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2020年，受新冠疫情的冲击，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。各地救市之急切、行动之迅速、花样之丰富、加杠杆之凶猛，令人眼花缭乱。
本部分以疫情之下的楼市新政为切入点，分析疫情对楼市的冲击，政府该不该救楼市，以及公共政策该如何合理“救市”。
对于房地产行业来说，新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。
疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房地产企业高周转，导致现金流压力大增及负债率上升。
疫情对楼市的冲击，房地产业增长遇阻事小，终结高周转事大。
近年来，中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。
可能很多人不了解高周转对房地产的重要性，可以说高周转是大型开发商的“生命线”。
高周转模式，极限压缩从拿地、建设、销售到资金回笼整个周期的时间。万科最先提出了“5986”高周转模式：拿地5个月动工，9个月销售，第一个月售出8成，6成产品必须是住宅。
后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。
碧桂园的高周转模式被业内称为“456”模式，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
中国房地产业周转提速，大概从2015年开始。当时，中国刚刚全面启动“供给侧结构性改革”，实施棚改货币化政策，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段。
当时，房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。
很多小型房地产商陷入流动性困境，不得不压缩产能，快速“回血”求生。
而中型房地产商和部分地产巨头却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型房地产商，纷纷效仿碧桂园的高周转模式，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型房地产企业梯队。
为什么这些房地产商逆势而行？
当时，“跑步进入行业前30，否则死掉”，成为业界的共识。
中型房地产商面临“生与死”的两难选择：要么逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方性房企；要么放大杠杆，快速跻身30强，突破千亿元大关，实现“大而不能倒”。
于是，大型及中型房地产商攻城略地、速战速决，将高周转玩到极致。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13。
3年来，高周转给中国地产业带来什么？
房地产，是一个地方性极强的行业，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。
例如，2016—2018年，中梁控股销售规模从100亿元跃升为千亿元，挺进地产20强。
2016—2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马，采用极致高周转模式，攻占三四线城市，被业内称为“三四线城市收割机”。
房地产高周转，本质上是一种金融逻辑。
高周转，相当于快速地将房地产推入金融高速轨道，即用最短的时间、最大的杠杆，把规模做到最大。
为了快速扩大规模，中型房地产商大量采用合作杠杆，使用资管、信托等高成本融资手段。
一般来说，大型房地产企业具有更强的资金实力和信用评级，因此更容易获得较低成本的融资。相比之下，中型企业和小型企业可能面临更多的融资约束和风险。由于规模较小，这些企业可能较难获得低成本的融资，并且对单一项目的依赖度可能更高。因此，中型和小型企业的合作杠杆率相对大型企业要高。
