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直接计税法，是指在计算增值税时，其应纳税额为增值额乘以适用税率。按计算增值额的不同，又可分为加法和减法。
加法，是把纳税人在税款所属期内实现的各项增值项目一一相加，求出全部增值额，然后再依率计算增值税。增值项目包括工资、奖金、利润、利息、租金以及其他增值项目。
减法，是把纳税人在税款所属期内实现的销售货物、应税劳务、服务、无形资产、不动产（以下统称应税销售行为）的全部销售额减去规定的外购项目金额后的余额作为增值额，然后再依率计算增值税，这种方法又叫扣额法。
加法和减法都是一种理论意义上的方法，由于存在难以准确计算增值额、不利于凭票抵扣等问题，因此实际应用的可能性很小。
间接计税法通常也称为扣税法，是将一定时期内发生的应税销售行为实现的销售额，乘以适用税率，再减去允许扣除的外购项目已缴纳的增值税税款，计算出税款所属期的应纳税额。按照扣除税额的具体环节不同，间接计税法又可分为购进扣税法和实耗扣税法两种方法。
以外购项目实际支付或负担的增值税为扣除税额的方法称为购进扣税法。这种方法是以外购项目合法有效的凭证为依据确定扣除额，又称为发票扣税法。购进扣税法简便易行、计算准确，既适用于单一税率，又适用于多档税率，是实行增值税的国家广泛采用的计税方法。
以外购扣除项目的实际消耗为依据计算扣除税额的方法称为实耗扣税法。在实耗扣税法中，由于扣除项目的具体抵扣环节不同，可划分为投入法、产出法和销售法。投入法是以计算期生产过程所领用的扣除项目为依据，计算扣除金额；产出法是以计算期完工产品所耗用的扣除项目为依据，计算扣除金额；销售法则是以计算期已经实现销售的产品所耗用的扣除项目为依据，计算扣除金额。实耗扣税法的优点是各期计算的增值额和应纳税额真实，缺点是计算过程烦琐，在计算应扣税金时，要深入产品成本核算过程中去查找依据，成本资料不好控制，难以保证计算准确。
我国增值税在计算时，采用间接计税法，以销售额乘以适用的税率计算销售环节的整体税负，然后扣减购进环节所负担或支付的税金，这种计税方法称为一般计税方法。但是，一些纳税人因经营规模、会计核算以及经营特殊性等原因，无法按照上述方法计算应纳税额。因此，对这部分纳税人以销售额乘以征收率计算应纳税额，不得扣减购进环节所负担或支付的税金，这种计税方法称为简易计税方法。无论采用哪种方法计算应纳税额，销售额都是必不可少的要素。
销售额是纳税人发生应税销售行为向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。
价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：
1.受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。
2.同时符合以下条件的代垫运输费用：
（1）承运部门的运输费用发票开具给购买方的；
（2）纳税人将该项发票转交给购买方的。
3.同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
4.销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。
增值税实行价外征收制度，销售额不含增值税，纳税人取得的含税销售额需换算为不含税销售额。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷（1+税率）
简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷（1+征收率）
【例 2-1】 某汽车 4S店为增值税一般纳税人，2021 年 4 月销售汽车取得含税销售额 100 万元，其中代收的保险费、车辆购置税、车辆牌照费共计 15万元。
要求：计算该纳税人当期的销售额。
【解析】 销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费不属于价外费用，不征收增值税。
销售额=（100-15）÷（1+13%）=75.22 （万元）
1.纳税人销售货物价格明显偏低并无正当理由或者发生视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：
（1）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。
（2）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。
（3）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税税额。
公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。目前，除应征消费税的货物外，一般货物的成本利润率按 10%确定。
2.纳税人销售服务、无形资产、不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者视同销售服务、无形资产或者不动产而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（1）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（3）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
【例 2-2】 某家电生产企业为增值税一般纳税人，2021 年 6 月发生以下业务：
（1）销售冰箱一批，取得不含税销售额 400 万元；
（2）将自产冰箱四台用于职工食堂使用，同类货物每台不含税销售价 4万元；
（3）销售无形资产使用权取得不含税销售额 80 万元；
（4）为某幼儿园特制冰柜并无偿赠送，无同类货物销售价格，材料成本为10 万元。
要求：计算该纳税人当期的计税销售额。
【解析】
业务（1）：销售额为 400 万元；
业务（2）：视同销售货物，有同类货物销售价格，销售额为 16 万元；
业务（3）：销售额为 80 万元；
业务（4）：视同销售货物无同类货物销售价格，按组成计税价格计税，销售额=10×（1+10%）=11 （万元）。
当期销售额=400+16+80+11=507 （万元）
