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1960年，新加坡成立建屋发展局，提出了要实现新加坡人“居者有其屋”的口号，用50年的时间，建立和完善了当前这套租售并举的公共住房供应保障体系，实现了“居者有其屋” [1] 。
1964年，新加坡推出了“居者有其屋”计划，组屋只用于自住，每户限购一套，抽签分配。最早实施的组屋是女皇镇组屋项目，为99年地契的2000套两房和三房式组屋，申请者必须是家庭月收入不超过1000新加坡元的新加坡公民，价格分别为4900新加坡元和6200新加坡元。随着社会经济的不断发展，新加坡开始建造四房式和五房式的组屋，逐渐从一开始的建造一个个独立小区，转向建设综合市镇，推动社会融合。申请的收入限制也不断放宽，20世纪70年代，新加坡政府规定只有家庭月收入在1500新加坡元以下的才可申购；80年代以后，逐步提高到家庭月收入不高于2500新加坡元、3500新加坡元、6000新加坡元；现在的申请条件已提高到家庭月收入不高于14000新加坡元。目前，新加坡建屋发展局已经为社会提供了超过100万套的组屋，80%的公民居住在组屋中，基本实现了“居者有其屋”的目标 [2] 。
新加坡住宅类型见表2-1。
表2-1 新加坡住宅类型
注：①由新加坡建屋发展局（Housing Development Board）开发并管理的住房，简称“HDB组屋”。
②执行共管公寓（Executive Condominium，EC）就如私人公寓一样，执行共管公寓是由私人开发商建造的，也是由新加坡政府推出的一种介于组屋与私人公寓之间的物业品种。
③CPF（Central Provident Fund），译为中央公积金，是一项新加坡政府建立的、针对所有新加坡公民以及永久居民的社会保障储蓄计划，每一位新加坡公民和永久居民都有自己的CPF账号。
组屋是新加坡政府专门建设给新加坡人居住的公共房屋，与中国的政策性住房一样，新加坡组屋制度的产生，也是为了保障本国居民享有平等的居住权。新加坡建屋发展局是组屋的唯一开发者和售卖者。新加坡组屋价格普遍在30万~70万新加坡元，极个别组屋的售价会低于或高于这个范围。价格变动幅度受地段、大小、朝向、楼层等综合因素影响。
为了改善家庭关系与应对老龄化社会问题，政府对孝顺子女申请与父母就近居住的，不仅有专门的财政补贴，还有专门的各种特殊组合计划，如多代同堂住屋计划等。为了鼓励年轻人组建家庭，还有未婚夫妻计划，订婚男女可在婚前预订一套组屋，只要在交房后3个月出示结婚证明即可。政府还有第三胎优先抽签计划。为了让不同社会阶层的人群在同一组屋小区相互包容，政府还规定一个小区内贫困人群不能超过某个比例，以让居民对彼此不同的生活方式相互理解，为了达到上述目的，购买组屋的规则严格且明晰。
（1）收入要求。购买新组屋有明确的收入门槛限制，家庭月收入不高于14000新加坡元。如果收入超过这个限制，就只能申购二手市场交易的旧组屋。
（2）身份要求。组屋的申请者必须是新加坡公民，或者一名新加坡公民和一名在新加坡留居3年以上的永久居民。
（3）年龄要求。年龄要达到21岁，夫妻、父母、子女、兄弟姐妹都可以搭档组合申请。新加坡政府鼓励年轻人建立新的家庭，要购买组屋必须先订立婚约；单身人士要买独立组屋，则必须在35岁以上。
（4）数量要求。每个家庭只能购买一套组屋。现有的组屋分为一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和双层公寓式等不同类型（五房式相当于中国的三房两厅），购买不同的房型有不同的收入限制。如果想买第二套，就必须先把第一套卖掉。而购买下一套组屋，不可以直接跟政府购买新建的，只能从二手市场买，承受更高的价格。
（5）其他要求。组屋申购者不能在新加坡或海外拥有任何私人房产。购买组屋后，必须在6个月内处置任何现有的私人房产。
执行共管公寓（Executive Condominium，EC），类似保障性住房，其市场售价较普通住宅低，并限制购买人群。新加坡EC项目的土地获取途径只有一种，即通过新加坡政府公开招标购买。
新加坡大部分供开发的土地均通过政府公开招标方式销售，政府公开招标相对透明。政府公开项目土地信息，所有竞标者在同等条件下提交投标文件，并以价高者得的方式中标土地。 [3]
