第一节
土地获取

在开辟租界时，中外官员于划定租界界址之际，都同时商定外国商民或租界开辟国政府以何种方式来取得界内土地。在各个租界中，租界开辟国政府及外国侨民等人取得租界土地的方式不尽相同。这些方式可从两个不同的视角来加以考察。

首先，以所取得土地的属性来说，外国侨民及租界开辟国政府主要以永租、购买及无偿占用等三种方式来取得租界土地。

第一种方式：永租。在大多数租界中，外国侨民及租界开辟国政府都通过永租的方式来获取界内土地，这也是这些区域被称为“租界”的缘由。租界的永租制是租界土地制度的特点，此种永租制源自当时中国农村传统的制度，但又不同于传统的制度。实行土地永租制，表明外国侨民等取得的只是租界内土地的永久使用权，未能取得所有权。此种租地方式始自最早开辟租界的上海。上海开埠后，最早抵达的英国商民原本希望在当地购买土地，而不是租赁土地。这是因为没有土地所有权，中国业主有权收回出租的土地，他们就不敢放手投资，特别到经济繁荣、地价上涨之时，中国业主可坐收渔利，他们的利益则无法保障。因中英《五口通商附粘善后条款》等约章规定，英国商民只能在通商口岸租赁土地，上海地方官员又强调“普天之下，莫非王土”，中国土地不能卖给外国人，英国商民只能按照当时中国传统的“永租”方式来租赁土地。择用此种租地方式时，租地人在承租时须向业主交付一笔保证金，当时称为押租银、顶耕银、佃银等，承租后须在每年秋后向业主交纳年租。押租的数量有时与一年的年租相等，这叫“对押对租”；有时是多收押租，少收年租，这叫“重押轻租”。年租可分解为两个部分，一部分供业主向官府完纳钱粮即地税之用，另一部分是业主的收益。以1844年英国人在上海租赁土地的实例来看，怡和洋行所租土地每亩的押租和每年的年租均为铜钱7058文，是“对押对租”；宝顺洋行每亩的押租为99880文，年租为3574文，是“重押轻租”。此时当地每亩土地应纳钱粮全部折合成铜钱，约为1300文，因而业主收取的年租远远超过应缴纳的地税。在付清押租及每年按时支付年租后，租地人取得土地的永久使用权，并可将这一地皮权以更高的价格转让他人。未久，中英上海《土地章程》便明确规定，英商在划定的界址内租赁土地后，只准英商主动退租，不准中国业主索回，也不得增加租金。同时，通过“年租减钱一千，增重押租十千”的方式，提高押租，将年租划一地减为每亩土地1500文，而每亩土地的地税也被约定为1500文。 因界内地价不断上涨，租地的英商从不退回所租土地，并且未根据该章程的约定，将每年所纳年租交给中国业主转交，而是直接交给中国官府，致使中国业主已与出租之地割断一切联系，于是永租如同绝卖，年租如同地税，押租如同地价，并被地价一词取代。上海租界内形成了不同于中国传统制度的土地永租制。此后陆续开辟的大多数租界都沿用此种特殊的永租制。其中苏州、杭州、重庆三地日租界的土地虽然也是永租，但租地人须每30年办理一次换契续租手续。如果逾期未办，中国官府可注销租契，收回土地。