增值税销售额以人民币计算。纳税人发生应税销售行为，按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月 1 日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后 12 个月内不得变更。
折扣方式销售，是指销售方在发生应税销售行为时，为促销等原因而给予购买方的价格优惠，是交易行为发生前的价格让渡。这种销售方式一般称为商业折扣。
纳税人采取折扣方式发生应税销售行为，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明。纳税人未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。
在实际经营活动中，除上述商业折扣外，还有一种称为现金折扣的价格优惠形式。现金折扣，是指销售方在发生应税销售行为后，为鼓励购买方及早偿还货款而给予购买方的一种折扣优惠（例如：10 天内付款，货款折扣 2%;20天内付款，折扣 1%;30 天内全价付款）。现金折扣发生在销售行为实现后，是一种融资性质的理财费用，因此，在确定销售额时现金折扣不得从销售额中减除。
以旧换新，是指纳税人在销售自己的货物时，有偿收回旧货物的行为。纳税人采取以旧换新方式销售货物的，应按新货物的同期销售价格确定销售额，不得扣减旧货物的收购价格。
考虑到金银首饰以旧换新业务的特殊情况，对金银首饰以旧换新业务，按销售方实际收取的不含增值税的全部价款征收增值税。
【例 2-3】 某百货零售企业系增值税一般纳税人，2021 年 5 月发生如下销售业务：
（1）以折扣方式销售货物一批，不含税销售额 200000 元，折扣额 40000元，销售额和折扣额在同一张发票金额栏上分别注明；
（2）以旧换新方式销售洗衣机 20 台，每台含税销售额 3390 元，旧洗衣机回收价每台 200 元，销售每台洗衣机实际收取价格为 3190 元；
（3）开展金银首饰以旧换新业务，新货物不含税销售额共计 100000 元，实际收取的不含税销售额共计 20000 元。
要求：计算该纳税人当期的计税销售额。
【解析】 （1）以折扣方式销售货物销售额=200000-40000=160000 （元）
（2）以旧换新方式销售洗衣机销售额=20×3390÷（1+13%）=60000 （元）
（3）金银首饰以旧换新销售额=20000 （元）
当期计税销售额=160000+60000+20000=240000 （元）
还本销售，是指纳税人在销售货物后，在一定期限内由销售方一次或分次退还给购货方全部或部分价款。这种方式实际上是一种融资行为，是以货物换取资金的使用价值，到期还本不付息的方法。纳税人采取还本销售方式销售货物，其计税销售额就是货物的销售价格，不得从销售额中减除还本支出。
以物易物是一种较为特殊的购销活动，是指购销双方不是以货币结算，而是以同等价款的货物相互结算，实现货物购销的一种方式。以物易物双方都应作购销处理，以各自发出的货物核算销售额，以各自收到的货物按规定核算购货额。
一般情形下，混合销售行为销售额为货物销售额与应税服务销售额的合计。
纳税人兼营销售货物、应税劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，按合计销售额从高适用税率或征收率计税。
全面营改增后，由于部分行业经营的特殊性等原因，在销售额的确认上允许部分纳税人差额确定销售额，如金融商品转让、旅游服务、劳务派遣服务等。项目不同，扣减的规定亦不相同，本书不作详细介绍。
除特殊规定外，一般纳税人发生应税销售行为适用一般计税方法计税。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。自 2019 年 4 月 1 日起，试行增值税期末留抵税额退税制度。
销项税额，是指纳税人发生应税销售行为，按照销售额和规定的税率计算收取的增值税税额。销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率
纳税人发生应税销售行为，因质量、规格等原因发生销货退回、销售折让、劳务或服务中止等情况而退还给购买方的增值税税额，应当从当期的销项税额中扣减。
一般纳税人发生应税销售行为，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税税额不得从销项税额中扣减。
进项税额，是指纳税人购进货物、应税劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税税额。
（1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）上注明的增值税税额。
（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税税额。
（3）购进农产品准予抵扣的进项税额。
①纳税人购进农产品，取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税税额为进项税额；
②纳税人购进农产品，从按照简易计税方法依照 3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和9%的扣除率计算进项税额；
③纳税人购进农产品，取得农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的农产品销售发票的，以农产品销售发票上注明的农产品买价和 9%的扣除率计算进项税额；
④纳税人收购农产品，开具农产品收购发票，以农产品收购发票上注明的农产品买价和 9%的扣除率计算进项税额。
现行增值税政策规定，纳税人购进用于生产销售或委托受托加工 13%税率货物的农产品，按照 10%的扣除率计算进项税额。
自 2012 年 7 月 1 日起，以购进农产品为原料生产销售液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油的增值税一般纳税人，其购进农产品无论是否用于生产上述产品，购进农产品增值税进项税额，实施核定扣除办法。为进一步推进农产品增值税进项税额核定扣除试点工作、扩大实行核定扣除试点行业范围，自 2013 年9 月 1 日起，各省、自治区、直辖市、计划单列市税务部门可商同级财政部门，结合本省（自治区、直辖市、计划单列市）特点，选择部分行业开展核定扣除试点工作。核定扣除的方法有投入产出法、成本法、参照法，省级（包括计划单列市）税务机关应根据上述顺序，确定纳税人适用的农产品增值税进项税额核定扣除方法。
（4）纳税人支付的道路、桥、闸通行费进项税额的抵扣。
