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房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构建物。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上是一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。企业持有的房地产如果用于自身经营管理，应作为固定资产核算；如果用于对外销售，应作为存货核算；如果是用于赚取租金或增值收益，则应单独作为投资性房地产核算。
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种计量模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
1．已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
【实务 2-1】 湖南振兴门业有限公司（以下简称“振兴门业公司”）与B公司签订了一项经营租赁合同， B公司将其持有使用的一块土地出租给振兴门业公司，以赚取租金，为期 20 年。振兴门业公司又将这块土地转租给C公司，以赚取租金差价，为期5 年。假设不违反国家有关规定。
本例中，对于振兴门业公司而言，这块土地属于以经营租赁方式租入后又转租的土地，振兴门业公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。对于B公司而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。
2．持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3．已出租的建筑物
已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：
（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
【实务 2-2】 振兴门业公司与B企业签订了一项经营租赁合同， B企业将其持有产权的一栋办公楼出租给振兴门业公司，为期 6 年，振兴门业公司一开始将该办公楼改装后用于自行经营餐馆。3 年后，由于连续亏损，振兴门业公司将餐馆转租给C企业，以赚取租金差价。
本例中，对于振兴门业公司而言，这栋办公楼属于以经营租赁方式租入后又转租的建筑物，振兴门业公司没有这栋办公楼的产权，因此不能将其确认为投资性房地产。
B企业拥有这办公楼的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投资性房地产。
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。
【实务 2-3】 振兴门业公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。振兴门业公司按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。
本例中，这栋商场不属于投资性房地产。直到振兴门业公司与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商场才能转换为投资性房地产，同时，相应的土地使用权（无形资产）也应当转换为投资性房地产。
（3）特殊情况
①空置建筑物只要企业管理当局（董事会或类似机构）做出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。
②某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
【实务 2-4】 振兴门业公司在中关村购买了一栋写字楼，共 12 层。其中 1 层经营出租给某家大型超市，2～ 5 层经营出租给B企业，6 ～ 12 层经营出租给C企业。振兴门业公司同时为该写字楼提供保安、维修等日常辅助服务。
本例中，振兴门业公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于振兴门业公司而言，这栋写字楼属于振兴门业公司的投资性房地产。
1．自用房地产
自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质，不属于投资性房地产。
2．作为存货的房地产
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。