第二种方式：购买。在大多数租界，外国侨民不能购买界内土地，也不能购买界外土地。甲午战争前，有些外国侨民非法地在中国通商口岸直至内地收买土地，如被中国官府发现，就会遭到中国官府干预。甲午战争后，清政府不再坚持某些无关实际利益的虚文，中国官员也认识到土地所有权属于外国人，并不意味着该地已成外国领土。于是，甲午战争后在天津开辟的日、比、意、奥等国租界，外国侨民和外国政府也可通过购买方式来取得界内土地。1898年，开辟天津日租界的约章规定，该租界内土地由日本“收买”。交易的双方被称作“买者”“卖者”——“卖者不得高抬，买者亦不得抑勒”，只是在土地契证中仍写作“永租日本”。三年后，在开辟天津比租界时，相关约章也明文规定，界内土地由中国委员代比方“购买立契”，并在《天津比国租界合同附约》中将“购买”与“租赁”捏为一个词，称界内土地系“租卖”给比国。同时，开辟天津意、奥租界的中外约章也明文规定，意国、奥国可随时公平“购买”界内土地。其中开辟意租界的约章规定，界内已被意国占用的“盐坨之地”，即由意国“购买”；如租界当局有公用、卫生等方面的需要，或意大利商民等人有用地的需要，可“随时公平购买”界内各产业。开辟奥租界的约章规定，凡是公用所需之地，奥国有权“将此地购买”；“奥国不用之地，仍准民间执业，任便买卖”，但不得卖给其他外国人。 同时，天津一些租界在扩展时，也明确规定扩展界内的土地可由外国或外国侨民购买。天津德租界的土地系由当地业主“永租”给德国，而其后来扩展的新界土地，“中国允准德国有购买之权”。天津英租界实行的是永租制，其扩展界于正式并入前已有外国侨民及租界工部局购入的土地。至该租界第三次推广时，中国官府已明确地允准该租界工部局“购取”一切市政工程所需之地。 于是，在这些租界或其扩展界内，土地永租制被买卖制度取代，外国侨民、外国政府可取得土地所有权。

第三种方式：无偿占用。还有些租界内的部分土地系被无偿占用。首先被免收地价之地，是租界内用作公共道路之地。道光年间开辟上海英商租地时，中国官府没有要求英方对界内原有的四条道路支付租价，只是新辟道路须先付钱租赁地基。此后，对划入各地租界的原有公路、官路，中国官府一概未收取地价。1896年开辟汉口法租界时，中国官府便明确表示，对界内原有官街、大路“免科算地价”。在1898年汉口英租界扩展时，中国官府对扩展界内原有官街、大路作了相同规定。 而在此前开辟汉口日租界时，中国官府又允准，界内道路、堤塘、沟渠等公共所需之地中，如有官街、官地，均可免纳租价、钱粮。如系民地，须付租价，但也免纳钱粮。在中国官府收购了界内全部土地的杭州、重庆等日租界，中国官府又同意将免纳地价之地扩大到沟渠、码头、桥梁等“凡系公共所需之地区”。 甲午战争后，清政府还答应无偿让与数个租界内的官地。此时，德国以“协同收回辽地之功”，于获得开辟天津、汉口德租界的权益后继续要求中国官府酬谢，中国官府因而同意将天津德租界内两条道路东边的淤地，即“中国国家之地”，全部让给德国人，“无庸给银”。 八国联军侵华战争后，俄国以武力开辟天津俄租界时，蓄意尽量占据中国官地，以便将出让这些土地的所得作为启动该租界建设的资金，使天津俄租界可赶上“设备完善”的天津英、法租界。 清政府只能让步，将划入该租界的官地无偿地让与俄国。随后在天津开辟租界的意、奥两国也要均沾利益，清政府只得同意将天津意、奥租界内“一切官地”分别让给意国、奥国，“专为永业，无庸出价”。不仅如此，意、奥两国还力图无偿地占有界内的民地。开辟这两个租界的约章规定，界内有“不知业主”的土地，意、奥租界当局可先行出示，俾业主得知，将契纸持来阅看，如出示十二个月后仍无人投报，租界当局即可“将该业充公”。在天津英租界推广界，情况有所不同。工部局将“作价充公”无主坑沟，即日后如有业主寻认，便将按作价补偿。 广州的沙面本是官有滩地，英、法两国耗用巨资，才将那里填筑成可以建造楼房的地基。中国官府因而只是向广州英、法租界的土地征收每年应纳的地税，而未收取土地的地价。

其次，因取得和出让土地的当事者不同，外国侨民及租界开辟国政府获取土地的方式又可分为“民租”“国租”“部分国租”“民向国租”等方式。

第一种方式：民租。这是在划定租界界址后由各国侨民分别向界内中国业主租赁直至购买土地的方式。上海开埠未久，来沪的英国商民即陆续向当地业主租赁土地。此后，实行民租的上海公共租界《土地章程》明确规定，在该租界外国人欲向中国业主永租地基，“如查无关碍”，准许愿承租者与业主商定地价等事，并按规定办理随后的手续。 除上海公共租界外，上海法租界，天津法、日、意、奥租界，汉口法、德、日租界，厦门鼓浪屿公共地界，以及这些租界的扩展区域，直至其老租界并未采用此种租地方式的天津英租界扩展区域等，都实行民租。因各国侨民系陆续租赁直至购买界内土地，有些当地业主长期保留原有土地，甚至于数十年后该租界被中国政府收回之时尚未出让土地。