新加坡政府会根据城市发展规划，定期通过政府官方网站推出住宅开发用地信息，包括：土地位置、土地面积、计容建筑面积、建筑高度、开发业态等，其他如停车位、道路等建设要求，以及土地投标日期及时间。意向开发商需在约定的时间范围内将土地投标文件投递到指定位置，同时在投标之前提供土地投标价5%的投标保证金或银行保函。新加坡政府将在投标日当天开标，并通知投标价格最高的投标人为中标人，同时公开所有投标人的投标价格。 [4]
若开发用地为非住宅用地，在支付以上土地款的同时，需额外支付消费税（GST
），消费税为相应土地款的9%。住宅用地可免除缴纳该消费税。
新加坡房地产开发主要流程如下：
（1）完成土地交接手续。中标后完成土地款及相关税费支付，90天内与政府签订建筑协议，正式完成土地交接手续。
（2）申请建筑方案（Building Plan）。开发商在项目动工前需向建筑控制局（Building Control Authority，BCA）申请建筑方案许可。通常开发商委托其建筑师或工程师代为申请，建筑师可通过网上申请系统（Construction and Real Estate NETwork e-Submission System）提交建筑方案。建筑方案被批复后，开发商需在2年之内动工；若未在2年之内动工，则建筑方案批复自动失效，开发商需重新申请。
（3）分层产权方案。开发商需向建筑控制局申请分层产权方案。
（4）销售许可。新加坡的房地产开发执照分为两种，即可预售执照（Sale Licence）和不可预售执照（No-Sale Licence）。其中，Sale Licence允许开发商在相关建筑方案获批后即可开始销售房产，No-Sale Licence则是在相关建筑方案获批后不能开始销售，需额外获取政府部门许可后才可销售。通常大部分开发商为尽早启动销售，都会申请Sale Licence。Sale Licence的申请，会根据所开发项目的规模对开发商的注册资本金以及公司股东或公司董事的相关过往开发经验有相应要求，详细要求如表2-2、表2-3所示。
表2-2 对开发商注册资本金的相应要求
注：本报告使用汇率按1新加坡元=0.73美元测算。
表2-3 开发商过往开发经验及新项目可开发规模
开盘销售：新加坡政府规定，EC项目需在土地中标15个月之后才能开盘销售。根据当地房地产开发经验，对于普通住宅项目通常在获取土地1年后可开盘销售。
新加坡限制EC项目购买人群，其要求：申请人需以家庭名义购买，并符合新加坡公共计划、未婚计划、孤儿计划或联合单身计划；申请人必须是新加坡公民（且至少年满21岁）；对于联合单身计划的申请人，所有申请人必须是新加坡公民，且至少年满35岁；家庭月收入不超过16000新加坡元（约11680美元）。
EC公寓面积：由于EC项目属于政府保障性住宅，新加坡政府规定EC项目单位面积不得超过160平方米。若开发商开发规划设计的单位面积超过160平方米，新加坡政府则会要求开发商修改相关设计方案，直到符合要求为止；若开发商建设了超过160平方米的住宅单位，则该单位不得出售，新加坡政府会要求开发商进行整改，直到符合要求为止，且相关整改成本由开发商承担。
样板房：新加坡出台了专门的样板房法规，若开发商需要建设样板房用于住宅单位展示，则需在样板房对外公开至少5天前向有关部门申请，有关部门将对样板房进行审核，审核通过后才可对外展示。
（5）建成交付。项目建成后，开发商需向BCA申请完工证明（CSC），获取完工证明之后，才可以交付业主入住。如果项目部分细节施工尚未完成，但已达到入住标准，也可申请临时入住准证（TOP）。获取临时入住准证后，也可交付业主入住，待所有施工全部完成后，需再申请完工证明。
（1）资格证书（Qualifying Certificate）
开发商购买受限制的住宅开发土地需向新加坡土地管理局申请开发资格证书，并需要满足：自获取该资格证书起5年内，完成项目开发并获取完工证明或临时入住准证；自获取完工证明或临时入住准证（以先获取的为准）起2年内，完成所有住宅单位销售；获取该资格证书后，在未经政府同意前提下，不得变更开发商股权结构；在未经政府同意前提下，不得将项目空地或在建项目转让给他人；提供土地款10%的银行担保。
