入读秒阶段进一步加大购房和持有成本预期。综合来看，房地产价格拐点已经来临，房地产行业下滑风险概率加大。
住户贷款占国民可支配收入的比重，在2010年仅为27.25%，2020年达到了62.60%，上升了35.35个百分点（见图2）。近10年居民部门杠杆率增长超过1倍；而房贷在其中占据绝大比例。还贷压力和房产下跌将导致不良率进一步提升。
图2 2011-2020年住户贷款占国民可支配收入的比重
资料来源：Wind。
从20%多到60%这样的一个杠杆水平，美国用了近40年，日本用了20多年，中国只用了10年。而新兴经济体的这个指标平均仅为38.7%。央行发布的最新政策研究显示，2021年第一季度我国居民杠杆率为72.1%。《中国家庭财富指数调研报告》显示，计划购房家庭占比自2020年第四季度以来持续回落，居民购房意愿下行明显。2021年10月，全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。房产税开征在即，结合长期租赁住房供给的迅速上量等政策组合拳，将持续推动居民购买商品房的预期改变。
2021年5月31日中共中央政治局审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》并指出，为进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。但是2021年以来的数据显示，生育趋势仍然不容乐观。官方公布的2021年各地出生人口与生育登记情况统计汇总显示，2021年上半年（部分地区统计范围是1-7月），河南、宁夏等13个省份出生人口总数同比下跌17.2%，而根据国家统计局的数据，2021年中国新增人口只有48万人，零生育率临界点比相关专家的预计提前了5年以上。
基于上述原因，加之“十四五”规划吹响了经济革命性转型的号角，以科技创新为绝对主导的全新发展模式进一步压缩了房地产的发展空间，并持续推进各项资源向科技驱动的实体经济强力转移，对房地产行业形成抽水效应；从微观尾部市场主体近期频频违约来看，房地产行业将加速分化，引致2021年尾部发债主体违约风险进一步加大。虽然政策有所松动，“房住不炒”的基调没有改变，2022年仍存在需求弱化和销售及投资缩减带来的房价下跌和资产减值的较大可能性，如出现过度波动将引发较大震动和金融资产的连锁反应，防止房价过度下滑将成为政府政策的关注重点。当然，房地产行业尾部风险虽然仍未出清，但大概率以个体孤立事件为主，对国内债券市场的整体冲击有限，一方面房地产债券占比在存量中未超过10%，另一方面国内债券市场的准入始终较紧。
与此同时，房地产正在成为中资美元债市场最大风险源，并将持续发酵一段时间，特别是以快销加杠杆特征狂奔的地产企业在外部支持与自身造血方面都将面临持续的压力，部分尾部个体的破产和被兼并不可避免，将成为旧时代完结的标志风险事件和新时代开启的铺路石，同时让激进的投资者为不审慎承担代价，承受激进房地产发行主体的违约损失。