典型工作环节1
认识建筑市场

具体任务

任务 1 ：描述建筑市场的特点。

任务 2 ：梳理建筑市场的主体和客体，完成表 1.1。

任务 3 ：列举建设工程交易中心的主要职能。

学习资料

1.建筑市场概述

建筑市场是指以工程承发包交易活动为主要内容的市场。建筑市场有广义和狭义之分。狭义的建筑市场一般是指有形建筑市场，有固定的交易场所，如建设工程交易中心，项目招投标主体通过招标、投标形式在建设工程交易中心完成建筑产品的交换关系。广义的建筑市场包括有形建筑市场和无形建筑市场，是指除了以建筑产品为交换内容的市场，还包括与建筑产品的生产和交换密切相关的勘察设计市场、劳动力市场、建筑生产资料市场、建筑资金市场和建筑技术服务市场等的建筑市场体系，因此，可以说广义的建筑市场是工程建设生产和交易关系的总和。

2.建筑市场的特点

1）建筑市场主要交易对象的单件性

建筑市场的主要交易对象——建筑产品不可能批量生产，建筑市场的买方只能通过选择建筑产品的生产单位来完成交易。建筑产品都是各不相同的，都需要单独设计、单独施工。因此，无论是咨询、设计还是施工，发包方都只能在建筑产品生产之前，以招标等方式向一个或一个以上的承包商提出自己对建筑产品的要求，承包商则以投标的方式提出各自产品的价格，通过承包商之间在价格和其他条件上的竞争，决定建筑产品的生产单位。最后，由双方签订合同确定承发包关系。建筑市场交易方式的特殊性就在于交易过程在产品生产之前开始。因此，发包方选择的不是产品，而是产品的生产单位。

2）生产活动与交易活动的统一性

建筑市场的生产活动和交易活动交织在一起，从工程建设的咨询、设计、施工发包与承包，到工程竣工、交付使用和保修，发包方与承包方进行的各种交易（包括生产）都是在建筑市场中进行的，都自始至终共同参与。即使是不在施工现场进行的商品混凝土供应、构配件生产、建筑机械租赁等活动，也都是在建筑市场中进行的，往往是发包方、承包方、中介组织都参与活动。交易的统一性使得交易过程长、各方关系处理极为复杂。因此，合同的签订、执行和管理就显得极为重要。

3）建筑市场有严格的行为规范

建筑市场的上述两个特点，导致其表现出第 3 个特点，即有一套严格的市场行为规范，这种规范是在长期实践中形成的，是建筑市场参与者共同遵守的行为规范，例如，市场参与者应当具备的条件、需求者如何准确表达自己的购买要求、供应（生产）者怎样对购买要求做出明确反应、双方成交程序和订货（承包）合同条件，以及交易过程中双方应遵守的其他细节等。这些具体的明文规定，要求市场参与者必须遵守，且对每一个参与者都具有法律或道德约束力，以此保证建筑市场能够有序运行。

4）建筑市场交易活动的长期性和阶段性

建筑产品生产周期长，与之相关的设计、咨询、材料设备供应等持续的时间也较长。其中，生产环境（气候、地质等条件）、市场环境（材料、设备、人工的价格变化和政府政策变化的不可预见性）决定了建筑市场中合同管理的重要性。一般都要求使用合同示范文本，要求合同签订详尽、全面、准确、严密，对可能出现的情况约定各自的责任和权利，以及相关问题的解决方法和原则。

建筑市场在不同的阶段具有不同的交易形态。实施前，交易形态是咨询机构提出的可行性研究报告或其他咨询文件；在勘察设计阶段，交易形态是勘察报告或设计方案及图纸；在招投标阶段，交易形态是招投标代理机构编制的标底或预算报告；在施工阶段，交易形态是一幢建筑物、一个工程群体；此外，在有些阶段，交易形态甚至可以是无形的，如咨询单位和监理单位提供的智力劳动。