第二种方式：国租。这是由租界开辟国政府或其外交代表向中国政府永租直至购买界内全部土地的方式。1852年，英国领事向中国地方官府租赁厦门自岛美路头至新路头等处的全部滩地，然后分租给英国和其他国家的外商，是“国租”方式实行之始。 1859年，英国政府又决定向中国政府租赁广州沙面，开辟广州英租界。次年，英国驻华公使卜鲁斯“代国永租”天津英租界内所有土地。 此后中、英双方在开辟镇江英租界的约章中明确规定，界内土地“永租与英国，由英国驻扎镇江领事官分为官商建造署栈之用”。开辟汉口、九江英租界的中英约章也都作出类似的规定。 经过三次扩展后的天津英租界基本章程还指明：该英租界系由英国政府向中国政府永租而可转租给市民者。 除六个英租界外，广州法租界、天津德租界等租界，以及天津德租界等租界的扩展界，也采用“国租”方式。凡划入这些租界之地，不管当地业主是否情愿出租土地，或者是否接受交易的价格，都须按照中外官员确定的租价，在租界开辟后全部出让。只有所在地原系官有滩地的厦门英租界和广州英、法租界，在开辟时可免去向当地业主租赁土地这一环节。租界开辟国的领事等人将这些租界的土地分为若干份地产，每份地产为数亩至十余亩，通过拍卖、招租等形式分租给本国商民直至别国商民等。分租土地时，租界开辟国都未把土地永久使用权转移给租地者，绝大多数分租土地的租期为99年。

第三种方式：部分国租。这是租界开辟国政府只向中国政府或中国业主永租界内部分土地而未租入全部土地的租地方式。1896年开辟汉口俄租界前，外国商民已在当地租赁了不少土地。开辟该租界时，中、俄双方约定，界内仍为华人所有的土地，从约章订立时起，“只可永租俄国政府”，并将于一年内全部租出。后因汉口地价昂贵，当地业主不愿按照中、俄官员所议每方10两白银的价格出租，直到一年半后俄国政府才在当地租入沿江的4段土地，共约71亩，只占该租界面积的一小部分。 天津俄租界的面积达5000多亩，在该租界开辟前当地已有开平矿务局煤栈等企业，以及大片外国人已买之地。至1905年，俄国政府以“国租”方式只租赁了界内963亩土地。天津比租界开辟之前，其他国家的外商已在界内占用100多亩土地，比利时政府总共出资4.5万两白银租赁所剩500余亩土地。 在这些租界混杂着“国租”“民租”两种租地方式，租界开辟国“国租”部分土地，其余则由本国或他国侨民分别租赁。此外，天津英租界等租界的初始部分实行的是国租，其扩展区域实行的是民租，从整体而言，该租界实行的也是部分国租。

第四种方式：民向国租。这是先由中国官府收购租界内全部土地，再由外国商民向中国官府租赁土地的租地方式。1897年，中、日《苏州日本租界章程》规定，该租界将实行租地者自行向业主租赁土地的“民租”方式。至开辟该租界时，经日方要求，苏州官府令当地业主将界内土地全部“缴单契结价归官”，以方便日本人租赁。 此后，入居该租界的日本人就依据条约规定分别向苏州官府租赁土地。同时，杭州官府也从中国业主处一律收买杭州日租界内土地， 再照章租与日本商民。中、日双方在1901年开辟重庆日租界时又在约章中确认了此种租地方式：该租界内所有地基，由中国地方官向当地业主收买，“照章交与日本商民，永远承租”。随后，重庆官府以“公益堂”名义购入界内全部土地，以备日本商民租赁。 如承租人有迫不得已的原因，经日本领事官查明事实后照会中国地方官存案，方准换契转租。租赁土地的租契有效期为30年，期满须换契续租。期满不办，就将注销租契。由于这3个日租界位置偏僻等，租地的日本人寥寥无几，界内大量土地都成了未租出的官地。

