第四节
地契

外国侨民永租或购买租界内土地后，取得的不是田单、方单、部照、县照、司照之类中国传统土地执业契证，而是特殊的租界土地契证。租界的土地契证大体上可分为中国地方官府钤发的契证、租界开辟国政府颁发的契证、租界行政当局颁发的契证等三类。此外，还有个别租界不发地契，而是采用在领事馆登记的办法。

1844年英国商民开始在上海租赁土地时，并未取得土地所有权，中国业主无须交出田单之类的土地执业契证，因而双方就另立租地议单之类的租契。由于事涉外国人，当事的双方应分别报明中国地方官员及英国领事，并将另立的契证呈送这些官员查验用印，再分别发给收执。租地议单是中国传统的土地契证，没有固定格式，文字不尽相同。1847年，中、英官员确定上海英商租地内出租地契的样式后，这些租地议单便用于换取内容统一、由上海道钤印发给的出租地契，即道契。

由中国地方官府钤印发给的道契等永租契，是种特殊的租界土地契证。上海公共租界的永租契有中、英两种对照文字，颁发时须经上海道核准、钤印，因而被称为“道契”。最初，道契的中、英文本是两份文件，后来两种文本合并于一份契证之上。申办道契的过程，即是外国租地人完成租地手续的过程。在对拟租之地“查无关碍”后，外国租地人与中国业主商定地价，业主交出田单之类执业契证，双方订立出租契约，经地保在契约上盖章作证，附带“画出地形，详载四至”的所租地块绘图，由外国租地人呈送英国领事馆。领事馆官员填写道契英文本后有时加盖领事馆印记，或由领事签名，再送交上海道衙门审核。上海道即派员与英国领事馆测量人员对拟租地段一起作实地丈量。后来，经与各国领事磋商，上海官府设立会丈局，专司租地勘丈等事务。在勘丈无误后，上海道于填写完毕的道契上加盖其关防。此种租契一式三份，上、中契由英国领事馆和上海道署分别留存，下契发给租地人持有。因在此时出租土地即是出让土地所有权，在一块土地出租时，中国业主交出的田单等证明其所有权的契证，便成为办理道契的附件。在上海法商租地及后来的法租界，外国商民租赁土地，大多也在法国领事馆办理道契，只是道契上对照的外文是法文。1852年，美国代理驻沪领事金能亨通过武力威胁，迫使上海道违反中英之间的约定，未经英国领事允许便给美国人永租上海英商租地内土地的道契钤印。经美、英两国公使交涉，英方同意美方要求。此后，各国商民永租上海英、美租界及后来上海公共租界内土地，都可通过本国领事馆来申办道契。其中也以英文作为道契上对照文字的有俄国、瑞士、意大利等国领事馆，一开始就使用或后来使用本国文字为外文对照文本的有葡萄牙、巴西、奥匈帝国等国。日本领事馆办理的道契则有中、日、英三种对照文字。

使用中国官府钤发之契的租界，还有天津、汉口的法、日租界等实行“民租”的租界，苏州、杭州、重庆等实行“民向国租”的日租界，以及其他一些租界和天津英租界推广界等。各租界内办理这些地契的手续有所不同，但都要由外国领事经手，并须由当地中国官员钤印。在天津法租界，法国商民租地之后，由法国领事立即照会当地负责通商的中国官员，由中方准备永远租契两份，其中开明租地人姓名、租地多少、价钱若干等，并“钤盖关防”。两份永远租契中的一份交给租地法商收执，一份存留法国领事馆，以备稽查。 在汉口日租界，日本商民在租地之时须禀明日本领事，照会中国地方官履勘，然后钤印给发租契三份，由日本领事会印，一给租地人，一存日本领事馆，一存中国地方官衙门。 钤印的中国官员并非都是道员。永租汉口德、俄、法等国租界之地，由汉阳府、县查勘明确，税契盖印； 永租天津日租界等处之地，由津海关道等官员转发天津县衙门盖印。 这些契据因而也可被称作“府契”“县契”。

在杭州、苏州、重庆等日租界，界内土地全都由中国官府收购，并被划分为上、中、下三等，明确规定了各等土地的租价与地税，因而日本人在界内租地，不需与原来的中国业主接触，只需直接禀明当地日本领事，由该领事将承租人姓名及愿租亩数照会中国官府。经中国官员履勘或双方会勘后，承租日商按规定缴纳租价和一年地税，中国官府即可钤发租契。租契一式三份，由日本领事会印，分别发给租地人，及留存于中国官府和日本领事馆。在杭州日租界，因开辟时确定的地税低于中方要求等，中、日双方又确定当地租契有效期为30年，期满后租地人须办理换契续租手续，如期满不续，即注销租契。此后，该租界将继续依照每30年换契一次之例。在苏州、重庆日租界，同样有每30年换契一次的规定。 后来，这一规定成了至换契时重庆等地民众要求收回这些日租界的导火索之一。

