第二节
地价

在开辟租界时，租界开辟国政府和外国侨民在永租或购买租界内土地时须支付土地租价或地价。因永租很快如同买断，故除少数租界，在绝大多数租界内土地租价实质上即是地价。

要取得租界内的民地，确定其地价有四种方式。

第一，由外国商民与中国业主自行议定。鸦片战争后，中英、中美、中法条约都规定，外国商民在通商口岸租赁土地时不得强租硬占，中国业主不得抬高租价。因外商须在限定界址内租赁土地，他们与中国业主自行议价，使得业主可根据市场需求合理地提高地价。鸦片战争刚结束时，上海地区地价为每亩白银10两左右，至多不超过30两。 1844年上海英商租地开辟未久，当地地价超过每亩40两，甚至达上百两，为原先地价数倍。 此后，随着经济发展，上海公共租界和法租界的地价不断上涨，在当地拥有土地的中国业主也分享了土地升值的利益。民间自行议价方式有利于中国业主，因而后来开辟的租界较少采用。仍采用此种方式的，仅有汉口法租界及中国主动开辟的厦门鼓浪屿公共地界等实行“民租”的租界，以及有些租界的扩展区域。

第二，由中国地方官员与租界开辟国的官员共同议定。1860年开辟天津英租界时，中外官员共同定价成为确定租界地价的新方式。英国官员确定天津英租界界址时，当地仍被英法联军占领，他们就擅自确定界内地价为每亩30两白银，中国官员只得认可。次年，开辟天津法租界时，中、法两国官员沿用英租界办法，具体规定了界内地价：不在海河河沿之地，每亩30两；位于海河附近之地，每亩60两，其中30两留存法国领事馆，将来用于界内修造道路、沟渠、桥梁、埠头等市政建设工程。 同年，开辟镇江英租界时，因业主都已外出躲避战祸，中、英官员就自行规定，山上土地每亩25千文，山下土地每亩50千文。 同一时期，开辟汉口、九江等地英租界时，中、英官员并未明确规定地价，但都规定，当领事需要用地时，由领事会同知府、知县，随时传集业主，呈验地契，当面核算，由官员按照地势等确定地价，不准业主“高抬价值，亦不许英商任意发价勒买”。 甲午战争后，一些先由中国官府收购界内全部土地然后分租给日本商民的日租界，也都由中、日官员确定地价。其中苏州日租界内土地每亩租价160银圆，10年内不得涨价，10年后再照界内邻近地段价值公平租赁。杭州日租界内土地分为三等，上等地每亩170银圆，中等地165银圆，下等地160银圆。 此后，天津俄租界、比租界，重庆日租界等租界，也采用此种定价方式。较之由中国业主与外国租地人自行议定地价的方式，此种方式不利于中国业主。在镇江英租界，中国业主以中、英官员所定的地价过于低廉，一再要求将地价增加一倍，但迟迟没有拿到补偿。在天津俄租界，众多中国业主也因不满于中、俄官员所定地价，拒绝与官方合作，并在此后蒙受巨大损失。

第三，由中国地方官员与租界开辟国官员议定地价的标准。这种办法介于前两种办法之间。甲午战争后，中外官员对一些新辟租界虽不具体议定其地价，但确定了地价标准，允许按照标准有一定的浮动。1895年开辟汉口德租界时，中德官员商定，界内土地可由外国租地人与中国业主以三个月内地价为基准，自行公平酌定。三年后，汉口地价已经上涨，日本人为压低地价，在开辟汉口日租界时与中国官府约定，日本人在界内向华民租赁土地时须照三年内相同土地的价格公平酌定。 1902年开辟天津意租界时，意大利官员起初坚持以位置较偏僻的天津俄、德租界的地价为标准，来确定其地价。经中国官员据理争驳，意方同意按地价较高的日租界标准减一成核发。随后，开辟天津奥租界的约章规定，奥租界地价按意租界章程办理。

第四，由中国地方官员与租界开辟国官员选择公正人士来确定。甲午战争后，确定天津日、比等国租界的地价即采用了此种办法。1898年开辟天津日租界时，中、日官员商定，由双方官员选择数位“公正人士”，按照时价议立界内土地公平价值。次年，双方官员邀集公正人士，先将界内土地分作四等12段，每等约长百丈，每段约长33丈3尺，又将各等土地分为高地、平地、洼地、坑地四等，共定出48等地价。其中第一等第一段高地价格最高，为每亩700两白银，第四等第三段坑地价格最低，为每亩11两。3年内租赁该租界内土地，即依据这一价格计算房价、地价。3年后，当事人才能按时价自行议价。1902年，开辟天津比租界时，中、比官员实地查看了界内土地，决定除外国洋行已占土地外，其余500多亩土地分为庄基地、平地、水坑地三等，比利时方面总共出银4.5万两，然后由中国官员会同当地绅商酌定地价，按户发给。 较之第二种办法，此种办法与第三种办法一样，可使中国业主的利益得到稍多的保障。