①纳税人支付的道路通行费，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税税额作为进项税额；
②纳税人支付的桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
桥、闸通行费可抵扣进项税额=桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%
（5）纳税人购进国内旅客运输服务进项税额的抵扣。
纳税人取得增值税专用发票的，按增值税专用发票上注明的增值税税额为进项税额。
纳税人未取得增值税专用发票的，按照以下规定确定进项税额：
①取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；
②取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：
航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%
③取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算进项税额：
铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%
④取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额：
公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%
（6）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税税额。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
纳税人在进行增值税纳税申报时，应当通过本省（自治区、直辖市和计划单列市）增值税发票综合服务平台对上述扣税凭证信息进行用途确认。纳税人可以根据自己的经营情况确定当期进项税额的抵扣额，已取得扣税凭证本期未抵扣的，可以在以后纳税期抵扣。
纳税人购进货物、应税劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。除此之外，一般纳税人发生下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、应税劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
固定资产，是指使用期限超过 12 个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的应税劳务和交通运输服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、应税劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（6）购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
上述所称的非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
（1）适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
（2）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、应税劳务、服务，发生上述不得抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
（3）纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而收回的增值税税额，应当从当期的进项税额中扣减。
（4）已抵扣进项税额的固定资产、无形资产，发生上述不得抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产净值×适用税率
固定资产、无形资产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。
（5）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=已抵扣进项税额×不动产净值率
不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%
（6）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额：
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
【例 2-4】 某木器加工企业系增值税一般纳税人，生产的产品适用 13%的增值税税率。2021 年 7 月发生如下经济业务：
（1）从某林场购进原木一批，取得增值税普通发票，发票上注明的买价为50000 元，该批原木当月已全部生产领用；
（2）销售给某商场办公桌一批，开具增值税专用发票一份，发票金额栏注明的价格为 65000 元；
（3）销售给某经销商家具一批，不含税价款 250000 元，委托某货运公司运送货物，代垫运费 15000 元，货运公司将发票开具给经销商，木器加工企业将运费发票转交给该经销商；
（4）购进生产用设备一台，取得增值税专用发票，发票金额栏注明的价款为 200000 元、税额为 26000 元；
（5）将自产的餐桌赠送给敬老院，该批餐桌生产成本为 16000 元，餐桌的正常不含税销售价为 20000 元。
当期取得的增值税抵扣凭证已通过增值税发票综合服务平台确认抵扣。
要求：计算该木器加工企业当期应纳增值税税额。
【解析】 企业生产销售产品适用 13%税率，购进原木当月已全部生产领用，购进原木按 10%抵扣。
（1）购进原木进项税额=50000×10%=5000 （元）
（2）销售办公桌销项税额=65000×13%=8450 （元）
（3）销售家具销项税额=250000×13%=32500 （元）
（4）购进设备进项税额=26000 （元）
（5）赠送餐桌销项税额=20000×13%=2600 （元）
应纳增值税=（8450+32500+2600）-（5000+26000）=12550（元）
增值税简易计税方法不仅适用于小规模纳税人应纳税额的计算，特定情形下，一般纳税人也可以选择按简易计税方法计算应纳税额。
