前言

近年来，房地产行业下行压力大，随后一系列楼市政策出台救市，房地产行业逐步修复和企稳回升，房地产与城市经济、地方政府财政的相互作用力也在改变。《大城楼市》聚焦于房地产与城市化的核心问题。你是否想过，我们身边的房地产市场会受影响吗？政策又是如何出手救市的？本书将带你一探究竟。

本书包括六个部分，前三部分为“楼市难题”“楼市政策”和“深圳案例”，以房地产危机、楼市政策调整和城市案例三个切面来观察中国的房地产问题。

“楼市难题”的两篇文章通过2021年前后房地产企业出现债务风险来追溯债务危机的触发条件、爆发原因与影响，以及近些年房地产行业的格局变化。除此之外，《该不该救楼市？》一文还从一般性理论角度出发探讨：当发生经济“横灾”、企业破产，政府应不应该出手拯救？

2022—2023年，楼市政策陆续出台。第二部分从房地产行业、居民、财政三个角度分析房地产行业政策，《房地产的“拐点”来了吗？》一文探讨楼市政策和房地产市场前景。《提前还贷与降存量房贷利率》则从“提前还贷潮”的现象分析存量房贷利率调整带来的影响。房产税试点布局已久，《房产税能否替代土地财政？》一文讨论房地产税作为优化地方政府财政结构、缓解债务压力之过渡方案的可行性。

第三部分选取了深圳这一城市来讨论房地产与城市发展如何相互影响。作为国内一线城市，深圳的财政结构健康、政府治理高效，但也存在高房价、教育资源紧张等大城市病。《何谓深圳模式？》一文介绍了深圳所取得的经济成就，同时运用经济学理论解释深圳的持续增长的底层逻辑。随着中国城市化进程加快，一座城市的竞争力、治理能力，也应该有新的衡量角度和指标，《深圳的虚与实》探讨了这一问题。城市的新产业的战略布局也相当重要，《深圳发力新基建》从公共用品这一角度来讨论城市与未来产业发展。

本书的后三个部分为：“大家治学”“历史观”和“经济思想”。

这一期的“大家治学”重温了19世纪时期的经济学家萨伊的生平及理论。萨伊是经济学史上的一位集大成者，是亚当·斯密经济学思想的坚定传播者。他对斯密的经济学理论进行了体系化、通俗化的再解读，令人耳目一新。他提出的“供给会创造自身的需求”的观点对当代的经济政策具备启发性。

“历史观”这一部分选取了美国、新加坡两个案例。前者回顾了美国房地产由20世纪70年代的证券化到如今的房地产货币化的历程，这种转变也勾勒了美国经济金融化之轨迹。新加坡的组屋、商品房双轨制度是全球范围内较为成功的保障房模式，基本解决了新加坡“居者有其屋”的问题，这与新加坡的地理位置、国家发展有关。

最后，“经济思想”包括两篇文章。德国20世纪的经济学者瓦尔特·欧肯与其创立的弗莱堡学派对德国战后经济体制重构、稳定增长三十年起到了重要作用。《欧肯与〈经济政策的原则〉》一文再读瓦尔特·欧肯及其经济学思想，以及其如何实践于德国经济政策。

另一篇文章《〈读国富论〉：亚当·斯密的继承、开创和遗漏》采用了比较的方式进行文本细读，聚焦当时的历史背景，讨论亚当·斯密经济学思想如何继承前者、有何开创性价值及该如何理解他对当时经济学成果的“遗漏”。

最后，期望读者能够在阅读本书过程中获得知识与乐趣，以经济学的思维思考工作和生活中的现象与问题。本书如有疏漏之处，还望读者给予批评指正。