对于租界内一些特殊地段，租地或购地者还需加付一些费用。天津日租界内原有个木厂，厂内堆木之地都经过修筑，因而日方同意对堆木之地每亩酌加津贴费80两白银。天津俄、意等租界内有很多盐商存盐的盐坨。修筑盐坨需不少费用。俄国占用界内盐坨后，坨地即以每亩300两计价，而界内头等土地地价仅为每亩180两。意大利也因占用界内坨地，同意支付另修盐坨的购地和修筑费用。租界内有些地段原来是农田，如在永租或购买时田里有农作物，租地或购地者也应酌量予以贴补。如天津德租界扩展时，中、德双方规定，德方“购用地亩时，如有青苗、菜蔬在地，须酌量贴补钱文”。

开辟部分租界时，租地或购地者还需向中国居民赔补房价、搬家费、迁葬费等。被拆除的房屋将依据其建材、大小、新旧及所在地段来核定补偿价款。搬家费通常是每户10两白银。坟墓迁葬费起初多为每棺1两白银，至八国联军侵华战争后增至4两。为了避免当地居民在界内添建房屋、坟墓等，在有些租界划定界址之际，中外官员对界内的房屋、坟墓等作了登记，造了底册，并规定租地人对于新建的房屋、坟墓等不必支付费用。

在有些租界，官地的地价与民地相同。开辟汉口俄租界时，中、俄官员商定，界内两条公巷照旧留出，供华洋商民行走；如俄方将公巷作为建造房屋之地，将视同购买民地一样，每方补给中国政府地价银10两。在另一些租界，中国官府对官地所收地价低于民地。开辟汉口日租界时，中国官府同意，如果日本商民租赁界内官地来建造屋宇、栈房，应另议租价，“格外从廉，以示惠恤”。

一些租界开辟国曾极力压低界内民地地价，直至企图无偿占有。1895年，德国以“协同收回辽地之功，中国宜应酬谢”为由，对天津德租界内民地每亩只肯出银75两。此时，英租界已相当繁荣，地价昂贵，德租界毗邻英租界，界内土地自应比照英租界地价，“方昭公允”，因而当地居民不肯以德国人所出低价出让土地。中国官府无可奈何，只得筹款贴补当地居民，“以弭衅端”，最后贴补地价、房价、居民迁移、坟冢迁葬等费共达12万两白银。 开辟天津意、奥租界时，这两个租界的当局除了企图“充公”界内不知业主之地，意租界当局又企图将遗失地契之地当作不知业主之地，径予充公。经中国业主禀陈，津海关道指出，“自庚子兵燹以后契据不无遗失”，如果将这些土地“充公”，“转非体恤穷黎之道，自应量予变通，以顺舆情”，最后遗失契证者得以补办契据，使意方图谋未能得逞。未久，奥租界内遗失地契的业主“事同一律”，也得以同样补办契据。

1845年，中英上海《土地章程》规定，租赁土地的英商只可照原来租价转让英商租地内的土地，不得加增租价，以免租贩取利。这一规定很快成了一纸空文。此后，开辟其他租界时均无类似规定，但都对界内地价有所限定，以便保障租界开辟国政府及其侨民的利益。实际上外国人在取得租界内土地后，经常通过转让所租土地来获利，由此使地价难以控制，完全受市场支配。除了界内有大量土地没有出租的苏州、杭州、重庆日租界外，其他租界的地价或多或少都有上涨。上海等地租界的地价上涨得尤为迅速。在上海，在租界形成的1854年，英租界内有些地段的土地已上涨至每亩白银1500余两，为10年前的数十倍。在上海公共租界形成的1863年，界内有些地段的地价已上涨至每亩3000余两。光绪初期，在该租界最繁华的南京路一带，平均地价已超过每亩2000两，至光绪末超过2万两。其中靠近外滩，位于汉口路、江西路口的地块在1880年约为每亩3750两，至1911年增至5万两，1914年增至10万两，1933年增至16万两。地价最昂贵的外滩，在1933年已达每亩36万两，为80多年前英国商民初来此地租赁土地时的上万倍。 上海法租界同样地价飞涨。1849年，法国商民最初以每亩约100两白银的价格在上海法商租地内租赁土地。1921年该租界霞飞路、华龙路口的土地已涨至每亩3600两，至1934年又涨至3.4万两。此后，中日战争爆发，上海租界成为“孤岛”，闸北等处的华界成为焦土，又有大批难民涌入，上海两个租界的地价又再度飞涨。 在天津，各租界的地价也都不断上涨。以英租界而言，英国人于1860年确定的地价为每亩白银30两。至1942年，这一老租界的地价最低为2万两，最高达6万两，为80多年前的2000倍；迭次扩展区域的地价最低为6000两，最高也达3万多两。 汉口租界同样如此。在1861年汉口英租界开辟之际，当地的地价当不会与开埠时的上海和天津有很大的差别。1897年，在毗邻英租界的俄租界开辟之初，由中、俄官方商定的俄租界沿江地段地价，已达每方土地白银10两；至该租界已被中国收回的1926年，当地每方的地价最低为120两，最高达340两，为开辟之初的10多倍至数十倍。

由于在很多租界中，中国业主须以中外官员或“公正人士”确定的地价出让土地，甚至在明知租界地价将会迅速上涨的情况下不得不出让土地，因此很多租界的土地在其开辟之初就全部或大部分落入租界开辟国政府及外国侨民之手。于是，后来租界地价飞涨的得益者，主要是这些外国政府及外国侨民，多数中国业主早已与这些土地割断了联系，并未因而获得利益。