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2022年11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“十六条”）。信息量大，亮点突出，包括“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”“稳定房地产开发贷款投放”。
业界认为，“十六条”是近两年来最全面、针对性最强以及对房企救助措施最多的房地产政策，标志着政策大转向，从融资限制转向融资支持，从救项目升级为救房企，可能助房地产市场“软着陆”。
房地产政策见底了吗？房地产“拐点”来了吗？
本部分从“十六条”出发，分析楼市政策和市场前景。
近3年，房地产市场受新冠疫情、宏观环境和流动性限制三重冲击，融资、投资和销售全面深度下滑，大型房地产企业债务爆雷、烂尾楼事件频发导致市场信用迅速恶化，供给和需求两端“负反馈”，陷入债务—通缩螺旋。
2022年，供给端保持“三道红线”“五档信贷”以及信贷行政指令的强约束，限制房地产企业信贷、发债等融资，但需求端政策迅速切换，地方从限制性政策纷纷转向解除限购等松绑政策，以及降低个人住房按揭贷款利率、提供公积金首付贷款等刺激性政策。
与2022年主流的“供给端约束、需求端刺激”政策的一个重大不同是，“十六条”打开了供给端约束的口子，推出了多项措施直接施救房企，光融资措施就有六条，可谓房企“速效救心丸”。
以下从三个角度来分析“十六条”。
“支持个人住房贷款合理需求”，试图从需求端促进房地产企业融资。个人住房贷款是房地产企业四大融资渠道之一，2022年前三个季度政策在该渠道已发力，不过回暖效果不明显。
“稳定建筑企业信贷投放”，对建筑企业很关键，但算不上新规。房地产企业信贷因融资受限而大幅下滑，建筑企业同样受到冲击。2022年上半年已经出台了稳建筑企业信贷的政策，但效果有限。如果房企债务爆雷，建筑企业以及整条供应链“唇亡齿寒”。
“保持债券融资基本稳定”，是房地产企业融资的“第二支箭”。近3年，房企债券融资受到严格限制，融资规模大幅下降，同时一系列美元债违约风险显现。从2022年10月开始，房企债券融资开始改善。同年10月社会融资规模数据显示，企业债券净融资2325亿元，同比增长64亿元。随后，2500亿元“第二支箭”出场。部分房企获得大额债券融资批复，其中龙湖集团200亿元、新城150亿元，而此前3个月6家民营房企发债总规模仅为68亿元。债券融资扩张，是当前亟待输血的房企的“救急”措施。
“保持信托等资管产品融资稳定”，是融资渠道之一。自2019年信托融资收紧后，房企信托融资骤降。该政策带来的信托融资增量估计有限，但表明政策在松动。
“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，对于已陷入债务困境的房企来说是救命稻草。该政策支持在原贷款展期期限的基础上额外多展期一年。同时，很关键的一点是，展期后不降级，不会因此影响企业征信。根据银保监会的贷款分项分类指引，贷款展期属于贷款重组，展期后需下调风险等级，但该措施给予特赦。这实际上是在银行预期可承担风险范围内给房企补充流动性，避免立即陷入“债务违约—信用降级—减贷抽贷—债务违约”债务—通缩螺旋，同时也试图抑制银行不良率的攀升，缓解外溢性风险。
信托贷款展期在实际操作中难度可能偏大，政策指引有限，市场自发协商为主，债权人对展期的容忍度偏低。
“支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”，是央行针对“保交楼”推出的专项措施。2022年9月，央行时隔两年再次重启新增抵押补充贷款（PSL），净新增1082亿元；10月，PSL继续扩张，净新增规模上升至1543亿元，而且利率也下调了40个基点至2.40%。PSL主要用于支持政策性银行2000亿元“保交楼”专项借款。