5）建筑市场交易活动的不可逆转性

建筑市场交易中，一旦达成协议，设计、施工、咨询等承包单位必须按照双方约定进行设计、施工和咨询管理。项目竣工后不可能返工、退换，因此对工程质量、工作质量有严格要求，设计、施工、咨询、建材、设备的质量必须满足合同要求，满足国家规范、标准和规定。任何过失均可能对工程造成不可挽回的损失，因此卖方的选择和合同条件至关重要。

6）建筑市场具有显著的地域性

一般来说，建筑产品规模和价值越小，技术越简单，则其地域性越强，或者说其咨询、设计、施工、材料设备等供应方的区域范围越小；反之，建筑产品规模越大，技术越复杂，建筑产品的地域性越弱，供应方的区域范围越大。

7）建筑市场竞争较为激烈

由于建筑市场中的需求者相对来说处于主导地位，甚至是相对垄断地位，因此加剧了建筑市场的竞争。建筑市场的竞争主要表现为价格竞争、质量竞争、工期竞争、进度竞争和企业信誉竞争。

8）建筑市场的社会性

建筑市场的交易对象主要是建筑产品，所有的建筑产品都具有社会性。例如，建筑产品的位置、施工和使用对城市规划、环境以及人们安全的影响。这一特点决定了作为公众利益代表的政府必须加强对建筑市场的管理，加强对建筑产品规划、设计、交易、开工、建造、竣工、验收和投入使用过程的管理，以保证建筑施工和建筑产品的质量和安全。工程建设的规划和布局、设计和标准、承发包、合同签订、开工和竣工验收等市场行为，都要由行政主管部门审查和监督。

9）建筑市场与房地产市场的交融性

建筑市场与房地产市场有着密不可分的关系，工程建设是房地产开发的必要环节，房地产市场则承担着部分建筑产品的流通。这一特点决定了鼓励和引导建筑企业经营房地产业的必要性。建筑企业经营房地产，可以在生产利润之外获得一定的经营利润和风险利润，增强和积累企业发展基础以及抵御风险的能力。由于建筑企业的进入，房地产业减少了经营环节，改善了经营机制，降低了经营成本，有助于其繁荣和发展。

3.建筑市场的主体和客体

1）建筑市场的主体

（1）业主

业主是指既有某项工程建设需要，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的勘察、设计、施工任务，并最终得到建筑产品的政府部门、企事业单位或个人。业主只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体，因此，业主作为市场主体具有不确定性。

业主的种类有很多，包括学校、医院、工厂、房地产开发公司、个人和政府及政府委托的资产管理部门。在我国的工程建设中，常将业主称为建设单位、甲方或发包人，属于买方。

项目业主在项目建设中的主要职能如下：

①建设项目可行性研究与立项决策。

②建设项目的资金筹措与管理。

③办理建设项目的有关手续。

④建设项目的招标与合同管理。

⑤建设项目的施工与质量管理。

⑥建设项目的竣工验收和试运行。

⑦建设项目的统计与文档管理。

（2）承包商

承包商是指拥有一定数量的建筑装备、流动资金、人员，取得建设行业相应资质证书和营业执照的，能够按照业主要求提供不同形态的建筑产品并最终得到相应工程价款的建筑企业。

承包商从事建设生产，一般需要具备 3 个方面的条件：

①拥有符合国家规定的注册资本。

②拥有与其等级相适应且具有注册执业资格的专业技术人员和管理人员。

③具有从事相应建筑活动所需的技术培训装备。

经资格审查合格，取得资质证书和营业执照的承包商，才允许在批准的范围内承包工程。承包商的实力由经济、技术、管理、信誉 4 方面共同决定。通常在市场经济条件下，只有具备了上述 4 个方面的实力，施工企业才能够在市场竞争中脱颖而出，取得施工项目。

（3）工程咨询服务机构

工程咨询服务机构（国际上称咨询公司）是指具有一定注册资金，一定数量的工程技术、经济、管理人员，取得建设咨询资质和营业执照，能为工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务并获取相应报酬的企业，如工程设计院、工程监理公司、工程造价事务所等。