我们还看中梁，中梁的扩张资金主要来自信托、资管——一个叫忠信资本的资本运作平台。2019年中梁招股书数据显示，截至2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，约占借款总额的54.5%。
我们再来看这家公司的负债率变化：2015年为1335%，2016年为1790%，2017年为339%，2018年为58%。
犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线，说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。
这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性。事实上，2018年以来，银行信贷收紧，地产商融资成本增加，一些中小型房企资金链断裂。
但是，这条负债率曲线也说明，一旦房企拿到“安全门票”，便容易通过传统渠道融资（如银行信贷、股票市场）来降低负债率。
所以，高周转导致房地产市场更加脆弱、债务风险更大。
中国经济杠杆率属于什么水平？
根据国家金融与发展实验室发布的《2019年度宏观杠杆率报告》，2019年，中国政府部门杠杆率为38.3%，居民部门杠杆率为55.8%，非金融企业部门杠杆率为155.7%。
再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。
所以，政府救楼市，表面上是救开发商，其实是防止地方财政恶化和银行违约率上升。
疫情期间，地方政府准许开发商延期缴纳土地出让金，减免房产税、城镇土地使用税；降低信贷门槛，给房企提供信贷支持；开放售楼处，降低预售门槛。
2020年2月19日，苏州发布土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，这其实很明显地在支持高周转，促进房地产商快速“回血”。
在高周转的推动下，每个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，一个项目接一个项目，资金快速滚动。公司利用快速周转的现金流及快速获得的土地，从银行、资管等渠道获得资金。
这就相当于负重快速奔跑过浮桥，是停不下来的，停下来则掉进河里。一旦销售终止或销售快速下降，便使得新项目融资成本高企，同时支付利息的压力巨大。
那么，楼市非救不可吗？
首先，可以明确的是，面对突发的、复杂的、全球性的疫情，政府必须施以援手。
通常，经济正常波动，政府不需要救市，更不能深度介入市场。但是，这次不一样，因为疫情的突然暴发导致市场中断，这并非正常的经济波动。
疫情暴发初期，疫情信息未能流动，市场没有接收到信息，导致供给系统失灵。疫情信息公开后，政府接管、严控，市场被迫中断，企业猝不及防，打乱了企业主的预期。
政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。
但是，政府出手，不应该是救楼市，或是救车市，抑或是救任何一个产业、市场或企业，而是一视同仁地“救市”。
什么意思呢？
救助任何一个产业、一个市场或一家企业，都是对市场竞争规则的破坏，对其他企业、竞争对手及个人而言，都是不公平的。
我们习惯站在集体的角度支持救楼市，因为这等于稳增长，等于救经济，等于救每一个人。但是，经济学并不完全支持这一点。
亚当·斯密在《国富论》中表达过类似的观点：所谓有益的补贴是有害的——尤其是对比较贫穷的阶层人士来说——其有害程度甚于任何一种对生活必需品的沉重课税。
亚当·斯密的追随者、法国经济学家巴斯夏用“看得见的和看不见的”解释得更清楚。
他曾写过一篇反讽文章叫《蜡烛制造商关于禁止太阳光线的陈情书》。这篇文章说，阳光照射在地球上以后，蜡烛工人的工作减少了，所以蜡烛商希望国会议员阻止大家使用阳光。
用国会的力量阻止人们使用阳光，蜡烛销售量更高，利好于蜡烛厂商及工人，这是看得到的。
但是，难以被发现的是，人们使用阳光，不需要这么多蜡烛工人，这些工人也可以做别的工作。只是具体的别的工作，不容易看到。
其实，消费者本来可以免费使用阳光，如今要花钱买蜡烛，这无疑是用消费者的损失来填补蜡烛行业。
巴斯夏认为，国家不能补贴高雅艺术。他的理由是，当国家用纳税人的钱去补贴高雅艺术的时候，那些钱就不能用到别的地方去了，就肯定有人在别的地方受损了。