若开发商未能在5年内完成项目开发，或在2年内完成项目销售，则需要向政府申请延长项目开发时间或销售时间。且延长第一年需缴纳土地款8%的延期费，延长第二年需缴纳土地款16%的延期费，延长第三年及以后每年需缴纳土地款24%的延期费。若通过新加坡公开招标流程（GLS）购买的开发用地，可豁免申请该资格证书，即本项目是通过政府公开招标购买，不适用该条例。 [5]
（2）销售回款
新加坡住宅销售回款与项目工程进度挂钩，会根据相应工程节点完成情况分批次付款。详细购房支付进度如表2-4所示。
表2-4 购房支付进度
外资企业可向新加坡本地银行、外资银行或中资银行、各类金融机构申请融资业务，并由银行或金融机构审核批准。可申请的贷款和融资类型包括短期贷款、汇款融资、应收账款融资、出口融资、分期付款等。申请银行贷款时，需提交申请者自身情况、申请者企业概况、营业计划、盈利情况等必要材料。此外，新加坡政府为鼓励外资进入，在研发、贸易、企业扩展等方面制定了系列优惠或奖励措施，如新企业发展计划、企业家投资奖励计划、全球贸易商计划、地区总部奖等。新加坡银行的融资成本低，因而具备竞争力。在房地产开发项目中，开发商可申请土地融资以及开发融资。 [6]
新加坡是一个高度发达的城市国家，生活成本较高。因此，租房成了许多新加坡人和外籍人士的住房方式之一。
新加坡的租房市场竞争激烈，尤其是在市中心和商业区附近，这些地区的租金通常比其他地区更高。但是，由于新加坡政府长期以来一直在鼓励住房供应，租房市场的供应相对充足，因此租客有更多选择。
因为这个城市国家的生活成本高，所以住房租金通常也较高。通常根据房子的大小、地理位置、房间数目和其他设施等确定租金，租赁协议的期限通常是一年，但也有其他选项，如半年或两年。寻找租房房源通常需要一些时间和精力。租客可以通过房地产中介或在线平台寻找房源，可以根据自己的偏好，如地理位置、价格和设施等找到最适合自己的房子。新加坡的租房市场提供各种住房类型，从公寓到组屋、从普通住宅到豪华住宅。租客可以根据自己的需求和预算选择合适的住房。然而，住房的质量可能因房屋年龄和地点等因素有所不同。因此，租客应该在签署租赁合同之前检查房屋的状态，以确保住房符合租客的预期。
总的来说，新加坡的租房市场是一个虽竞争激烈但供应充足的市场。租客可以根据自己的需求和预算进行选择，但需要注意住房质量和租金等因素。
新加坡是具有包容性的移民国家，华人人口占全部人口的约75%，是除中国以外唯一以华人人口为主的国家。新加坡政府鼓励世界各国人民来此工作、学习、定居，因此也允许外国人在新加坡购置房产。但外国人在新加坡买房会有一些条件限制，能选择的房产类型只有两种：私人公寓和有地住宅（见表2-5）。除圣淘沙湾的有地住宅外，外国人只能够购买私人公寓。
表2-5 外国人购置房产的类型
在新加坡购房不等于移民，但能为申请永久居民（PR）时加分，可以成为新加坡移民的跳板。外国人在新加坡买房不需要本人到新加坡，可以在当地提供公证／认证的律师事务所（Notary Public）或者新加坡大使馆签署文件。海外买家也可以通过律师办理授权书（Power of Attorney，POA），授权在新加坡的亲戚朋友代表本人进行购房交易。
表2-6 新加坡永久居民买房可以选择的房产类型
如表2-6所示，新加坡永久居民可以购买公寓，没有要求或限制。不能购买新的预售组屋（BTO），只允许购买二手组屋。想要购买二手组屋的永久居民必须满足如下条件：夫妻双方都是永久居民，而且双方都已获得永久居民身份满3年以上。单身永久居民是不能够购买二手组屋的。
新加坡房产销售面积按照套内面积出售，以平方英尺计算，1平方米约等于10.764平方英尺（1m 2 = 10.764 ft 2 ）。
新加坡房产的产权有三种类型：99年、999年、永久地契。999年地契由于期限极长，几乎等同于永久地契，999年产权和永久产权都是英国殖民时期和新加坡早期建国时遗留下来的。由于新加坡的土地资源非常有限，新加坡政府已经不再批准永久产权的土地供出售。新加坡房屋的产权是从开发商购买土地的日期算起，而不是从购房日期或者交房日期开始。 [7]
定房当天：购房价格的5%（作为定金）；1~2周内开发商将买卖合同寄给律师行；收到购房合同3周内办理贷款，并去律师行签字；签订买卖合同2周内买家需支付购房印花税；定房8周内支付购房款的15%；按照工程进度付款。