工程咨询服务内容包括勘察设计、工程造价（测量）、工程管理、招标代理、工程监理等。

2）建筑市场的客体

建筑市场的客体一般称为建筑产品，是建筑市场的交易对象，既包括有形建筑产品，也包括无形建筑产品。建筑产品的种类包括各类建筑物和构筑物、混凝土构件、商品混凝土供应站、设计方案、施工图纸、勘察报告、咨询报告和咨询意见或其他服务等。

4.建设工程交易中心

建设工程交易中心是为建设工程招标投标活动提供服务的自负盈亏的事业性单位，而非政府机构。政府有关部门及其管理机构可以在建设工程交易中心设立服务窗口，并对建设工程招标投标活动依法实施监督。

1）建设工程交易中心的性质与作用

建设工程交易中心的性质是服务性机构，需得到政府或政府授权主管部门的批准才能成立，且要集中设立，不以营利为目的，不具备监督管理职能。

建设工程交易中心具有促进工程招投标制度的推行、规范建设工程承发包行为、将建筑市场纳入法制管理范围的作用。

2）建设工程交易中心的基本功能

①信息服务功能：主要体现在收集、存储和发布各类信息，如工程招标、建材价格、工程造价等。

②场所服务功能：主要体现在为建设工程的招标、评标、定标、合同谈判等提供设施和场所，如信息发布大厅、洽谈室、开标室、会议室及相关设施。

③集中办公功能：主要体现在工程报建、招标登记、承包商资质审查、合同登记、质量报监、施工许可证发放等。

④专家管理功能：主要体现在提供评标专家成员名册等。

评价与反思

完成“典型工作环节 1 认识建筑市场”的学习表现评价和反思表。

巩固训练

1.选择题

（1）建筑市场主要包括（ ）。（单选）

A.建设工程交易中心

B.主体和客体

C.政府部门

D.社会职能部门

（2）下列选项中不属于建筑市场特点的是（ ）。（单选）

A.交易对象的单件性

B.生产活动与交易活动的统一性

C.交易总量的不变性

D.交易活动的不可逆转性

（3）建设工程交易中心是（ ）。（单选）

A.政府机构

B.事业性单位

C.政府管理机构

D.监督机构

（4）下列选项中，不属于建筑市场主体的是（ ）。（单选）

A.业主

B.承包商

C.建筑物

D.工程服务机构

（5）下列选项中，不可以成为业主的是（）。（单选）

A.监理单位

B.政府

C.学校

D.房地产开发公司

（6）建筑市场的竞争主要表现为（ ）。（多选）

A.价格竞争

B.质量竞争

C.工期竞争

D.进度竞争

E.企业信誉竞争

（7）承包商从事建设生产，需要具备的条件有（ ）。（多选）

A.拥有符合国家规定的注册资本

B.拥有一定数量的竣工工程

C.拥有与其等级相适应且具有注册执业资格的专业技术人员和管理人员

D.拥有从事相应建筑活动所需的技术培训装备

（8）建设工程交易中心的基本功能有（ ）。（多选）

A.信息服务功能

B.场所服务功能

C.集中办公功能

D.专家管理功能

（9）工程咨询服务机构的服务内容包括（ ）。（多选）

A.勘察设计

B.工程造价

C.工程施工

D.招标代理

（10）下列选项中，属于业主职能的是（）。（多选）

A.建设项目可行性研究与立项决策

B.建设项目的资金筹措与管理

C.办理建设项目的有关手续

D.建设项目的投标管理

E.建设项目的施工监理

2.论述题

某施工单位与某学校签订一教学楼施工合同，明确施工单位要保质、保量、保工期地完成教学楼施工任务。工程竣工后，承包方向学校提交了竣工报告。学校为了不影响学生上课，还没组织验收就直接投入使用。使用过程中，校方发现教学楼存在质量问题，要求施工单位修理。施工单位认为工程未经验收，学校提前使用导致出现质量问题，施工单位不应承担责任。

问题：

（1）该案例中的建筑市场主体和客体分别是什么？

（2）应如何具体地分析该工程质量问题的责任及责任的承担方式，为什么？ 5mWJD+8N3hDof5OkRjaeRSKjECUGVhtgqCKrNxzFhuq3x+HxZlyIshXM9xLwFZ4d