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企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当比照固定资产或无形资产的有关规定。
1．外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，编制如下会计分录：
2．按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
3．取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”“应交税费——应交增值税（销项税额）”等科目。
4．投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
【实务 2-7】 2024 年 9 月，振兴门业公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。9 月15 日，振兴门业公司与青山公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给青山公司，为期 5 年。10 月 31 日，振兴门业公司实际购入写字楼，增值税专用发票上注明购买价款 1 200 万元，增值税 108 万元，款项全部以银行存款支付。假设不考虑其他因素，振兴门业公司采用成本模式进行后续计量。
振兴门业公司的账务处理如下：
【实务 2-8】 承上例，假设该栋写字楼按照直线法计提折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，青山公司每月支付振兴门业公司含税租金3. 27 万元（租金 3 万元，增值税 0. 27 万元）。2024 年 12 月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，可收回金额为 1 050 万元。
振兴门业公司的账务处理如下：
①计提折旧
每月计提折旧 1 200÷20÷12 ＝ 5 （万元）
②确认租金
③2024 年 12 月 31 日计提减值准备
2024 年 11—12 月累计折旧额＝ 5×2 ＝ 10 （万元）
计提减值准备前该写字楼的账面价值＝ 1 200-10 ＝ 1 190 （万元）
应计提减值准备＝ 1 190-1 050 ＝ 140 （万元）
1．采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：
（1）外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产——成本”等科目，贷记“银行存款”“在建工程”等科目。
（2）不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
（3）投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”“应交税费——应交增值税（销项税额）”等科目。
【实务 2-9】 振兴门业公司为兼营从事房地产经营开发的企业。2023 年 8 月，振兴门业公司与青华公司签订租赁协议，约定将振兴门业公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给青华公司使用，租赁期为 10 年。2023 年 10 月 1 日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为 90 000 000 元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，振兴门业公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2023 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 91 000 000 元。2024 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 94 000 000 元。
振兴门业公司的账务处理如下：
2023 年 10 月 1 日，振兴门业公司开发完成写字楼并出租
2023 年 12 月 31 日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
2024 年 12 月 31 日，公允价值又发生变动
通过话题讨论——“谈谈我们国家投资性房地产主要采用成本模式计量”，引导学生深入比较投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的核算，关注现实问题，理解成本模式计量的可靠性、可控性及可比性，便于监督管理。而公允价值模式下取得公允价值的确凿证据相对困难，对会计职业判断的要求高，可能存在一定的企业自由裁量权，因此会计准则对采用公允价值模式的条件作了限制性规定，以便企业能更真实可靠地反映财务信息。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，用计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间的差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”“盈余公积”等科目。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【实务 2-10】 振兴门业公司将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2024 年 9 月 1 日，振兴门业公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产的核算方式由成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000 元，已计提折旧 2 700 000 元，账面价值为 87 300 000 元。2024 年 9 月 1 日，该写字楼的公允价值为 95 000 000 元。假设振兴门业公司按净利润的 10％计提盈余公积。
振兴门业公司的账务处理如下：