由租界开辟国政府颁发的“皇家租契”等契证，是第二类租界的土地契证。在实行“国租”或“部分国租”的租界，租界开辟国便通过拍卖及其他方式将界内土地分租给本国或别国侨民，并订立租契。对于这些租契，中国官府不再过问，也不再在租契上钤印。在天津、汉口、九江、镇江、广州等英租界，英国领事都代表英国国王与租地人签订租契。此种“皇家租契”在当时与道契齐名。在厦门英租界，因为出面向中国官府租赁土地的是英国领事，所以即以英国领事的名义与租地人订立租契。 在广州法租界，法国驻广州领事则代表法国政府与租地人订立租契。天津意租界并未实行“国租”，但意大利政府通过无偿取得界内官地等方式，获得了界内大片土地。在通过拍卖等方式来出售这些土地后，意大利驻天津领事便作为意大利政府的代表与购地人签订契证。

天津、汉口、九江、镇江、广州等地英租界的皇家租契都规定，租地人的租赁期限为99年。广州法租界租契的租赁期限也是99年。在厦门英租界，多数租契的租期为99年，少数为100年。 其租赁期限以该租界开始分租土地的年份为计算起点，如果某一地块于若干年后才租出，其租契上的租赁期限通常会相应减少若干年。例如，九江英租界系于1862年分租土地，于当年租出的土地在租契上都指明其租期为99年，而其中的第17、19号等地块迟了14年即迟至1876年才分租出去，其租契上的租期便被改为85年。 英租界的租契还规定，租地人必须每年按时缴纳租税及当地排水、修路、巡捕等各种市政费用，并遵守有关转让土地等规定，否则英国领事便将代表英国国王收回该项地产。在西方，各种文件都以签字为准，这些租契通常都留下相关领事、租地人或其代理律师以及见证人的签字。天津意租界的地契还注明购地者的父母姓名、出生地、年龄、职业等。

由租界行政当局颁发的契证，是第三类租界土地契证。此类契证数量较少。在上海法租界永租土地，通常都需办理道契，但在该租界开辟初期的一段时间里，永租契送交上海道盖印的手续一度被该租界当局取消，这些租地契证即直接由法国总领事及公董局总董签发生效。此种没有上海道钤印的契证被称为领事署契、公馆契。在上海公共租界，租界工部局为市政建设的需要，如开辟道路或建造公共建筑，需拥有一些土地，后因改变计划，便将获取的部分土地转让他人，并由工部局负责人签订契约，作为执业凭证。此种契证被称为工部局契。

在天津，英租界工部局在该租界的扩充界内拥有大量土地，并于转租给各国侨民时颁发工部局契。该租界的工部局契最初是永租契。由于土地的永租方式在英国没有法律依据，该工部局拟将租期改为定期，便遭到租地人反对。为了既符合英国法律，又免遭租地人抵制，工部局签发租期达999年的契证，期满后承租人的财产继承人还有权续租999年。这些租期可达近2000年的工部局契，实质仍是永租契。民国初期，曾任大总统的黎元洪在该租界内的部分地产，便以工部局契为执业凭证。

在天津法租界，外国侨民向中国业主永租土地时由天津官府钤发永远租契。此后，他们将租得的土地转让给他人时，不再呈报中国官府，只需在法国领事馆注册立契，由该领事馆直接颁发契证。1900年天津法租界扩展后，法租界当局也在扩充界内收购土地，随后公开拍卖，并由法国领事馆颁发契证。天津日、俄、意、奥等国租界，也仿行英、法租界办法，在转让已向中国业主永租或收购之地时，即由该国领事馆分别颁发永租契等契证。其中天津奥租界内原本有大量的中国居民，外国侨民则较少，在华人之间买卖土地时，双方在签立草约后就去奥国领事馆注册，该领事馆便颁发中国传统式样的契证。

此外，因德国本土并无地契，除在1901年扩展的天津德租界新界中使用中国官府颁发的土地契证外，天津、汉口德租界当局都按照本国制度，在领事馆内建立地政档案，凡是获取界内土地者，并不领取租契，而是在德国领事馆注册登记。在天津意租界，购地人除申领土地契证外，还须在意大利领事馆办理登记注册手续，办证与注册两者都是必备的手续。

上述情况表明，不少租界内并存多种土地契证。在上海公共租界和法租界，并存道契和原有的田单、方单等，其中公共租界还有少量工部局契，法租界还有少量公馆契。在天津英租界，老租界有皇家租契，扩充界有工部局契，推广界有津海关道颁发、与上海租界道契类似之契，以及中国传统的土地契证等。在这些租界里，拥有多处地产者往往握有两种或更多种类的土地契证。