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式为：
应纳税额=销售额×征收率
【例 2-5】 某便利店为私营企业，系增值税小规模纳税人，2021 年 3 月发生如下经济业务：
（1）销售货物一批，开具增值税普通发票，取得含税销售额 50000 元；
（2）销售货物一批，税务机关代开增值税专用发票，金额栏注明的价格为10000 元；
（3）购入运输货车一辆，取得机动车销售统一发票，发票金额栏注明的价格为 40000 元，税金 5200 元；
（4）因管理不善丢失商品一批，账面金额 900 元；
（5）出租部分营业场所，取得不含税租金收入 50000 元。
要求：在不考虑税收优惠的情况下，计算该便利店当期应纳增值税税额。
【解析】 增值税小规模纳税人按简易计税方法计税；开具增值税普通发票取得的销售额为含税销售额，计算应纳税额时应换算为不含税销售额；税务机关代开增值税专用发票销售额不含税。便利店出租营业场所，属于不动产租赁，依 5%的征收率计算应纳税额。小规模纳税人计算应纳税额时，不得抵扣进项税额。
自 2021 年 4 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按 1%预征率预缴增值税。自 2022 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31日，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。
应纳增值税=50000÷（1+3%）×3%+10000×3%+50000×5%=4256.31（元）
纳税人进口货物，按照组成计税价格和规定的税率计算应纳税额。计算公式如下：
组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税
应纳税额=组成计税价格×税率
【例 2-6】 某企业系增值税一般纳税人，2021 年 5 月进口设备一台，关税完税价为 50 万元，关税税率为 10%。
要求：计算该企业当期应纳的进口环节增值税。
【解析】 纳税人进口货物，按照组成计税价格和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额=组成计税价格×税率=50×（1+10%）×13%=7.15 （万元）
纳税人取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
1.转让 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，应纳税额的计算方法有以下两种选择。
（1）选择简易计税方法。
①转让非自建不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
②转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
（2）选择一般计税方法。
以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
2.转让 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
【例 2-7】 某增值税一般纳税人，2021 年 5 月发生如下不动产转让业务：
（1）转让 2018 年购入的办公楼，取得收入 218 万元（含税），购置原价 80万元；
（2）转让 2009 年自建的厂房，取得收入 105 万元（含税），建造成本 30万元，纳税人选择按简易计税方法计税。
该纳税人当期通过增值税发票综合服务平台确认抵扣进项税额 10 万元。
要求：假设该纳税人当月无其他增值税业务，计算其当月应缴纳的增值税。
【解析】 （1）转让 2018 年购入的办公楼，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算销项税额。
销项税额=218÷（1+9%）×9%=18 （万元）
（2）一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
应纳税额=105÷（1+5%）×5%=5 （万元）
当期应纳税额合计=18-10+5=13 （万元）
除个人转让其购买的住房外，小规模纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
1.转让非自建不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
2.转让自建不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
1.个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
2.个人将在北京市、上海市、广州市和深圳市购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。
纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，其应纳税额按以下方法计算：
1.出租 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，选择适用简易计税方法的，按照 5%的征收率计算应纳税额；选择适用一般计税方法的，按适用税率计算应纳税额。
2.出租 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法，按适用税率计算应纳税额。
1.单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照 5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。
2.其他个人出租不动产（不含住房），按照 5%的征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。
计算公式为：
出租不动产（不含住房）应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%
出租住房应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%