具体操作是，按照专款专用、“一楼一策”的原则，地方融资平台向政策性银行申请贷款，负责“保交楼”任务和还款；同时，政府承担统借统还责任，将借款资金纳入地方政府债务。如果地方融资平台无力偿还，则从对当地政府的转移支付中予以划扣。
国家统计局数据显示，2022年10月房地产市场全面下滑，但房屋竣工面积逆势上扬，好于前3个月，较9月增加了1668万平方米。这或许与该政策有关。预计，PSL及其支持的“保交楼”专项借款将继续给项目“输血”，降低烂尾风险。
“鼓励金融机构提供配套融资支持”，接续上一项措施。鼓励商业银行尤其是“项目个人住房贷款的主融资商业银行”，为获得“保交楼”专项借款的项目提供配套融资。为了消除银行的顾虑，政策特别明确了一项有条件免责条款，即“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”
。
另外，为了增加房企的流动性，银保监会、住建部和央行还发布通知，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。该政策支持房企通过置换的方式，启用不超过30%的预售监管资金用于项目建设。
“鼓励依法自主协商延期还本付息”和“切实保护延期贷款的个人征信权益”，均支持因疫情原因而导致的延期还款，对个人征信予以一定的保护，但没有明确豁免。
“做好房地产项目并购金融支持”，“阶段性优化房地产项目并购融资政策”，试图推动深陷债务泥潭的房企债务重整和市场出清。在债务危机早期，房企自救的方式之一就是果断地整体性出售优质资产，以迅速回笼资金，避免陷入债务爆雷—资产价格大跌—抵押物缩水—减贷抽贷的负循环。但是，爆发危机的房企，其项目资产可能早已抵押，而且债权关系复杂，并购难度很大。稍微优质的大型房企均在寻求自保，政策鼓励金融资管公司、地方资管公司参与并购。
另外，文件还提到“鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务”，属于新措施，但细节还有待商榷。
“十六条”从供给端把房企头上的融资“紧箍咒”予以全面的松动，涵盖除股市外的大部分融资方式，即政策性银行专项借贷、商业银行信贷、债券融资、信托融资、置换预售资金、资产并购，扩大增量的同时还对存量予以展期和降级豁免，罕见地设置了免责条款。
市场寒冬突来春风，业界不知悲喜。
为何“空降”“十六条”？房地产政策触底了吗？
我们可以从2022年10月的房地产数据入手理解“十六条”。
所谓“金九银十”，9月、10月是房地产市场的旺季。但是，2022年10月房地产市场投资、融资和销售全面下滑，仅次于或低于受疫情困扰的4月的水平，需求端和供给端均恶化。
投资方面：10月投资规模低于4月。
国家统计局发布的数据显示，2022年1—10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%（降幅比1—9月增加了0.8个百分点），其中，住宅投资86520亿元，同比下降8.3%。
单月来看，10月开发投资规模为10386亿元，较9月下滑了2364亿元，创2022年3月以来最低，甚至低于受疫情困扰的4月。与2021年同期相比，10月开发投资规模下滑了1980亿元。
房屋施工、新开工面积也弱于9月。10月施工面积、新开工面积比9月分别减少了295万平方米、750万平方米。不过，受2000亿元“保交楼”专项借款刺激，10月房屋竣工面积为5686万平方米，好于前3个月，较9月增加了1668万平方米。
销售方面：10月销售额环比下降30%。
1—10月，商品房销售面积同比下降22.3%；商品房销售额下降26.1%。单月来看，10月商品房销售额为9452亿元，较9月减少30%（4000亿元左右），仅次于同年4月的水平。与2021年同期相比，商品房销售额也下降23%。
销售面积情况类似，2022年10月销售面积9757万平方米，与8月相当，较9月下降3775万平方米，远低于往年旺季的水平。与2021年同期相比，10月销售面积也减少了23%。