市场竞争的基本原则是公平竞争。救助了一家犯错误的企业，实际上是在惩罚许多决策正常的企业，其实是破坏了市场规则。
其实，这不是少数人利益、大多数人利益的问题。这里面包含了一个深刻的市场理论，那就是私人契约。
市场竞争的规则，是自由公平竞争，而不是集体决策，甚至不是民主投票。
比如，通过民主投票，即使多数票赞同救楼市或救某家企业，也是违背经济规律的。即使救助某一企业或市场，表面上利好于大多数人，但也是不允许的。因为这样做，短期损害了那些被忽视的少数人的利益（少数人的利益同等重要），长期则不利于所有人的利益（社会福利的损失）。
如果自由竞争诉诸民主规则，其实属于“多数人的暴政”。奥地利学派经济学家哈耶克有一个著名的观点：民主是保障自由的工具，但不是自由竞争的规则。
那么，2008年金融危机爆发后，美联储及联邦财政部救助房利美房地美公司、花旗银行、美国国际集团等又是怎么回事？
这种行为也是违背经济规律的，在美国同样遭受诟病。
这里的核心问题是，货币是私人契约还是公共契约？
当年，美联储的出资人是美国各大私人银行，从出资人的角度来说，它是一家“私人企业”。它成立的目的是为这些出资人（各联储银行，后扩展到投资银行及大型集团）兜底，承担“最后贷款人”的角色，在危机时施以援手。所以，美联储与联储银行之间其实属于私人契约。
但是，美元又是法定货币，具有强制性及国家属性，属于美国国民的公共契约。美联储是一家公共货币发行机构，而不是联储银行的私人企业。
这个公共性质，与前面的私人契约产生了冲突。危机爆发时，美联储陷入两难，如果不施以援手，其实是违背了最初成立的契约，也不符合最后贷款人的定位；如果救助联储银行及大型企业，则侵害了公众利益，相当于用公共资源补贴私人企业。
从根本上讲，经济学家需要反思白芝浩原则，央行作为公共机构，货币作为公共契约，为特定利益群体承担“最后贷款人”的角色，其实是违背市场规则的，即使经济学家一再将这一施救的程序变得更加严谨、“正义”。
货币是市场中唯一的公共合约，剩下的都是私人契约。启用货币手段、财政手段救市，应该“一视同仁”，不宜有针对性地施救。政府干预市场让一些人得利，定然导致另一些人受损，更是破坏了私人契约、市场竞争规则。
所以，任何打着公共利益旗号的救市政策，都值得警惕。
笔者认为，不应该过度刺激楼市。过度刺激楼市，会助长楼市泡沫化，加剧经济的脆弱性和风险。
受疫情冲击，信贷资金流向楼市的闸门在松动，降低首付比的口子打开，这些政策其实是在增加经济杠杆率。
很多人认为，受疫情冲击，楼市若持续萎缩，房企倒闭，最终会导致经济衰退，而政府救楼市，不一定让房价上涨，只是维持市场稳定，初步稳增长。
这种观点是朴素的。刺激楼市会导致负债率上升，泡沫风险更大。可将新冠疫情看作一次非典型的压力测试，在一定程度上能观察国内企业与家庭的资产负债表走到了哪一步。若过度刺激楼市，房地产将进一步吸收中国家庭的现金流，负债率进一步上升，其实是用一个更大的泡沫覆盖原来的泡沫，试图将风险往后推。
所以，于理论于形势，于规律于问题，不可过度刺激楼市。
诚然，笔者并不反对救市，正如上文所言，关键在于怎么救，救市的正确方式是什么。
真正的救市，不是救某个产业、某个市场、某家企业，而是重新划分政府与市场之间的利益格局。
为什么这时政府要向市场、国人让利？
企业及国人缴纳大量的税收供养庞大的公共系统，希望出现战争、大萧条、自然灾害时，政府能够动用公共资源及公共权力维持社会及市场的稳定。
疫情之下，政府需要向市场让利，修复企业及家庭的资产负债表。比如，政府大幅减税、降费、降社保，甚至短期内免税、免社保。
中国有大量的国有企业、国有资产，这些规模庞大的国有企业和国有资产肩负的责任包括支撑政府及公共系统运转。
2019年，按全口径统计，中国的宏观税负为35.2%，高于美国的26.3%（泽平宏观）。
所谓全口径，除公共财政收入外，还包括政府性基金收入、国有资本经营收入。政府性基金收入主要是土地出让金，国有资本经营收入主要是央企及国企上缴的利润。
因为政府性基金收入、国有资本经营收入这两部分存在，企业及国人上缴的税费则应该大幅下降。只有这样才能降低中国的宏观税负，让利于民。
早在300多年前，古典主义先驱威廉·配第就在其著名的《赋税论》中阐述了这一方法。