挑选满意的房产（通过房产经纪人或者房产网）；与卖家联络协商，确定双方都能接受的价格；支付1%的定金；到银行办理贷款；在接下来的14天内支付4%首付款；签订购房合同；在交易完成日期支付剩余购买价格减去房屋贷款的金额；房产过户。
一般在新加坡买房的付款方式有支票、银行本票（cashier’s order）、银行转账汇款。携带现金或使用信用卡的方式是不被接受的。
新加坡公民买房所需缴纳的税费因房价的不同而不同，购房价格为100万新加坡元以下，需要支付的税费是房价的3%（3%的买方印花税）；购房价格为100万~150万新加坡元，需要支付的税费是房价的4%（4%的买方印花税）；购房价格为150万~300万新加坡元，需要支付的税费是房价的5%（5%的买方印花税）；购房价格为300万新加坡元以上，需要支付的税费是房价的6%（6%的买方印花税）。
永久居民在新加坡买房所需缴纳的税费。购房价格为100万新加坡元以下，需要支付的税费是房价的8%（3%的买方印花税+5%的额外买方印花税）；购房价格为100万~150万新加坡元，需要支付的税费是房价的9%（4%的买方印花税+5%的额外买方印花税）；购房价格为150万~300万新加坡元，需要支付的税费是房价的10%（5%的买方印花税+5%的额外买方印花税）；购房价格为300万新加坡元以上，需要支付的税费是房价的11%（6%的买方印花税+5%的额外买方印花税）。
外国人在新加坡买房所需缴纳的税费。购房价格为100万新加坡元以下，需要支付的税费是房价的63%（33%的买方印花税+30%的额外买方印花税）；购房价格为100万~150万新加坡元，需要支付的税费是房价的64%（34%的买方印花税+30%的额外买方印花税）；购房价格为150万~300万新加坡元，需要支付的税费是房价的65%（35%的买方印花税+30%的额外买方印花税）；购房价格为300万新加坡元以上，需要支付的税费是房价的66%（36%的买方印花税+30%的额外买方印花税）。
新加坡政府在2010年成立的房地产代理理事会（Council for Estate Agencies，CEA），是国家发展部（MND）下属的法定机构，主要负责监管房地产代理业务，以便将这个行业发展成备受人们信赖的专业领域。
房地产代理理事会的主要职责包括：签发牌照给房地产经纪公司和为房地产经纪注册，协助提升房地产经纪公司和房地产经纪的诚信和能力，以及为消费者提供所需的知识，确保他们在委托经纪办理房地产交易时，能够做出知情选择。
在委托房地产经纪处理房地产交易之前，可以先查看房地产代理理事会网站上的公共注册资料库，以确认房产中介持有有效牌照；可以通过公共注册资料库查找持牌照的房地产中介资料。
（本章作者：陈志伟）
[1]南方日报.数据详解新加坡独特的组屋制度[EB/OL].（2017-09-05）.https://news.sina.cn/2017-09-05/detail-ifykpzey4393576.d.html.
[2]狮城新闻.深度！详解新加坡独特的组屋制度，中国可从中借鉴什么[EB/OL].（2019-08-26）.https://www.shicheng.news/zh-hant/v/YrOmK.
[3]新加坡眼.在新加坡买EC（执行共管公寓）条件[EB/OL]（2022-08-21）.https://www.yan.sg/xinjiapoec/.
[4]上海市人民政府发展研究中心.“新加坡2050”规划中的城市有机更新策略及其对上海的启示[EB/OL].（2021-01-04）.http://www.fzzx.sh.gov.cn/jcckxx_2020/2 0210104/2bd9002a2db547ab9e2202631a38b06e.html.
[5] SPIC.在新加坡购买房产[EB/OL]（2022-08-21）.https://www.spic.com.sg/zh/buying-property-in-singapore/.
[6]国际投资贸易网.新加坡投资环境[EB/OL]（2022-09-11）.http://www.china-ofdi.org/ourService/0/762.
[7]新乐华.新加坡买房必须知道的39个问题[EB/OL].（2023-04-28）.https://sinhuale.com/blog/complete-guide-to-buying-a-home-in-singapore-for-chinese/.