通过销售额比销售面积，可以得出平均粗房价。核算结果显示，10月平均粗房价为9687元/平方米，较9月下降了300元/平方米左右，低于2021年同期的9749元/平方米。“金九银十”不仅没有提振市场需求，平均粗房价较7月的10471元/平方米、8月的10407元/平方米明显下滑。
数据显示，2022年10月，70个大中城市，新房和二手房价格环比下降城市分别有58个和62个，比9月分别增加4个和1个；同比下降城市分别有51个和64个，比9月均增加1个。
融资方面：10月四大融资再度大幅下降。
1—10月，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%，降幅较1—9月增加了0.2个百分点。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。
单月来看，10月房地产开发企业到位资金11182亿元，比9月减少2299亿元，仅仅高于4月。与2021年同期相比，开发企业到位资金减少了3929亿元。
其中，四大融资渠道单月环比、同比均大降。
环比来看，定金及预收款下滑幅度最大，减少了20%；其次是同样能反映需求端的个人按揭贷款，减少了18.6%。此外，国内贷款环比下滑了18.5%，自筹资金环比下滑了10.6%。
同比来看，定金及预收款下滑了30.9%，个人按揭贷款下滑了31.3%；国内贷款下滑了18.3%，自筹资金下滑了20.6%。
财政方面：土地出让金收入持续下降。
2022年1—10月，国有土地使用权出让收入44027亿元，比2021年同期下降25.9%。单月来看，10月土地出让金收入5520亿元，比9月多717亿元，少于2021年同期217亿元。10月土地销售还是好于预期，可能是城投公司“抢跑”的结果。9月底财政部发文禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，地方可能在政策完全落地之前尽量卖地。
2022年，房地产市场全面深度下滑，主要数据同比降幅达20%以上。10月房地产投资、融资、销售在9月的基础上大幅下降，仅次于或低于同年4月的水平。
原本“供给端约束、需求端刺激”的政策组合推动房地产往供给收缩、需求回暖、价格不大幅下降的趋势演变。2022年三季度销售降幅缩窄，“金九”市场回暖，需求端正在往深度艰难缓慢筑底的方向边际弱改善。但是，10月打破了这一趋势，市场基本面再度恶化，需求端和供给端陷入负反馈。
同时，10月多项宏观数据低于预期。社会消费品零售总额同比下降0.5%，较9月回落3个百分点；出口同比下降0.3%，较9月回落6.0个百分点，为2021年以来首次转负；固定资产投资总额同比增长4.2%，规模较9月减少4259亿元；规模以上工业增加值同比实际增长5.0%，较9月回落1.3个百分点。
2022年10月社融增量为9079亿元，比2021年同期少7097亿元，低于市场预期的1.65万亿元，大幅低于9月的3.53万亿元；人民币贷款增加6152亿元，低于市场预期的8242亿元；住户贷款减少180亿元，与2021年同期相比减少4827亿元；跟房贷相关的居民中长期贷款增加332亿元，同比减少3889亿元。
对于房地产市场来说，这可能是压垮房企的最后一根稻草。如果需求端和供给端再度迅速恶化，房企债务违约风险可能外溢到银行和金融系统。
止跌，为首要目标。
“十六条”之后，房地产能否复苏？
房地产市场面临几个利空：疫情笼罩之下的宏观经济增速下滑和预期转弱，房地产市场信用恶化和投资信心下降，家庭收入不足及预期降低，限制性的融资政策和关键高压线，房地产企业债务爆雷和烂尾事件频发。
有政策因素，也有房地产以及宏观经济的因素；包括供给端的恶化，也包括需求端的低迷。
楼市政策方面：“十六条”主要是供给端救房企，但主要的限制性融资政策和高压线并未解除。
供给端“十六条”和前三季度需求端一系列刺激性政策，是否意味着房地产政策已见底？
可以理解为宏观经济走弱大背景下的阶段性见底，但不管是供给端还是需求端，依然还有相当大的政策空间。