租界的土地契证仿照了西方国家立契方式，与中国传统的田单、方单、印谕、部照、县照、司照、芦课执照等土地契证有很大差异。因丈量不精确，田单等契证常有单大地小、单小地大等单地不符之弊，即实际的土地面积少于或多于地契上记载的面积。由于年代久远，有些契证已破烂不堪，被称作“烂单”。因兄弟分家析产等，有些契证被割成几片，被称作“割单”。有些契证原件已失落，后人另立一纸凭据，被称为“代单”。在土地所有权屡次转移后，契证上业主名字却未更改，因而无法依据契证来确定土地归属。有时还会有一地两单的情况。这种种契证都真伪难辨，在购买土地时，买主常需为确认其真实性而大费周折。一旦发生纠葛，涉讼经年，只能凭当地的保甲含混作证，地方官也难以作出正确的判决。租界土地契证无上述弊病。核发这些契证前，都由专业人员以西方测绘方法进行实地测量，使这些契证附有精确标明土地四至和亩数的测绘图。这些契证颁发程序周密，又在中外官署留有备份，易于验证，难以伪造，没有单地不符等弊，便于维护业主权益和地产交易，从而受到时人高度信任。正因为如此，在上海等地租界都出现了活跃的地产交易，即便是九江英租界等并不繁荣的租界，其界内地块也都频频换手。道契等租界土地契证还成为上海等地金融市场信誉度最高、流通性最强的信用工具。

目睹道契等租界土地契证的优越性，在上海等地租界内租地或购地的华人多不愿接受田单等传统契证，以免留下后患。尚未将土地永租给外国人的中国业主也往往自行将原有田单、方单等转换成租界的土地契证。其中有些单大地小的业主还意图于会丈之际，从邻地划补土地，扩展实际拥有的土地。单小地大的业主则意在明定界址，确保原有的面积，以免其土地被划补给转换道契的邻地。不过，租界的土地契证是中国官府发给外国租地人的契证，并不发给华人，于是，在上海租界有些华人就托名外商来申办道契。他们委托某一洋行，由该洋行出面请相关领事馆办理永租土地、领取道契手续。随后，该洋行将道契交给他们，并与他们订立名为“权柄单”的笔据，指明该地实系某人拥有。这些由外商挂名代领之契，被称为“挂名洋商道契”。“挂号”期间，中国业主每年须付给该洋行一笔“酬劳之资”。 这些华人若将土地转让其他华人，买卖双方可一起去挂号的洋行，先由卖主将权柄单交出批销，再由该洋行另立新权柄单，连同道契交给买方，便可当场完成土地转让交割手续。此时，买卖双方只更换权柄单，不另换道契，俗称“小过户”。如果买方不信任原先的洋行，要在另一洋行挂号，须先小过户，再向原先的挂号洋行交纳一笔费用，要求“大过户”。新、旧两个挂号洋行便如同交易的双方，由新的挂号洋行向相关领事馆申请过户，转请上海道加批。最后，新的挂号洋行出具新权柄单，连同加批的道契交付中国租地人，从而完成大过户手续。

在上海租界，华人本可自由买卖土地。为了取得道契，他们反而挂名洋商来承租本国土地，实属丧权辱国的怪现象。为了扭转此种局面，上海官府于1898年采用了发放华商道契的对策。从1907年起，上海商务总会承办了华商道契颁发事宜。凡华商在上海租界内买地，均由商务总会转请会丈局实地丈勘，画出测绘图，上海道于复核无讹后便钤发华商道契。拥有华商道契之地与拥有洋商道契之地享有同等优惠，除每年年租1500文外，概免税契等银两。华商道契发放范围，最初限于租界地区。未久，上海、宝山县境内靠近租界的地区，都被划为准转道契区域。由于当时崇洋的风气甚炽，特别在民国时期社会动荡不安，能在上海拥有地产的华人都尽可能地托庇洋人，因此没有外国领事参与的华商道契其信誉不及洋商道契。租界内挂名洋商道契并未减少，在租界外准转道契区域内，华商反将华商道契作为请转挂名洋商道契的捷径。转成洋商道契后，这些土地再有买卖之事，当事人只需在商务总会注册过户，均可豁免在买卖土地时应缴的税项等。华商道契未能成为抵制挂名洋商道契的工具，反而减少了地方官府的应有收入。 到民国年间成立上海特别市政府土地局后，该局于1928年下半年停发华商道契，并劝告国人不再领取挂名洋商道契。1930年1月，该局接收会丈局后便停办华商道契转成洋商道契的手续。同年8月，该局又发出布告，指出挂名洋商道契“损及国土主权，玷辱国民体面”，“若查系本国人民托领者，一律停给，并予以相当之处分；至事后发觉冒领者，概不予以保护，以资警戒而重国权”。接着，该局又于11月21日发出布告，指出华商道契须于12月1日起的三个月内一律换成土地执业证，自布告之日起一年未换土地证者，该契地即收归市有。 这样，华商道契被废止，挂名洋商再去领取道契则将受到政府的严厉惩罚。不过，对于过去已经发出的挂名洋商道契，市政当局仍无取缔的办法。

租界的土地制度的各个方面，包括特殊的土地永租制以及“国租”“部分国租”等土地取得方式，开辟时由中外官员来确定地价的定价方式，“年租”之类的地税，道契、皇家租契之类的土地契证，都与华界有明显的差异。这些制度是租界成为“国中之国”的又一重要缘由。 OV221dtraVjPw5jk+oSN1DxN5TjIgTpBTgPbnI/AAFiuytdwKZSW3b3G1tBxjNz9