租界开辟国及外国侨民无论采用何种方式来获取租界土地，往往要通过中国官府的协助，有时甚至须由中国官府采取强制措施，才能迫使中国业主出让土地，特别是以较低价格出让土地。在1861年扩展上海法租界时，法国领事爱棠知道要在繁华的县城小东门外租赁土地必定困难重重，便要求上海道等官员命令当地地保开单报告各业主的姓名及拥有的土地等情况，并要求上海知县“备好拘票，以便随时拘捕抗命的地主”。上海道吴煦便指令上海知县转饬各业主迅即协同地保，商定合适的租价，并与租赁土地的法国人签订契约。 1901年，俄国在开辟天津俄租界时极力压低地价，致使当地业主迟迟不肯将所执地契呈送俄国官员查验，俄方便宣称，逾期不交契证，定将该地充公。数月后，三四百户头等、二等土地业主仅有半数呈送地契，中国官员“多方开导”抗命的业主，他们“亦置之不理”。最后，中俄官员并未办妥租地手续，即强行将界内头等、二等土地一律平整，并对呈契、丈量者全数发给地价、房价、搬迁费等，将“充公之地”一半地价等补偿给在当地购入了被盗卖的橚贝子府土地者，将另一半暂存俄国银行，至抗命者被迫屈服时再准许他们领取这些补偿。

上海、厦门两地的公共租界允许各国人士在界内租赁土地。租界开辟国的人士可在本国专管租界内租赁或购买土地。天津等地英租界及德、俄、意等国的专管租界还允许别国商民租赁或购买界内土地，但他们须书面承诺遵守租界基本章程等已经订立及以后订立的规章，并须由其本国领事等官员背书这一书面承诺；如果他们违反这些章程，租界当局即有权收回土地连同地上建筑。也有些专管租界只允许本国人士租赁界内土地。在杭州、汉口、重庆等地日租界，界内地基只准日本人租赁，别国商民只可在界内居住、营业，但不准租赁土地。 上海英商租地及较早开辟的汉口、广州英租界和其他一些租界，起初都不允许华人在界内租赁土地。后来情况有所变化。在上海租界，华人很快就可以在界内租地赁屋。甲午战争后，有些新辟租界或租界扩展区域仍有禁止华人在界内租赁土地的规定。开辟苏州、杭州、汉口、重庆等地日租界的约章都规定，殷实体面、品行端正之华人只可在界内居住、营业，但不准租赁土地。 在同一时期开辟的厦门鼓浪屿公共地界，天津意、奥等国租界以及天津英租界扩充界等，则从一开始就允许华人在界内保留土地或租地、购地。到后来，除广州英租界等少数租界只允许为外国人服务的少数华人在界内居住外，大多数租界都允准华人在界内租地、居住。

有些租界对每户居民可以租赁的土地数量作了限制。1845年，中英上海《土地章程》规定，在英商租地内租赁土地，每户不得超过10亩，“免致先到者地方宽大，后来者地方窄小”。这一规定实际上未被严格执行。此后，仍有少数租界有过类似规定。1861年，开辟天津法租界的约章规定，法国商人每行只可在界内租赁土地一块，面积不超过25亩；如需更多土地，应呈报法国领事，会同三口通商大臣，于查核后决定可否。 1897年，开辟苏州日租界的约章规定，每个日本人至多只能在界内租赁土地6亩，至少须租2亩；倘有须租6亩以上者，“应先具情禀请领事官”，再由领事官照会地方官核办。开辟杭州日租界的约章则规定，每个日本人至多只能在界内租赁土地10亩；拟租赁10亩以上者，必须在当地设立公司等。

有些租界的部分地段，如庙宇、墓地、学校等所在之处，可以不出租。上海公共租界、法租界等租界都有此类地段。在天津德租界，界内原有书院、外省官员墓地等，按照约章将仍旧留存。在其扩展界内的中国俄文学堂，也将“留归中国自用”。 QO2SZU8JVp8IH0vI6fyeqodJBU3gH8n3WsRWvpULPLxFi4Pn1zbuWZLQsB2pbFkg