从供给端来看，“十六条”是近两年来对房地产市场全方面的融资支持，以及对房企最具针对性的施救措施。“三道红线”“五档信贷”和房地产的关键高压线依然没有解除。
“十六条”还专门提出“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”。这是给予此前《房地产贷款集中度管理要求》中“五档信贷”一定的宽容度，但并未解除限制。
市场关心的是，银行如何在之前限制性融资政策下增加房企信贷投放？
在这种环境下，银行对发放贷款不完全遵循利率和风险原则，更易服从信贷行政指令。四大行均符合“五档信贷”的要求，给房企贷款和个人住房贷款的空间还很大，但是四大行2022年并未增加反而持续减少房地产市场的贷款。这是“三道红线”、关键高压线和信贷行政指令下的选择。如今，想要增加房企信贷投放，也只能依靠央行和银保监会对商业银行、政策性银行下发信贷指令和任务。这或许是短期内最快的施救方式，但同时也是最不确定的方式。
“十六条”特意增加了免责条款、展期豁免。这两个条款可以降低央行审批贷款和批准展期的责任，但如何避免风险扩张？“十六条”还强调“国有民营一视同仁”。假如银行按照利率和风险原则给房企提供贷款，但由于利率不完全市场化、银行存在企业性质偏好，企业性质也就成为利率和风险的一大考量。
另外，债券融资、信托融资和股票融资均还保留着重要的限制性政策和红线。
所以，从供给端来看，“十六条”主要是防止房企资产负债表恶化冲击到银行系统，原本的“房住不炒”立场不变，限制房企进一步加杠杆、融资的高压线也并未解除。
从需求端来看，2022年前三季度各地刺激性政策充分释放，包括大规模实施以鼓励生育、引进人才、支持刚需为主的限售限贷松绑政策，大幅降低首套房贷利率，降低公积金贷款利率，提供公积金首付贷，提供购房补贴和税费减免。
需求端是否还有空间？就房地产市场本身而言，需求刺激政策空间不大。但是，从货币和财政政策的角度来说，需求端政策方向还没转入家庭部门。货币政策方面，整体利率还是偏高，关键是要降低存量房贷的利率，释放更多的家庭购买力。财政政策方面，将由以基建投资为核心的财政支出方向转向家庭部门，大力提高家庭社保、教育和住房补贴。
宏观经济方面：疫情之下宏观经济走弱，需求不足难以支持市场复苏。
近3年，受新冠疫情影响，宏观经济增速下滑和预期转弱，家庭收入不足和债务负担重，低迷的投资和消费需求难以支持市场回暖。
中国房地产，是一个复杂的市场，也是一个充斥利益纷争的市场。有人盼望房价上涨，有人期望房价下跌，中国到底需要一个什么样的房地产市场？
房地产市场也是市场，市场不以个人意志为转移。房地产该怎么走，房价该涨还是跌，不应该成为某一种目标。对待市场、对待房地产，应该遵循价值无涉的原则。在房地产走向复苏或再度恶化之前，应该先让它回归正常的市场。解除对房地产的“五花大绑”，充分释放供给和需求，让房地产市场重回自由价格的轨道，房价涨跌不由你我他说了算。这体现了市场的公平性。
“十六条”中提出“积极探索市场化支持方式”，“在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求”。
具体来说，应按照市场化利率和风险原则给房企发放贷款，按照责权利自担的市场原则支持房企的债券、信贷和股票融资。让房地产市场正常出清，价格正常下跌或上涨；让房地产企业正常死亡，正常重生。
房企破产是市场出清的过程，债务重整也是一种市场。“十六条”中提到“鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务”，这是一种金融市场。金融公司通过发行金融债来收购房地产项目和不良资产，这促进房地产市场快速出清。
房地产市场正常化，并不等于政府不管不顾，相反，政府需要更有效的作为，尤其是两大作为：
一是建立公开透明和完善的市场规则，降低不确定性，稳定市场预期。比如，项目和贷款合同收购，可能面临四证不齐
等问题，需要配套制度来处理。
二是财政系统在供给端利用国有土地大规模建设公共住房，在需求端为家庭租房、购房及教育提供更多补贴。