威廉·配第在谈到如何才能更好地征税时，提出了另一种办法：从英格兰和威尔士的全部土地中划出约1/6的土地，大约400万英亩，作为国王的领地。国王收取地租，约为200万英镑，作为税收以支持公共开支。
威廉·配第认为，国有地租等同于税收，那么民众就可以免税，或减少纳税。他说，这种方法比较适合新的国家，比如爱尔兰。如果爱尔兰实施这种办法，那么任何在爱尔兰购买土地的人就都不必再缴纳原本英国人所缴纳的税收。
威廉·配第说：“如果一个国家平时就把地租的一部分以征收土地税的形式留给国家，而不需要对国民征收临时的或突然的税收，那么，这个国家一定是一个幸福安康的国家。”
有人会说，政府负债率也在上升，疫情之下政府收入下降，财政没钱怎么办？
盘活央国企国有存量资产不失为一个可行方法。根据财政部与国务院国资委制定的管理办法，中央企业红利的上缴比例为10%；钢铁、运输等一般竞争性企业的上缴比例为5%。若央企利润上缴比例能有所提升，同时划拨国有资产填充社保账户，那么政府财政则更加充裕，更能切实可行地降低企业及个人的税费、社保负担。藏富于民才是抵御经济危机及不确定性灾害的良策。
政府需要尽可能地将更多的钱还给市场，让市场去支配钱，才能创造更多的财富。
那么，政府手上的钱，该怎么用呢？
是应该发放给高级人才作为住房补贴，还是投入到廉租房建设上？应该给新能源汽车百亿元补贴、给房地产商补贴，还是应该给创业型企业、低收入者免税？
救灾与救市是两回事，干预市场与建设公共用品也是两回事，救灾和提供公共用品是政府的主要责任。公共财政，应该用在公共用品上，而非市场补贴上。
完善的公共用品，有助于我们抵御灾害及风险。这次疫情一个重大的教训是，公共卫生系统建设不足、效率低下。
钟南山院士在2020年2月27日广州市疫情防控保障新闻通气会上回答记者提问时表示，中国疾控中心只是技术部门，地位太低，没有行政权。他还说，SARS（“非典”）之后，很多研究就不搞了，所以这次对于突发疾病，治疗上感到束手无策。
目前，中国有些领域的公共用品投入巨大但效果有限，有些领域的投入不足，比如基础教育。
政府建设公共用品的经济学逻辑是降低市场的交易费用。完善的公共用品及高效的公共服务能最大限度地降低市场交易费用，提升企业的科技水平，提高国人的收入水平，从而更好地抵御不确定性的冲击。
政府让利和公共用品建设的钱，应该来自财政系统，而非银行等金融系统。如果来自金融系统，容易增加债务风险和金融风险，降低施政效率，挤出私人投资。
而真正的救市是深化改革、扩大开放。货币系统的问题，不是数量问题，而是结构问题。
货币系统缺乏独立性，央行服务宏观经济目标，政府刺激经济便找银行。这样，货币闸门守不住，源源不断的资金流入房地产投资，而私人企业融资成本很高。
欧洲央行、澳大利亚央行、加拿大央行、日本央行均实行单一目标制，即以控制通胀率、实现货币价格稳定为货币政策目标。美联储有三个目标：通胀率、就业率及金融稳定。
目标明确，货币政策执行变得公开、透明且有效。通胀抬头时，紧缩货币；通缩时，扩张货币。
理论上，货币政策目标只能服务货币价格稳定本身，不能服务任何宏观经济目标（欧根货币目标优先理论）。通胀率作为单一制目标，其实是抓住了货币的本质。
因此，央行需要明确其政策目标：什么情况下扩张货币，什么情况下紧缩货币，标准是什么。货币作为公共契约，货币政策作为公共政策，任何为了非公共利益的“倾斜”，都可能带来巨大的利益“输送”，导致贫富差距扩大。
货币政策目标只服务货币价格稳定本身（如通胀率），而不服务政府、企业或任何组织的利益，其实就是最大限度地保持央行系统的独立性。
商业银行与地方政府应逐渐独立。
商业银行的信贷存在一定的体制倾向，以及受行政命令的干扰。解决这个问题的最好办法是，打破行政垄断，引入竞争机制。商业银行也好，地方国企也罢，都面临市场竞争，自然向效益看齐。
另外，要逐渐降低利率，进而实现利率市场化。
2008年金融危机后，全球主要国家央行都收紧权力，开发各种结构性工具（如专项贷款、定向降准降息），直接配置货币。其实，货币的调配，还得交给信贷市场，由市场价格（利率）来决定。
中国需要进一步推动利率市场化，利率由市场定价，才能更好地控制货币发行量和配置货币资源。
只有掐住了“钱袋子”，财政过“穷日子”，政府才能告别土地依赖和信贷依赖，进而想办法推动改革，想办法搞好经济，提高税收收入，提高国企经营效率。
这才是深层次的“救市”。